（2013）邯山民初字第1558号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-05-21
案件名称
毛铁山与杨玉霞买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
邯郸市邯山区人民法院
所属地区
邯郸市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
毛铁山,杨玉霞
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第九条第一款
全文
河北省邯郸市邯山区人民法院民 事 判 决 书（2013）邯山民初字第1558号原告（反诉被告）毛铁山。委托代理人张辉，河北邯郸紫微星律师事务所律师。代理权限特别授权。被告（反诉原告）杨玉霞。委托代理人陈德法，河北天汉律师事务所律师。代理权限特别授权。委托代理人栗江利，河北天汉律师事务所律师。代理权限特别授权。原告（反诉被告）毛铁山（以下称原告）与被告（反诉原告）杨玉霞（以下称被告）买卖合同纠纷一案，原经本院作出（2008）邯山民初字第1304号判决，被告杨玉霞不服，上诉至邯郸市中级人民法院。邯郸市中级人民法院作出（2013）邯市民一终字第797号民事裁定书，发还重审，公开开庭进行了审理，原告毛铁山委托代理人张辉、被告杨玉霞及其委托代理人陈德法到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告毛铁山诉称，位于邯郸市和平路357号院9号楼点式单元6层21号的房屋是原告单位原邯郸市煤炭设计院分配的福利住房，没有房产证。2000年4月3日原告通过中介将房屋卖给被告，并签订购房协议。双方约定转让价5万元，被告先付4万元，房产过户被告名下后，被告再支付1万元。而事实上，在签订协议时该房屋没有房产证，根本无法过户。被告对此事实也是明知的。协议签订后，被告支付4万元并入住。2001年7月15日原、被告双方达成补充协议，约定被告再支付原告4000元。该房屋至今仍未办理房产证。我国《房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，因此原、被告2000年4月3日签订的购房协议及2001年7月15日签订的补充协议，因违反法律强制性规定，依法无效。故诉至法院，请求依法确认原、被告2000年4月3日签订的购房协议和2001年7月15日签订的补充协议无效。现因诉争房屋现已拆迁，合同确认无效后，原告享有房屋拆迁权利。且被告尚欠原告房款6000元，如该合同确认有效，则变更诉讼请求为要求被告返还6000元并按房屋实际涨幅给付6000元的升值部分。原告毛铁山提交如下证据：1、2000年4月3日购房协议及2001年7月15日补充协议。2、中煤邯郸设计工程有限责任公司物业服务中心出具证明。以上证据用于证明原、被告签订购房协议时，双方对买卖的房屋没有办理产权登记是明知的，双方交易房屋为福利房，截止双方交易时和房屋拆迁时，房屋都未办理产权证。被告杨玉霞答辩及反诉称，2000年4月初，被告因需购房，委托邯郸市宏信鸿雁中介所寻找合适房源。当时原告正委托该中介所出售其所在单位房改房即被告现住房屋。在签订协议前，被告在查看了原告提供的由第三方出具的单元房权属证明以及原告作出负责办理过户手续，违约承担5000元违约金的情况下，在中介所的居间下2000年4月3日达成购房协议。被告同意以5万元价格购买原告所在单位的房改房，即位于邯郸市和平路357号院9--21号的单元房。签订协议当日被告按约给付原告4万元，余款等原告将房产证过户到被告名下后交清。随后被告入住该单元房。2001年7月，原告以办理房产证为由要求被告提交支付剩余房款，在中介所调解下，被告再次支付原告4000元，余款6000元等房产证过户到被告名下付清。至今，原告以单位未给办下房产证为由，拒不将房产过户被告名下。综上，我国《城市房地产管理法》有关房屋转让的规定中，仅规定房地产转让、抵押、当事人应当办理权属登记，未规定当事人未办理权属登记，其订立的房屋转让合同不能生效。因此房屋买卖合同不属于合同法第44条规定的“法律、行政法规规定应当办理批准、登记才生效的”合同。原、被告签订的买卖合同属于当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。由于第三方原因，导致被告未能办理房产过户手续，但不影响合同的效力。原告1998年8月12日已购买此房，被告有理由相信原告是房屋所有权人，现该房屋已拆迁，被告已领取60万元房屋拆迁款，原告要求返还房屋的情况已不存在，法院应当依法驳回原告的诉讼请求，确认原、被告签订的购房协议合法有效，并责令原告为被告办理过户手续，责令原告支付违约金5000元。被告杨玉霞提交如下证据：1、2000年4月3日购房协议及2001年7月15日补充协议。2、2000年4月3日原告收到被告4万元售房款收据。3、2000年4月3日中介所收到中介费4000元收据。4、2001年7月15日原告从被告处收取40000元购房款收据。5、2000年4月3日煤炭工业部邯郸设计研究院房产基建科出具证明一份，用于证明原告于1999年3月买下邯郸市和平路357号院9号楼的房屋一套，房产证未发下来。6、宏信鸿雁中介所出具证明，用于证明原、被告买卖房屋事实经过。7、煤炭工业部邯郸设计研究院出具邯郸市成本价售房分户价格表，用于证明原告以19463元成本价购买诉争房屋，原告享有全部产权。本院经审理查明，并确认以下事实：2000年4月3日原告（甲方）通过邯郸市宏信鸿雁中介所与被告（乙方）签订了一份购房协议。协议内容：乙方购买甲方位于和平路357号院单元房一套，9号楼点式单元6层21号，建筑面积64平方米。经双方商定房屋出售价格5万元。付款方式，乙方在2000年4月3日交付甲方现金4万元。等甲方把房产证过户到乙方名下时，乙方把下余1万元一次付给甲方。甲方在2000年4月3日以前把房屋交乙方居住。办理房产证及过户到乙方的名下的一切费用由乙方承担。在乙方取得房产证以前有关本房屋的债务及经济纠纷一律由甲方自己承担。双方如有违约，应赔付对方违约金5000元。其他，甲方负责办理过户手续，费用由乙方承担。在乙方取得房产证之前，如果甲方单位又让补交房款的，由甲方全部承担，与乙方无关。乙方先给甲方4万元房款，即可居住该房，等甲方房产证过户到乙方名下时，乙方将余款交清。合同签订后，被告即给付原告4万元，并入住该房屋。2001年7月15日，原告（甲方）通过邯郸市宏信鸿雁中介所与被告（乙方）又签订了一份补充协议，协议内容：甲方所出售给乙方的房屋因单位的原因，可能甲方单位要收回，为了便于乙方确实购买该房，经双方协商，此事由甲方出面解决，乙方先交给甲方现金4000元，以便于甲方确保乙方买成该房。甲方办成该房之事并确保该房能够卖给乙方，等房产证发下来过户到乙方名下后，乙方将剩余6000元一次付清。如果甲方不能够取得该房屋卖给乙方，即甲方的单位将该房收回，那么甲方付（负）全部责任。（注：除按合同赔偿乙方违约责任以外，另乙方居住该房所花费用按实际评估价由甲方赔偿给乙方）。补充协议签订后，被告即给付原告4000元。现原告以双方签订的购房协议及补充协议无效，诉至法院。另查，2000年4月3日煤炭工业部邯郸设计研究院房产基建科出具证明：和桥21栋9号毛铁山房子已于去年3月买下，房产证未发下。1998年8月12日煤炭工业部邯郸设计研究院成本价售房分户价格表载明，毛铁山以成本价19463元购买诉争房屋。本案在诉讼过程中，诉争房屋被拆迁，被告杨玉霞已获得拆迁款。上述事实有原、被告签订的购房协议及补充协议、收条两份、中介所收据，原告给被告出具的产权证明，煤炭工业部邯郸设计研究院成本价售房分户价格表及庭审笔录在卷佐证，足以认定。证据并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案的焦点是原、被告签订的房屋买卖合同是否有效的问题。本案诉争房屋虽未办理房产证，但有煤炭邯郸设计研究院的证明可以证实，该房屋已由毛铁山购买。原告毛铁山通过中介与被告杨玉霞签订购房协议，该协议为双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应依约履行，被告应将剩余房款6000元给付原告，并支付从被告实际入住时起至给付止的银行同期贷款利息。关于被告要求原告承担未办理过户的违约责任问题，因该房系单位福利分房，非因原告原因导致未办理过户，故不存在原告违约问题，对被告该项请求本院不予支持。因现该诉争房屋已被拆迁，拆迁款已由被告领取，已不存在返还房屋及房屋过户的情形，故依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条及其他相关法律的规定，判决如下：原告（反诉被告）毛铁山与被告（反诉原告）杨玉霞签订的购房协议合法有效。二、被告（反诉原告）杨玉霞于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）毛铁山剩余房款6000元及利息（利息计算按中国人民银行同期贷款利息自2000年4月4日起至判决履行完毕之日止）。三、驳回原告（反诉被告）毛铁山的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）杨玉霞的其他诉讼请求。本诉案件受理费1050元由原告毛铁山负担。反诉案件受理费1175元由反诉被告毛铁山负担。如未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 宋霄燕审判员 卢丽霞审判员 苗冬梅二〇一三年十二月十日书记员 林 园 来自：