（2013）鲁民一终字第255号

裁判日期: 2013-12-10

公开日期: 2014-11-05

案件名称

宋威、尚雪与青岛三杰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省高级人民法院

所属地区

山东省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宋威,尚雪,青岛三杰房地产开发有限公司,青岛圣亚达投资有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

全文

山东省高级人民法院民事判决书（2013）鲁民一终字第255号上诉人（原审原告）：宋威。委托代理人：步雷，山东沃盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛三杰房地产开发有限公司。住所地：胶南市。法定代表人：张杰，董事长。委托代理人：胡保刚，山东齐鲁律师事务所律师。委托代理人：庞国栋，山东齐鲁律师事务所律师。原审原告：尚雪。委托代理人：杨青，山东杨青律师事务所律师。原审第三人：青岛��亚达投资有限公司。住所地：青岛市。法定代表人：张钦福，董事长。上诉人宋威因与被上诉人青岛三杰房地产开发有限公司（以下简称三杰公司）、原审原告尚雪以及原审第三人青岛圣亚达投资有限公司（以下简称圣亚达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2012）青民一初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋威及其委托代理人步雷，被上诉人三杰公司的委托代理人胡保刚、庞国栋，原审原告尚雪及其委托代理人杨青到庭参加诉讼，原审第三人圣亚达公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年8月2日，宋威、尚雪与三杰公司签订了2份青岛市商品房预售合同，约定由宋威、尚雪购买三杰公司开发的《北海花园（西区）（中央国际）》2处网点��屋。合同约定，上述房已具备规定的预售条件，青岛市国土资源和房屋管理局已批准上市预售（预售许可证编号：青房注字（2009）059号）。合同约定，三杰公司定于2011年12月31日前将房屋交付给乙方，不可抗力除外。三杰公司如果未按上述约定期限将该房屋交付给宋威、尚雪，应当向宋威、尚雪支付违约金，违约金按宋威、尚雪已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90日，超过90日的部分应当按照上述标准双倍计算违约金，合同继续履行，但宋威、尚雪同意违约金最高不高于合同总价款的1%。合同还约定了交付条件、办证事宜。上述2处网点房屋总价款为25067880元。付款方式为一次性付款，宋威、尚雪应于2011年8月2日之前一次性付清全部购房款。庭审中，宋威、尚雪提交一份三杰公司于2011年8月5日向其出具的收条，内容为今收到宋威、尚雪购买中央国际网点总房款贰仟伍佰零陆万柒仟捌佰捌拾元整。宋威、尚雪以此证明其已经付清全部房款。三杰公司对该收条加盖公章无异议，但认为双方不是真实的房屋买卖关系，其也未收到上述全部款项，仅收取了一部分款项。三杰公司并解释了向宋威、尚雪出具收条的原因：因为第三人圣亚达公司向宋威、尚雪借款，我方为第三人圣亚达公司提供担保。宋威、尚雪为保证资金安全，当时要求我方先出具收条，然后再将款项给付圣亚达公司。宋威、尚雪则称，宋威、尚雪付款肯定是由三杰公司出具收条，因为我方根据三杰公司的指示付款，实际的收款人不仅是圣亚达公司还有其他人。为此，宋威、尚雪又提供了以下证据，以进一步证明付款情况。1、三杰公司于2011年8月5日向第三人圣亚达公司出具的委托书，内容为：“我公司现全权委托贵公司代理收取与宋威、尚雪的《中央国际》网点江西路35号辛-18和江西路35号辛-11、12、15、16。总房款为贰仟伍佰零陆万柒仟捌佰捌拾元整，我公司全权委托贵公司代收总房款，贵公司应在到账之日起2日内将房款转入我公司指定账户。”2、2011年12月4日，第三人圣亚达公司向宋威、尚雪出具收款说明，内容为：“宋威、尚雪，你们购买的三杰公司开发的《中央国际》网点，总房款贰仟伍佰零陆万柒仟捌佰捌拾元整（25067880），按照约定已经由我公司全部代收完毕，其中壹佰万元（1000000）元系债务抵销账款，我公司予以确认。”3、宋威、尚雪的具体付款凭证。2011年8月8日，由山东玖威投资担保有限公司通过转账支票付给宋威8667880元，宋威将该支票背书给圣亚达公司，后圣亚达公司又将该支票背书给宋威；6张现金转账凭条，共计1540万元，分别是2011��8月8日宋威通过建设银行汇给圣亚达公司现钞130万元、500万元、500万元，2011年8月8日宋威通过建设银行向胡金芳开户的工行李沧第一支行汇款80万元，同日刘志国向胡金芳开户的工行李沧第一支行支付300万元，最后一笔是2010年8月9日由玖威公司通过建行网上银行转账至胡金芳开户的工行李沧第一支行转账30万元，上述共计24067880元，加上宋威、尚雪和圣亚达公司抵账的100万元，共计25067880元。同时，宋威、尚雪提交一份其与圣亚达公司于2011年8月5日签订的购房协议，来进一步解释购房款8667880元的流转情况。该购房协议约定，宋威、尚雪将购买三杰公司的涉案2处网点以3226.788万元（不含税）的价格销售给圣亚达公司，合同签订当日交纳购房定金280万元，预付款586.788万元。宋威、尚雪以此证明首笔购房款8667880元辗转回到宋威的手中，是宋威、尚雪向三杰公司购买涉案房屋，然后圣亚达公司又向宋威、尚雪购买涉案房屋，8667880元的房款就是由圣亚达公司交付的订金和预付款中的一部分，所以这笔钱又回到了宋威手中。三杰公司质证称，对委托书上的盖章不予认可。圣亚达公司无权替三杰公司做出此项委托，该委托书对三杰是没有约束力。8667880元转账支票的出票人、收款人、背书人均非三杰公司，该支票也没有实际兑付，因此不能凭该支票认定宋威、尚雪向三杰公司支付的购房款。宋威向圣亚达公司转账的三笔款项，圣亚达公司未取得三杰的授权，不予认可。宋威向胡金芳支付的款项，胡金芳和三杰公司没有任何关联也没有得到三杰公司的授权，也不予认可。刘志国向胡金芳支付的300万元，付款方和收款人均非本案当事人，不予认可。对于30万元，付款人不是本案当事人，收款人胡金芳也没有得到三杰公司的授权，不予认可。关��收款说明，圣亚达公司没有得到三杰公司的授权，所出具的收款说明不予认可。退一步讲，假使三杰公司授权圣亚达公司代收款项，圣亚达公司的权限也只是代收款项，无权行使抵销权，100万元的债务抵销是无效的。宋威、尚雪提交的购房协议更能看出本案不是真实的房屋买卖关系，涉案房屋买卖合同签订之前，三杰公司已就涉案房屋与圣亚达公司签订了买卖合同，单价为13770元每平方米，而宋威、尚雪出具的购房协议的单价为4.5万余元每平方米，既然圣亚达公司能够以1.3万元每平方米的价格从三杰公司购得房屋，再以4.5万每平方米的高价从宋威处重复购房，极不符合常理。实质上本案房屋买卖合同实际是房屋为担保进行借款，购房协议和房屋买卖合同都只是为了走账，不是真实的交易关系。圣亚达公司对上述转账支票的真实性没有异议，认为该支票说明圣亚达��司最终没有收取该款项。对于2011年8月8日两张500万元的银行转账凭条回去落实；对130万元的银行凭条的真实性认可；对于支付胡金芳的，其不认可。对收款说明的公章的真实性回去落实；对购房协议真实性不予认可，公章回去落实。原审法院就上述事项指定圣亚达公司在庭后3日内落实并提交法院，逾期视为认可。但圣亚达公司并未在原审法院指定期间提交上述证据的落实情况。三杰公司称，圣亚达公司向其支付800万元房款，但分不清楚是山东玖威投资担保有限公司支付还是宋威、尚雪支付的。庭审中，宋威、尚雪认为其与三杰公司之间的商品房买卖合同约定的逾期交房违约责任不足以弥补损失，故在本案中申请就涉案房屋的租金进行评估，并作为损失主张至房屋实际交付之日。为方便评估，宋威、尚雪主张评估2012年1月1日至9月11日期间的租金损失，自2012年9月12��至实际交房的租金按上述期间的租金标准来执行，不再另行委托评估。原审法院同时告知宋威、尚雪了申请评估鉴定的诉讼风险，宋威、尚雪承诺无论法院是否采纳评估鉴定结论，其均申请评估并自愿承担一切责任。原审法院遂根据宋威、尚雪申请，依法对外委托青岛衡元德房地产评估有限公司就涉案2处网点（建筑面积分别为623.16、90.48平方米）在2012年1月1日至2012年9月11日期间的租金进行鉴定。青岛天和不动产房地产评估有限责任公司于2012年9月27日出具房地产评估报告书，结论为上述2处网点在2012年1月1日至2012年9月11日期间的租金评估值为466378元。原三杰公司均未对该评估报告提出异议。鉴定费10000元，宋威、尚雪缴纳。另查明，2010年12月20日，三杰公司作为甲方，圣亚达公司作为乙方签订《青岛市商品房预售合同》。合同约定三杰公司将其开发的位于山东路7号北海花园（西区）（中央国际）主体商业地下一层、地上一至四层、配套设备设施用房及地下附属车位295个出售给圣亚达公司。合同约定总房价款（不含房屋全装修价格）暂定为4.06亿。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列第二种该案追究乙方责任：乙方迟延支付30天以上的，违约金每日按逾期应付款项的万分之一点五支付；乙方迟延支付在60天以上的，甲方有权终止本合同，乙方应当向甲方赔偿实际损失，并按照购房总价款的百分之一向甲方支付违约金。如甲方选择继续履行合同，则乙方应按照逾期应付款项的日万分之二支付违约金直至乙方付清款项之日止。合同附件一约定：“1、��合同签订后10个工作日内，乙方向甲方支付7500万元，其中包括3500万元购房定金（乙方已向甲方支付了500万元定金）；2、甲方负责按照乙方的分割要求，配合乙方将购买的主体商业进行分割测绘网签，即按乙方指定的第三方分别进行网签《青岛市商品房预售合同》，并分别办理产权证书；乙方在本合同购买的主体商业房屋范围内对部分商业用房对外网签销售时甲方应无条件给予配合，甲方同意按照乙方的要求直接与乙方指定的第三方网签的房屋销售合同，或办理银行按揭贷款手续，甲方所收到的第三方购买主体商业范围内房屋的购房款可以等额冲抵本合同项下乙方应付房款。3、乙方在购买主体商业合同签订后一个月内完成全部网签备案，其后10日内乙方向甲方支付13500万元；4、甲方按照本合同及分割网签的《青岛市商品房预售合同》的约定条件且购买方办理完毕房��证后30日内，乙方再向甲方支付16600万元；5、甲方将房屋交付乙方或其他购买方满一年后30日内，乙方付余款3000万元。6、乙方付款前，甲方应给与书面通知，乙方按照甲方要求将款项打入甲方指定的银行账户；7、甲方与乙方指定的第三方网签《青岛市商品房预售合同》后，乙方指定的第三方可依据预售合同将购房款直接支付给甲方，甲方收到购房款项或银行按揭贷款视为甲方收到乙方支付的等额的本合同项下应付房款；甲方与乙方指定的第三方签订并由乙方代收款的《青岛市商品房预售合同》，实为乙方以所购房屋对外抵押借款，乙方应及时还款撤押。”2012年1月10日，三杰公司作为甲方，圣亚达公司作为乙方签订《协议书》一份，约定：一、自本协议签订之日，解除甲、乙双方此前于2010年12月20日签订的“北海花园（西区）（中央国际）主体商业”《商品房预��合同》（以下简称《主体商业合同》），并且甲乙双方互不追究违约责任；二、《主体商业合同》解除后，原合同项下的所有房屋归甲方所有，甲方自行处置；三、因《主体商业合同》而产生的帐务往来，甲、乙双方另行对帐；四、此前根据乙方的指定，甲方与诸多第三方签订《商品房预售合同》、网签确认表等形式（以下均简称为《分销合同》）出售房屋（详见附件），此种房屋出售行为实为乙方以《分销合同》项下房屋为抵押，向第三方借款。乙方同意由甲方收回《分销合同》项下房屋，乙方以《分销合同》所借款项，由甲方以所收的乙方及第三方款项进行偿还（具体以对帐为准），不足部分，由乙方补足。乙方应配合甲方办理与第三方的还款手续及解除网签手续……。上述事实，有当事人提交的《青岛市商品房预售合同》、收条，收款说明、转账支票、银行汇款凭证、协议书、购房协议等证据以及原审法院证据交换和庭审笔录在案为凭，已经质证，可以采信。原审法院认为，本案的主要焦点有：一、双方当事人之间是否存在真实的商品房买卖合同关系；二、宋威、尚雪已付购房款如何认定；三、宋威、尚雪主张的逾期交房损失如何计算及应否支持。原审法院根据当事人提交的证据并结合查明的事实作出如下评判。一、关于双方当事人之间是否存在真实的商品房买卖合同关系的问题三杰公司将其开发的并取得预售许可证允许上市交易的2处网点出卖给宋威、尚雪，双方签订了商品房买卖预售合同，约定了房屋的具体位置、建筑面积、单价，总房款、交付时间、付款方式、办证以违约责任等具体内容。上述合同约定是双方当事人真实意思表示，内容不违反规定法律、行政法规的相关规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。故应当认定宋威、尚雪与三杰公司之间存在真实的商品房买卖合同法律关系。三杰公司和第三人均称，第三人与宋威、尚雪之间系借款关系，而宋威、尚雪与三杰公司之间系担保法律关系，但因三杰公司和第三人均未提供相应证据来证明第三人与宋威、尚雪之间系借款关系，而宋威、尚雪与三杰公司之间系担保法律关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。据此，三杰公司主张其与宋威、尚雪不存在真实的商品房买卖合同法律关系，原审法院不予采信。第三人主张其与宋威、尚雪系借款关系，原审法院亦不予采信。二、关于宋威、尚雪已付购房款如何认定的问题双方在合同中约定宋威、尚雪应于2011年8月5日前一次性付清房款，三杰公司于2011年8月5日亦向宋威、尚雪出具收条证明其已经收到总房款25067880元。第三人圣亚达公司也出具收款说明，证明收到宋威、尚雪总房款25067880元。上述款项中包括转账支票8667880元，以及第三人圣亚达公司代为收取的16400000元。由于上述转账支票8667880元圣亚达公司并未实际承兑，而是又背书转让给了宋威。宋威亦承认该支票8667880元没有实际支付。至于宋威与圣亚达公司之间的购房协议，显然双方并未实际履行，特别是圣亚达公司已经与三杰公司签订了商品房预售合同并明知宋威、尚雪购买涉案网点的实际价格后，圣亚达公司不可能再高价向宋威购买涉案网点。现圣亚达公司否认存在真实商品房买卖合同关系的情况下，应当认定宋威与圣亚达公��之间不存在真实的购房交易关系。再者，三杰公司仅是委托圣亚达公司代收房款，而该8667880元应当为三杰公司的房款，在三杰公司否认授权圣亚达公司对该款享有处分权利的情况下，圣亚达公司将该款作为的购房定金和预付支付宋威，显然属于无权处分，该支付行为无效，应当视为宋威、尚雪未向三杰公司支付该款项。虽然三杰公司委托圣亚达公司代收房款，圣亚达公司也已出具收款说明认可收款行为，但由于三杰公司对第三人圣亚达公司冲抵债务100万元有异议，且该100万元系圣亚达公司与宋威抵销互负债务，而非三杰公司与宋威、尚雪互抵债务，且三杰公司也没有授权圣亚达公司抵销债务。再者，宋威、尚雪没有未提交其支付该100万元的证据，圣亚达公司也未提交其欠付宋威相应债务的证据。故该100万元不应当认定为宋威、尚雪已付三杰公司房款，宋威与第��人可就该100万元问题另行协商解决。综上，就涉案2处网点，宋威、尚雪实际付款为1540万元。根据诚实信用和公平原则，宋威、尚雪还应当支付9667880元后才能向三杰公司主张交付该2处网点。也只有在付清房款后，双方之间的权利义务才对等。对于上述款项，三杰公司与第三人之间可以另行协商解决。三、宋威、尚雪主张的逾期交房损失如何计算及应否支持的问题因双方在商品房预售合同中明确约定了三杰公司逾期交房的违约责任：违约金按宋威、尚雪已支付的房价款日万分之一计算，逾期超过90日，超过90日的部分应当按照上述标准双倍计算违约金，合同继续履行，但宋威、尚雪同意违约金最高不高于合同总价款的1%。同时亦约定宋威、尚雪应当在签订合同时一次性付清房款。现由于宋威、尚雪并未按约定付清房款，已构成违约在先，故其要求三杰公司承担逾期��房的违约责任的请求，于法无据，原审法院不予支持。至于宋威、尚雪申请鉴定的租金损失属于诉讼风险，原审法院已告知宋威、尚雪，故宋威、尚雪应当承担此法律后果。综上，宋威、尚雪的诉讼请求，部分成立，原审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、青岛三杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向宋威、尚雪交付青岛市市南区江西路35号辛-18（建筑面积90.48平方米）和江西路35号辛-11、12、15、16（建筑面积623.16平方米）2处网点；二、宋威、尚雪于本判决生效后10日内向青岛三杰房地产开发有限公司支付购房款9667880元；三、驳回宋威、尚雪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金��义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费167139元，保全费5000元，合计172139元，由宋威、尚雪负担65413元，青岛三杰房地产开发有限公司负担106726元。上诉人宋威不服原审判决提出上诉称，原审判决认定上诉人未全额支付购房款，属认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院撤销原审判决第二、三项，维持第一项并判令被上诉人三杰公司赔偿宋威的经济损失。主要理由：1、双方当事人签订的商品房预售合同合法有效，宋威已提交银行转帐支票、银行电汇凭证、三杰公司出具的收条、三杰公司向原审第三人圣亚达公司出具的代收房款的委托书、以及圣亚达公司出具的收款说明等证据，可以证明宋威已完全按照合同的约定，履行了全额支付购房款25067880元的合同义务。其中，包括转账��票8667880元和冲抵100万元所支付的房款，关于转账支票，根据票据具有流通性和文义性的特征，宋威依法行使票据权利，将该转账支票背书转让给圣亚达公司，应认定宋威支付了该部分房款；关于冲抵款项，三杰公司全权委托圣亚达公司代为收取房款，圣亚达公司在收款说明中也已明确，同意宋威以圣亚达公司所欠100万元债务冲抵购房款，该行为所产生的法律效力是宋威已支付了该100万元房款。三杰公司如果有异议，只能依据委托合同要求圣亚达公司向其支付。故原审判决认定上诉人未全额支付购房款，是错误的。2、被上诉人三杰公司未按合同约定时间向宋威交付商品房，应按鉴定意见的数额，赔偿宋威的经济损失。3、原审判决适用法律不当，三杰公司的收条、圣亚达公司的收款说明均明确写明宋威已全额支付购房款和100万元债务抵销账款，系三杰公司的自认，无需宋威举证。原审法院要求宋威承担举证责任，违反相关法律规定。即便如此，宋威已提交了银行转账凭证等证据，足以证明宋威已全额付款的事实；原审判决违反了“不告不理”的司法原则，三杰公司并未提出反诉要求宋威支付欠款，故原审法院对于合同中是否足额支付购房款进行实体判决，不符合法律规定。被上诉人三杰公司答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回宋威的上诉，维持原判。主要理由：1、宋威并未全额支付房款，三杰公司出具收条在前，宋威付款在后，部分款项并未交付三杰公司，其中，8667880元的转账支票经回头背书又回到宋威手中，并未实际交付三杰公司；100万元抵款也未经三杰公司授权，三杰公司并未收到。2、根据合同约定，宋威未全额支付购房款，违约在先，三杰公司有权拒绝交房，宋威要求三杰公司赔偿损失��于法无据。3、三杰公司出具收条时，宋威未向三杰公司支付任何款项，原审法院分配举证责任正确，应对其付款情况进行实质审查；本案是双务合同，宋威具有先履行义务，三杰公司依据履行事实提起抗辩，法院应当进行审理，并不违反“不告不理”的原则。原审原告尚雪同意上诉人宋威的意见。原审第三人圣亚达公司未作答辩。二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题：一、宋威是否依约全额支付了购房款，即宋威以银行转账支票形式支付的8667880元和冲抵债务100万元是否应认定为其已付的购房款；二、宋威主张的三杰公司逾期交房的损失是否应予支持。一、关于宋威是否依约全额支付了购房款，即宋威以银行转账支票形式支付的8667880元和冲抵债务100万元是否应认定为其已付的购房款的问题原审法院依据双方当事人签订的商品房预售合同以及履行该合同的相关证据，包括宋威、尚雪的付款凭证、三杰公司向宋威、尚雪出具的收条（收到总房款25067880元）、圣亚达公司向宋威、尚雪出具的收款说明（代收总房款25067880元，确认其中100万元系债务抵销账款）等证据，认定宋威与三杰公司之间存在商品房买卖合同关系，是正确的。关于宋威已付款的数额问题，其中，宋威、尚雪以转帐支票支付了8667880元，该款系玖威公司通过转帐支票支付给宋威，宋威将该支票背书给圣亚达公司，根据票据法的相关规定，该票据背书转让意味着等额金钱债权的转移，背书行为一旦完成，相应金额的债权即与背书人发生分离，也就意味着背书人相关的金钱债务履行完毕，所以该支票的背书转让符合票据法的规定，应认定为宋威履行了合同约定的付款义务。对于三杰公司主张圣亚达公司又将该支票背书回��给宋威，因此该款不应作为宋威已付购房款的问题，本院认为，圣亚达公司基于与宋威之间的债权债务关系，又将该支票背书回转给宋威，属于另外一个法律关系，其是否真实、有效，不属于本案审理的范围，如果三杰公司有异议，应当依据其与圣亚达公司之间的法律关系另行主张。现三杰公司否认收到宋威的该款项，也与其向宋威出具收到全额购房款的收条这一事实相互矛盾，故其上诉理由不能成立。对于债务抵销100万元的问题，圣亚达公司出具收款说明时行使抵销权，将其与宋威之间的债权债务相互抵销，虽然超出了三杰公司的授权，但三杰公司不能以此对抗宋威已付款的事实，其向宋威出具收到总房款的收条中包含该100万元，进一步证明其对该事实予以认可，如果三杰公司有异议，可向圣亚达公司另行主张。因此，该100万元债务抵销款也应认定为系宋威已付的购房款。综上，应认定宋威已全部履行商品房买卖合同约定的付款义务。原审判决认为宋威未全额支付购房款，属于认定事实错误，应予纠正。二、关于宋威主张的三杰公司逾期交房的损失是否应予支持的问题宋威基于双方之间签订的商品房预售合同已向三杰公司全额支付购房款，但三杰公司未在合同约定的期限内向宋威交付房屋，构成违约，应向宋威承担违约责任。宋威主张合同约定的违约金不足以弥补其损失，其要求三杰公司以涉案房屋的租金评估值为依据承担违约责任，但宋威未提交有关三杰公司违约给其造成实际损失的相关证据。根据双方合同约定，违约金最高不高于合同总价款的1%，故三杰公司承担的逾期交房的违约金数额应为250678.8元。对于宋威要求按照原审司法鉴定的租金评估值计算违约金的主张，本院不予支持。虽然原审原告尚雪未就该问题��出上诉，但其与宋威是共同权利人，故三杰公司应向宋威、尚雪承担违约责任。综上，宋威的部分上诉理由成立，应予支持。经本院审判委员会研究，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持原审判决第一项，即青岛三杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向宋威、尚雪交付青岛市市南区江西路35号辛-18（建筑面积90.48平方米）和江西路35号辛-11、12、15、16（建筑面积623.16平方米）2处网点；二、撤销原审判决第二、三项，即宋威、尚雪于本判决生效后10日内向青岛三杰房地产开发有限公司支付购房款9667880元；驳回宋威、尚雪的其他诉讼请求；三、青岛三杰房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿宋威、尚雪逾��交房损失250678.8元；四、驳回宋威、尚雪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费167139元，保全费5000元，合计172139元，由宋威、尚雪负担7139元，青岛三杰房地产开发有限公司负担165000元；二审案件受理费79475元，由宋威负担5475元，青岛三杰房地产开发有限公司负担74000元。本判决为终审判决。审　判　长　　岳彩林审　判　员　　周笑艳代理审判员　　丁国红二〇一三年十二月十日书　记　员　　王晓燕微信公众号“”