（2013）昌民初字第04071号

裁判日期: 2013-12-10

公开日期: 2016-02-17

案件名称

肖志明与冯艳永租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市昌平区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

肖志明,冯艳永

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九条第一款，第六十条第一款，第二百二十六条

全文

北京市昌平区人民法院民事判决书（2013）昌民初字第04071号原告肖志明，男，1967年5月25日出生。委托代理人焦振明，北京明旗律师事务所律师。委托代理人史金萍，女，1968年6月12日出生。被告冯艳永，男，1972年2月23日出生。原告肖志明与被告冯艳永租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员丁飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告肖志明及委托代理人焦振明、史金萍、被告冯艳永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖志明诉称：原告于2007年经本村村委会同意，从刘庆田处承租了4.55亩土地，之后原告经本村村委会同意将此4.55亩土地租给了被告，而被告租地后一直未交租金，未交租金长达两年多，还私自将部分土地转租给他人，因此被告严重违约，并且违法，原告多次找被告要租金，并让其不能转租，被告不听，因此提起诉讼，请求判令：1、要求解除原被告之间于2009年8月3日签订的土地使用权转让合同（租赁合同）；2、要求被告腾退其所租赁原告的阳坊村村北李家坟处的土地，并将此土地的使用权交付给原告，并恢复原状；3、要求被告给付原告两年租金16380元；4、诉讼费由被告承担。被告冯艳永辩称：被告于2009年8月3日，经原告和被告协商，被告从原告手中承租4.55亩土地协商价为7.8万元，另每年每亩人民币1800元（后改为1500元），年限17年并签订土地使用权转让合同（合同范本），双方签字，每年地租交给原承租人刘庆田。后刘庆田把他所有的租地都转让给了其他人。刘庆田把我们带到大队并拿着我们个人所签的承租合同让我们把租金直接交到大队，刘庆田不再承担法律责任，村委会王文新主任可以作证，被告每年租金都交到村委会（有村委会的证明）。2011年9月被告到村委会去交地租，原告之妻史金萍不让，多次阻挠。并在村委会大吵大闹，并用言语对被告人进行人身攻击，还连续两天对被告电话谩骂，电话每天多达壹百多个，致使被告无法工作，由此带来的后果，被告保留法律诉讼的权利。2009年8月3日，原告与被告签订的土地转让权合同（合同范本），几日后原告之妻史金萍约被告说重新签订合同，说和前面的一样，被告在没看的情况下签完后一看，内容和之前的不一样，并告知原告之妻史金萍此合同无效双方当场撕毁，而原告之妻史金萍并没有撕毁这份无效合同，而将原告与被告之前所签的合同（合同范本）撕毁。在2011年9月被告才知道这事，被告在与原告签订合同后，斥资二百多万元在其土地上建筑了库房，建筑物用于经营公司，被告不是不交租金，而是原告多方阻挠不让被告交钱。所以，被告没有违约，被告不同意解除与原告于2009年8月3日签订的土地使用权转让合同，要求租金直接交付村委会。被告不承担诉讼费及其他费用。经审理查明：2007年11月6日，甲方阳坊村委会与乙方刘庆田、丙方肖志明签订《协议》。约定，2006年6月6日，乙方与甲方签订《协议》，租用位于阳坊村北土地18.3亩，租期至2026年6月5日。现因丙方需要，经三方协商，乙方割让出4.55亩租给丙方使用，租金为每亩每年1800元。自2009年起，每年6月6日丙方一次性付给乙方租金，共计8190元，对此，甲方予以同意。2009年8月3日，肖志明与冯艳永签订《土地使用权转让合同》。该合同第三条约定，出让人出让给受让人的土地位于北京市昌平区阳坊镇阳坊村，出让土地面积为4.55亩。第四条约定，出让人同意在2009年8月1日前将出让土地交付给受让人。第五条约定，本合同项下土地使用权出让年限为壹拾柒年，自出让方实际交付土地之日起算。第六条约定，本合同项下土地的土地使用权出让价款为每亩人民币1800元，作为土地使用权和地上建筑物的出让价款。第十六条约定，受让人按照本合同约定已经支付土地使用权出让价款取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租。第二十一条约定，土地出让期限届满，受让人未申请续期或受让人提出续期申请而出让人没有批准续期的，土地使用权由出让人收回，但对于地上建筑物及其他附着物，出让人应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿。冯艳永对该合同予以认可。肖志明与冯艳永签订《土地使用权转让合同》后几日，史金萍与冯艳永签订了新的《土地使用权转让合同》。后合同约定的租赁物、租赁期限、租赁价格与前合同一致。合同第十四条约定，受让人在合同期满，经营不好，不得转租给其他人，须征得出让人同意，或出让人同意在合同未满享有优先权（从2009年11月交租金算起，地钱6万元整，围墙1.8万元整）。第十五条约定，受让人在合同期满情况下，想续租的情况下，出让人有权优先，继续与原合同与甲方（也就是阳坊大队签订协议）。第十六条约定，受让人在合同期未满，不想继续租用本块土地，现有的地上物不得拆除，因为不得拆除受让人在租用期间，已经享有了使用价值，至（制）约了出让人若干年后享有权。肖志明之妻史金萍与冯艳永在转让合同上签字。合同签订日期为2009年8月3日。肖志明对该合同予以认可。合同签订后，冯艳永即占有使用该土地并进行投入生产。案外人肖志成代冯艳永交纳了2009年、2010年的租金13650元。原告认为被告未向原告交纳2011年11月6日到2013年11月6日租金，被告认可一年多没有交租金，认为合同没有约定具体日期。上述事实，有土地使用权转让合同、协议、证明、说明及双方当事人陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。双方签订的两份《土地使用权转让合同》，实质均为转租合同。肖志明与冯艳永签订《土地使用权转让合同》后，史金萍与冯艳永签订《土地使用权转让合同》，肖志明对后合同予以追认。后转让合同对先转让合同部分条款进行实质变更，该变更符合法律法规，未侵犯第三人合法权益，合法有效。在后合同履行过程中，冯艳永未提供相关证据证明其对后合同的履行提出异议，故双方均应按后合同履行约定的义务。肖志明将土地转租给冯艳永，冯艳永应及时交纳租金，故肖志明要求冯艳永支付自2011年11月6日开始两年租金之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。双方因租金交纳方式产生争议，且协商未果，冯艳永虽向村委会交纳了两年的租金，但不妨碍肖志明作为出租人有权利直接向冯艳永主张收取租金，故冯艳永应将租金直接交付给肖志明。合同未明确约定租金交付方式，且双方未达成一致意见，故肖志明以冯艳永拒绝交纳租金为由要求解除合同之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。肖志明以冯艳永私自将部分土地转租给他人构成违约为由要求解除合同之诉讼请求，无合同和事实依据，本院不予支持。因合同尚未解除，故肖志明要求冯艳永腾退租赁土地、将土地使用权交付肖志明，并恢复原状之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。冯艳永之应向村委会交纳租金的答辩意见，于法无据，本院不予采信。冯艳永其他答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告冯艳永于本判决生效之日起七日内支付原告肖志明二○一一年十一月六日至二○一三年十一月六日的租金一万六千三百八十元；二、驳回原告肖志明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百零四元，由被告冯艳永负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　丁　飞二〇一三年十二月十日书　记　员　王婷婷关注微信公众号“”