（2013）芜中民四终字第00048号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2015-12-25
案件名称
杨胜华与安徽省三立房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安徽省三立房地产开发有限责任公司,杨胜华
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十七条，第四十四条，第一百七十条
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）芜中民四终字第00048号上诉人（原审被告）：安徽省三立房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市屯溪路193号。法定代表人：高玉华，该公司董事长委托代理人：魏安，安徽见谛律师事务所律师。委托代理人：杨伟，安徽宇浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨胜华。委托代理人：王强，安徽国本律师事务所律师。上诉人安徽省三立房地产开发有限责任公司因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省繁昌县人民法院2013年8月1日作出的繁民一初字第号民事判决，向本院提起上诉，本院2013年9月29日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月15日公开开庭进行了审理。上诉人三立公司的委托代理人魏安、杨伟，被上诉人杨胜华的委托代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨胜华在原审中诉称：2010年10月21日，杨胜华、三立公司签订《商品房买卖合同》一份，就其购买由三立公司开发的繁昌县翠竹湾住宅小区M5别墅的相关事项进行了约定。其中合同第六条约定三立公司应在2011年10月1日前将经验合格的商品房交付给杨胜华，第七条约定如三立公司未按约定时间交付商品房，应按杨胜华已付房价价款日万分之二的标准支付违约金。2012年4月11日，杨胜华、三立公司双方就三立公司逾期交付房屋的相关事项进一步明确了双方的权利义务，并订立书面协议一份。经查，三立公司开发的翠竹湾小区房地产开发建设项目竣工综合验收手续至2013年4月20日方才完成。综上，杨胜华认为，三立公司违反双方合同约定的交付期限及交付条件，且违反相关法律、行政法规的有关规定，已构成违约，其应按约定支付逾期交付房屋的违约金，为此，一、请求判令三立公司给付逾期交付房屋违约金143704元（自2011年10月1日至2013年4月20日止）；二、本案诉讼费用由三立公司承担。三立公司在原审中辩称：一、杨胜华、三立公司双方合同约定的房屋交付条件为经“验收合格”而非“综合验收合格”。二、杨胜华诉称的违约金是到2013年4月20日没有事实和法律依据，因为2012年8月20日，三立公司开发的翠竹湾小区项目已经通过工程竣工验收，并取得了《工程竣工验收报告》。原审法院审理查明，2010年10月21日，杨胜华、三立公司双方签订《商品房买卖合同》一份，杨胜华在三立公司开发建设的繁昌县翠竹湾小区购买了一套建筑面积为191.42平方米，价款为1265000元住房。合同约定：出卖人应当在2011年10月1日，将经验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。2011年10月1日，杨胜华支付了三立公司购房款1265000元。2012年4月11日，杨胜华、三立公司双方就住房钥匙的领取时间、商品房的交付时间、支付购房款的确认，以及三立公司自2011年10月1日起至该商品房符合法律、行政法规和合同约定的交付条件之日止，支付逾期交房违约金等事宜达成一致意见，并签订书面协议一份。该商品房在交付过程中，三立公司未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等该商品房符合法律法规和合同约定的交付条件的材料。杨胜华认为，三立公司已违反双方于2010年10月21日订立的《商品房买卖合同》第六条、第九条以及2012年4月11日《协议书》第二条的规定，三立公司逾期交付杨胜华订购的繁昌县翠竹湾小区商品房，已构成违约，应依法承担违约责任。三立公司认为其开发的翠竹湾小区项目于2012年8月20日已通过工程竣工验收，符合杨胜华、三立公司双方合同关于房屋“经验收合格”的交付条件，拒绝支付违约金，导致纠纷。另查明，2012年9月4日，繁昌县建设委员会工程竣工验收“翠竹湾住宅小区已基本符合备案条件，同意备案。”2013年4月18日，繁昌县城乡规划建设委员会“同意繁昌县翠竹湾住宅小区综合验收备案。”原审法院认为：杨胜华、三立公司签订《商品房买卖合同》、《协议书》为双方的真实意思表示，合同中明确了双方的权利义务，对房地产开发公司逾期交房所要承担的责任也明确约定，故对杨胜华要求三立公司给付逾期交房违约金的诉请，予以支持。审理中，当事人双方对商品房的“验收”各执一词。我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面做了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条、第十九条的规定，房地产项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当在收到竣工验收申请之日起30日内对涉及公共安全的内容组织工程质量、规划、消防、人防等部门或单位进行验收，住宅小区验收的内容除了上述要求外还有城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案、物业管理的落实情况等，验收结果应报房地产开发主管部门备案。上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。故对房地产开发的商品房竣工验收的要求应理解为综合验收。经核实三立公司开发的小区于2013年4月18日，由繁昌县城乡规划建设委员会“同意繁昌县翠竹湾住宅小区综合验收备案。”因此，杨胜华诉求违约金计算截止时间2013年4月20日不符，应为2013年4月18日。案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、第十九条的规定，判决：安徽省三立房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付杨胜华逾期交付房屋违约金143198元（自2011年10月1日至2013年4月18日止）。三立公司上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律、法规错误。原审法院对房地产开发的商品房竣工验收的要求理解为综合验收系对法律、法规所作的扩大解释。另安徽省住房城乡建设厅于2013年6月9日下发的《关于印发安徽省新建住宅小区综合查验办法》的通知，此前安徽省住宅小区无必须通过综合验收的强制性地方规定。三、原审法院程序违法。原审法院口头决定驳回违法，该案应移送其他法院管辖。另移送法院对繁昌县城乡建设委员会的书面证明未经三立公司质证，属程序违法。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。杨胜华在二审中答辩称：一、原审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确。1、原审法院对讼争房屋合同的履行及住宅小区的综合验收情况均已查明。2、本案争议焦点为对“验收合格”的理解，《城市房地产开发综合验收经营管理条例》第十七条、第十八条、第十九条规定了商品房应经综合验收，特别是住宅小区等群体性房地产开发项目。而上述规定是国务院于1998年7月20日颁布的行政法规。二、原审法院程序并不违法。本案明显不属于移送管辖和回避条件。原审法院为查清案件事实，对本应由三立公司提供的综合验收证据在其拒不提供的情况下进行核实，此举并无不当。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审一致。本院认为：一、本案讼争焦点为对讼争商品房“验收合格”的理解。我国的《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》相关条款均规定了商品房是否经过综合验收为进入市场的条件，且安徽省高级人民法院《关于审理商品房房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第4条亦明确“该商品房经验收合格”，规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门部门尚未出具认可性意见的，不应认定为房屋验收合格。据此，我省在审判实践中亦是认为商品房经验收合格为综合验收合格。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十七条，第四十四条对移送管辖和回避予以明确，而本案明显不属于受诉法院不能行使管辖权和审判人员应当回避的情形。三、本案原审时三立公司对其保存的于其不利的“综合验收”材料拒不提供，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第七十五条之规定，原审法院即可推定讼争小区通过综合验收的时间为杨胜华诉称的2013年4月20日，但本着对案件事实负责，原审法院调取了政府相关部门的验收备案资料，并据实予以认定，并无不当。综上，三立公司的上诉理由无事实和法律依据，本院均不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3174元，由上诉人安徽省三立房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 汪 勇审判员 杨 洋审判员 周宏斌二〇一三年十二月十日书记员 王文娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：搜索“”来源：