（2013）深南法民三初字第385号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2016-11-14
案件名称
白露与贺玉星物权确认纠纷一审民事判决书
法院
深圳市南山区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白露,贺玉星,招商银行股份有限公司深圳分行
案由
物权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十三条，第一百七十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2013）深南法民三初字第385号原告白露，女，满族。委托代理人宋乔华，北京市信利（深圳）律师事务所律师。委托代理人康良东，北京市信利（深圳）律师事务所实习律师。被告贺玉星，男，汉族。委托代理人韩军，广东品然律师事务所律师。第三人招商银行股份有限公司深圳分行。法定代表人张明辉，行长。委托代理人裴海燕，广东格威律师事务所律师。原告白露诉被告贺玉星、第三人招商银行股份有限公司深圳分行物权确认纠纷一案，本院于2013年6月18日立案受理后，于2013年8月22日适用简易程序公开开庭进行了第一次审理，后本案转为普通程序审理，本院于2013年10月18日公开开庭进行了第二次审理。两次庭审，原告及其委托代理人宋乔华、康良东，被告的委托代理人韩军，第三人的委托代理人裴海燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告系朋友关系，2012年8月16日，原告出于对被告的信任，决定将自己出资购买的深圳市南山区某房屋暂时登记于被告名下，双方明确约定产权归原告所有。原告与被告和房屋原所有人严某依法办理了上述房产的过户手续。上述房产过户至被告名下后，原告一直实际管理上述房产，包括支付与该房产有关的所有费用、办理按揭贷款及支付按揭款项，办理过户水、电、煤气，出租及收取租金等。上述房产过户至被告名下后，被告逐渐产生了非分之想，不断发短信、打电话威胁原告，无理要求分割此房产，更为过分的是，2013年5月，被告还到银行申请提前还款，预谋擅自转让给房产，以期达到侵吞原告财产的目的。原告现起诉，请求法院判令：1、确认深圳市南山区某房屋产权为原告所有；2、被告将上述房产过户至原告名下；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，根据《物权法》的规定，国家对不动产实行统一登记的制度，不动产登记本是物权归属和内容的根据，不动产的权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案涉案房产产权证书即房产证登记的权利人为被告，因此涉案房产归被告所有，原告的诉求无事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉求。涉案房产购房款全部由被告支付，由被告向第三人通过贷款支付，且被告实际占有及使用涉案房产，购房合同及按揭合同均由被告与第三人签署，并由被告实际收取贷款用于购房。第三人辩称，1、根据物权公示的原则，不动产物权的归属应当按照房地产证登记为准，本案中原告与被告之间是债权债务关系，不影响被告的所有权，更不影响第三人的抵押权；2、被告向第三人贷款购买涉案房产，并办理了相关抵押登记手续，因此，本案原、被告的物权争议不影响第三人抵押权的行使和实现。经审理查明，深圳市南山区某房的建筑面积为112.81平方米，登记的原权利人为案外人严某，2012年8月20日权利人变更为被告，登记价为1795581元。2012年8月27日，涉案房产以原告的名义交纳了房屋所有权登记费50元、交易手续费338.43元、契税26933.72元，以严某的名义交纳了交易手续费338.43元、个人所得税17955.81元。上述税费发票的原件均由原告保管并向法院提交核对。2012年8月28日，被告与第三人签订《个人购房借款及担保合同》，约定：被告以涉案房产为抵押，向第三人借款228万元，被告的招商银行的扣款账号为xxx。之后，原告以担保人的身份向第三人签署了针对被告在上述借款合同项下的全部债务承担连带保证责任的《个人贷款不可撤销担保书》。2012年8月29日，涉案房产在深圳市房地产权登记中心设定抵押，抵押权人为第三人。2012年9月3日，第三人将228万元贷款转入严某的账户。第三人提交的客户还款清单及客户逾期清单显示：被告名下的账户于2012年10月7日、2012年11月3日、2012年12月3日、2013年1月4日、2013年4月16日分别扣款13997.60元、13997.60元、13997.60元、13991.60元、12000元，2013年2月至4月均出现逾期还款情况。卡号为xxx的招商银行银行卡由原告保管并向法院提交核对。2012年10月16日，被告出具《协议书》一份并捺印，内容为：“本人贺玉星拥有某房，现因欠白露女士300万元，将此房公证给白露女士。本人贺玉星自愿放弃此房产所有的拥有使用权限，白露女士可以代替本人贺玉星对此房产拥有的所有使用权和变卖权（注：若本人贺玉星不守承诺，立即按本协议归还欠白露女士的300万元）。本协议权限和公证书相同作用。”严某陈述：2012年7月，原告通过中介看中涉案房产，原告向证人支付了5万元定金（2万元现金，3万元转账），成交价为200多万元，双方没有约定首期款的支付，除了5万元之外，其余款项均由银行一次性向证人转账支付；在证人与原告协商的过程中，原告告知证人由被告来签订买卖合同，之后的后续事宜由中介在负责处理，在签订买卖合同及办理过户时由证人与被告到场处理。第三人陈述：涉案房产2013年8月之前的每月应还贷款本息已经还清（存在逾期情况），但2013年8月（含8月）之后未再还贷；第三人已经于本案第一次庭审之前向深圳市福田区人民法院起诉本案原告与被告，案号为（2013）深福法民三初字第1882号，诉讼请求为：1、解除被告与第三人签订的贷款合同，被告立即偿还第三人的贷款本金2257736.93元以及利息11721.79元，第三人对抵押物享有优先受偿权；2、原告承担连带清偿责任；3、原告与被告承担实现债权的费用。关于涉案房产的权利人问题。原告主张涉案房产系原告通过被告名义购买，原告是实际权利人，被告是名义权利人，被告是原告购买保险的保险代理人，2012年7月，原告在继续购房时不符合政策要求，当时选择由被告代名买房，被告也同意；后原告与被告签订《协议书》是原告为了预防被告出现不诚信的行为，以涉案房产的现值预估了300万元签订了《协议书》，300万元并非实际发生的债务；原告与前夫林某离婚时协商将林某名下的房产过户给原告，同时原告在2012年6月20日购买了一套房产，因此，原告若再购买一套房产，林某分割给原告的房产将无法更名，因此决定将涉案房产暂时由被告持有；涉案房产签订按揭贷款协议后，原告做担保人是为了涉案房产的按揭贷款能顺利支付。被告主张双方不存在代名买房的情况，因双方当时关系很好，被告买房时由原告代办手续，签署了一些空白文件，《协议书》是空白文件上所写。关于涉案房产的购房款支付问题。原告主张涉案房产的购房款办理的系零首付，定金5万元均由原告向严某支付，购买涉案房产的税费全部由原告支付；被告将用于还贷的招商银行银行卡交给了原告，由原告予以还贷，2012年10月至2013年1月的按揭贷款均由原告支付，2013年2月至4月的按揭贷款时被告向涉案房产的租客直接收取租金后予以支付，不够的部分被告要求原告支付，2013年5月至7月被告寻找了新的买房人，收取了新的买房人5万元定金并要求新的买房人支付该3个月的按揭贷款，新的买房人知悉该情况后，于2013年8月份予以停供。原告为此提交如下证据：1、中国农业银行深圳市分行补制客户回单，显示：2012年7月9日，原告向严某转账3万元。2、中国农业银行综合应用系统查询银行卡并笔明细，显示：原告名下的账户于2012年6月30日出账2万元，于2012年7月9日出账3万元。3、招商银行转账汇款业务回单，显示：案外人刘某于2012年11月30日、2013年1月4日向被告名下的招商银行的账户分别转账13997.60元，摘要处注明“白露”。原告补充说明刘某为原告公司的员工。4、招商银行账户历史交易明细表，显示：林某名下的账户于2012年10月6日向被告名下的招商银行的账户转账13997.60元。5、中国农业银行深圳市分行补制客户回单，显示：案外人刘某于2012年10月12日向原告转账支付12600元。6、2013年2月至4月期间的短信截图及书面文档，发信人（原告存储的姓名为“太小贺”）的手机号码为：xxx，收信人为原告，短信内容涉及发信人反复催促收信人支付银行贷款。原告补充说明“太小贺”即为被告。被告对证据1至证据5的真实性予以确认，关联性不予确认，对证据6不予确认，否认发信手机的机主为被告。被告主张被告系经原告介绍取得涉案房产的信息，由于办理零首付需要在银行有一定关系，而具体事项只有原告能办理，被告仅配合签字；税费支付亦由原告代为办理，但税费款项来源于贷款，由原告从贷款中支付；涉案房产没有定金，从购房至今按揭贷款一直由被告支付，原告代付过一部分款项，因双方有经济往来，原告收取了被告20万元的投资款，被告暂时没有找到付款记录，原告向被告返还了一部分投资款；原告是保证人，被告委托原告办理购房手续，双方又是朋友，且原告又有还款义务，因此，相关税费发票原件均由原告持有。本院对上述证据1至证据5的真实性予以确认；对于证据6，现有的证据无法核实短信发信人为被告，因此，本院对证据6的真实性无法确认。另查明，原告与林某于2012年5月15日离婚；原告名下在深圳市另有一处房产为深圳市a房，产权核准日期为2012年6月29日；林某名下有一处房产为深圳市b房，产权核准日期为2003年5月11日。2013年4月30日，被告与案外人苏某签订《房地产买卖合同》，约定：被告将涉案房产以248万元的价格出售给苏某。诉讼中，原告明确若能确权，其有能力一次性将剩余贷款还清，并涂销抵押。以上事实，有房产证复印件、《协议书》、产权资料电脑查询结果表、《个人购房借款及担保合同》等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案各方当事人争议的焦点在于涉案房产的实际权利人系原告还是被告？涉案房产现登记在被告名下，原、被告双方并未签订借名买房的代持协议。综合分析本案各方当事人的陈述以及各方当事人的举证、质证情况，本院认为，涉案房产的实际权利人应为原告，原告系借被告之名购买了涉案房产。理由如下：首先，从涉案房产的购买经过分析。第一，涉案房产的看房过程及在确定购买时定金的支付系由原告进行，被告所述涉案房产在购买时没有支付定金与本院查明的事实明显不符。第二，涉案房产的出售人严某亦陈述原告在与严某协商的过程中，就已经明确告知严某由被告来签订买卖合同。即在买房过程中，原告选择了房产、支付了定金并且确定了名义购房人。其次，从涉案房产的购房款支付情况分析。第一，虽然涉案房产系由被告名义贷款，但原告同时签署了承担连带保证责任的《个人贷款不可撤销担保书》，原告愿意承担还款义务的意思表示清楚明确。第二，被告陈述涉案房产能够办理零首付需要关系，只有原告能够办理，被告只负责签字。即涉案房产的贷款亦主要是原告在实际处理，被告只是作为名义购房人予以配合。第三，原告提交的证据亦显示其曾经于2012年10月6日、2012年11月30日、2013年1月4日通过他人向被告名下的还款账户分别转账13997.60元，转账金额与还贷金额一致，即原告从还贷义务一开始发生便积极还款，后因双方当事人发生争执，涉案房产的还贷才一度出现逾期。第四，被告明确原告代办了涉案房产的税费缴交事宜，亦代为偿还了一部分贷款，被告主张原告对被告有债务，因此予以代为还贷，但其并未举证证明，本院对被告所持之原告还贷系偿还被告债务的主张不予采纳。再次，从相关证据材料的保管情况分析。因交易涉案房产产生的所有税费票据原件均由原告保管，被告用于还贷的银行卡亦由原告保管。即原告对于与涉案房产相关的证据原件的持有及管理情况已经突破了一般意义上的朋友或保证人的行为范畴，被告若为真正的权利人对于可能会影响其大宗财产权利情况的账户交由他人处理的放任行为亦有悖常理。最后，关于《协议书》。在涉案房产登记至被告名下后不久，被告曾向原告出具过《协议书》一份，内容涉及以被告名下的涉案房产抵偿被告欠原告的300万元债务。被告主张该《协议书》系原告在被告提供的有被告签名捺印的空白文件上所作，但被告并未举证佐证其观点，本院对被告的主张不予采纳，被告未对《协议书》的出具原因作出合理解释。原告明确300万元的债务并非真实发生的债务，而是原告为了预防被告出现不诚信行为而让被告出具。因此，本院可以认定《协议书》涉及的“以房抵债”的内容并非被告的真实意思表示，与事实不符。综上，本院认为，涉案房产虽然登记在被告名下，但被告的相关陈述存在多处矛盾、不符常理的地方；从选房、付定、签订借款合同、还贷等一系列的与房产交易有关的行为分析，原告关于其系涉案房产的实际权利人的主张具有高度盖然性，本院予以采纳。现原告因物权之归属向本院请求确认其为涉案房产的所有权人并要求被告将涉案房产转移登记至原告名下，事实与法律依据充分，本院予以支持，因过户产生的相关费用由原告自行负担。关于涉案房产的抵押权问题。涉案房产被设定了以第三人为抵押权人的抵押权，第三人为善意的抵押权人，其已经依约放贷，其在债务人不履行到期债务的情形下对涉案房产享有优先受偿权，此为即使涉案房产登记的所有权人由被告变更为原告亦不会改变之法律效力，即涉案房产登记的权利人发生变更并不影响第三人对涉案房产的抵押权的实现，亦不影响被告与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》以及原告向第三人出具的《个人贷款不可撤销担保书》的法律效力。本院业已认定原告为涉案房产的实际所有权人，但是被告仍应依照《个人购房借款及担保合同》承担合同约定的借款人的义务，原告作为出具《个人贷款不可撤销担保书》的保证人对被告的上述合同债务仍应在约定的保证范围内承担连带清偿责任。由于涉及抵押权人的权益，原告应按正常法律程序涂销抵押、办理过户。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告贺玉星名下的深圳市南山区某房归原告白露所有；二、被告贺玉星应于本判决生效之日起十日内协助原告白露将深圳市南山区某房的产权过户至原告白露名下，因过户产生的相关费用由原告白露自行承担。案件受理费10480.11元，财产保全费5000元，由被告贺玉星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 陈静鹊人民陪审员 叶国璜人民陪审员 王希乔二〇一三年十二月十日书 记 员 王婷婷 来自：