（2013）磐民二初字第1192号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2016-04-27
案件名称
徐大君与聂福君、高彩玲、磐石市乾宇房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
磐石市人民法院
所属地区
磐石市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐大君,聂福君,高彩玲,磐石市乾宇房地产开发有限公司
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
吉林省磐石市人民法院民 事 判 决 书（2013）磐民二初字第1192号原告徐大君。委托代理人常忠山。被告聂福君。委托代理人张学会。被告高彩玲。被告磐石市乾宇房地产开发有限公司（以下简称乾宇公司）。法定代表人雷玉忠。委托代理人赵凤阁。原告徐大君诉被告聂福君、高彩玲、磐石市乾宇房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐大君及其委托代理人常忠山、被告聂福君及其委托代理人张学会、被告磐石市乾宇房地产开发有限公司的委托代理人赵凤阁到庭参加诉讼。被告高彩玲第二次开庭无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告徐大君诉称：2011年9月26日，被告聂福君挂靠被告磐石市乾宇房地产开发有限公司开发建设磐石市富太镇富兴花园并负责相关手续的办理及该项目的拆迁、施工、销售商品房、办证等事宜。2013年3月9日至2013年4月27日，原告分三次向被告聂福君及其妻子高彩玲购买了1号楼住宅楼14套（分别为：5单元103号建筑面积64.88平方米、5单元101号建筑面积56.77平方米、5单元102号建筑面积63.13平方米、5单元203号建筑面积64.88平方米、3单元103号建筑面积64.88平方米、3单元101号建筑面积56.77平方米、1单元401号建筑面积63.13平方米、5单元602号建筑面积63.13平方米、5单元601号建筑面积56.77平方米、5单元603号建筑面积64.88平方米、4单元601号建筑面积77.32平方米、4单元602号建筑面积77.32平方米、2单元601号建筑面积77.32平方米、3单元601号建筑面积56.77平方米）及车库9个（分别为：南数2号面积93.5平方米、3号面积68.3平方米、6号面积68.3平方米、7号面积68.3平方米、8号面积68.3平方米、9号面积68.3平方米、11号面积68.3平方米、12号面积68.3平方米、13号面积68.3平方米），并与二被告签订了房屋买卖合同。合同签订后，原告如期履行交付购房款的合同义务，被告将住宅及车库钥匙交付予原告。2013年9月23日，原告将购买的住宅及车库进行了诉前保全。因此，根据相关法律的规定，请求判令原告与被告聂福君、高彩玲签订的房屋买卖合同合法有效，由三被告协助原告办理产权登记手续。诉讼费由被告承担。第二次庭审中，原告又表示，同意法院认定买卖合同无效，要求被告聂福君、高彩玲双倍返还购房款及利息。被告聂福君、高彩玲辩称：原告的诉讼请求不能成立。因为原告虽与被告聂福君、高彩玲签订了23份买卖合同，但只是作为原、被告之间借贷行为的抵押担保。根据《房地产管理法》的相关规定，被告开发的房地产没有五证，不符合法律规定，故原告诉讼请求不能成立。2012年9月，被告向原告借款20万元，2013年3月向原告借款40万元，4月向原告借款50万元，并且已偿还30万元。被告磐石市乾宇房地产开发有限公司辩称：1、原告与被告聂福君、高彩玲间是什么关系我们不清楚；2、即使是房屋买卖关系也应认定合同无效。理由是被告聂福君开发的商品房没有商品房预售许可证等证件，所签订的买卖合同无效。3、由于该商品房前期没有办理任何审批手续，因此也无法办理房屋产权证。4、我公司与聂福君没有挂靠合同。授权委托书是聂福君骗取的。公司只有开发资质，没有施工资质。无法委托聂福君进行施工。综上，乾宇公司不应承担责任。庭审中，原告针对其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、授权委托书复印件一份。证明聂福君有权对其建设的房屋进行销售。2、售楼合同十四份及收据两份、车库收款收据一份。证明原告与被告聂福君、高彩玲签订了14份富兴花园住宅楼买卖合同，并交纳了购房款，被告将钥匙交给了原告。车库收款收据证明原告向被告购买9个车库，总价款为360，000.00元。经质证，被告聂福君、高彩玲对原告提供的第1份证据真实性没有异议，但对其合法性有异议，认为该授权委托书是被告聂福君从被告乾宇公司职员小马处骗取的。被告乾宇公司认为原告提供的授权委托书不是原件，而是彩色复印件，不能认定其真实性。即使授权委托书的真实性能够确认，其来源也不合法，是被告聂福君骗取的。并且乾宇公司只有开发资质，没有施工资质。被告聂福君、高彩玲对原告提供的第2份证据真实性有异议，认为因被告从原告处借款，以签订合同形式做抵押担保。对该证据的合法性也有异议，认为被告聂福君不具备销售房屋的资质，没有办理商品房预售许可证，买卖合同应属无效。对三份收据真实性没有异议，但认为原告并没有实际交付该款项，而是以买卖形式设定的抵押担保。被告乾宇公司对原告提供的第2份证据质证认为：1、即使双方签订合同是真实的，也应认定合同无效，因为被告聂福君缺少“五证”。2、乾宇公司不清楚原告与被告聂福君、高彩玲间是借款关系，还是抵押关系，不发表意见。乾宇公司是开发方，如果签订买卖合同，合同的甲方应为公司。被告聂福君、高彩玲为了证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据：1、中国农业银行ATM汇款凭证两份、中国农业银行存款业务回单两份、中国农业银行存款业务凭证两份。证明本案原告与被告聂福君间存在真实的借贷关系，在借款合同履行过程中，被告按合同约定向原告偿还借款本金及利息，并不存在真实的房屋买卖关系，而是借款抵押关系。2、2013年8月3日电话录音视听资料一份。证明原、被告间是借款抵押关系，借款本金数额为1，000，000.00元。并且有重复抵押现象。双方一共将25套房屋用做借款抵押。通过庭审，也证明原告所提供的门市、车库及住宅的买卖协议与聂福君提供的视听资料完全吻合，本案是民间借贷关系，并非房屋买卖合同。经质证，原告对被告提供的第1份证据的真实性无异议，认为双方之间存在其他借贷关系，不能证明是签订房屋买卖合同是抵押行为及本案系借款关系。对被告提供的第2份证据有异议，认为该证据不足以证明本案诉争房屋买卖合同是因抵押借款而签订。被告乾宇公司对第1份证据无异议，认为第2份证据与其无关，没有质证意见。被告乾宇公司为了证明其抗辩主张，向本院提供了由被告聂福君出具的情况说明一份。证明被告聂福君从被告乾宇公司的员工处骗取了授权委托书。经质证，原告认为聂福君为本案当事人其本人出具的说明不能作为证据使用。无论该授权委托书是否为骗取，乾宇公司的公章是真实的。被告聂福君、高彩玲对该证据无异议。经本院审查，原告提供的授权委托书，由于原告并非被授权人因此客观上不可能持有委托书原件，经本院向被告聂福君释明后，被告聂福君仍拒不提供原件与原告提供的复印件进行核对。因此，本院对原告提供的授权委托书真实性予以确认，至于三被告质证认为该委托书系被告聂福君骗取的，由于被告仅进行了口头陈述，未能提供证据加以证明。故本院对被告的质证意见不予采纳。对原告提供的售楼合同及收据，因被告聂福君、高彩玲对其真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。被告聂福君、高彩玲虽认为本案买卖合同及收款收据均为因借贷而进行的抵押担保，但二被告提供的证据与原告提供的证据的证明力将比较，原告提供的证据证明力要大于被告的证据证明力。因此，本院对原告主张的其与被告聂福君、高彩玲间为房屋买卖合同关系的事实予以确认。基于此，本院对被告聂福君、高彩玲提供的证据不予采信。被告乾宇公司提供的情况说明不足以证明其抗辩主张，故本院对该证据不予采信。通过以上分析，本院确认如下案件事实：2012年6月，被告聂福君在磐石市富太镇开始建设富太镇富兴花园项目。该项目于当年10月末竣工。至今未进行验收。此项目未向相关部门申请办理国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证等行政审批手续。原告徐大君分别于2013年3月9日、2013年3月19日及2013年4月27日，分三次向被告聂福君及被告高彩玲购买了1号楼住宅房屋14套（分别为：5单元103号，建筑面积64.88平方米；5单元101号，建筑面积56.77平方米；5单元102号，建筑面积63.13平方米；5单元203号，建筑面积64.88平方米；3单元103号，建筑面积64.88平方米；3单元101号，建筑面积56.77平方米；1单元401号，建筑面积63.13平方米；5单元602号，建筑面积63.13平方米；5单元601号，建筑面积56.77平方米；5单元603号，建筑面积64.88平方米；4单元601号，建筑面积77.32平方米；4单元602号，建筑面积77.32平方米；2单元601号，建筑面积77.32平方米；3单元601号，建筑面积56.77平方米）及车库9个（分别为：南数2号面积93.5平方米、3号面积68.3平方米、6号面积68.3平方米、7号面积68.3平方米、8号面积68.3平方米、9号面积68.3平方米、11号面积68.3平方米、12号面积68.3平方米、13号面积68.3平方米），并与被告聂福君签订了房屋买卖合同。合同签订后，原告向被告聂福君、高彩玲交付了上述住宅楼及车库的购房款共计1，466，674.00元。被告聂福君、高彩玲将住宅及车库钥匙交付予原告。现原告实际占有上述房屋及车库。原告根据相关法律的规定，请求判令原告与被告聂福君、高彩玲签订的房屋买卖合同合法有效，由三被告协助原告办理产权登记手续，诉讼费由被告承担。第二次庭审中，经本院向其释明，原告明确表示，同意法院认定买卖合同无效，要求被告聂福君、高彩玲双倍返还购房款及利息。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案被告聂福君为磐石市富太镇富兴花园的实际开发人，然而该房地产项目未办理任何审批手续，也没有证据表明该项目系挂靠被告乾宇公司。原告提供的授权委托书无法认定被告聂福君与被告乾宇公司系挂靠关系。原、被告间买卖无土地使用权及建筑物审批手续的房屋违反了法律的强制性规定，买卖合同应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据该规定，原告要求被告聂福君、高彩玲双倍返还购房款的前提应是被告故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实。因原告在购买房屋时未尽到其相应的注意义务，并非被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证。因此，原告要求被告双倍返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。但原告已向被告聂福君、高彩玲实际支付购房款，合同无效后，被告聂福君、高彩玲应当返还原告已交付的购房款，并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐大君与被告聂福君、高彩玲于2013年3月9日、2013年3月19日、2013年4月27日签订的房屋买卖合同无效；二、被告聂福君、高彩玲于本判决发生法律效力之日起三日内返还给原告徐大君购房款总计1，466，674.00元后，原告徐大君将所购买房屋返还给被告聂福君、高彩玲；三、被告聂福君、高彩玲于本判决生效后三日内按照中国人民银行同期贷款利率向原告徐大君支付购房款利息（从2013年3月9日起开始计算本金为615，566.00元的利息、从2013年3月19日起计算本金为491，108.00元的利息、从2013年4月27日起计算本金为360，000.00元的利息）；四、被告磐石市乾宇房地产开发有限公司不承担本案民事责任；五、驳回原告徐大君的其他诉讼请求；六、被告聂福君、高彩玲对本判决第二、三项承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，保全费5，020.00元，合计5，070.00元。由被告聂福君、高彩玲承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 汤 丹代理审判员 程美霞人民陪审员 张 龙二〇一三年十二月十日书 记 员 金 帅 来源：