（2013）双桥民初字第2417号

裁判日期: 2013-12-10

公开日期: 2014-04-30

案件名称

原告（反诉被告）北京厚石之道房地产投资顾问有限公司与被告（反诉原告）承德市永利房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

承德市双桥区人民法院

所属地区

承德市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京厚石之道房地产投资顾问有限公司,承德市永利房地产开发有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十八条，第一百零七条

全文

河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2013）双桥民初字第2417号原告（反诉被告）北京厚石之道房地产投资顾问有限公司法定代表人张明，职务总经理。委托代理人刘英，河北蓝岛律师事务所律师。被告（反诉原告）承德市永利房地产开发有限公司法定代表人张青林，职务经理。委托代理人武立斌，北京市乾源律师事务所律师。原告（反诉被告）北京厚石之道房地产投资顾问有限公司与被告（反诉原告）承德市永利房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2013年10月16日受理后，依法由本院审判员付军适用简易程序于2013年11月21日、2013年12月10日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）北京厚石之道房地产投资顾问有限公司委托代理人刘英，被告（反诉原告）承德市永利房地产开发有限公司委托代理人武立斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）北京厚石之道房地产投资顾问有限公司诉称，2011年7月，原、被告双方签订《承德市永利地产清樾华庭项目全程顾问服务合同），由原告（反诉被告）为被告（反诉原告）提供全程销售顾问服务，顾问期限为2011年1月3日至2012年7月3日，服务费的标准为销售总房款的1.5%支付，逾期按日3%支付滞纳金，被告（反诉原告）只支付了2011年10月之前的服务费，拖欠原告2011年11月，2011年12月和2012年1月共3个月的服务费255，126.03元，按合同约定，应赔偿原告（反诉被告）滞纳金。合同约定，任何一方非因法定事由和本合同约定，不得擅自变更和解除合同，否则应向另一方承担100，000.00元违约金。被告于2012年2月，单方强行解除合同，按合同约定，应向原告（反诉被告）支付违约金100，000.00元。现被告（反诉原告）不履行合同义务，为维护原告（反诉被告）合法权益，请求人民法院判令被告（反诉原告）支付顾问服务费255，125.03元；支付解除合同违约金100，000.00元；支付滞纳金100，000.00元。原告（反诉被告）向本院提交以下证据：1、《承德市永利房地产清樾华庭项目全程顾问服务合同》一份，用以证明原、被告双方存在销售顾问服务合同关系。2、2012年11月至2013年1月清樾华庭签约及到账客户应结佣金明细3张，用以证明清樾华庭签约及到账客户应结佣金明细。3、销售总客户名单，用以证明销售客户总名细。4、分期交款客户名单，用以证明销售客户分期交款名细。5、清樾华庭项目应结佣金明细表，用以证明清樾华庭项目2011年11月至2012年7月被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）佣金明细。6、由被告（反诉原告）向税务局出具的证明信一份，用以证明被告（反诉原告）应付原告（反诉被告）销售劳务服务费255，126.03元。7、催款备忘函一份，用以证明原告（反诉被告）向被告（反诉原告）催要销售劳务服务费。8、客户资料登记表。用以证明该登记表登记的客户是经过原告（反诉被告）销售的客户。被告（反诉原告）承德市永利房地产开发有限公司辩称，答辩人与北京厚石之道房地产投资顾问有限公司之间所签订的《清樾华庭项目全程顾问服务合同》因北京厚石之道房地产投资顾问有限公司的严重违约已经提前解除，北京厚石之道房地产投资顾问有限公司所诉主张无任何事实依据，应依法驳回其诉讼请求。双方签订合同后，答辩人如约全面履行了合同应尽义务。但北京厚石之道房地产投资顾问有限公司因其自身存在履约能力问题，不能提供满足完成合同销售服务的团队和人员，更无法完成合同约定及其自身提出的销售任务，已经构成了严重违约，并给答辩人造成严重的经济损失。为此，双方于2012年2月初协商解除合同。在解除合同结算过程中，答辩人提出，根据顾问服务合同及补充协议的约定，北京厚石之道房地产投资顾问有限公司应当支付项目前期策划服务工作的补偿款140，000.00元及返还以借款名义预支的30，000.00元佣金，在抵扣北京厚石之道房地产投资顾问有限公司未提取的2011年11月、12月、2012年1月的佣金共计113，178.00元后，北京厚石之道房地产投资顾问有限公司应当支付答辩人56，822.00元，加上因北京厚石之道房地产投资顾问有限公司违约，应当扣除其已提取的佣金的30%即161，522.10元作为赔偿，其共计应支付答辩人218，344.10元。北京厚石之道房地产投资顾问有限公司对答辩人提出的该结算要求未予做出同意或者反对的意见。但随即北京厚石之道房地产投资顾问有限公司在未告知答辩人的情况下，从其工作场所售楼处搬出其所有办公设备和材料，突然退出，终止了对双方合同的继续履行。北京厚石之道房地产投资顾问有限公司的突然退出，迫使答辩人仓促接手应当由北京厚石之道房地产投资顾问有限公司完成的全部工作，对项目销售和宣传造成了极为消极和负面的影响，由此给答辩人造成了严重的经济损失。综上，双方合同的解除系因北京厚石之道房地产投资顾问有限公司的严重违约，在双方协商解除合同进行结算期间，北京厚石之道房地产投资顾问有限公司以其主动终止合同履行的行为，解除了双方的合同。此间，答辩人无任何过错及违约行为。合同解除后，根据结算结果，不仅答辩人已无向北京厚石之道房地产投资顾问有限公司继续付款的义务，反而北京厚石之道房地产投资顾问有限公司应当支付给答辩人21万余元。另外，北京厚石之道房地产投资顾问有限公司退出后，有9个客户退房，北京厚石之道房地产投资顾问有限公司应当为此退还已提取的佣金48，373.03元。此外，合同解除后，北京厚石之道房地产投资顾问有限公司已销售房屋的剩余房款尚有很多未能回款，即使该部款项后来已交纳，也是答辩人接手销售工作后组织销售团队和相关人员，通过行使原应由北京厚石之道房地产投资顾问有限公司应尽的职责实现回款的，这些工作成果与北京厚石之道房地产投资顾问有限公司无关。北京厚石之道房地产投资顾问有限公司的所有诉讼主张无任何事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）承德市永利房地产开发有限公司反诉称，2011年7月，双方之间签订《清樾华庭项目全程顾问服务合同》由原告（反诉被告）负责该项目的全程顾问服务。根据合同约定，乙方原告（反诉被告）应按时完成销售任务，根据甲方被告（反诉原告）的要求和项目销售的需要，在合同约定的时间内，出具项目阶段性的销售方案等。同时约定，乙方不按本合同约定执行策划顾问销售甲方有权追究乙方责任，并有权扣除乙方全部销售佣金的30%作为赔偿；乙方须在双方约定的时限内完成销售任务，如连续3个月未完成销售任务，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任。合同还约定，由于客户退房，乙方已提取的佣金将在下期佣金结算日核算返还或冲抵下期等额佣金。此外由于该项目前期第三方已经进行了项目市场调研和部分策划工作，乙方承诺在后期代理佣金费中拿出200，000.00元作为第三方退出补偿，双方为此签订了《清樾华庭项目补充协议》。合同签订后，被告（反诉原告）积极全面地履行了应尽义务。截止2011年10月，原告（反诉被告）已提取佣金538，407.00元（此数额系扣除了补充协议约定的200，000.00元补偿款中的60，000.00元后的数额）。由于原告（反诉被告）的工作成效小，进展慢，屡屡不能完成销售任务，给被告（反诉原告）的房屋销售带来了重大经济损失。特别是2011年9月、10月、11月，连续3个月不能完成销售目标，这在当时房地产销售形势非常乐观的情况下，充分显示了原告（反诉被告）的工作能力不足，已经无力继续履行合同义务。为此，2012年2月初，双方就解除合同进行协商。协商过程中，被告（反诉原告）提出，根据顾问服务合同及补充协议的约定，原告（反诉被告）应当支付补充协议约定的剩余补偿款140，000.00元，并返还2012年1月以借款名义预支的佣金30，000.00元，在抵扣原告（反诉被告）未提取的2011年11月、12月、2012年1月的佣金共计113，178.00元后原告（反诉被告）应当支付被告（反诉原告）56，822.00元；因原告（反诉被告）违约，还应当扣除其已提取的佣金的30%，即161522.10元作为赔偿，其共计应支付被告（反诉原告）218，344.10元。此后，先后有9名客户退房，原告（反诉被告）应退还已提取佣金48，373.03元。综上所述，由于原告（反诉被告）严重违约和双方在商谈解除合同过程中的突然退出，给被告（反诉原告）造成了重大经济损失，请依法判令原告（反诉被告）支付项目前期策划补偿费140，000.00元；返还以借款款名义预支佣金30，000.00元；支付因其违约应付赔偿款161，522.10元；退还因客户退房应返还已提佣金48，373.03元。上述款项在抵扣原告（反诉被告）未提佣金113，178.00元后共计应支付被告（反诉原告）266，717.13元。被告（反诉原告）承德市永利房地产开发有限公司向本院提交以下证据。1、《承德市永利房地产清樾华庭项目全程顾问服务合同》一份，用以证明原、被告双方存在销售顾问服务合同关系。2、《清樾华庭项目补充协议》一份，用以证明原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告）200，000.00元的前期补偿款，每三个月付款一次，每次付款30，000.00元，并约定补偿款到项目双方正式代理合同期为止。项目双方正式代理合同截止日期，如此款未付完，由原告（反诉被告）一次性把款结清，原告（反诉被告）已付60，000.00元，余140，000.00元未付。3、清樾华庭9-11月营销计划及广告活动计划，用以证明该营销计划及广告活动计划为原告（反诉被告）方提供的，原告（反诉被告）未完成销售任务，构成违约。4、原告（反诉被告）已提佣金的发票复印件5张，用以证明原告（反诉被告）已提佣金总额是538，407.00元，根据合同约定，在原告（反诉被告）违约情况下，以已提佣金为基数计算赔偿。5、9-11月清樾华庭应结佣金明细及证明，用以证明该证据为原告（反诉被告）向被告（反诉原告）方提供的，一是反映了原告（反诉被告）要求提取佣金的数额，二是原告（反诉被告）在明细上签属了未完成销售任务的意见，原告（反诉被告）认可其违约。6、借条一张，用以证明2011年1月16日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）借款30，000.00元，作为预支佣金，该款应从其未提佣金中扣除。7、已提佣金后退房客户商品房合同备案注销申请审批表及注销申请九份、应扣佣金明细一份，用以证明9名客户退房后应扣佣金数为48，373.03元。8、结算单一份，用以证明合同解除后原告应赔偿被告218，344.00元。原告（反诉被告）北京厚石之道房地产投资顾问有限公司辩称，三个月付款一次，到代理合同期止，被告（反诉原告）实际履行到2012年1月份，被告（反诉原告）把前期费用进行了摊销。按合同约定，被告（反诉原告）应正常支付代理佣金，原告（反诉被告）才付款。自2012年11月后，被告（反诉原告）没有付佣金，所以原告（反诉被告）没有支付。合同补充协议废止了。如借支存在，则承认。关于支付赔偿金是不存在的。根据合同第14条第7款的内容不存在不按合同约定的行为，所以赔偿金不存在。期间有退房的通过原告（反诉被告）解除合同后退的，一直由原告（反诉被告）在做销售，但被告（反诉原告）提出的证据是在一月以后，此请求不应支持。佣金应为255，126.03元。应驳回反诉。经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的1、6、8号证据真实性没有异议，但提出6号证据是在双方解除合同前开具的，没有涉及到解除合同时的相互赔偿问题，现发生了佣金的增减，此数额不准。本院对原告（反诉被告）提交的1、6、8号证据予以确认。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的2号证据中2011年11月2012年1月的佣金明细无异议，对2011年12月佣金明细有异议，提出该明细无双方当事人签字，其中刘某已退房，佣金应扣除。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的3、4、5、7号证据有异议，因该证据均为原告（反诉被告）单方制作的无被告（反诉原告）签字确认，且原告（反诉被告）未提供其他证据予以佐证，故被告（反诉原告）异议成立，对原告（反诉被告）提交的3、4、5、7号证据，本院不予确认。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的1、4、6、7号证据真实性无异议，本院予以确认。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的2号证据有异议，提出该协议已废除，但未提供充分证据证明，本院认为该协议系双方协商一致基础上签订的，无证据证明该协议解除，故原告（反诉被告）异议不成立，对被告（反诉原告）提交的2号证据，本院予以确认。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的3、8号证据有异议，认为该证据为被告（反诉原告）单方制作，无原告（反诉被告）签字确认，且被告（反诉原告）未提供其他证据予以佐证，原告（反诉被告）异议成立，对被告（反诉原告）提交的3、8号证据，本院不予确认。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的5号证据有异议，该证据是原告（反诉被告）向被告（反诉原告）报告明细，原告（反诉被告）方列出明细表签字后交给被告（反诉原告），被告（反诉原告）签字后交回原告（反诉被告）。被告（反诉原告）的该证据缺乏依据，不反映原告（反诉被告）本意，原告（反诉被告）不认可。不能证明原告（反诉被告）没有完成目标，但未以证据反驳，故原告（反诉被告）异议不成立，对被告（反诉原告）提交的5号证据，本院予以确认。根据当事人陈述及上述有效证据，本院查明以下事实：2011年7月原告（反诉被告）北京厚石之道房地产投资顾问有限公司作为乙方与被告（反诉原告）承德市永利房地产开发有限公司作为甲方签订了《承德市永利房地产清樾华庭项目全程顾问服务合同》一份，由乙方为甲方提供全程销售顾问服务，策划顾问期限为2011年1月3日至2012年7月3日，在此期限内，自本合同生效之日起至本项目95%以上房源成功销售为完成服务工作。策划顾问服务费的标准双方约定：乙方策划顾问甲方清樾华庭项目的全程策划顾问费和广告策划包装费用为整体项目销售额的1.5%。（也就是项目整体销售建筑面积×销售单价×1.5%所得销售服务费用）；甲方支付服务费的计算公式：某套房屋甲方支付的策划服务费金额=该单套房屋的建筑面积×该套房屋的单套底价（单价）×1.5%。；甲方支付乙方溢价奖励的计算公式：某套房屋甲方支付乙方的溢价奖励金额=（单套房屋每平米合同售价-该套房屋的单套底价）×该房屋的建筑面积×30%。合同单价即商品房买卖合同约定的房屋单价；车位及车库、会所等销售也按照成销总额的1.5%提取顾问费，车位及车库无溢价奖励；绿园小区项目佣金按照销售额的2%提取销售服务费，其它有关绿园小区销售计划和销售指标等在补充协议中具体规定。策划服务费的结算方式：甲乙双方同意，以套为单位结算，在项目正式认购回款后次月起每月2号为成功销售房屋建筑面积、策划顾问费（含溢价奖励，下同）结算日，乙方向甲方提交《销售业绩确认表》及《策划顾问费和溢价奖励结算表》。12月份结算增加一次（12月25日）。甲方如有异议，应在3日内提出；若甲方无异议时视为对结算日确认、乙方提交的《销售业绩确认表》及《策划顾问费和溢价奖励结算表》为确认。并在结算日后8个工作日内向乙方付款。甲方预期不付费用，则按照每日记取发生额3%滞纳金赔偿乙方损失。双方约定了各自责任：甲方按照本合同约定的标准和结算方式，向乙方支付策划顾问费。乙方按时完成双方约定的销售任务，负责售楼处所有销售相关工作以及房产部门的相关工作，并督促客户按时交纳有关费用。双方同时约定了违约责任：在本合同生效后，除本合同另有约定外，任何一方不得违约，否则应向守约方支付本合同约定的违约金，并赔偿守约方因其违约而遭受的损失；除非具有法定事由或双方约定的事由，未经双方协商一致，任何一方不得单方面变更或提前解除本合同，也不得以各自的内部组织、人事、职务变动为由，单方面变更或提前解除合同，否则即构成违约；如因存在工程重大质量问题、房屋交付期延迟、甲方拒绝与购房者签订业经甲乙双方确认的认购书和买卖合同样本或由此造成无法收取首期房款、无法办理预售登记、抵押登记等甲方的原因，导致客户退房的，则该房屋仍作为乙方己成功销售，按照本合同的约定计提策划顾问费及溢价奖励；任何一方非因法定事由和本合同约定，不得擅自变更和解除本合同，否则应向另一方承担100，000.00元违约金；甲方不按本合同约定支付策划顾问费及溢价奖励的，每逾期一日按照应付策划顾问费及溢价奖励金额的3%向乙方支付违约金；如逾期三十五天未付，除双方另有约定外，乙方有权解除合同，甲方应立即支付乙方已成功销售部分的全部销售策划顾问费、溢价奖励等款项，并承担本项约定的违约责任；乙方如无特殊情况不按本合同约定执行策划顾问销售的，甲方有权追究乙方责任，并有权扣除乙方全部销售佣金的30%作为赔偿。乙方须在双方约定的时限内完成销售任务，如连续3个月未完成销售任务，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任；销售期间，由于客户退房，乙方已提取的佣金将在下期佣金结算日核算返还或冲抵下期等额佣金。合同签订后双方又签订了《清樾华庭项目补充协议》一份，协议约定：乙方北京厚石之道房地产投资顾问有限公司全程策划代理甲方承德永利房地产开发有限公司的开发项目—清樾华庭小区，由于前期第三方已经进行了项目市场调研和部分策划工作，在乙方代理甲方项目时，乙方承诺在后期代理佣金费中拿出200，000.00元人民币作为第三方退出补偿。具体补偿措施以及约束条款如下：1、补偿方式，在开盘之日算起每三个月付款一次，每次付款30，000.00元，以此类推，截止到项目双方正式代理合同期为止；2、补偿金额，到项目双方正式代理合同截止日期，如此款还没付完，则乙方一次性把余款结清；3、约束条款，只有甲方按时正常支付项目双方正式代理合同中约定代理佣金，乙方才支付此项补偿，如若不然，可延期支付或可不予支付；第三方无权直接向乙方要求补偿，此款必须由甲方直接与第三方交涉，乙方不予出面。上述协议签订后原告（反诉被告）为被告（反诉原告）提供全程销售顾问服务，2011年10月前双方佣金已结清，原告（反诉被告）此前分五次总计提取佣金538，407.00元。2011年11月原告提交的清樾华庭签约及到账客户应结佣金明细显示，原告（反诉被告）应提佣金60，224.39元。2011年12月明细显示原告（反诉被告）应提佣金数额33，445.34元。2012年1月明细显示原告（反诉被告）应提佣金数额25，308.00元。且2011年11月及2012年1月原告（反诉被告）提交的清樾华庭签约及到账客户应结佣金明细已经被告（反诉原告）审核人杨学义签字确认，2011年12月提交的清樾华庭签约及到账客户应结佣金明细未经原、被告双方签字确认。被告（反诉原告）提交的2011年12月清樾华庭签约及到账客户应结佣金明细显示原告（反诉被告）应提佣金数额27，646.30元。但该明细也未经原、被告双方签字确认。被告（反诉原告）于2012年2月1日向原告（反诉被告）开具了证明信一张：证明信载明，承德地方税务局：兹有北京厚石之道房地产投资顾问有限公司为我单位提供楼盘销售劳务服务，付款合计金额为255，126.03元。现双方已终止合同履行，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付佣金255，126.03元，支付解除合同违约金100，000.00元；支付滞纳金100，000.00元。被告（反诉原告）不同意支付，并称，按补充协议约定原告（反诉被告）应继续支付被告（反诉原告）因第三方退出的补偿140，000.00元，此外2012年1月26日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）借款30，000.00元，及其中销售后有6户因个人原因退房，其中有单梁、康红霞、张颖、陈立艳、刘学，房款总金额3，537，083.00元，合计应退回佣金53，056.25元均应扣除。另外三户谭英霞、胡孝云、姜浩因个人及逾期交房等原因退房，被告（反诉原告）亦要求退回佣金，但根据双方合同约定，因逾期交房而导致客户退房的应认定原告（反诉被告）为成功销售。被告（反诉原告）并提出反诉称，原告（反诉被告）因2011年9月、10月、11月连续三个月未完成销售任务，要求按合同约定扣除已提佣金538，407.00元的30%即161，522.10元作为赔偿。原告（反诉被告）对此不予认可，称《清樾华庭项目补充协议》已废止且原告（反诉被告）不存在不按合同约定的行为，所以不存在赔偿金。但未提供证据证明。经查，《清樾华庭项目全程顾问服务合同》违约责任中约定：乙方如无特殊情况不按本合同约定执行策划顾问销售的，甲方有权追究乙方责任，并有权扣除乙方全部销售佣金的30%作为赔偿，及乙方须在双方约定的时限内完成销售任务，如连续3个月未完成销售任务，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任。查明原告（反诉被告）提交的2011年9月、11月清樾华庭签约及到账客户应结佣金明细均记载了未完成销售任务，被告（反诉原告）提交的2011年10月清樾华庭签约及到账客户应结佣金明细经双方签字确认并记载了未完成销售任务。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《承德市永利房地产清樾华庭项目全程顾问服务合同》及《清樾华庭项目补充协议》合法有效，对双方当事人具有法律约束力，原、被告应当按照约定履行自己的义务。现原告（反诉被告）签订合同后未按约定全面履行义务，实属原告（反诉被告）违约，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）按协议约定支付第三方退出补偿款剩余金额，原告（反诉被告）对此不予认可，称《清樾华庭项目补充协议》已废止，但未提供证据证明。故对原告（反诉被告）该主张，本院不予确认。被告（反诉原告）同时主张扣减借款及客户非被告（反诉原告）原因而退房应退回佣金，本院予以支持。被告（反诉原告）反诉主张原告（反诉被告）因未按合同约定连续三个月未完成销售任务，要求原告（反诉被告）赔偿已提佣金的30%，因双方合同中对此已明确约定，故对被告（反诉原告）主张，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）承德市永利房地产开发有限公司于本判决生效后10日内一次给付原告（反诉被告）北京厚石之道房地产投资顾问有限公司佣金款（255，126.03元-140，000.00元-30，000.00元-6户非被告原因退房所提总佣金3，537，083.00元×1.5%）32，069.78元。二、原告（反诉被告）北京厚石之道房地产投资顾问有限公司于本判决生效后10日内一次给付被告（反诉原告）承德市永利房地产开发有限公司已提佣金30%的赔偿金（538，407.00元×30%）161，522.10元。三、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，130.00元，反诉费2，650.00元。由原告（反诉被告）北京厚石之道房地产投资顾问有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员　付　军二〇一三年十二月十日书记员　付慧颖 来自：