（2013）厦民终字3463号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-02-28
案件名称
戴成忠与厦门市土地开发总公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
戴成忠,厦门市土地开发总公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）厦民终字3463号上诉人（原审原告）戴成忠，男，50岁。委托代理人郑剑云、余丽梅，福建勤贤律师事务所律师。上诉人（原审被告）厦门市土地开发总公司，住所地厦门市湖里区同益路9号地产大厦15层。法定代表人何心铭。委托代理人张君，福建天衡联合律师事务所律师。委托代理人丘洁，福建天衡联合律师事务所实习律师。上诉人戴成忠与上诉人厦门市土地开发总公司（以下简称土地总公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第5836号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2013年5月6日，戴成忠向原审法院提起诉讼，请求判令：土地总公司立即协助戴成忠办理思明区龙山安置房5号楼3梯1201室、岭兜二里4-3.20幢201室的房屋产权证书，并赔偿戴成忠因逾期办理产权证的损失108236元（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准以二年计算0.1722×628548.56元）。原审判决查明：因政府项目建设需要，戴成忠位于厦门市体育路17号之一102室房屋应予拆除。2005年12月20日，作为被拆迁人的戴成忠与作为拆迁人的土地总公司签订一份《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》。协议书约定：土地总公司拆除戴成忠房屋总建筑面积70.28平方米，其中产权面积56.19平方米；实行产权调换的建筑面积56.19平方米；安置房总建筑面积185.74平方米，安置户型为三房二厅两套地点为龙山安置房5号楼3梯1201室和思明区岭兜二里4-3.20幢201室；安置房评估价值为628548.56元；凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议（含土地总公司按《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第二十条应承担的安置房产权办理义务）双方协商不成的，按仲裁或者法院诉讼的方式解决争议，第十条注明“本协议壹式柒份，甲方（土地总公司）肆份，乙方（戴成忠）壹份，国土资源与房产局贰份”。此外，协议还约定了拆迁安置差价款、搬迁时间、搬迁奖励、办理土地房屋权证所需税费负担方式、付款方式、安置房产权面积误差处理办法等事项。协议签订后，戴成忠按约定一次性交付了拆迁安置差价款，并且分别于2006年1月10日和2007年5月21日接收入住安置房。原审判决另查明，岭兜安置房于2006年9月17日前、龙山安置房于2010年2月9日具备办理分户转移登记条件。因讼争安置房产权一直未予办理，案外人施宝珠曾向有关部门反映。2013年5月14日，土地总公司向施宝珠出具《信访事项处理答复意见书》，称拆迁安置过程中有10户提出住房困难要求各安置两套，并有相关社区居委会、街道的住房困难证明，土地总公司经与市国土房产局征地拆迁处沟通，与该10户签订了安置2套的拆迁补偿协议；土地总公司于2007年3月将上述拆迁补偿协议清单报送市国土房产局征地拆迁处请求审核确认，但因市国土房产局于2007年3月28日颁布了《关于城市房屋拆迁中严格控制被拆迁人多购买安置房的通知》，因该项目涉及扩大安置，10户安置2套的拆迁补偿协议至今未能完成审核确认。原审判决查明的上述事实，有《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》、《安置房质量使用说明书及质量保证书》、缴交差价款发票、收条、结婚证、《信访事项处理答复意见书》、厦国土房（2007）93号《关于城市房屋拆迁中严格控制被拆迁人多购买安置房的通知》、项目土地房屋权属登记通知书以及双方当事人庭审陈述为证。原审判决认为：戴成忠与土地总公司签订的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》系双方真实之意思表示，属有效合同。戴成忠已经按照协议书的约定完成搬迁、缴交差价款且实际接收入住安置房，两套讼争安置房分别于2006年9月17日前和2010年2月9日具备了产权登记条件，《信访事项处理答复意见书》也可以看出戴成忠履行了提交办理产权所需的居委会、街道等相关证明的义务，土地总公司负有为戴成忠办理安置房产权登记的义务。土地总公司以为戴成忠安置两套房违反了2007年3月28日颁布的厦国土房（2007）93号《关于城市房屋拆迁中严格控制被拆迁人多购买安置房的通知》文件精神，戴成忠、土地总公司之间签订的协议得不到市拆迁办的审核确认，要求戴成忠再提供能够购买两套安置房的合法依据才能进行确认为由进行辩解，理由不能成立。关于逾期办证违约金问题。根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第二十条的规定，土地总公司应当在拆迁补偿安置协议履行完毕之日起三十日内为戴成忠办理讼争安置房的产权登记，但土地总公司迟至今日仍未办理，构成逾期办证。因双方并未约定逾期办证的违约责任，且本案属于拆迁安置补偿纠纷，并非商品房买卖纠纷，故戴成忠要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定计算逾期办证违约金，没有法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告厦门市土地开发总公司应于本判决生效之日起十日内协助原告戴成忠办理龙山安置房5号楼3梯1201室和思明区岭兜二里4-3.20幢201室房屋产权证书。二、驳回原告戴成忠的其他诉讼请求。案件受理费1233元，由戴成忠负担1183元，土地总公司负担50元。宣判后，戴成忠、土地总公司均不服，分别向本院提起上诉。戴成忠上诉称，请求：撤销原审判决第二项，改判土地总公司赔偿戴成忠因逾期办理产权证的损失108236元（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准以二年计算0.1722×628548.56元）。主要理由：一、原审法院已经判令土地总公司构成逾期办理安置房的产权登记，因土地总公司违约造成戴成忠的损失，土地总公司有义务承担赔偿责任。虽然戴成忠与土地总公司订立的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》中未约定逾期办证的违约责任，但根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由于土地总公司逾期办理安置房的产权登记，从法律规定的应当办理安置房产权登记的2006年10月17日和2010年3月9日至今已达约七年和三年之久，客观上造成了戴成忠的经济损失，根据合同法的上述规定，土地总公司应当赔偿戴成忠的损失。因为土地总公司怠于履行办理安置房产权登记的责任，导致戴成忠在这几年间虽然入住安置房但因没有房屋产权证，在安置房的转让、抵押、财产证明等过程中都受到限制，无法行使房屋所有权人的权利，这些损失的数额客观上难以用具体金额确定。而且戴成忠为了促使土地总公司办理安置房的产权证，还要委托律师等，这些都构成了戴成忠的经济损失，戴成忠有权提起损害赔偿之诉并依法得到赔偿。二、戴成忠参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定计算逾期办证损失赔偿，符合法理。在主张逾期办证的损失案件中，拆迁安置房与普通商品房没有本质的区别。拆迁安置房的受让人为特定的拆迁人，普通商品房的受让人为不特定的买受人，但受让人签订拆迁安置房安置协议和商品房买卖合同，都是为了获得房屋的所有权，拆迁安置房在获得产权证后可以在市场上自由流通，也属于商品房。因此，房屋拆迁安置补偿协议与普通商品房买卖合同在转让房屋产权的性质上没有本质的区别。合同法第一百二十四条规定，没有明文规定的合同，可以适用合同法总则、分则及其他最相类似的法律规定。现行法律没有规定拆迁安置房的逾期办证违约金计算方式，而被拆迁人因为拆迁人逾期办证造成的经济损失是客观存在的，因逾期办证的损失数额难以用具体金额确定，因此，本案戴成忠参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证给戴成忠带来的损失，这是处理同性质的纠纷中适用最相类似的法律规定。而且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条也提及拆迁安置房的问题，也说明拆迁安置房纠纷可以适用该解释。综上，原审判决驳回戴成忠主张的土地总公司赔偿逾期办证的损失，该判决有误。请求二审依法改判如上请求。土地总公司答辩称：其二审答辩意见与原审答辩意见相同，即：一、岭兜安置房于2006年9月17日前、龙山安置房于2010年2月9日具备了办理分户转移登记的条件，土地总公司在协助戴成忠申请办证过程中，市拆迁办发现戴成忠不具备购买两套安置房的法定条件，故而不予出具拆迁安置补偿审核确认材料，戴成忠亦无法协助土地总公司提供能够购买两套安置房的合法依据，由此导致办证工作停滞不前。二、双方签订的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》没有约定逾期办证的违约条款，且本案系拆迁安置补偿合同纠纷，并非商品房买卖合同纠纷，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行审理，戴成忠的违约金请求没有法律和事实依据。土地总公司上诉称，请求：撤销原审判决第一项，驳回戴成忠在原审的诉讼请求。主要理由：一、原审判决认定戴成忠履行了提交办理产权所需的居委会、街道办等相关证明的义务，是错误的。根据原审庭审查明的事实，戴成忠并未真正履行该协助义务，从而导致其获取两套安置房的行为违法且有失公平合理，以致于土地总公司无法取得办证所需材料，办证工作停滞不前。戴成忠作为被拆迁人，亦负有协助办理产权登记的义务，包括实事求是地提供办证所需的资料，例如本市常住户口和实际居住情况的证明材料。土地总公司在协助戴成忠申请办证过程中，市拆迁办发现戴成忠此前所提交的材料不能证明其符合购买两套安置房的条件要求，故而不予出具拆迁安置补偿审核确认材料。土地总公司特别注意到，在原审庭审中，戴成忠明确自认其当时只有五个家庭成员落户在被拆迁房内、有五个家庭成员实际居住在被拆迁房内。这种家庭情况，无论是从法律规定来看，还是从公平合理的立法原则，或是从社会常理来看，仅一套房屋足以满足其正常居住要求，而不应安置两套房屋。迄今为止，戴成忠也无法协助提供其购买两套安置房的合法证明材料，由此导致办证工作停滞不前。因此，戴成忠至今未能取得安置房权属证书，并非由于土地总公司的原因所致，其根本原因在于戴成忠无法协助提供相关材料以证明其购买两套安置房的合法性、其行为涉嫌违反拆迁安置补偿规定和公平合理原则。二、原审判决认定土地总公司迟至今日仍未办理，构成逾期办证，是错误的。讼争项目拆迁安置工作完成之后，土地总公司随即协助被拆迁人申请办证。2006年4月开始陆续完成项目权属登记手续，使得讼争安置房项目具备了办理分户转移登记的条件。2011年年初，大多数的被拆迁人都取得了房屋权属证书。因此，土地总公司已经着手协助戴成忠申请办证了，没有逾期办证的主观故意，不存在所谓的土地总公司怠于履行办证义务的情形。三、土地总公司建议戴成忠采取补救措施，方能实现其办证诉求。讼争拆迁安置项目系市财政投资建设的项目，戴成忠所支付的差价款并没有入账土地总公司。拖延办证对土地总公司没有一点好处。土地总公司也希望戴成忠能够早日取得产权证。鉴于当时拆迁过程中所发生的特殊情况和历史遗留问题，土地总公司希望戴成忠能够采取补救措施（即按市土房局的要求补交差价）使得讼争补偿协议合法化。戴成忠答辩称，一、原审判决认定戴成忠履行了提交办理产权所需的居委会、街道办等相关证明的义务，有事实依据。（一）原审中，戴成忠提交了《信访事项处理答复意见书》，该意见书是土地总公司于2013年5月14日向案外人施宝珠出具的，该意见书经土地总公司质证确认其真实性无异议，根据该意见书的表述，原审判决的前述认定有事实依据，该事实依据正是出自土地总公司。（二）从土地总公司出具的意见书可知，戴成忠在签订拆迁补偿安置协议书之前就已提供了相应的证明资料，已经完成了协助提供办理产权登记的资料义务。二、原审判决认定土地总公司迟至今日仍未办理，构成逾期办证，有事实和法律依据。原审过程中土地总公司确认两套讼争安置房于2006年9月17日前、2010年2月9日具备了产权登记条件，根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第二十条的规定，土地总公司应办理讼争拆迁安置房的产权证，但土地总公司至今未办理。原审法院据此认定土地总公司逾期办证，有事实和法律依据。三、所谓“补救措施”没有任何法律依据和事实理由。（一）从《信访事项处理答复意见书》可知：“该项目拆迁安置过程中有10户提出住房困难要求各安置两套，并附有相关社区居委会、街道的住房困难证明”，可见戴成忠也符合该文件要求的条件。（二）戴成忠的拆迁补偿安置条件未变，签订拆迁安置协议时，土地总公司与市国土房产局征地拆迁处都同意给戴成忠2套安置房，并且无需补差价。现今又提出补交差价的“补救措施”，没有依据。（三）土地总公司与戴成忠签订的拆迁安置补偿协议书承诺给戴成忠2套安置房，要求戴成忠一次性付款，戴成忠付清款后，土地总公司以种种理由拖延办理安置房的产权证，多年之后又借口市土房局要求补交差价，拒绝履行协议，要求戴成忠额外付款，有违诚信。（四）戴成忠虽然在当时只有五个家庭成员落户在被拆迁房内，并实际居住在被拆迁房内，且因为戴成忠年迈的父母需要子女随侍在旁，现因戴成忠房屋被拆迁，戴成忠将要被安置在（当时）偏远的郊区，为了方便就近照顾父母，戴成忠申请要求二套安置房。这些事实情况当时已经过社区居委会、街道核实并出具困难证明，土地总公司与市国土房产局也是基于此才与戴成忠签订有两套安置房的《拆迁补偿安置协议书》。四、原审判决既已认定土地总公司迟至今日仍未办理，构成逾期办证，土地总公司应依法承担违约责任。具体事实和理由详见戴成忠的民事上诉状。基于上述事实和理由，请求二审法院驳回土地总公司的上诉请求。经审理查明，双方当事人均陈述对原审判决查明认定的事实无异议，本院予以确认。另查明，土地总公司认为原审判决遗漏查明签订协议时，戴成忠只有五个家庭成员落户在被拆迁房内，也只有五个人实际居住在被拆迁房内。二审诉讼中，戴成忠提交二份律师费发票联，用于证明戴成忠因土地总公司违约造成的部分损失，其中开票日期2013年4月23日，付款方名称：戴成忠，代理律师费3000元；开票日期2013年9月23日，客户名称：朱丽莉、金明、章方明、陈卫明、刘文池、殷文正、戴成忠、包亚明、陈再根的律师费18000元。土地总公司质证认为，真实性没有异议，但关联性有异议，与本案无关，不是被拆迁户必然产生的费用，相关法律也没有规定律师费属于逾期办证所导致的损失。本案争议焦点在于：土地总公司是否负有办证义务以及戴成忠要求赔偿逾期办证损失的依据能否成立。本院认为：土地总公司因建设需要，与戴成忠签订了《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，协议书约定土地总公司拆除戴成忠房屋总建筑面积70.28平方米，其中产权面积56.19平方米，无产权面积（杂物间）14.09平方米，住宅房屋实行产权调换的补偿方式。安置房总建筑面积为185.74平方米，安置户型为三房二厅两套，即本案讼争房屋，双方对产权调换后的补差价款等也进行了约定。因此，原审判决认定《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》有效，是正确的。协议签订后，戴成忠依约履行了协议约定的内容并于2006年1月10日和2007年5月21日接收入住安置房，根据公平合理原则，土地总公司负有为戴成忠申请办理所调换房屋权属证书的义务。但土地总公司至今未办理，原审判决土地总公司协助办理所调换房屋的产权证书，并无不妥，应予维持。土地总公司主张戴成忠无法协助提供相关材料以证明其购买两套安置房的合法性等理由，与其签订的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》约定的内容及其出具的《信访事项处理答复意见书》不符，其上诉理由缺乏事实依据，本院依法不予支持。鉴于双方签订的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》对土地总公司逾期办理所调换房屋的土地房屋权属证书登记如何处理没有约定，且双方对逾期办证的责任、赔偿标准各持己见，未能协商约定，应视为双方对此事达不成拆迁补偿安置协议。依据最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》中：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”的规定，戴成忠作为被拆迁人，在未与拆迁人土地总公司就逾期办理所调换房屋的土地房屋权属证书登记如何处理达成协议前，要求拆迁人土地总公司赔偿逾期办理所调换房屋的损失引起的拆迁补偿纠纷，不属人民法院主管范围，人民法院依法不予受理。故戴成忠主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定计算逾期办证损失，不符合本案拆迁补偿安置法律关系。同理，其二审提供的证据也不符合本案法律关系。因此，戴成忠的上诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回戴成忠、厦门市土地开发总公司的上诉，维持原判。本案一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由厦门市土地开发总公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林巧玲审 判 员 黄伟民代理审判员 胡林蓉二〇一三年十二月十日书 记 员 王兴胜附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：