（2013）深中法房终字第1282号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-04-18
案件名称
谢振华,中原地产代理（深圳）有限公司 与居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢振华,中原地产代理（深圳）有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1282号上诉人（原审原告）：谢振华，男，汉族，1944年5月9日出生。委托代理人：许勇，广东鼎为律师事务所律师被上诉人（原审被告）：中原地产代理（深圳）有限公司，、308-313。法定代表人：赖国强，董事长。委托代理人：孙杰，系该司职员。委托代理人：肖晓京，广东创基律师事务所律师。上诉人谢振华与被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）因居间合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民二初字第2711号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年6月14日，中原地产公司圣淘沙分行经理韦某辉向谢振华发电子邮件介绍某商铺，称：地址位于某港旁边，地铁一号线附近，建筑面积129平米，急售总价780万，单价6万，周边市场价都在8万左右；可做餐饮；现在租给中原地产，月租金25800元，递增5%，回报率四个点；此铺离地铁口步行仅需5分钟，到某国际港湾区只有500米。2011年6月18日，谢振华（买方）与宝安区海城路某华庭一栋109号商铺原业主邓某绿（卖方）签订《二手房买卖合同》，载明：建筑面积约为128.26元；转让成交价为755万元；买卖双方均清楚该物业所附租约现状，该物业没有租约。同日，谢振华向邓某绿支付了定金。2011年6月22日，谢振华、中原地产公司及邓某绿签订了《资金托管协议》；同日，谢振华向中原地产公司支付相关托管款项。2011年7月，经邓某绿委托，深圳市某房地产评估有限公司对涉案商铺作出《房地产抵押估价报告》，载明：评估单价为53600元／平米，评估总值为6874736元。2011年7月26日，谢振华向中原地产公司支付涉案商铺服务佣金7万元。2011年7月26日，谢振华完成了涉案商铺的房地产权登记手续，产权证号为深房地字第××号。2012年1月18日，中原地产公司向谢振华退还上述佣金7万元。另查，涉案商铺原登记权利人为邓某绿，登记日期为2011年5月10日，登记价2002416元，产权证号为深房地字第5000489X**号。谢振华另通过中原地产公司员工韦某辉完成的房产交易有：2009年1月，购买宝安区某大厦一栋一楼105商铺；2009年7月，购买宝安区某园11栋13号商铺；2009年7月，购买宝安区某园2栋16号商铺；2010年6月，卖出宝安区某大厦一栋一楼105商铺；2010年10月，购买宝安区某园11栋18号商铺。一审庭审时，谢振华称涉案商铺已于2012年12月出租，租金每月18500元。至于该商铺现在的市价，谢振华称不到6万每平米，中原地产公司称6至8万每平米。中原地产公司称其原有意向承租涉案商铺，后因市场变化未承租该物业。谢振华的诉讼请求为：1、中原地产公司赔偿谢振华因中原地产公司信息欺诈而购买某华庭一栋109号商铺的损失1136999.25元（计算依据：谢振华买入价格7550000元／128.26平方=58864.80元／平方，2011年6月该商铺市场价约5万元，差价8864.80元；总差价为8864.80元×128.26平方=1136999.25元）；2、中原地产公司赔偿谢振华购买某华庭一栋109号商铺损失迄今应支付的利息：1136999.25元×0.000705×12=96190.13元（暂定12个月，以结案时间为准）；3、中原地产公司支付承诺应支付的租金：25800元×12月=309600元，并向谢振华继续租赁；4、中原地产公司承担原审法院诉讼费。原审法院认为，合同法第四百二十五条规定，居间人就有关订立合同的事项向委托人如实报告；居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。首先，谢振华认为中原地产公司存在价格欺诈，要求中原地产公司赔偿差价损失及利息。谢振华称其于交易前未查看过涉案商铺，因中原地产公司利用谢振华的信赖隐瞒事实、虚假陈述导致谢振华购买该商铺。而谢振华于起诉状中称其收到中原地产公司员工韦某辉的邮件后并未理会，故谢振华是否购买并非完全基于中原地产公司员工的陈述，且谢振华在购买价值如此巨大的商业物业时未查看并了解相关情况，有违生活常理。涉案商铺的买卖交易系发生在谢振华与案外人邓某绿之间，交易价格最终的确定系谢振华与邓某绿协商的结果。通过谢振华的陈述可以看出，涉案商铺的交易价格是在不断变化的，该商铺最终交易价格的确定，涉及该商铺的位置、结构、租金等因素，以及交易双方的谈判能力、对市场价值走向的判断等；即使确实存在交易价格显失公平的情形，谢振华可另行向交易相对方主张。另，本案中并没有证据证明存在中原地产公司与交易相对方存在恶意串通损害谢振华利益的情形。故谢振华认为中原地产公司存在价格欺诈而导致谢振华遭受差价损失，要求中原地产公司赔偿差价损失及利息的诉讼主张，原审法院不予支持。其次，谢振华认为中原地产公司承诺支付每月25800元的租金，中原地产公司应向谢振华支付12个月的租金并继续租赁。谢振华的员工韦某辉向谢振华陈述“现在租给中原地产，月租金25800元，递增5%，回报率四个点”，中原地产公司员工的该陈述并不能构成邀约，谢振华亦未证明其于购买涉案商铺前后曾与中原地产公司就承租事宜进行过协商，且该商铺现已租赁给他人使用。故谢振华、中原地产公司之间并未成立合法有效的租赁合同关系，谢振华要求中原地产公司支付租金并继续租赁，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。然而，商铺的价值主要系通过租金实现的，中原地产公司员工的陈述虽未构成邀约，但可能影响谢振华对涉案商铺预期收益的判断，影响谢振华购买该商铺目的的实现。涉案商铺自谢振华购买后空置一年有余，且实际出租的租金亦低于中原地产公司员工的陈述，谢振华承受了相应的损失。但如前所述，中原地产公司员工韦某辉的陈述并不构成邀约，谢振华亦未就承租事宜与中原地产公司进行过协商，故谢振华对中原地产公司不承租涉案商铺的结果应是有预期的，中原地产公司理应另行积极推广并出租该商铺以避免商铺空置的损失。故对于商铺空置的损失及租金数额的损失，谢振华自身应承担主要责任；中原地产公司的不当陈述行为亦存在过错，应对谢振华的相关损失承担次要责任。综上，谢振华认为其损失包括商铺差价、利息，以及预期租金，而原审法院确认谢振华因中原地产公司不当陈述所受到的损失仅为预期的租金收益及租金差价，且谢振华本身对该损失承担主要责任，中原地产公司承担次要责任。基于公平原则，综合考虑涉案商铺的交易过程、谢振华的损失情况、双方的过错程度、佣金的数额以及中原地产公司已全额返还佣金的事实，并从规范中介人员角度出发，原审法院酌情确定中原地产公司在涉案商铺服务佣金50%的范围内补偿谢振华的损失，即中原地产公司向谢振华赔偿35000元（7万元×50%）。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、中原地产公司应于本判决生效之日起十日内赔偿谢振华35000元；二、驳回谢振华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费18685元（已由谢振华预交），由谢振华负担18635元，中原地产公司负担50元。谢振华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销一审判决，依法改判。2、中原地产公司赔偿谢振华因欺诈而购买某华庭一栋109号商铺的损失人民币1136999.25元。3、中原地产公司赔偿谢振华购买某华庭一栋109号商铺损失迄今应支付的利息：1136999.25元x0．00705x23=184364.42元：（利息计算时间：2011年8月至2013年6月，共23个月）4、中原地产公司承担承诺应支付的租金；25800.00元x16个月=412800.00元（2011年8月至2012年11月，共16个月）。以上中原地产公司应赔偿合计：1734163．67元。5、由中原地产公司承担本案所有诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：一审法院事实认定不清，适用法律错误。一、谢振华购买涉案商铺是出于对中原地产公司及中原地产公司工作人员韦某辉的信任，而中原地产公司恶意利用了谢振华对他的信任进行了居间合同欺诈。（一）中原地产公司工作人员韦某辉利用谢振华对他的信用，对谢振华进行信息欺诈和价格欺诈。从2009年1月至2010年10月，谢振华经中原地产公司工作人员韦某辉居间介绍，进行过五次房产交易。期间，谢振华没有在任何其他中介公司和中介人员手中买卖过物业，只要是韦某辉介绍的物业，一般都会相信他的陈述。而且谢振华还经常请韦某辉喝茶吃饭，还邀请其到家里玩，对韦某辉是极为信任的。2011年6月18日上午11点，韦某辉带原业主邓某绿与谢振华见面，见面后，韦某辉继续重复和编造三天前给谢振华电子邮件中的谎言：“（该商铺）建筑面积：129平米，急售总价：780万，单价6万，周边市场价都在8万左右”，“我的同事正在签”等欺诈信息。韦某辉为了欺诈谢振华上当成为不可逆转的事实，在合同中填上“壹日内（含当日）向卖方支付定金人民币壹拾万元整”（详见“二手房买卖合同”韦笔迹）。吃完中午饭，韦专程到谢家中缠住谢振华，说：“我同事打了好几个电话给邓姐（原业主），你现在马上把定金交了，这个商铺就是你的了。不交定金，下午肯定给我的同事签完了”。这些谎言极大的误导了谢振华。当天中午，韦某辉带谢振华到福田区福华三路中原地产城中雅苑分行，用银行卡在POS机交了10万元定金。从谢振华2012年7月2日和2013年2月27日向福田法院提交的“民事起诉状”和“民事起诉状补充证据及补充起诉词”中的有关证据中得到证明（详见：1、2011午6月14日中原地产公司韦某辉发给谢振华的电子邮件：2、2012年12月7日谢振华与中原地产公司韦某辉对话录音）。中原地产公司在介绍该涉案房产时称，目前单价仅为6万元一平方，周边都是8万元一平方，而事实是在谢振华签订合同之后的一个月，深圳市某房地产评估有限公司的《房地产抵押估价报告》的评估总价是：6666494.00元，每平方单价51976.40元。成交在前，评估在后。评估价竟然比成交价低6888.39元／每平方。而且中原地产公司一直隐瞒评估价格，不让谢振华知道。谢振华是在一年半以后（2012年12月18日）才看见该评估报告.中原地产公司故意隐瞒重要信息，进行严重的价格欺诈，致使谢振华损失巨大。直至一审庭审，中原地产公司当庭承认，目前涉案房产单价尚不到6万元一平方。（详见庭审记录）（二）2012年12月7日，谢振华与中原地产公司有一段7分钟时间的对话录音，中原地产公司（韦某辉）从始至终均无法否认他讲过“我的同事正在签”这个问题。从对话中可以清楚听出；当谢振华问韦某辉：“当时你介绍109号铺时，你说你的同事正在签，你的同事是谁呀”韦答：“哦，因为那个…，是一个…，反正具体我也不是很清楚，当时那个讲…也是那个…，我们当时已经（正在）办理和我讲的…”。这一段录音，证明了中原地产公司2011年6月18日签合同前蓄意制造铺源紧张的谎言；“这个铺我的同事正在签，我和业主关系特好，才把她介绍给你，这么好的商铺只剩一个了，错过这个机会就买不到了”，“现在不签，很快就给我的同事签完了。”这些都非常清晰的证明了中原地产公司韦某辉进行信息欺诈，误导谢振华的有力证据。二、关于涉案商铺的评估。一审法院认为，2011年7月，经邓某绿（原业主）委托，深圳市某房地产评估有限公司对涉案商铺作出《房地产抵押估价报告》。谢振华认为，原业主邓某绿已于2011年6月18日卖出该涉案商铺，她为何要在7月委托深圳市某房地产评估有限公司对涉案商铺作出《房地产抵押估价报告》？1、邓某绿不可能将已卖出的商铺进行委托评估；2、邓某绿不是贷款人，她没有任何理由自己支付评估费用委托评估；3、《房地产抵押估价报告》是用于贷款抵押估价的，应由贷款人提供，贷款人就是谢振华，谢振华根本就没有委托评估，也确实不知道有这份评估报告（谢振华当时听韦某辉讲，银行有评估价格）。4、贷款银行在放款前会要求贷款人提供该房地产抵押评估报告，银行不是产权人，不会进行委托，除非贷款人委托银行找评估公司评估。假若银行委托评估的话，也只能在贷款人的按揭账户中代扣评估费。5、韦某辉承认是由他垫付了3000元评估费。也就是说，从始至终都是韦某辉在一手操办委托评估和领取《评估报告》。为什么韦某辉要办理这不应由他办理的事唯一的理由和解释是韦某辉必须隐瞒涉案商铺当时的实际价格包括评估价格。谢振华是在一年半以后（2012年12月18日）才看见该评估报告的。从整个交易过程中，中原地产公司作为房地产中介完全违反了《房地产经纪管理办法》第二十一条：房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：“委托房屋的市场参考价格”，“让买卖双方掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易”。三、关于承租欺诈。中原地产公司在2011年6月14日发给原告的电子邮件说：“（109号商铺）地址位于某港旁边，地铁一号线坪洲站附近，……可做餐饮；现在租给中原地产，月租金25800元，递增5％，回报率四个点；此铺离地铁口步行仅需5分钟，到某国际港湾区只有500米。”为诱使谢振华上当，2011年6月18日上午见面时，韦还信誓旦旦的说，“我们老总已签了文件了，现在已经租下来了。”“这个铺很抢手是因为中原地产已经租下来了，谁买和谁签，你买下了马上和你签。邓姐（指原业主）是急需钱用，要不然她不会卖。只要你们签了买卖合同，确认商铺成交。中原地产马上和你签租约，快的话下周就可动工装修。”中原地产公司（韦某辉当时是中原地产圣淘沙分行经理）作为中介方的回租承诺是书面的清晰表述，而不是其他第三方承诺，也与谢振华和原业主签订的二手房合同无关。一审法院认为中原地产公司员工韦某辉的邮件中所述“现租给中原地产月租金25800元”不构成要约，而且称谢振华事后并未与中原地产公司协商，这是严重的事实认定不清，法律适用错误。《合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。中原地产公司在邮件中称，现租给中原地产，月租金25800元，意思是只要谢振华将该涉案房产同意租给中原地产公司，月租金就是25800元，从要约与承诺上来讲，也就是只要谢振华承诺租给中原地产公司，租赁合同就成立，且月租金为25800元，因此，中原地产公司的表述完全就是要约，而非要约邀请，因此，一审法院对这一事实认定不清，而且适用法律错误。四，关于中原地产公司退回谢振华7万元佣金：一审法院认为：“2012午1月18日，被告向原告退还上述佣金7万元。”但又称谢振华未提供证据证明中原地产公司与交易相对方串通一气。尽管“民事判决书”对中原地产公司退回7万元佣金一笔轻轻带过，但中原地产公司为什么要退回7万元佣金退回佣金对中介公司来说是一件很丢脸的事，只要有万分之一的理由，中介公司绝不会给买方委托人退回佣金。中原地产公司接到谢振华投诉之后很快退还7万元佣金及将韦某辉辞退，就足以证明中原地产公司己清楚韦某辉的恶劣行径，而这恶劣行径就是韦某辉与交易相对方串通一气。退回7万元佣金这个法律事实清楚说明，中原地产公司自己已经承认该涉案商铺中介存在明显的欺诈。因为本案前前后后的法律事实和法律证据都证明了这一点。五、关于居间合同欺诈。合同法第425条规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”在本案中，中原地产公司隐瞒了涉案商铺不能做餐饮的重要事实，提供了虚假房价及涉案房屋的地理位置，并且进行承租欺诈，利用谢振华的信任，用各种欺诈手段，在极短的时间内误导谢振华签订合同并交付订金，致使谢振华损失巨大，因此，中原地产公司的行为是非常明显的居间合同欺诈。综上所述，中原地产公司利用谢振华的信任，进行严重的居间合同欺诈，严重损害了谢振华的合法权益，故上诉至贵院，恳请判如所请。中原地产公司答辩称：一、在整个交易过程中，中原地产公司并无任何欺诈或隐瞒。关于谢振华所提到的该物业中原地产公司承诺租赁的事宜，双方并没有任何有关租赁的协议，因此双方不存在租赁关系，中原地产公司也无须向谢振华支付任何租金或违约金。二、谢振华认为中原地产公司对其虚报了市场价格，并且以评估报告佐证，事实是中原地产公司对谢振华所提供的报价是由卖方邓某绿所提供的，中原地产公司只是转述，并且此次交易最终合同的拟定及交易价格的确定都是谢振华与卖方当面确认，有关的租赁事项双方在二手房屋买卖合同中确定此次交易不附带租约（详见合同第7条、第14条第3款）。三、二手房交易价格的确均系交易双方博弈的结果，与双方谈判能力，房地产市场预期以及物业本身的价值、地段、结构均有关系，各方对于此种信息判断的差异直接导致了各方对该物业价值不同判断结果，深圳市无任何一宗二手房交易是通过第三方评估机构的评估价格来确定交易价格的，且世联评估所作的评估报告目的，在其评估报告第三页已经明确是为评估房地产的抵押价值，而不是交易价值，因此作为评估抵押价值为了保障银行贷款的金融风险，其评估的价格自然会比市场价格要低，并且评估报告所参考的相关交易数据均来源于深圳市相关机构公布的结果，而深圳市二手房屋买卖合同的阴阳合同盛行，官方数据不能体现实际市场的交易价格，并且其评估参考数据是过往的交易价格，不能体现市场的变化，因此该评估报告的数据不具有任何参考价值，也不能依此确定谢振华在交易过程中受到了欺诈损失。四、谢振华在宝安区从事多年的商业地产投资，其对宝安区的商业地产市场情况十分明了，并且其与多家中介公司保持紧密联系，中原地产公司无法对一个很懂行的人进行信息欺诈，而此次纠纷发生主要原因是谢振华购买了涉案物业后市场发生变化，导致其所购买的物业购入后市场价格走低，交易量下降，而其他中介公司又在从中进行挑拨，因此其认为中原地产公司应该对其作出补偿，无非是想减少其自身对市场判断错误导致的损失，依法无理。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，对于谢振华关于中原地产对其进行了价格欺诈的主张，由于谢振华自称其在收到中原地产员工韦某辉的先后两封邮件后均未加理会，说明谢振华购置涉案物业时仍存在自身的判断，并非完全基于中原地产员工的陈述。况且谢振华之前已通过中原地产先后购入同样位于宝安区的商铺四个，卖出商铺一个，应该对该区域商业地产的投资事项具有相当经验，其在购买价值如此巨大的商业物业时仅听信中介陈述而不作实际了解，有违常理。涉案商铺的交易发生在谢振华与案外人邓某绿之间，总房款从最初的780万元调整为实际的755万元，说明买卖双方亦存在协商议价的过程。因此涉案房产的最终交易价格系由其本身价值、市场预期及交易双方的缔约谈判能力等综合因素而定，谢振华亦无证据证明存在中原地产与案外人邓某绿恶意串通损害其利益的情形，因此对于谢振华关于中原地产对其进行价格欺诈并要求赔偿差价损失及利息的诉求，本院不予支持。关于谢振华主张的租金问题，本院认为，谢振华与案外人邓某绿就涉案房产签订买卖合同时，明确约定双方均清楚该物业所附租约现状为没有租约，且谢振华已将涉案房产出租他人使用，中原地产并未承租涉案房产，双方之间并未成立合法有效的租赁关系，谢振华无权向中原地产主张租金。综上，上诉人谢振华的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审查明事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币18685元，由上诉人谢振华负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 粤 芳审 判 员 赵 霞代理审判员 张 睿二〇一三年十二月十日书 记 员 刘司元（兼） 来自：