（2013）惠博法民一初字第147号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2016-05-27
案件名称
林惠甜与陆筠筠、陈国良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
博罗县人民法院
所属地区
博罗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林惠甜,陆筠筠,陈国良,郑秀可,陈睿鑫,陈珍臻
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十四条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2013）惠博法民一初字第147号原告林惠甜，女，汉族，住博罗县。身份证号码：×××0820。委托代理人陈镜明，广东宝晟律师事务所律师。被告陆筠筠，男，汉族，住广东省深圳市福田区。身份证号码×××3811。委托代理人余安平，广东卓凡律师事务所律师。被告陈国良，男，汉族，住博罗县。身份证号码：×××6631。被告郑秀可，女，汉族，住址同上。身份证号码：×××0828。被告陈睿鑫，男，汉族，住惠州市惠城区。身份证号码：×××0211。被告陈珍臻，女，汉族，住惠州市惠城区。身份证号码：×××022X。被告陈睿鑫、陈���臻委托代理人陈国良，系其父亲。原告林惠甜诉被告陆筠筠、陈国良、郑秀可、陈睿鑫、陈珍臻房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月20日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序，于2013年8月13日、11月20日公开开庭进行了审理。原告林惠甜，被告陆筠筠及委托代理人余安平，被告陈国良、郑秀可及被告陈睿鑫、陈珍臻委托代理人陈国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林惠甜诉称，2010年1月31日，原告与被告一经友好协商，签订《房屋租赁合同》，被告一同意将其承租的位于惠州市博罗县城罗阳路一号陆诚酒店的一、二楼约500平方米转租给原告作为餐饮经营场所使用，合同约定租期计算从2010年7月1日至2025年6月31止日共15年。租金每月6000元等，被告一声称经屋主陈国良同意转租的。合同签订后，原告按约定的时间进行装修和经营。并��时向被告缴交房租。被告陈国良等也予以认可，且同时协助原告办理税务登记缴费及其他工作，原被告合作也算愉快。但自2012年7月以来，被告陈国良因与被告陆筠筠产生意见，殃及原告。被告陈国良告知原告，原告与被告陆筠筠签订的《房屋租赁合同》与他无关。此后多次要求收回原告承租经营的新新利园饭店，并以各种方式阻扰干扰原告的正常经营。后来，原告才隐隐约约知道，五被告欺骗原告投资几十万，然后再损害原告的合法利益。被告陆筠筠也多次干扰原告经营，造成原告断断续续经营，经济损失惨重。原告在经营中受到干扰，有时报警调解处理被告才罢休。事实上，原告与被告陆筠筠签订《房屋租赁合同》时，按合同约定的经营期限是15年，原告为此投入几十万元进行装修并购置了大量经营所需的各种设备。在经营的二年半时间里，被告陈国良是完全知悉被告陆筠筠将他的房屋转租给原告的。原告希望各被告切实履行租赁合同义务，不要干扰原告的合法经营，否则，原告将保留进一步采取措施追究被告责任的权力。现原告依据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，请求法院判令原被告继续履行合同，并赔偿因各被告的违约和过错责任造成原告以下的经济损失：装修损失费30万元，经营损失3万元，预期经营利润损失6万元，被告陆筠筠退回原告保证金3万元。原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼。请求：1、确认原告与被告2010年1月31日签订的《房屋租赁合同》有效；否则由各被告赔偿原告新新利园饭店的装修损失30万元、经营损失3万元、预期经营利润损失6万元；2、被告陆筠筠退回原告保证金3万元；3、诉讼费由被告承担。被告陆筠筠在2013年11月20日庭审时辩称，被答辩人诉讼请求不明���，应驳回其诉讼请求。答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》合法有效。答辩人与被答辩人于2010年1月31日签订的《房屋租赁合同》，无论该转租是否征得房东同意，该《房屋租赁合同》都合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。从2010年1月31日答辩人转租到2013年3月被答辩人起诉，房东从未提出异议，显然属于默认该转租有效。答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》不违反法律禁止性规定，应当受到法律保护。被答辩人无权要求退回租赁押金。被告陈国良、郑秀可、陈睿鑫、陈珍臻辩称，一、答辩人和被答辩��无任何法律上的权利义务关系。本案中答辩人是出租人，第一被告是承租人，而被答辩人是次承租人。我国法律规定，当事人之间权利义务因法律的规定和合同的约定而产生，出租人与次承租人之间没有合同关系。我国《合同法》亦明确规定，次承租人对租凭物造成的损失由承租人赔偿，法律未规定出租人与次承租人之间的权利义务关系。因此，出租人与次承租人之间不可能存在权利义务关系。被答辩人诉求的是林惠甜与陆筠筠2010年1月31日签订的《房屋租赁合同》是否有效。答辩人没有和被答辩人产生过合同权力义务关系，对被答辩人与陆筠筠之间的合同是否有效答辩人不作评价。至于答辩人和陆筠筠房屋租赁合同纠纷一案，博罗县人民法院民事判决书（2012）惠博法民一初字第783号，作出一审判决，判决：一、解除原告陈国良、郑秀可、陈睿鑫、陈珍臻与被告陆���筠、陈泽良于2009年8月31日签订的《房屋租赁合同》；被告不服，向惠州市中级人民法院提起上诉，2013年3月4日，广东省惠州市中级人民法院民事判决书（2012）惠中法民一终字第1093号作出维持原判的终审判决，2013年3月23日判决发生法律效力。就被答辩人与陆筠筠之问的合同是否有效的这个问题上被答辩人将答辩人列为被告于法无据、于理不通。二、被答辩人要求答辩人赔偿饭店装修款、经营损失、预期经营利润损失等法律责任无任何事实和法律依据。根据民法通则等有关法律规定，承担民事责任的前提是有违约行为或侵权行为，或法律的直接规定。本案中，答辩人和被答辩人不存在合同关系，所以答辩人不存在承担违约方面的民事责任；答辩人对被答辩人不存在任何侵权行为，故不存在侵权引起的民事责任。法律明确规定，转租是以承租人存有租赁权��基础的，在承租人租赁权因合同终止等原因消灭时，次承租人不能向出租人主张租赁权。如因次承租人不能得到租赁权而受到损害时，次承租人也只能向承租人请求赔偿。而本案中，因第一被告陆筠筠违约而导致2009年8月31日签订的《房屋租赁合同》被人民法院解除，从而导致违约陆筠筠丧失了对答辩人所拥有房屋的租赁权，故林惠甜不能向出租人即答辩人主张租赁权。而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十一条第一款第（二）项：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿损失剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，对承租人陆筠筠在剩余租赁期内装饰装修残值损失，答辩人依法提出不予补偿，更何况次承租人林惠甜的装饰装修残值损失故林惠甜对答辩人所要求的赔偿损失同样于法无据。三、被答辩人办理的营业执照不是答辩人房屋的地址，被答辩人营业执照经营场所是罗阳镇罗阳一路一号一楼。而答辩人的房屋地址为博罗县罗阳镇上塘村堂尾组搋一另外答辩人从来没有提供给答辩人任何证件，被答辩人的工商营业执照不知如何办理，答辩人对被答辩人的经营合法性及租赁用途合法性持怀疑态度。四、本案中，答辩人同样为第一被告陆筠筠违约行为的受害人，且受损失程度和实际金额也远远高于被答辩人，即便如此答辩人也数次积极配合、帮助被答辩人向陆筠筠追偿损失和其他维护合法权益的行为。但现在被答辩人不但不感谢，反而诬陷答辩人与陆筠筠串通陷害被答辩人，简直是恶人先告状。现答辩人保留追究被答辩人与陆筠筠通过非法手段串通故意压低租金，造成答辩人巨额经济损失违法行为的权力。五、林惠甜与陆筠筠签订房屋租赁合同第四条：“每月6目前乙方必须按时交付租金给甲方财务部门，凭甲方财务出具收款收据为准。如逾期15天未交付租金，甲方有权停电停水或单方面终止租赁合同不作任何赔偿。”根据林惠甜提供证据，林惠甜交付租金到2012年8月30日止，2012年9月至2013年3月共七个月没有交付租金。根据民法通则等有关法律规定，林惠甜应承担其与陆筠筠所签订的租赁合同的违约责任，林惠甜的违约行为已造成其与陆筠筠签订的房屋租赁合同失去法律效力。也就是说即使认定林惠甜与陆筠筠的房屋租凭合同有效，也因林惠甜的违约行为失去了法律效力。鉴于房屋租赁的实际情况及从社会和谐方面的考虑，答辩人要求被答辩人从20l3年3月起支付答辩人月租金人民币贰万伍仟元��，每年递增8％（或按国家同期的增长率），并签订相应的房屋租赁合同。否则，将不允许被答辩人继续使用答辩人所有的房屋作为经营场所，并赔偿给答辩人造成的损失。综上所述，答辩人和被答辩人不存在合同法律关系，被答辩人要求答辩人承认与被答辩人《房屋租赁合同》有效，和装饰装修赔偿引起的赔偿责任缺乏事实和法律依据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，2010年1月31日，原告与被告陆筠筠签订《房屋租赁合同》，被告陆筠筠同意将其承租的位于惠州市博罗县城罗阳路一号陆诚酒店的一、二楼约500平方米转租给原告作为餐饮经营场所使用，合同约定租期计算从2010年7月1日至2025年6月31止日共15年。租金在2010年7月1日至2013年6月31日为每月6000元。合同签订后，原告对该租赁场所进行装修和经营。2010年2月1日，原告支付房租押金30000元给被告陆筠筠。另查，陈国良、郑秀可、陈睿鑫、陈珍臻与陆筠筠、陈泽良于2009年8月31日签订的《房屋租赁合同》所发生的纠纷，陈国良、郑秀可、陈睿鑫、陈珍臻于2012年6月7日向本院提起诉讼［（2012）惠博法民一初字第783号］，本院经审理后作出判决：一、解除陈国良、郑秀可、陈睿鑫、陈珍臻与陆筠筠、陈泽良于2009年8月31日签订的《房屋租赁合同》；二、陆筠筠、陈泽良一次性支付陈国良、郑秀可、陈睿鑫、陈珍臻房屋租金1100000元。陆筠筠提起上诉，惠州市中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决［（2012）惠中法民一终字第1093号］。此外，原告林惠甜提出《评估申请书》，本院委托博罗县物价局价格认证中心进行评估鉴定，博罗县物价局价格认证中心作出博价鉴字（2013）534号《关于博罗县罗阳镇新新利园饭店的1-2楼室内外工程装修费用的价格鉴定结论书》，确定博罗县罗阳镇新新利园饭店的1-2楼室内外工程装修的平均综合价格为480元／平方米，室内外工程装修面积按430平方米计算，则价格鉴定标的博罗县罗阳镇新新利园饭店的1-2楼室内外工程装修费用合计人民币206400元。本院认为，陈国良、郑秀可、陈睿鑫、陈珍臻与陆筠筠、陈泽良于2009年8月31日签订的《房屋租赁合同》所发生的纠纷，经本院（2012）惠博法民一初字第783号案件审理后，该合同已被生效判决依法解除。因此，原告林惠甜与被告陆筠筠于2010年1月31日签订的《房屋租赁合同》，该合同目的已经不能实现，符合解除合同的法定情形，该合同依法应予解除。我国合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他��救措施，并有权要求赔偿损失”。原告林惠甜与被告陆筠筠于2010年1月31日签订的《房屋租赁合同》解除后，被告陆筠筠应退回原告房租押金30000元，并赔偿原告新新利园饭店的装修损失经评估鉴定为206400元。原告同时请求被告赔偿经营损失3万元、预期经营利润损失6万元，证据不足，本院不予支持。原告林惠甜与被告陆筠筠于2010年1月31日签订的《房屋租赁合同》的解除，被告陈国良、郑秀可、陈睿鑫、陈珍臻不存在过错，原告林惠甜同时请求被告陈国良、郑秀可、陈睿鑫、陈珍臻承担赔偿责任，于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告林惠甜与被告陆筠筠于2010年1月31日签订的《房屋租赁合同》。二、被告陆筠筠于本判决发生法律效力之日起15日内赔偿原告林惠甜博罗县罗阳镇新新利园饭店的1-2楼室内外工程装修费用206400元、退回房租押金30000元，共计236400元给原告林惠甜。三、驳回原告林惠甜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元、公告费260元，合计7860元，由原告负担3000元、被告陆筠筠负担4860元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 张笔通审 判 员 陈晓君代理审判员 曹万畅二〇一三年十二月十日书 记 员 苏 景 更多数据：搜索“”来源：