（2013）冀民一终字第272号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-02-20
案件名称
朱学礼与上诉人邯郸市金世纪房地产开发有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省高级人民法院
所属地区
河北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱学礼,邯郸市金世纪房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）冀民一终字第272号上诉人（原审原告）朱学礼，男，1964年1月1日生，汉族。委托代理人吴燕坤，河北国尚律师事务所律师。上诉人（原审被告）邯郸市金世纪房地产开发有限公司。住所地邯郸市丛台区。法定代表人史虞豹，该公司董事长。委托代理人宋静华，河北方信律师事务所律师。上诉人朱学礼为与上诉人邯郸市金世纪房地产开发有限公司（以下简称金世纪公司）租赁合同纠纷一案，不服邯郸市中级人民法院（2012）邯市民一初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱学礼的委托代理人吴燕坤、上诉人金世纪公司的委托代理人宋静华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2007年11月10日，朱学礼和金世纪公司双方签订《房屋租赁合同》一份，合同中甲方为金世纪公司，乙方为朱学礼。合同约定：一、甲方同意将位于邯郸市丛台区人民路219号国际商务中心第27层以及负一层（面积约2400平米），总面积共约5010平方米的房屋出租给乙方。大厦及相关设施一并出租给乙方经营；二、1、27层为餐饮，负一层为仓库、餐饮、休闲场所使用。乙方在租赁期间未经甲方同意不得改变上述租赁房屋的使用用途；2、甲方同意大堂一层交由国际中心第7、8、9、27、33层以及负一层租赁经营者（包括乙方和马西科）无偿使用，大堂装修，装修后的管理和使用由上述租赁经营者另行协商；三、租赁期限自2008年3月10日至2018年3月9日，合同期为10年；四、甲方提供乙方用于经营的煤气、空调、水、电。甲方提供国际中心第7、8、9、27、33层以及负一层租赁经营者（包括乙方和马西科）大厦前面广场车位（约25个车位），并提供地下车库不少于80个车位（距电梯间最近的区域）。地下车位以最优惠的价格有偿使用，使用费另行协商。广场的车位使用和管理由上述经营者另行协商；六、甲方须向国际中心第7、8、9、27、33层以及负一层租赁经营者（包括乙方和马西科）提供二部直达电梯（可到达33层的电梯）。其中一部电梯的使用时间为上午11点30分至13点30分；下午17点30分至20点30分。七、1、乙方应在本合同签订之日起3日内向甲方交纳定金35万元。该定金在乙方装修期满后，自动作为甲方第一笔租金的部分租金给付甲方；……八、本合同签订后，甲、乙双方根据交房清单进行房屋交接，乙方获得该房屋的承租权；……十四、甲方在乙方租赁期间，不得再在建筑物内直接或间接参与任何类型酒店，不得租赁自己产权的任何场地作为酒店、餐厅。保证乙方经营项目的唯一性；……违约责任：1、甲方在收到定金后逾期交付房屋的，每逾期一天，承担年租金数额的0.5%作为违约金，逾期一个月，乙方有权解除合同，并赔偿乙方的双倍损失；2、乙方未按前款规定的时间交纳定金或租金，每逾期一天，承担年租金数额的0.5%作为违约金，逾期一个月，甲方有权解除合同，乙方承担该年度年租金数额的百分之五十作为违约金；……6、如发生下列情形之一，甲方需要赔偿乙方全部经济损失（如装修费以及其他先期投入的费用等）：c、乙方所承租的27层、负一层的使用用途未得到相关部门的批准；d、甲方未能履行双方在合同中约定的条款。……。合同签订后，金世纪公司依照约定向朱学礼交付了27层和负一层房屋。朱学礼于2008年2月4日向金世纪公司交纳了房屋定金35万元。2008年2月初，朱学礼在国际商务中心27层经营的“三千年尚宴酒店”开始营业。还查明，2007年11月10日，朱学礼（乙方）就其承租的被告邯郸市金世纪房地产开发有限公司所有的国际商务中心第27层以及负一层房屋的物业管理服务事宜和邯郸市超凡物业管理有限公司（甲方）签订了《物业管理服务协议》，协议第三条第一款约定：物业费每年交纳，乙方交纳物业费计费时间自2008年3月1日开始，乙方提前一个月交纳下一季度物业管理费。第二款约定：物业费每平方米2.6元，乙方应交纳物业费的营业面积为4000平方米，年物业费总额为12.48万元。该物业费如有调整，以甲方（物业公司）的物业收费规定为准。第三款约定：装修期间（2007年11月10日-2008年3月9日）乙方一次性向甲方交纳装修管理费和电梯使用费等各种费用共计5.6万元。乙方在装修时开始交纳。朱学礼在合同签订的前一日即2007年1月9日向邯郸市超凡物业管理有限公司交纳了装修管理费5.6万元，在该物业公司的收据上同时注明交纳的装修管理费为负一层和27层。双方签订《物业管理服务协议》后，朱学礼经营的“三千年尚宴酒店”陆续向邯郸市超凡物业管理有限公司支付了物业费、电梯费、停车费等费用（金世纪公司提交的物业公司出具的收条显示2010年6月4日，“三千年尚宴酒店”还向物业公司交停车费872元）。因朱学礼（另案被告）未按时向邯郸市超凡物业服务有限公司（原邯郸市超凡物业管理有限公司）交纳2009年11月16日至2010年3月1日期间的空调费53950元；2010年7月至9月份物业费21060元；2010年7月至9月份电梯费2835元；2010年6月份停车费400元、水费18158.9元等合计费用125275.32元，双方争议成讼。邯郸市丛台区人民法院作出（2010）丛民初字第1723号民事判决：一、被告朱学礼自本判决生效之日起十五日内给付原告邯郸市超凡物业服务有限公司物业费、电梯费、停车费以及水电费共计125275.32元（其后物业费、电梯费、停车费以及水电费等各项费用计算至2011年1月10日止）。二、被告朱学礼自本判决生效之日起十五日内赔偿原告邯郸市超凡物业有限公司违约金共计214812元（截止到2010年7月31日，其后违约金计算至被告实际全部给付之日）。宣判后，朱学礼不服，向本院提起上诉，本院作出（2011）邯市民三终字第167号民事判决，确认了原审认定的朱学礼拖欠的物业费、电梯费、空调费、停车费以及水电费共计125275.32元的事实，但对违约金的数额调整为125275.32元。还查明，根据朱学礼的申请，邯郸市大川公证处的公证员王军于2010年5月26日到邯郸市人民路上的“金世纪商务酒店（国际商务中心）”，对现场情况制作了《保全记录》。主要内容是，在2010年5月26日上午、下午，金世纪商务酒店大厅的6部电梯在除7、8、9、27、33层外的其他层也有停靠；在酒店大楼外的广场上，没有看到特别标明的专用车位。还查明，在邯郸市丛台区人民路219号的国际商务中心的7、8、9、33层，“邯郸市丛台区金世纪商务酒店”曾占用经营。该酒店登记的投资人为马密停，成立日期为2008年4月14日。后“邯郸市丛台区金世纪商务酒店”停业，“邯郸市金源商务酒店”在原有的7、8、9、33层基础上继续进行餐饮经营。“邯郸市金源商务酒店”登记的法人代表为李延海，成立日期为2010年8月3日。还查明，在该国际商务中心的二层，有邯郸市万佳餐饮有限公司加盟的“好伦哥快餐店”经营。丛台万佳餐饮有限公司登记的成立日期为2010年9月21日。朱学礼认为，该三处酒店的存在，说明金世纪公司没有保证朱学礼酒店经营的唯一性，违反了《租赁合同》第十四条的约定。对此，金世纪公司称，7、8、9、33层是由马西科（邯郸市金世纪商务酒店实际经营者）租赁做餐饮、酒店经营用，从双方签订的《房屋租赁合同》第二条第二款、第四条、第六条、第十四条的约定看，朱学礼对其与马西科同时经营酒店是明知的，故金世纪公司不存在违约行为。金世纪公司还称，2010年5月份，朱学礼的酒店自行停业。同年8月份，马西科与金世纪公司解除第7、8、9、33层房屋的租赁合同。“邯郸市金源商务酒店”是在马西科原有的租赁房屋的基础上继续进行餐饮经营且未扩大范围。金世纪公司将马西科退租的房屋再次租赁他人从事酒店经营，是在朱学礼自行停业并向法院起诉之后，与朱学礼没有任何利害冲突，且不在朱学礼起诉状所诉的事实和理由范围之内。“好伦哥快餐店”也是在朱学礼停业起诉之后，朱学礼才将国际商务中心一楼大厅的二层租赁给李素芬经营的，该快餐店在2010年9月21日开业经营。还查明，朱学礼和金世纪公司于2011年1月10日对财产进行了移交，朱学礼已将酒店内所有财产移交于被告，朱学礼和金世纪公司已实际解除租赁合同。对移交的物品，朱学礼制作清单67页，金世纪公司接收移交物品后，在该67页清单上签字确认。对购买酒店物品的花费，朱学礼主张共计223万余元（含67页清单上的物品）。因对移交的物品的价值发生争议，朱学礼于2012年11月26日向原审法院提出申请，对双方移交67页清单所列物品的价值进行鉴定。经原审法院委托，邯郸市正大资产评估事务所于2013年3月26日作出邯郸正大评报字（2013）第010号评估报告书，评估结论为：67页清单所列物品评估值为626，125.00元。还查明，原审法院于2010年12月7日在向双方当事人所作询问笔录中，朱学礼表示其投入的装修费用一共为440余万元。金世纪公司表示如果原告马上交房，可以按该数字执行。朱学礼据此认为，装修费用应按金世纪公司的认可予以确认。金世纪公司认为，440万元的装修费用，是在法院调解时附“马上交房”的条件才认可的，因朱学礼未能“马上交房”，根据规定，该认可不能作为对被告不利的证据。并且认为对装修的具体数额应由朱学礼申请鉴定。对此朱学礼认为，朱学礼是在金世纪公司认可装修费用440万元的情况下才移交的房屋，否则朱学礼也不会同意移交，并且认为移交后已过了较长时间，无法进行评估。还查明，金世纪国际商务中心负一层面积为7442.15平米，其中约5000平米被告于2005年12月23日租赁给相邻的新世纪商业广场，剩余约2400平米中金世纪公司又于2011年5月1日租赁给新世纪商业广场1015.21平米，其他近1400平米现作为金世纪职工餐厅使用。还查明，关于朱学礼经营的“三千年尚宴酒店”的停业时间，金世纪公司认为是在2010年6、7月份停业，朱学礼代理人称从餐费单据看应该是经营到2010年6月份。原审认为，本案争议的焦点主要是：一、金世纪公司在履行《房屋租赁合同》时是否存在违约行为（金世纪公司是否将金世纪国际商务中心负一层实际交付朱学礼、是否按约定向朱学礼提供了直达电梯、是否按约定提供了车位、是否按约定交付了大堂、是否保证了朱学礼酒店经营的唯一性）；二、朱学礼的具体损失数额。关于第一个争议焦点即金世纪公司在履行合同时是否存在违约行为的问题，根据朱学礼的主张，从以下几个方面予以分析。一是负一层是否实际交付问题。双方于2007年11月10日签订《房屋租赁合同》后，朱学礼按照约定向金世纪公司交纳了35万元的定金（2008年2月4日交纳）；朱学礼还依据与邯郸市超凡物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议》向物业公司交纳装修管理费和电梯使用费共计5.6万元（朱学礼在合同签订的前一日即向物业公司交纳了该费用，且在物业公司出具的收据中载明了该费用系负一层和27层的装修管理费），之后朱学礼至起诉前就金世纪公司未交付负一层问题从未提出书面异议。结合原审法院调取的邯郸市金泰建筑安装有限公司的工程联系函，能够证明金世纪公司将负一层已实际交付朱学礼朱学礼的事实。朱学礼称金世纪公司没有交付负一层，应承担违约金的理由证据不充分，不予支持。二是金世纪公司是否按约定提供了车位。朱学礼主张金世纪公司未按约定提供专用车位，其提交的证据主要是邯郸市大川公证处公正的《保全记录》，但从《保全记录》的内容看，不能体现金世纪公司未向朱学礼提供专用车位的事实，结合朱学礼一直向邯郸市超凡物业服务有限公司缴纳车位费的事实，对朱学礼称金世纪公司未按约定提供专用车位构成违约的理由，原审法院不予支持。三是金世纪公司是否按约定交付了大堂。首先，从双方签订的《房屋租赁合同》看，大堂一层应由朱学礼和7、8、9、33层的租赁经营者马西科共同使用；其次，朱学礼不能证明其提交的照片的拍摄时间，故照片不能体现其在经营期间金世纪公司将大堂转给了他人使用。故朱学礼称金世纪公司未按约定交付大堂的理由不能成立，原审法院不予支持。四是金世纪公司是否保证了朱学礼酒店经营的唯一性。原审认为，双方签订的《房屋租赁合同》第二条第二款、第四条、第六条约定，金世纪公司应向朱学礼和7、8、9、33层的经营者马西科提供大堂、停车位和直达电梯，并且大堂的管理和使用、广场车位的管理和使用由朱学礼和马西科另行协商，结合“金世纪商务酒店”成立于2008年4月，朱学礼与金世纪公司约定的租赁期限为2008年3月10日至2018年3月9日的事实，能够认定朱学礼对其与马西科同时在金世纪国际商务中心经营酒店是明知的，故“丛台区金世纪商务酒店”的存在不能证明金世纪公司违反了保证朱学礼酒店经营唯一性的约定；“邯郸市金源商务酒店”的注册地址是国际商务中心的7、8、9、33层，是在马西科与金世纪公司解除租赁合同后，在“丛台区金世纪商务酒店”原有房屋的基础上成立的，并且登记的成立日期是2010年8月3日，在朱学礼于2010年5月向法院提起诉讼后，不在朱学礼诉状起诉的事实和理由范围之内，故不能据此认定金世纪公司违反了保证朱学礼酒店经营唯一性的约定；关于“好伦哥快餐店”的存在是否说明金世纪公司违反了合同的约定。其一，“好伦哥快餐店”的经营者李素芬与金世纪公司签订《房屋租赁合同》的时间是2010年6月15日，在朱学礼5月份提起诉讼之后，不在其诉状起诉的事实和理由范围之内；其二，该快餐店开业时间是在2010年9月，朱学礼不能证明其经营的酒店此时仍在营业。故“好伦哥快餐店”的存在也不能证明金世纪公司违反了保证朱学礼酒店经营唯一性的约定。综上，朱学礼称金世纪公司没有保证朱学礼酒店经营唯一性的理由不能成立。五是金世纪公司是否按照合同的约定向朱学礼提供了直达电梯。双方签订的《房屋租赁合同》的第六条约定了金世纪公司应当向乙方（包括马西科租赁的7、8、9、33）提供二部直达电梯，原审认为该合同约定的直达电梯应该是只能在朱学礼和马西科承租的7、8、9、27、33层停靠的电梯，从朱学礼提供的邯郸市大川公证处公证的《保全记录》的内容看，该国际商务中心的六部电梯在运行时除了7、8、9、27、33层外在其他楼层也有停靠，故金世纪公司就应向朱学礼提供直达电梯的约定方面存在违约，应承担相应的责任。关于本案的第二个争议焦点，即朱学礼的具体损失数额问题。一是装修损失的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六项对合同终止的约定，双方经协商解除合同后，装修物的折旧期限为5年，每年折旧率为原造价的20%。所以确定朱学礼对27层装修的“原造价”，是认定朱学礼装修损失的关键。因双方在协商解除合同时，金世纪公司表示如果朱学礼“马上交房”认可其装修投入为440万元，后朱学礼将租赁房屋移交给金世纪公司，金世纪公司也予以接收，故装修费用应按440万元计算。金世纪公司辩称，其在法院询问时认可的440万元，是调解提出的意见，不能作为判决时对金世纪公司不利的证据，并且朱学礼没有“马上”交房，故不认可朱学礼的装修投入为440万元。原审认为，其一，朱学礼经营的酒店是一大型酒店，朱学礼在向金世纪公司交付租赁房屋时，需要对酒店物品予以清点登记，所以朱学礼在双方达成合意后30余日向金世纪公司交付租赁房屋，应视为在合理期限内履行了双方的约定，不能认为朱学礼没有“马上交房”；其二，双方协商朱学礼交付房屋，金世纪公司认可装修投入440万元，朱学礼据此将房屋交付，应认定双方就交付房屋问题和确认装修投入问题的调解已经达成协议，并已实际履行，金世纪公司认可的装修投入440万元，对金世纪公司具有约束力。故对金世纪公司不认可装修投入为440万元的辩称不予采纳。根据双方约定的装修物按5年折旧的约定，扣除朱学礼使用的期限两年零十个月（2008年3月至2011年1月），现价值为1906667元。二是朱学礼购买的酒店物品的损失。根据邯郸市正大资产评估事务所作出的邯郸正大评报字（2013）第010号物品评估报告书，朱学礼移交给金世纪公司的有关物品（67页清单所列物品）评估值为626125.00元（评估基准日为2013年1月24日）。朱学礼称除了67页清单所列物品外，还有一部分物品，没有提交，因金世纪公司不认可，朱学礼也未提交充分证据予以证明，故不予采信。原审法院确认朱学礼移交的酒店物品为67页清单所列物品。故原审认定朱学礼移交的酒店物品的现价值为626125元。三是金世纪公司没有向朱学礼提供直达电梯，违反双方签订的《房屋租赁合同》的约定，给朱学礼造成了一定损失，原审酌情金世纪公司赔偿朱学礼300000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、邯郸市金世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿朱学礼损失2832792元（装修费损失1906667元，移交的酒店物品损失626125元，被告违约赔偿损失300000元）；二、驳回朱学礼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66725元，由朱学礼负担30000元，邯郸市金世纪房地产开发有限公司负担36725元。朱学礼上诉请求撤销一审判决，改判金世纪公司赔偿违约金4638330.5元，由金世纪公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。金世纪公司在履行《房屋租赁合同》时存在违约行为，一审法院认定事实错误。1、金世纪公司未将负一层实际交付给朱学礼，一审法院错误认定朱学礼使用负一层。朱学礼提交了一份白树林出具的证人证言，柏树林在证言中明确表明负一层没有交付使用。2、一审法院错误认定金世纪公司提供了专用车位。3、朱学礼提交照片证明金世纪公司未将大堂交付给朱学礼使用。二、一审法院适用法律不当。在租赁合同中双方约定保证朱学礼酒店经营的唯一性。双方在签订合同时，对于马西科既存事实是明知的，说明朱学礼默许了马西科的经营，但金世纪公司有义务保证无除此之外的其他同业存在。金源酒店虽然是在金世纪商务酒店原经营地经营，但是法人已经变更，一审法院认定金世纪公司保证了朱学礼经营的唯一性实属枉法裁判。好伦哥快餐在双方租赁合同有效期内出现在国际商务中心，也证明金世纪公司没有保证朱学礼经营的唯一性。金世纪公司口头答辩称，一、金世纪公司已经将负一层交付朱学礼，一审法院认定事实清楚。朱学礼没有向一审法院提交柏树林的证人证言，白树林也不可能证明金世纪公司没有交付负一层。二、金世纪公司已经向朱学礼提供专用车位，不存在违约。三、酒店大堂的使用是朱学礼和马西科共同使用，金世纪公司没有违约。四、金世纪商务酒店是在合同上明确约定的，邯郸市金源酒店和好伦哥快餐店均是在停业和朱学礼起诉后成立和经营的，对此一审判决已查明该事实，综上，朱学礼的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉。金世纪公司上诉请求依法改判，驳回朱学礼的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由朱学礼负担。事实和理由如下：一审认定朱学礼装修费用440万元，属于认定事实错误，且没有法律依据。1、朱学礼交房的时间并不符合当时金世纪公司强调的“马上交房”的条件，一审法院认定朱学礼经营的是大型酒店，交付房屋时需要对酒店物品清点登记，所以双方达成合意后30余日交付房屋，视为在合理期限内履行了双方的约定，没有事实和法律依据。2011年1月10日朱学礼向金世纪公司交付房屋时仍是按照原来盘点的清单交接的，不存在再次对酒店物品进行清点登记。也就不存在一审法院认定的合理期限，朱学礼在35天后的交房不能视为马上交房。3、金世纪公司同意接收房屋，并不是认可装修费用为440万元。我方当时认可的是同意装修及固定资产的价值共为440万元，不是仅装修价款为440万元。朱学礼应提交440万元装修费用的相关证据。二、金世纪公司在租赁合同的履行中不存在任何违约行为，不应当承担赔偿朱学礼损失及违约金的法律责任。三、一审法院判决案件受理费的负担比例没有法律依据。朱学礼口头答辩称，一审认定朱学礼的装修费用440万元事实清楚证据充分。二、金世纪公司存在违约行为，应当承担违约行为，双方签订的房屋租赁合同我方承租27层和负一层，根据交接清单，金世纪公司提供2部直达电梯和餐馆，签订后仅将27层交付给朱学礼，金世纪公司的违约给我方造成巨大损失，应承担相应违约责任。二审庭审中，朱学礼提交了一份书面整理录音资料，以此证明在朱学礼一方和金世纪公司的总经理白树林的谈话中，白树林曾认可负一层未实际交付。该录音整理资料中没有载明谈话时间、谈话地点和谈话人。谈话中也没有直接表述负一层未实际交付的内容。金世纪公司对该谈话录音不认可，且认为不是新证据，不予质证。朱学礼没有证据证明其向金世纪公司主张过负一层未交付。朱学礼认可其使用了车位和大堂，但认为金世纪公司没有设置车位专用指示牌，大堂没有为朱学礼专门设置办公地点和迎宾。另查，金世纪公司于2011年1月10接收房屋后为避免损失扩大，已将房屋另行出租，新的承租人已经重新进行装修，现无法对原装修价值进行评估。二审查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，双方的租赁合同事实上已经解除，且双方对解除租赁合同均无异议，本院予以确认。关于金世纪公司是否存在违约行为。首先，负一层是否交付的问题，根据现有的证据和查明的事实看，不能证明负一层未实际交付。一审对此进行了详细的论述。二审中朱学礼提交了白树林的谈话录音作为新证据证明负一层未实际交付，但朱学礼提交的录音整理资料中没有谈话时间、地点、谈话人的具体身份，朱学礼方对此没有准确的解释，缺乏录音证据的有效要件。且从录音整理的书面内容来看，白树林也未表述负一层没有实际交付的事实。该份录音证据无论从形式上还是从内容上，均不能证明负一层未实际交付。且朱学礼没有提供证据证实在租赁合同存续的三年中其向金世纪公司主张过该权利，如果负一层确未交付，朱学礼三年来未主张权利于情理不符。其次，车位和大堂是否交付使用。朱学礼认可车位已经交付，只是认为金世纪公司没有设置车位专用指示牌。由于租赁合同中约定了广场的车位使用和管理由上述经营者（朱学礼和马西科）另行协商。金世纪公司只要交付了车位，即已完成了租赁合同约定的义务，至于车位如何管理和使用是朱学礼和马西科协商的问题，故朱学礼的该主张依据不足。朱学礼经营的“三千年尚宴酒店”在27层，必须通过大堂，否则酒店无法经营。朱学礼经营的酒店开业几年来，不可能不使用大堂。朱学礼称大堂未交付使用的说法依据不足。至于是否设置专门的办公地点和迎宾等，根据租赁合同约定，大堂的管理和使用由朱学礼和马西科协商处理，不是金世纪公司的义务。第三，关于经营唯一性的问题。在签订租赁合同时，朱学礼明知马西科经营的事实，故其对马西科经营是认可的。“邯郸市金源商务酒店”的注册地址仍是国际商务中心的7、8、9、33层，是在马西科与金世纪公司解除租赁合同后，在“丛台区金世纪商务酒店”原有房屋的基础上成立的，并且登记的成立日期是2010年8月3日，此时朱学礼已经停止营业，故不能据此认定金世纪公司违反了保证朱学礼酒店经营唯一性的约定；“好伦哥快餐店”的经营者李素芬与金世纪公司签订《房屋租赁合同》的时间是2010年6月15日，此时朱学礼已经停业并向法院提起诉讼，朱学礼并无证据证明在其营业期间好伦哥快餐店已经营业。朱学礼认为金世纪公司侵害其经营唯一性的主张不能成立。关于是否提供直达电梯，租赁合同第六条约定，甲方（金世纪公司）须向国际中心第7、8、9、27、33层以及负一层租赁经营者（包括朱学礼和马西科）提供二部直达电梯（可到达33层的电梯）。朱学礼认为，直达电梯的含义就是只能停靠7、8、9、27、33层，而不能在其他楼层停靠。金世纪公司认为根据合同原意就是可到达33层的电梯。双方在合同中并没有对直达电梯的含义做出解释，也没有明确约定直达电梯只能停靠7、8、9、27、33层，而不能停靠其他楼层。按照通常理解，直达电梯就是可以直接到达该楼层，并不是不能停靠其它层。在合同没有特殊约定的情形下，朱学礼的该要求过于苛刻，不符合通常理解。故金世纪公司在提供两部直达电梯的问题上并不存在违约行为。一审判令金世纪公司违约并酌情赔偿朱学礼损失30万元不当，本院予以纠正。关于装修价款440万元的问题。金世纪公司表示如果朱学礼马上交房，可以认可440万元的装修费用，但并没有说明马上是多长时间，马上也不是一个法律上的概念，但通常情况下，都会给对方一定的合理期限。一审认定一个月为合理期限并无不当。况且，金世纪公司接收房屋后已经将房屋另行出租，新的承租人又重新装修，现在已经不具备对原装修费用评估的现实条件，只能按照440万元来认定。一审在440万元的基础上折旧计算价值为1906667元，加上物品价值626125元，共计2532792元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：撤销邯郸市中级人民法院（2012）邯市民一初字第30号民事判决第一项，维持第二项；确认朱学礼和邯郸市金世纪房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》解除；邯郸市金世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿朱学礼损失2532792元（装修费损失1906667元，移交的酒店物品损失626125元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费66725元，由朱学礼负担36460元，邯郸市金世纪房地产开发有限公司负担30265元。一审案件受理费66725元，由朱学礼负担36460元，邯郸市金世纪房地产开发有限公司负担30265元。本判决为终审判决。审 判 长 王 巍代理审判员 马艳辉代理审判员 叶 密二〇一三年十二月十日书 记 员 李冠霞 关注微信公众号“”