(2013)西民初字第23088号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-08-28
案件名称
宋怡与高东房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋怡,高东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第八条第一款,第六十条第一款,第九十三条第一款;《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第一款
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2013)西民初字第23088号原告宋怡,女,1989年9月13日出生。被告高东,女,1967年1月1日出生。原告宋怡与被告高东房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员董丽娜独任审判,公开开庭进行了审理。原告宋怡、被告高东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋怡诉称,2012年9月22日,我与被告签订了位于西城区宣武门外大街xxA座0714房屋的租赁合同,双方约定合同于2014年9月30日到期。第一年房租为每月4200元,第二年为每月4684元,当时被告以平分房租好算账的情况下,我一次性支付了53300元。2013年8月至9月初期间,被告在未通知我的情况下,将房屋卖给他人,并已经收取卖房定金。2013年9月22日,被告给我打来电话,说房子卖了,让我9月30日之前腾出房子,说买家要给母亲居住,就不租了,没办法,我只能先高价租赁了其他的房屋放东西,否则几天的时间,让我怎么办。9月24日下午14点06分,被告给我发来信息,说晚上8点30分新买家来房子找我,晚上,与新买家见面后,让我必须在30号之前腾房,并收拾干净。当时我还有学生在上课,卖家违约在先,又严重影响我的正常生活。而且在租赁期间内,被告未履行合同内容,不缴纳物业费,造成我生活不便,经常断水断电。我每次找被告沟通,被告经常不接电话,短信不回,上门寻找,态度恶劣,有几次甚至要动手打我。最近几天,我又找被告索要我剩余房租及押金,被告避而不见,短信不回,电话不接,家不开门。为维护我的合法权益,故起诉至法院,请求法院依法判令:1、依法解除2012年9月22日签订的北京市房屋租赁合同;2、被告返还剩余房租人民币2940元及押金4442元;3、被告支付违约金4442元;4、被告赔偿原告装修损失费3000元;5、被告按照法律规定开具租房发票,本案诉讼费由被告承担。被告高东辩称,针对第一项诉讼请求,我希望原告继续履行合同,如果原告坚持解除合同,我也同意解除。针对第二项诉讼请求我不同意,2940元不是合同载明的金额,如果解除合同,应当按合同约定的金额处理。针对第三项诉讼请求,谁违约就由谁承担违约金。针对第四项诉讼请求我不同意。针对第五项诉讼请求,房子是以个人出租的房子,个人一般是不需要发票的。合同中没有开具发票的约定,如果原告需要,我同意给原告开具。诉讼费我不同意承担。经审理查明,2012年9月22日,原告宋怡(乙方)与被告高东(甲方)签订《北京市房屋租赁合同》,约定乙方承租甲方位于北京市西城区宣武门外大街xx公寓0714号房屋,建筑面积50.01平方米。房屋租赁期自2012年10月1日至2014年9月30日,共计两年,甲方应于2012年10月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准为每月4442元,支付方式押壹付拾贰,各期租金支付日期为2012年9月22日,2013年8月30日。押金4442元,租赁期满或合同解除后,房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金,以及乙方应当承担的违约赔偿责任外,剩余部分应如数返还给乙方。双方还对违约责任进行了约定,违约金支付标准为月租金的100%。合同签订后,被告将房屋交付给原告。2012年10月6日,原告向被告交纳房屋押金4442元,第一年租金53300元。此后,原告在被告的同意下对房屋进行了装修。2013年9月30日,原告将房屋腾空搬走,双方未进行房屋交接。现原告诉至本院,认为被告违约在先,要求解除双方于2012年9月22日签订的《北京市房屋租赁合同》、返还剩余房租2940元及押金4442元、支付违约金4442元、赔偿装修损失费3000元,并要求被告按照法律规定开具租房发票,被告同意解除合同、开具租房发票,不同意原告的其他诉讼请求。庭审中,双方对于违约责任各执己见,原告主张其在合同约定时间找被告交纳租金,但无法联系上被告。2013年9月,被告通知原告房屋已出售,要求原告于2013年9月30日前腾房。原告认为被告违约在先。被告认可通知原告于2013年9月30日前腾房,但认为原因在于原告未按合同约定时间交租,并非出售房屋,被告认为原告违约在先。原告为证明其主张,向本院提交了手机短信,该短信内容系被告于2013年9月24日告知原告,晚上8时30分原告与新买家见面。2013年9月25日,原告发送短信询问被告开具租房发票、退还押金及剩余租金的事宜。被告对短信的真实性无异议。同时,原告主张租金标准约定为第一年每月4200元,第二年每月4684元。被告对此不予认可,认为应以合同约定为准。另查,诉争房屋的所有权人系被告之子赵景深。本案经本院主持调解,双方当事人各持己见。上述事实,有双方当事人的陈述、《北京市房屋租赁合同》、收条、照片、短信、光盘、公证书、房屋所有权证书、机票等在案佐证。本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,原告宋怡与被告高东签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示,应属合法有效。合同履行过程中双方产生争议,现原告主张解除合同,被告表示同意,本院对此不持异议。合同解除后,根据合同约定,被告应将原告交纳的房屋押金返还给原告,原告主张被告返还押金4442元的诉讼请求,理由正当,本院予以支持。关于返还剩余租金2940元的主张,双方在合同中对于租金标准进行了明确约定,即每月4442元,原告提出第一年与第二年租金标准不同的意见,并未提交相应证据予以证明,被告亦不予认可,故按照合同约定的租金标准及原告实际的租赁期限,原告要求被告返还2940元租金的诉讼请求,证据不足,本院不予支持。关于违约责任的认定,根据双方当事人的举证情况,原告提交的证据不足以证明被告存在导致合同解除的违约行为,故原告主张被告支付违约金4442元的诉讼请求,缺乏依据,本院不予支持。关于装修损失费的问题,结合双方的陈述,被告认可原告在其同意下对房屋进行了装修,但对于装修费3000元的主张,原告并未提交证据证明,被告亦不予认可,故对于原告主张装修损失费3000元的诉讼请求,本院不予支持。关于原告要求被告开具租房发票的诉讼请求,被告表示同意,本院对此不持异议。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:一、解除原告宋怡与被告高东于二○一二年九月二十二日签订的《北京市房屋租赁合同》。二、自本判决生效之日起七日内,被告高东返还原告宋怡房屋押金四千四百四十二元。三、自本判决生效之日起七日内,被告高东为原告宋怡开具租房发票。四、驳回原告宋怡的其他诉讼请求。如果被告高东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八十五元,由原告宋怡负担二十五元(已交纳);由被告高东负担六十元,于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,预交上诉案件受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判员 董丽娜二〇一三年十二月十日书记员 郑新骏 百度搜索“”