（2013）宁民终字第2615号

裁判日期: 2013-12-10

公开日期: 2014-01-20

案件名称

阎怀美与南京天华百润投资发展有限公司商品房预售合同纠纷民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

阎怀美,南京天华百润投资发展有限责任公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2013）宁民终字第2615号上诉人（原审原告）阎怀美。委托代理人卢志远。被上诉人（原审被告）南京天华百润投资发展有限责任公司，组织机构代码75126413-8，住所地本市浦口区沿江工业区泰冯路98号。法定代表人张康黎，该公司董事长。委托代理人曹娟娟。委托代理人姚丽娟。上诉人阎怀美因与被上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华百润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2008）浦民一初字第2804号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭分别于2013年8月28日和9月4日公开开庭审理本案，上诉人阎怀美和委托代理人卢志远，被上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司的委托代理人曹娟娟、姚丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阎怀美原审诉称，阎怀美于2005年5月在天华百润公司购买了南京市浦口区沿江街道京新6**号天润城第二街区住宅。合同中约定的房屋交付时间为2006年8月30日。天华百润公司向阎怀美提供的楼书、小区总平面和模型都反映第二街区有规划建设的地下停车库，还有北大门。但是，该楼盘建成后，阎怀美发现天润城第二街区4、5、6、7、8、9、10幢之间的地下车库没有建设，与公示不相符。天华百润公司并没有按照原规划进行开发建设。《南京市规划条例》规定：凡不符合规划要求不得交付使用。《建筑法》、《合同法》等法律规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《南京市建筑物配建停车设施与准则》未划分户面积，每100平方米建筑面积，配建0.8个车位。目前天润城第二街区现状与规划部门批准的许可明显不符，天华百润公司没有按照批准的规划许可建设地下停车库和北大门。天华百润公司将不符合法定规定条件的建筑物交付给购房者，严重侵害了阎怀美的权益，损害了社会公共利益。另外，合同中约定的优质防盗门不见了，现在阎怀美家中安装的是普通进户门。还有天然气、电子对讲安全门、监控录像、大门、绿化、景观、地下车库、幼儿园等没有按合同约定的时间交付，天然气是2006年12月22日才有的。小区许多道路质量不合格。对此，现诉至人民法院，请求判令天华百润公司：一、安装合资品牌电梯给予使用；二、房屋迟延交付违约金5382元，另支付违约金10000元（其中1、天然气交付迟延违约金2600元；2、小区每幢楼多建两层容积率超标，日照受影响赔偿5000元；3、打官司交通费、打字复印费、精神抚慰金1200元；4、更换防盗门时损坏墙体和室内装修、恢复和换门期间的误工费1250元；5、电子对讲安全门、监控录像、大门交付迟延，赔偿800元；6、绿化景观、幼儿园交付迟延赔偿3400元；7、地下车库和北大门交付迟延赔偿15954元，以上七项阎怀美仅主张赔偿10000元）；三、按合同约定建设1.5-2个地下车库提供使用，或根据规划设计要点，建设一个具备503个停车位的地下汽车库供二街区业主使用，建设北大门并提供使用；天华百润公司承担本案诉讼费。天华百润公司原审辩称，1、该公司提供电梯为合资品牌电梯，已有生效判决认定，阎怀美此请求应驳回；2、阎怀美主张的违约10000元，并未提供事实和法律依据，且所涉及的问题已有相关判决做出认定，请求驳回；3、关于二街区车库，阎怀美请求没有事实和法律依据，该公司在二街区开挖过程中发现有流沙，同意在十一街区建同等面积的车库，已有生效判决做出认定，该公司同意补建；4、二街区北大门正对十一街区工地，该工地正在施工，因此该公司同意在十一街区建成完毕开通北大门。原审法院经审理查明，阎怀美与天华百润公司于2005年5月签订商品房买卖契约，双方约定：阎怀美购买天华百润公司开发的坐落于浦口区沿江街道京新6**号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为104.22平方米，单价为2650元／平方米，房款合计为276183元。合同还约定，甲方应按附件4载明的时间将与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施交付使用，如逾期交付，则按照每天万分之一向乙方支付已收房款逾期期间的违约金。低于附件4约定标准的，应采取补救措施使其达到附件4约定标准，乙方也可以解除契约；低于附件6约定的标准，在30天内采取补救措施使其达到附件6约定标准。合同附件4就公共配套设施约定含六项内容，即供水、供电、管道气、电梯（不含多层）、有线电视、电话，约定的管道气交付时间为2006年8月30日，电梯为合资品牌。合同附件6就装饰装修及设备标准约定，天花、内墙批白水泥腻子抹平（厨房、卫生间除外），分户门为优质防盗门。在契约所附平面图中标注有地下车库。契约签订后，阎怀美按约付清了房款，天华百润公司亦按约将房屋交付阎怀美。天润城第二街区规划有一地下车库，面积为4882平方米，该车库尚未建成。现天华百润公司表示愿意在与第二街区紧邻的第十一街区补建同等面积的地下车库，该补建车库与第二街区交通非常便捷，完全能够满足第二街区业主日常使用的需要。另依据该街区的总平面图，在第一街区与第二街区之间规划有一地下可停车54辆的地下车库，阎怀美认为该车库应为两街区共同使用，故阎怀美在诉请中，除要求补建第二街区的原规划的4882平方米的车库外，同时要求补建规划中的第一街区与第二街区的该车库，目前，两街区之间的该车库已建设完成。原审法院又查明，第二街区总平面图中标注的小区次入口即北大门，由于该门正对第十一街区的施工工地，现无法开通；但天华百润公司表示愿意在第十一街区施工完毕后开通。阎怀美所购房屋中所使用的电梯为博林特电梯，电梯中所贴标签注明的厂家为沈阳博林特电梯有限公司江苏分公司，该公司系沈阳博林特电梯有限公司的分支机构，沈阳博林特电梯有限公司为中外合资经营企业。上述事实，有双方当事人所签订的商品房买卖契约、原审法院（2007）浦民一初字第805号民事判决书、（2007）浦民一初字第806号民事判决书、（2008）浦民一初字第422号民事判决书、江苏省南京市中级人民法院（2008）宁民四终字第683号民事判决书、（2008）宁民四终字第693号民事判决书、（2008）宁民四终字第2434号民事判决书、江苏省高级人民法院（2008）苏民一申字第997号民事裁定书、（2008）苏民一申字第998号民事裁定书及双方当事人陈述等为证。原审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖契约》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：第一、天华百润公司所提供的电梯为中外合资经营企业所生产，故该电梯应视为合资品牌，阎怀美就此提出重新配置的主张没有依据，不予支持。第二、双方当事人签订的契约虽未对地下车库进行约定，天华百润公司根据建设局的整改意见，承诺在与第二街区毗邻的第十一街区补建同等面积的地下车库，该补建车库对于第二街区业主停车也较为便捷，故天华百润公司所采取的补救措施是有效的，原审法院予以认可。对阎怀美要求天华百润公司在第二街区补建地下车库要求，不予支持。根据第十一街区建设的实际情况，原审法院酌定天华百润公司应当在六个月内在天润城第十一街区补建面积为4882平方米的地下车库供天润城第二街区业主使用；另阎怀美诉请的补建第一街区与第二街区原规划地下车库，因该车库现已建成完毕，故对阎怀美的该诉讼请求，不予支持。第三、关于小区北大门问题。第二街区总平面图中标注的小区次入口即北大门，由于该门正对第十一街区的施工工地，现无法开通；但天华百润公司表示愿意在第十一街区施工完毕后开通。原审法院亦酌定天华百润公司应当在6个月内建设好天润城第一街区的北大门。第四、关于阎怀美主张的违约金10000元的诉请。原审法院认为，1、在本案中，双方当事人约定管道气交付的时间是2006年8月30日，当日，天华百润公司的管道气设施已建设完毕，已经相关单位验收合格，并由该地区的燃气供应商南京中燃公司进行了通气，且已告知阎怀美需到南京中燃公司营业厅办理燃气开通手续，应已符合了交付条件。因此，天华百润公司不应承担2006年8月30日之后管道气的毁损及其它原因导致管道气停止供气的风险，故对阎怀美主张天华百润公司给付因管道气迟延交付应承担违约金2600元的诉讼请求，不予支持；2、在本案审理过程中，阎怀美未能举证证实阎怀美住宅的采光确实受到损害及相应的损害程度，故阎怀美主张的日照受影响赔偿5000元的诉请缺乏事实基础，故不予支持；3、阎怀美主张因诉讼引起的交通费、打字复印费、精神抚慰金1200元，无法律依据，原审法院亦不予支持；4、关于阎怀美更换防盗门损失问题，原审法院已做出补偿差价的处理，故阎怀美主张更换防盗门时损坏墙体和室内装修，恢复和换门期间的误工费1250元的诉请，无事实依据，原审法院不予支持；5、关于电子对讲安全门、监控录像、大门、绿化、景观、幼儿园等配套设施是否存在逾期交付的问题。原审法院认为，当事人双方在契约附件4约定的配套设施中并不包含阎怀美所主张的幼儿园、地下车库和北大门等项，双方对此并没有约定违约金，因此，无论上述设施是否存在逾期交付问题，阎怀美均无依据要求天华百润公司支付违约金，故对阎怀美主张天华百润公司支付电子对讲安全门、监控录像、大门、绿化景观、幼儿园及地下车库和北大门违约迟延交付赔偿金的诉讼请求，均不予支持。第五、另因天华百润公司已按约交付房屋，现阎怀美主张房屋迟延交付违约金5382元，无事实依据，故亦不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、天华百润公司于判决生效后六个月内建设好天润城第二街区的北大门。二、天华百润公司于判决生效后六个月内，在天润城第十一街区补建面积为4882平方米的地下车库供天润城第二街区业主使用。三、驳回阎怀美其他诉讼请求。一审案件受理费210元，由天华百润公司负担。阎怀美不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审判决中提及的防盗门、天然气，不是上诉人在本案中的诉求，应予剔除。2、涉案房屋所在楼栋根据《规划设计图纸》显示，该栋房屋总体建筑总层为11层。上诉人的房屋是7楼，由于被上诉人每栋房屋多建二层，且为变更原《规划设计图纸》的楼距，故其影响上诉人的日照时间，和小区居住环境的舒适度，上诉人有权要求被上诉人赔偿损失5000元。3、被上诉人交付的小区道路质量不合格，被上诉人应按《高层民用建筑设计防火规范》规定，消防通道的宽度不得小于4米，而我小区小高层楼房门前道路只有2.9米，不符合相关规定，请求二审法院判决被上诉人将2.9米的道路扩宽为4米，达到规范标准，同时对小区不合格的道路进行维修。4、几年前，被上诉人在十一街区为二街区补建了地下停车库，但出入口全部在十一街区小区，十一街区与二街区是不同的物业公司，被上诉人至今没有交付给二街区业主使用。一审判决六个月内交付，没有把车库出入口判决在二街区。为了避免两小区业主之间的矛盾，要求被上诉人将补建的地下车库出入口与二街区对接，并与十一街区进行分离，方便二街区广大业主使用车库。5、被上诉人由于地下车库未建，没开通天然气，小区幼儿园仍在建设中，因此不符合房屋交付条件，被上诉人应承担迟延交房违约金5382元。6、原审法院认定现在交付的电梯系合资品牌与事实不符，合同约定交房时间06年8月30日，电梯购买时间应该在05年左右。但对方提交的电梯公司营业执照显示，在2007年之后该单位才是合资单位，此前该公司不是合资公司，故被上诉人安装的电梯也不是合资品牌，理应按合同约定安装合资品牌电梯。7、原审法院审理该案期限长达五年，严重违反了法律规定，损害了上诉人的利益。综上，请求二审法院改判支持上诉人以下诉请：1、被上诉人按约安装合资品牌电梯。2、被上诉人拆除违规多建的2层楼，并承担违约责任，赔偿上诉人日照影响5000元。3、被上诉人对小区不合格的道路进行维修。4、被上诉人将补建的二街区地下车库尽快交付使用，出入口必须与二街区对接，方便二街区业主进出。5、因地下车库未建，没开通天然气，小区幼儿园仍在建设中，因此不符合交付条件，被上诉人应承担房屋交付迟延违约金5382元。6、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。被上诉人天华百润公司答辩称，1、我公司不存在逾期交房的违约责任。我公司在合同约定的交付时间前已经通过行政部门综合竣工验收，取得验收证明，符合合同约定的交付标准。且向上诉人交付了涉诉房屋。2、我公司所交付的进户门虽与合同约定有出入，但该进户门能够正常使用，不影响上诉人日常生活。上诉人要求更换进户门的诉请不具备合理性，不仅费用高，且造成极大的资源浪费。此类案件在一、二审以及省高院均有生效判决，对于上诉人提出的进户门交付不符的诉请，我公司愿意按照法院此前生效判决确定的差价予以赔偿。3、关于地下车库问题，我公司认为对方不具备诉讼主体资格，地下车库作为小区公共配套设施，涉及全体业主公共利益，对方作为单个业主，不能代表全体业主的共同意志，不具备法律上的诉讼主体资格。对方所提供的广告宣传册则应认定为要约邀请，并未载入最终签订的买卖合同中，实际交付应以双方最后签订的合同约定为准。上诉人购买的天润城小区是一个整体规划的大型小区，是分期分批开发，每个街区的车库规划不可以独立割裂判断是否符合规划要求以及宣传标准。我公司已经从公共利益角度出发，采取了相应补救措施，在与一街区相邻的八街区和二街区相邻的十一街区补建了同等面积的车库，通过了规划验收。对方再因此主张赔偿，没有事实及法律依据。4、关于外墙保温层问题，双方签订的房屋销售合同关于保温层没有任何约定。根据宁建工字（2005）119号文的规定，在05年6月之后施工的房屋才要做外墙保温层。同时江苏省民用建筑节能施工质量验收规程是从2006年1月开始实施，国家标准建筑节能工程施工质量验收规划是从2007年10月1日开始实施。综上，我方认为关于外墙保温层的规定均是在05年6月以后才开始实施，而天润城一、二街区是在05年6月之前开始销售，规划设计是在此之前均已通过审批，故我方认为房屋外墙保温材料及具体做法并不违反当时的相关规定，且涉诉房屋均已通过行政管理部门的综合验收，取得竣工验收备案证明，且对方也并未提供相应证据证明我公司对涉诉房屋相应部位未建保温层。5、关于公共面积分摊，我方在房产局办理预售许可证前填报的《商品房共有共用部位申请表》中列明的计入分摊面积部位含有公共门厅和过道，但双方签订的购房合同附件二中计入公摊面积部位未列有公共门厅和过道，对方认为据此应认定就房屋所涉公共门厅和过道面积是对其赠送理由不能成立。合同没有将公共门厅和过道写入公用分摊部位并不影响合同价款的重新计算。影响房价的因素是房屋面积，交付房屋面积与合同面积一致的情况下，不存在退还所谓多收房款问题。购房合同第一条第4款所约定公摊面积与该合同中约定的计入公摊面积部位不一致情况下，应以有其他证据支持的为准。本案中应以预售许可证核定的，同时也是合同约定的共同面积为准。阎怀美提出的合资品牌电梯问题，我方提供的就是合资品牌电梯，已经有生效判决予以认定。对于原审法院查明的事实，被上诉人天华百润公司无异议，上诉人阎怀美认为虽然沈阳博林特电梯有限公司现为中外合资企业，但在2007年之前不是中外合资企业，其生产的电梯也不能认定为中外合资品牌，对于原审查明的其他事实，阎怀美没有异议。对于原审法院查明的上诉人与被上诉人均无异议的事实，本院依法予以确认。本院认为，本案双方签订的商品房买卖契约是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。关于上诉人认为其在原审中未将防盗门、天然气作为诉请的问题，因上诉人原审诉请要求被上诉人支付违约金10000元组成明细中包括了天然气迟延交付违约金2600元和换门期间的误工费1250元，故上诉人认为原审诉请不含防盗门、天然气，原审超诉请范围审理和裁判的主张，本院不予采纳。关于上诉人认为被上诉人违反规划每幢楼多建两层，影响其日照和生活舒适度，要求被上诉人赔偿损失5000元的主张，因上诉人未提供证据证明其住宅采光等确已受到损害，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人对小区内不合格道路进行维修的主张，系上诉人在二审期间增加的新的诉请，本案不予处理。关于上诉人要求被上诉人安装合资品牌电梯的主张，天华百润公司所提供的证据能够证明天华百润公司安装的电梯为中外合资经营企业所生产，应当认定该电梯为合资品牌，故上诉人要求被上诉人安装合资品牌电梯的主张，依据不足，本院不予支持。关于上诉人认为应将补建的地下车库出入口与二街区对接，并与十一街区分离的主张，因缺乏合同与法律依据，本院不予支持。关于上诉人认为涉案小区幼儿园、地下车库、天然气存在未交付或交付迟延情形，要求被上诉人承担迟延交房违约责任的问题，因小区幼儿园、地下车库属于小区公共配套设施，上诉人以此要求被上诉人承担逾期交房违约责任，没有合同与法律依据，本院不予支持。关于天然气是否存在迟延交付问题，参照（2009）宁民四终字第169号生效民事判决和（2010）苏民申字第007号民事裁定书确认的相关事实，被上诉人不存在迟延交付天然气设施的违约行为，故上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约责任的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张原审法院违反审限规定，程序违法问题，原审期间根据案件情况曾中止审理，故上诉人的该上诉主张，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费210元，由上诉人阎怀美负担。本判决为终审判决。审　判　长　　邹小戈代理审判员　　吴　勇代理审判员　　汪德全二〇一三年十二月十日书　记　员　　崔　鸣关注微信公众号“”