（2012）浦民一（民）初字第35796号

裁判日期: 2013-12-10

公开日期: 2014-02-26

案件名称

上海群跃实业有限公司与上海永基酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海群跃实业有限公司,上海永基酒店有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2012）浦民一（民）初字第35796号原告上海群跃实业有限公司。法定代表人吴友朝。委托代理人阎士强，北京市大成律师事务所上海分所律师。被告上海永基酒店有限公司。法定代表人肖龙云。委托代理人程诤，上海市郑传本律师事务所律师。原告上海群跃实业有限公司（以下简称群跃公司）诉被告上海永基酒店有限公司（以下简称永基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2012年11月23日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，组成合议庭，于2013年10月21日再次公开开庭进行了审理。原告群跃公司的委托代理人阎士强，被告永基公司的委托代理人程诤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告群跃公司诉称，2010年6月1日，原告将上海市浦东新区金高路XXX号房屋出租给被告并签订《商铺租赁合同》，明确约定了双方之间的权利义务关系，但在合同履行期间，被告屡屡违约，拒不支付租金等费用，原告多次催要无果。为此，原告起诉要求：1、确认原、被告之间的《商铺租赁合同》解除；2、被告立即迁出上海市浦东新区金高路XXX号承租房屋，并承担占有使用费（按每天人民币8，110元，自2012年9月8日起计算至实际迁出之日止）；3、被告支付原告欠付的租金1，610，000元及滞纳金（自拖欠之日起，按照日千分之一，计算至实际支付之日止）；4、被告支付原告违约金370，000元。被告永基公司辩称，一、同意解除合同，解除合同的日期应与（2013）沪一中民二（民）终字第1173号判决确定的上海奥元德商业投资有限公司（以下简称奥元德公司）与群跃公司合同解除日期相同。二、永基公司同意按前案判决迁出，但不同意支付使用费，因为奥元德公司解除合同后，群跃公司不具备出租人的主体资格，对房屋不再享有使用权益，无权再向永基公司收取使用费。三、永基公司支付租金的前提是奥元德公司同意永基公司向群跃公司支付租金，且租金仅应支付到合同解除之日。因为群跃公司与奥元德公司存在诉讼，永基公司为避免扩大纠纷而暂缓支付。另外，因房屋质量问题，永基公司对房屋进行了维修，群跃公司承诺承担维修费用307，000元，但群跃公司未兑现承诺，故永基公司暂缓支付租金。因此，永基公司无须支付滞纳金。四、永基公司暂缓支付租金并非违约行为，不应承担违约金，且违约金与滞纳金不能重复主张。经审理查明，上海市浦东新区金高路XXX号（原老杨高路XXX号）建筑面积2806.40平方米（3层）房屋产权属案外人金桑等4人所有。2009年10月30日，奥元德公司与吴友朝、群跃公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：吴友朝、群跃公司向奥元德公司租赁位于上海市浦东新区金高路XXX号的房屋（建筑面积2000平方米）经营宾馆、酒店；租期8年，自2010年2月5日起至2018年2月4日止。同日，奥元德公司与吴友朝、群跃公司还签订《补充协议》一份，约定：出租房屋4、5楼约600平方米无产证建筑面积，奥元德公司赠送给吴友朝、群跃公司无偿使用等。2010年6月，群跃公司与永基公司签订《商铺租赁合同》二份。第一份合同约定，群跃公司（甲方）将位于上海市浦东新区金高路XXX号商业用房内，建筑面积1800平方米房屋（三、四、五层和一层大厅80平方米）出租给永基公司（乙方），甲方于2009年11月21前向乙方按现状交付房屋，租赁期限自2010年3月5日起至2018年3月4日止，其中2009年11月21日至2010年3月4日为装修免租期。2010年3月5日至2013年3月4日，每年租金为100万元；2013年3月5日至2016年3月4日，每年租金为160万元……租赁费支付方式为先付后用，每六个月交付一次；合同签订当日乙方向甲方交付房屋租赁期内押金10万元，并支付首期六个月租金50万元；乙方应于下一支付周期开始前十天支付下期租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的千分之一支付滞纳金。租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。乙方应在本合同期满或合同依法解除之日，将该房屋内所有可移动的乙方财产搬离并将房屋归还甲方，若乙方逾期不归还房屋的，甲方有权向乙方收取房屋实际占用期间的使用费，日使用费相当于本合同约定的租金的2倍；此种情况下，甲方可要求乙方限期搬离，如在限期内乙方仍未搬离的，则乙方留存在租赁房屋内的财产视为废物，由甲方处置。甲乙双方同意在租赁期内，有下列情况之一的，乙方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按三个月租金支付违约金：……5、乙方逾期不支付租金、水电费等超过15天的。第二份合同约定，群跃公司（甲方）将位于上海市浦东新区金高路XXX号商业用房内，建筑面积729.97平方米房屋（两楼）出租给永基公司（乙方），甲方于2010年4月1前向乙方按现状交付房屋，租赁期限自2010年6月1日起至2018年5月31日止，其中2010年4月1日至2010年5月30日（原文笔误，下同）为装修免租期。2010年6月1日至2013年5月30日，每年租金为48万元；2013年6月1日至2016年5月30日，每年租金为508，800元……租赁费支付方式为先付后用，每六个月交付一次；合同签订当日乙方向甲方交付房屋租赁期内押金／元，并支付首期六个月租金／；乙方应于下一支付周期开始前十天支付下期租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的千分之一支付滞纳金。其余内容与第一份合同一致。2011年1月5日，群跃公司出具证明一份，载明永基公司已经付清3楼、4楼2010年3月4日至2011年3月3日的租金以及2楼2010年6月1日至2011年5月31日的租金，合计148万元。庭审中，双方确认此后永基公司支付了租金499，000元：2011年5月26日，永基公司支付群跃公司租金20万元；2011年8月1日，永基公司支付群跃公司租金20万元；2011年10月24日，永基公司支付群跃公司租金99，000元。因吴友朝、群跃公司欠付租金，奥元德公司于2011年7月28日向吴友朝、群跃公司发出解除合同通知。2011年9月6日，奥元德公司提起诉讼［（2011）浦民一（民）初字第33398号］，诉请：确认奥元德公司解除与吴友朝及群跃公司之间的租赁合同合法有效；永基公司迁出系争房屋；吴友朝及群跃公司向奥元德公司支付欠付租金及物业费的滞纳金；永基公司向奥元德公司支付截至2011年10月27日止的电费97，582.20元、水费15，363.40元；吴友朝及群跃公司向奥元德公司支付违约金25万元及自2011年8月5日起至实际迁出之日的房屋使用费、物业费。2012年4月6日，本院依法作出判决：一、确认奥元德公司与吴友朝、群跃公司之间的《商铺租赁合同》、《补充协议》（于2011年7月28日）解除；二、永基公司应于判决生效之日起三十日内自承租房屋内迁出；三、吴友朝、群跃公司应向奥元德公司支付租金133元、物业费8，400元；四、吴友朝、群跃公司应向奥元德公司支付自2011年8月5日起至永基公司实际迁出之日止的占有使用费和物业费（使用费按照每天5，479.45元的标准按实计算；物业费按照每三个月8，400元的标准按实计算）；五、吴友朝、群跃公司应向奥元德公司支付滞纳金；六、吴友朝、群跃公司应向奥元德公司支付解除合同违约金25万元；七、奥元德公司应返还吴友朝、群跃公司押金人民币16万元；八、永基公司应向奥元德公司支付截至2011年10月27日止的电费97，582.20元、水费15，363.40元；九、驳回奥元德公司的其余诉讼请求。判决后，吴友朝、群跃公司、永基公司均不服，提起上诉。二审期间，奥元德公司（甲方）与吴友朝、群跃公司（乙方）于2012年6月12日达成和解协议，主要内容为：一、本协议生效后，甲方同意向上海市第一中级人民法院申请撤销原诉讼，乙方也同时申请撤销上诉。法院裁定同意撤诉后，双方同意继续履行原签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》及本协议的约定。二、租金的调整及支付（略），乙方尚欠甲方的租金共1，264，500元，乙方应分别于2012年8月15日前、9月15日前向甲方各支付50%。三、水电费的解决方法（略）。四、甲方同意免除乙方尚欠租金滞纳金、违约金及一审案件受理费等。五、乙方任何一期逾期履行或者不履行上述约定的违约责任：1、甲方有权要求原合同自2011年7月28日解除；2、乙方应向甲方支付自2011年8月5日起至永基公司实际迁出涉案租赁房屋之日的占有使用费和物业费（使用费按每天5，479.45元的标准按实计算；物业费按照每三个月16，800元的标准按实计算）；4、甲方仍可按原合同约定的其它权利向乙方提出，包括但不限于滞纳金、违约金等。此后，上海市第一中级人民法院于2012年6月21日裁定：撤销上海市浦东新区人民法院（2011）浦民一（民）初字第33398号民事判决；准许奥元德公司撤回原审诉讼请求。此后，因吴友朝、群跃公司仅向奥元德公司支付了物业费38，000元，故奥元德公司于2012年08月28日再次提起诉讼［（2012）浦民一（民）初字第26859号］，诉请：确认奥元德公司解除与吴友朝、群跃公司之间租赁合同关系合法有效；判令永基公司迁出租赁房屋；吴友朝、群跃公司向奥元德公司支付租金、占有使用费、物业费、滞纳金及律师费等；吴友朝、群跃公司向奥元德公司支付解除合同违约金；永基公司向奥元德公司支付水电费。2013年2月27日，本院依法作出判决：一、确认奥元德公司与吴友朝、群跃公司之间的《商铺租赁合同》、《补充协议》于2011年7月28日解除；二、永基公司应于判决生效之日起三十日内自位于上海市浦东新区金高路XXX号的承租房屋内迁出；三、吴友朝、群跃公司向奥元德公司支付租金133元；四、吴友朝、群跃公司向奥元德公司支付至永基公司实际迁出之日止的占有使用费（按照每天5，479.45元的标准计算），并支付至永基公司实际迁出之日止的物业费（按照每三个月16，800元的标准计算）；五、吴友朝、群跃公司向奥元德公司支付逾期支付租金的滞纳金；六、吴友朝、群跃公司向奥元德公司支付解除合同违约金25万元；七、奥元德公司返还吴友朝、群跃公司押金16万元；八、永基公司向奥元德公司支付电费367，321.20元、水费43，435.60元；九、吴友朝、群跃公司向奥元德公司支付（2011）浦民一（民）初字第33398号案件受理费6，882元；十、吴友朝、群跃公司向奥元德公司支付律师代理费13万元。判决后，永基公司不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2013年6月6日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。另查，2012年9月7日，群跃公司向永基公司发出解除合同函，表示因永基公司拒不支付租金，故自2012年9月7日解除双方之间的两份《商铺租赁合同》，要求永基公司立即迁出并支付拖欠的租金、赔偿损失等。另据双方确认，《商铺租赁合同》签订后，永基公司已经支付群跃公司押金10万元。群跃公司确认，永基公司已于2013年6月30日搬离租赁房屋；永基公司表示已经于2013年7月底之前自租赁房屋中迁出，房屋权利人已经将系争房屋另行出租。本院认为，原、被告签订的两份《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。承租人应当按照合同约定及时支付租金，根据两份《商铺租赁合同》约定，永基公司应在2011年3月5日前十天支付第一份《商铺租赁合同》下一期六个月租金50万元，在2011年6月1日前十天支付第二份《商铺租赁合同》下一期六个月的租金24万元。当时，奥元德公司尚未提起诉讼，故永基公司抗辩其因奥元德公司与群跃公司发生诉讼而暂缓支付租金，与事实不符；另外，永基公司未能举证证明因房屋质量问题而产生了维修费，且群跃公司承诺承担维修费，故相应的抗辩也不能成立。根据两份《商铺租赁合同》的约定，永基公司逾期不支付租金超过15天，群跃公司有权解除合同，即群跃公司自2011年3月10日和2011年6月6日起，分别享有两份《商铺租赁合同》的解除权，但当时群跃公司并未及时行使上述权利，双方《商铺租赁合同》并未解除。奥元德公司于2011年7月28日发函解除与吴友朝、群跃公司的租赁合同，后经人民法院生效判决确认，该解除合同行为有效，奥元德公司与吴友朝、群跃公司之间的租赁合同于该日解除。奥元德公司与吴友朝、群跃公司之间的租赁合同解除后，原、被告之间的《商铺租赁合同》失去了继续履行的基础，应同时解除，据此，本院认定两份《商铺租赁合同》于2011年7月28日解除。《商铺租赁合同》解除后，双方应当结清费用，同时永基公司应当迁出租赁房屋。第一份《商铺租赁合同》自2011年3月5日至2011年7月28日，永基公司应付租金为397260.27；第二份《商铺租赁合同》自2011年6月1日至2011年7月28日，永基公司应付租金为74，958.90元；合计为472219.17元。鉴于，双方确认永基公司已经支付499，000元，故群跃公司再行主张租金，本院不予认可，上述499，000元中多余部分26，780.83抵作房屋使用费。永基公司支付上述租金确实存在延期，故应当承担延期付款的滞纳金，滞纳金按照双方约定的标准，自应付之日计算至实际支付之日。永基公司在合同解除之后仍占用房屋，应当承担相应的房屋使用费。现群跃公司将2012年9月7日之前的费用以租金形式进行主张，本院调整为房屋使用费。同时，因奥元德公司解除合同后，群跃公司并未通知永基公司并要求永基公司迁出，故2011年7月29日至2012年9月7日期间的房屋使用费仍参照租金标准计算，合计为1，650，301.37元。扣除上述多余部分26，780.83元，为1，623，520.54元，超出了群跃公司诉请的总额161万元，故本院按群跃公司主张的金额判决。鉴于上述费用系房屋使用费，故群跃公司主张滞纳金已无合同依据，不予支持。2012年9月7日之后，群跃公司已经通知永基公司迁出，故群跃公司要求按照相当于日租金的2倍计算房屋使用费至永基公司实际迁出之日，符合合同约定，本院予以采纳。前案已经判决永基公司迁出，永基公司也实际已经迁出，群跃公司再行要求永基公司迁出，不予支持。关于永基公司实际迁出的日期，永基公司负有举证义务，现其陈述的实际迁出日期晚于群跃公司自认的日期，故本院以群跃公司确认的日期为实际迁出日期。鉴于《商铺租赁合同》并非因群跃公司行使解除权而解除，故其要求永基公司承担相当于三个月租金的违约金，不符合合同约定，本院不予支持。《商铺租赁合同》业已解除，群跃公司收取的押金应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海群跃实业有限公司与被告上海永基酒店有限公司签订的两份《商铺租赁合同》均于2011年7月28日解除；二、被告上海永基酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海群跃实业有限公司逾期支付租金的滞纳金（自2011年2月23日至2011年5月21日期间以本金397，260.27元，自2011年5月22日至2011年5月25日期间以本金472，219.17元，自2011年5月26日至2011年7月31日期间以本金272，219.17元，自2011年8月1日至2011年10月24日期间以本金72，219.17元，均按每日千分之一的标准计算）；三、被告上海永基酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海群跃实业有限公司2011年7月29日至2012年9月7日期间的房屋使用费161万元；四、被告上海永基酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海群跃实业有限公司自2012年9月8日起至2013年6月30日的房屋使用费（按每日8，109.59元计算）；五、原告上海群跃实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海永基酒店有限公司押金10万元；六、驳回原告上海群跃实业有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22，864元，由原告上海群跃实业有限公司负担3，322元，被告上海永基酒店有限公司负担人民币19，542元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　张卓郁人民陪审员　　梅丽华人民陪审员　　马顺山二〇一三年十二月十日书　记　员　　薛辰彦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 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