（2013）深中法房终字第1912号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-06-30
案件名称
深圳市德信业物业管理有限公司与深圳奔迅汽车玻璃有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
深圳市德信业物业管理有限公司；深圳奔迅汽车玻璃有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第二项；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第四十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第七十四条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1912号上诉人（原审被告）深圳市德信业物业管理有限公司。法定代表人罗杨，执行董事。委托代理人余国祥，广东圣天祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）深圳奔迅汽车玻璃有限公司。法定代表人李圣根，董事长。委托代理人曹卫，男，汉族，1972年5月2日出生，系该公司职员。委托代理人方整，男，汉族，1986年6月12日出生，系该公司职员。上诉人深圳市德信业物业管理有限公司（以下简称德信业公司）与被上诉人深圳奔迅汽车玻璃有限公司（以下简称奔迅公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1038号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年1月11日，奔迅公司与德信业公司签订《房屋租赁合同》一份，约定奔迅公司将位于深圳市宝安区X区X号X栋首层X号房产（以下简称涉案房产）出租给德信业公司使用；租期为2012年1月1日至2014年12月31日；月租金为人民币（以下相同）27820元，德信业公司应于每月15日前支付当月租金；奔迅公司交付房地产时，可向德信业公司收取租赁保证金83460元，若租赁期满德信业公司无欠租金、内部主体无损坏、水电费缴清无拖欠，则可退还租赁保证金；若德信业公司拖欠租金达30天以上，奔迅公司可解除合同。奔迅公司于2012年1月6日向德信业公司交付涉案房产，德信业公司至今仍在涉案房产经营。奔迅公司、德信业公司一致认可从2012年7月份起租金降低至23540元。德信业公司入场后，共支付了租金363552元，即2013年2月之前的租金已支付完毕，2013年3月租金只支付了8312元，还拖欠15228元。此后德信业公司未再支付租金。截至2013年5月31日德信业公司共拖欠水费2517元。德信业公司未向奔迅公司支付租赁保证金。奔迅公司于2013年4月7日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除双方2012年1月12日签订的《房屋租赁合同》，德信业公司返还涉案房产；2、德信业公司支付搬离之日止拖欠的租金和水电费（暂计至2013年3月，德信业公司欠租金186700元，利息15309元，按一年期同期银行贷款利息6.56％计算；暂计至2013年2月，德信业公司欠水电费2213.47元，利息170元），共计204392元；3、由德信业公司承担诉讼费。奔迅公司当庭变更诉讼请求，放弃对拖欠租金及水电费的利息的主张。原审法院认为，涉案房产既无产权证又未取得建设工程规划许可证，因违反国家法律的强制性规定，该租赁合同为无效合同。对于无效合同，奔迅公司要求德信业公司支付租赁保证金的诉讼请求与法无据，原审法院不予支持。德信业公司实际使用了涉案房产，应向奔迅公司支付占用期间的使用费。使用费应参照双方在租赁合同履行过程中的合意租金数额进行计算，即2012年1月至6月月租金为27820元，2012年7月后月租金为23540元。德信业公司2013年3月拖欠的房屋使用费为15228元，此后均未支付，德信业公司应立即支付房屋使用费至实际搬离之日止。至2013年5月，德信业公司使用涉案房产所产生水费2517元，德信业公司应当一并支付给奔迅公司。综上，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、奔迅公司与德信业公司签订的《房屋租赁合同》为无效合同，德信业公司于本判决生效之日起二十日内搬离涉案房产；二、德信业公司应于本判决生效之日起三日内向奔迅公司支付自2013年3月起的房屋占有使用费（2013年3月为15228元，此后每月按23540元计算）；三、德信业公司应于本判决生效之日起三日内向奔迅公司支付拖欠的2013年5月之前的水费2517元。案件受理费2183元，由奔迅公司负担500元，德信业公司负担1683元。上诉人德信业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回奔迅公司的全部诉讼请求；2、由奔迅公司承担全部诉讼费。主要上诉事实和理由如下：一、奔迅公司的诉讼请求是要求德信业公司支付房租，原审法院判令德信业公司支付房屋使用费，超出奔迅公司的诉讼请求，违背不告不理的原则。二、奔迅公司在未取得产权的情况下出租涉案房产，违反法律强制性规定，非法利益不受保护。三、奔迅公司主张水费，但未提交供水部门出具的水费收费凭据，只有其单方制作的《奔迅应收德信业水费明细》，没有其他证据佐证，证明事项无法核实。二审庭审中，德信业公司补充事实和理由称：德信业公司未支付租金是经奔迅公司同意的，也是奔迅公司恶意造成的，奔迅公司应承担相应法律责任。被上诉人奔迅公司答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，2013年7月2日的原审庭审中，德信业公司确认至2013年5月31日止共拖欠水费2517元。二审庭审中，奔迅公司自认涉案房产已交还，其于2013年8月起开始自行收取租金。本院认为，本案二审的争议焦点是：德信业公司是否应支付2013年3月起的占有使用费及至2013年5月之前拖欠的水费2517元。原审判决认定奔迅公司与德信业公司签订的《房屋租赁合同》无效，合法正确，理由本院不再赘述。租赁合同无效，但德信业公司实际使用了涉案房产，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，应参照双方约定的租金标准支付占有使用费（2012年7月后月租金变更为23540元）。原审判决适用法律正确，本院予以确认。德信业公司关于原审法院判令其支付占有使用费而非奔迅公司主张的租金属适用法律错误及其无须支付占有使用费的主张，没有依据，亦违反诚实信用原则，本院不予支持。奔迅公司诉请2013年3月起的租金，并自认于2013年8月起开始自行收取租金，视为已收回涉案房产，而德信业公司没有证据证明在2013年8月前已返还涉案房产，故德信业公司应支付2013年3月至2013年7月31日占有使用费。德信业公司仅支付2013年3月的占有使用费8312元，还应支付的占有使用费为109388元【（23540元-8312元）＋23540元×4个月】。原审时，德信业公司已确认拖欠奔迅公司的水费2517元，现表示反悔，但未提交足以推翻其自认的相反证据，本院不予支持。综上所述，德信业公司的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。本案因二审期间出现新情况，原审判决处理结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条、第七十四条之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1038号民事判决第三项；二、变更深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1038号民事判决第一项为：确认深圳奔迅汽车玻璃有限公司与深圳市德信业物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；三、变更深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1038号民事判决第二项为：深圳市德信业物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向深圳奔迅汽车玻璃有限公司支付2013年3月至2013年7月31日的占有使用费共计109388元；四、驳回深圳奔迅汽车玻璃有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费均应为4391元，共计8782元，由奔迅公司负担4012元，德信业公司负担4770元。奔迅公司迳付德信业公司案件受理费447元，并向本院补交案件受理费1382元，德信业公司向原审法院补交案件受理费2208元。本判决为终审判决。审 判 长 刘 粤 芳审 判 员 赵 霞代理审判员 张 睿二〇一三年十二月十日书 记 员 李开宇（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条：由于当事人的原因未能在指定期限内举证，致使案件在二审或者再审期间因提出新的证据被人民法院发回重审或者改判的，原审裁判不属于错误裁判案件。一方当事人请求提出新的证据的另一方当事人负担由此增加的差旅、误工、证人出庭作证、诉讼等合理费用以及由此扩大的直接损失，人民法院应予支持。第七十四条：诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据人民法院应当予以确认但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 关注微信公众号“”