（2013）浙金民终字第1465号

裁判日期: 2013-12-10

公开日期: 2014-01-20

案件名称

李锋与浙江新厦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李锋,浙江新厦房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2013）浙金民终字第1465号上诉人（原审原告）：李锋。委托代理人：胡小平。被上诉人（原审被告）：浙江新厦房地产开发有限公司。法定代表人：陶海弟。委托代理人：应宏伟、王友根。上诉人李锋为与被上诉人浙江新厦房地产开发有限公司（以下简称新厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2013）金浦民初字第383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李锋诉称：2011年4月22日，李锋从新厦公司以预售方式购得浦江县文溪西路南侧东方和园第42幢2单元703号房一套，建筑面积67.41㎡，单价8360元，总房价款563548元，在合同签订时一次性付清。合同第九条约定，出卖人将施工验收合格并取得建设工程施工验收备案证明，取得法律行政法规规定，应当由规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，具备用水、用电、用气、道路畅通等商品房正常使用的基本条件的房屋，于2012年12月31日前交付给李锋使用。在2012年底，新厦公司通知李锋交房时，没有出具合同第九条约定的任何认可文件或准许使用的文件。李锋发现其所购的房屋，没有水表、电表，没有通讯有线电视接口，没有燃气管道接口，厨房没有与其他房间隔开，所设厨房位置不具备天然采光条件及自然通风条件，厨房间没有地漏，不具备住房应有的必备基本设施。在新厦公司通知交房后，购房户都提出了这一问题，要求开发商签字和解决，但开发商置之不理，为此，购房户求助于浙江电台18**黄金眼，始终没有解决问题。李锋曾委托律师，向新厦公司发过律师函，但至今没有回音，因此，李锋拒绝交房。综上，新厦公司的行为严重违反合同的诚实信用原则，其所建造的准备交付李锋的房屋违反建筑设计及建造的强制性规范。现诉请要求：1、由新厦公司履行双方2011年4月22日签订的商品房买卖合同，给东方和园42幢2单元703号房安装住房必备的水表、电表、通信、有线电视接口、煤气管道接口，建造厨房间与其他房间的隔墙及厨房间的地漏，如不予安装的，按实际安装建造费用折价补偿，约人民币70000元（实际价值按评估确定）；2、支付逾期交房违约金33812.88元（自2013年1月1日至2013年5月1日），之后违约金按房价款日万分之五计算到达到交房条件止。以上总计103812.88元；3、由新厦公司承担本案诉讼费用。新厦公司辩称：案涉房屋是子母房，不作为单独销售，涉案房屋是李峰、王振雷共同从原认购人金美娴认购的42-2-703＋704子母房中更名取得，是金美娴与李锋之间发生的子母��销售有机组成部分。该公司严格按交房标准交房；但是李锋及王振雷割裂二套房屋内在联系及认购协议与买卖合同关系，认为子房不具备交房条件，故拒绝收房，理由不成立；该公司建造的房屋经相关政府部门验收，具备交房条件，李锋无正当理由拒收房屋，违约的是李锋，故无权要求该公司承担责任；该公司按照约定时间通知交付房屋，李锋拒绝接受，不存在违约金的问题；根据双方的合同约定，李锋及第三人王振雷无理拒绝接受房屋60天的，该公司可以解除合同，并要求承担相应责任，因本案李锋一人起诉，故该公司另案提起诉讼，要求解除两份商品房买卖合同。原审法院认定：2010年9月23日，金美娴与新厦公司签订“东方和园”亲情子母房认购协议书一份，认购“东方和园”42号楼2单元703＋704室“1＋1”亲情子母套房，其中703室建筑面积67.41㎡，认购单价8800元／㎡，认购总价563548元；704室建筑面积69.26㎡，认购总价579013元。两套房屋总价1202696元，折后1142561元。双方约定在签订协议当天，一次性付清首期房款人民币582561元，余款560000元为银行按揭贷款。协议书第4条约定：买方已充分了解该房屋的各项情况（包括户型、功能、楼幢、层数、面积等），同意认可《商品房买卖合同》及《业主临时公约》内容中的各项约定。第5条约定：本期房源中“1＋1”亲情子母套房（即大套与小套捆绑），子母套房不拆开单独出售，因此选购本房源的客户需要同时认购相应的两套住宅。注：子母套房交付标准略有不同，具体为：母房厨房预埋管道、烟囱，卫生间预埋管道；子房厨房预设烟囱无水龙头，电器开关箱、弱电箱、燃气管道接口、有线电视电话接口与母房共用。客户签此协议，则表示认同该交房标准，无异议。第八条约定：买��先付10万元，承诺首付款余款252561元在2010年10月29日前付清，如未按时付清，同意卖方将该房屋另行出售。第9条约定：本协议自收到买方购房款后生效，凭此签订《商品房买卖合同》后，本协议即终止。2010年9月27日，金美娴支付新厦公司100000元，2010年11月1日，金美娴又向新厦公司支付了280000元。2011年4月22日，金美娴提交更名申请书一份，将其于2010年9月23日向新厦公司购买的42幢2单元703＋704号商品房购买人更名为李锋、王振雷，并将已支付的购房款作为李锋、王振雷的首付款，承诺因更名而产生的法律及经济纠纷与新厦公司无关，由金美娴承担。该申请得到了新厦公司的同意。同日，李锋与新厦公司就“东方和园”42幢2单元703号房屋签订商品房买卖合同一份。王振雷与新厦公司就704号房屋另签订商品房买卖合同一份。以上两份合同均依照认购协议内容约定了房款��付款方式。上述两份合同第七条均约定了付款方式及期限：703号房屋约定首付款263548元，在订立合同时一次性付清，余款300000元通过公积金贷款支付；704号房屋约定首付款279013元，在订立合同时一次性付清，余款300000元通过公积金贷款支付。合同第九条均约定：出卖人应在2012年12月31日前，将符合下列交付条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4、满足商品房交付使用条件备案规定，付清全部房款或按揭款到出卖人账户及缴清所有规定费用。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理：①逾期不超过90日，自合同第九条规��的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十二条约定了交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量��证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有资质的房屋质量检测部门进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为由买受人垫付，如属出卖人原因造成质量问题由出卖人支付；如不属出卖人原因由买受人负担。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、当买受人交付时超过出卖人实际通知交付期的30天以上，60天以内，买受人应按日向出卖人支付该商品房总价的万分之一的违约金，合同继续履行；2、当买受人交付时超过出卖人实际通知交付期的60天以上，合同终止履行，买受人应赔偿出卖人的实际经济损失，并按总房款的5%支付违约金；3、出卖人通知免责同第十一条。两份合同附件一均为房屋平面图，其中703室为敞开厨房，704室为封闭式厨房。两份合同附件四均对装饰、设备标准做了约定，其中1-9条对外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯都作了相同约定。另704号房屋约定第10条：电气开关箱一只，弱电箱一只，燃气管道接口一个，有线电视电话接口一个，可视对讲电话一座，而703号房屋无该约定内容。两份合同附件八第三款同时约定：通信、有线电视预埋到户、管道燃气接口预埋到户，交房后由买受人自行办理开户和缴费手续。合同签订当日，李锋向新厦公司支付了40000元，王振雷支付了40000元。4月29日，李锋又向新厦公司支付了16000元，5月4日支付了29561元，5月7日支付了37000元。以上共计162561元，加上金美娴已支付的380000元，共计542561元，为两份合同的首付款。2011年5月9日，中国建设银行股份有限公司浦江支行营业部发放了两份合同的公积金贷款各300000元。“东方和园”小区后分别通过了消防验收备案、人防验收、环保验收、并铺设了燃气管道工程，开通了水、电、网络。2012年12月24日，上述房屋通过竣工验收，由浦江县住房和城乡建设局出具竣工验收备案表，并于次日出具了房地产开发项目交付使用条件备案书。新厦公司后通知李锋、王振雷于2012年12月31日进行交房。在交付房屋过程中，李锋认为703号房屋没有独立水电表、通讯有线电视接口、业务燃气管道接口，厨房未与其他房间隔开、没有地漏等，不具备必备的基本设施。故不同意交付。因双方对该��是否符合交付条件产生争执，李锋曾委托律师向新厦公司主张要求安装该部分设施或折价赔偿，并支付逾期交房违约金，新厦公司未予同意。李锋诉至法院提出如上诉请，而新厦公司另案起诉李锋、王振雷要求解除双方的商品房买卖合同。另查明，2011年8月18日，李锋、王振雷登记结婚。原审法院认为：根据双方提供的证据，李锋、王振雷支付购房款的情况及李锋在庭审中的自认意见，可确定李锋、王振雷系共同从金美娴手中更名取得东方和园42幢2单元703、704号房屋。由此，金美娴与李锋、王振雷之间进行了合同权利义务的转让，李锋、王振雷经更名取得原购房人在购房过程中所享有的权益。经新厦公司同意后，金美娴与新厦公司签订的认购协议所约定的权利、义务转由李锋、王振雷承担。对于房屋是否符合交付条件的问题，该院认为，李锋、王振雷与新厦公司对两套房屋设施差异的约定是明确的，有效的。首先，金美娴与新厦公司签订的认购协议书系双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，应属合法有效。据其内容，该协议书属于预约合同，李锋、王振雷作为更名人应承担该认购协议的相应权利义务。至于李锋、王振雷自行确定703、704号房屋的买受人，系其共同向金美娴受让预约合同权利后自行处分的意思表示，与新厦公司无关。李锋、王振雷与新厦公司基于认购协议书，签订的两份商品房买卖合同是对房屋买卖事项的具体约定，属于本约合同。预约合同中对“子母房”合并出售及交房标准的具体约定，应视为本约合同的组成部分。在本约合同签订后，预约合同虽已终止，但双方仍应遵循诚实信用原则，履行后合同义务。根据认购协议书第5条约定，两套房屋不单独出售，且子母套房交付标准略有不同，具体为：母房厨房预埋管道、烟囱，卫生间预埋管道；子房厨房预设烟囱无水龙头，电器开关箱、弱电箱、燃气管道接口、有线电视电话接口与母房共用。客户签此协议，则表示认同该交房标准，无异议。其次，如交房标准与认购协议书所述有所变化，双方需在签订本约合同时进行特别约定，但根据两份合同附件一、四的内容，两套房屋厨房的结构不同，交房标准亦不相同，可认为双方仍认可、接受认购协议书中两套房屋采用一套设施的约定。李锋现仅对共同购买的两套房屋中的一套房屋设施提出异议，与合同约定不符。综上，新厦公司交付的两套房屋符合交房标准。新厦公司取得该工程竣工验收文件后，按合同约定日期通知李锋进行交房，李锋也无证据证明新厦公司未出具相应的认可或证明文件，故其要求新厦公司为703号房屋补装水电表、通信、有线电视接口、煤气管道接��、建造厨房隔间和地漏，如不安装按实际建造费用折价补偿及支付逾期交房违约金的诉请，有悖于诚实信用原则，不符合合同约定，不予支持。对李锋在诉讼过程中要求进行鉴定的申请，与本案审理结果无关，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回李锋的诉讼请求。本案受理费2376元，由李锋承担。宣判后，李锋不服，向本院提起上诉，称：一、双方签订的《商品房买卖合同》是双方就房屋事宜应遵守的基本依据，房屋的交房标准也应遵守该合同的约定；二、合同第九条规定了交房的时间和条件，第三项明确用水用电用气道路等，具备商品房正常使用的基本条件，合同第十二条就交接作了规定。合同附件四对房屋的装饰设备作了规定，附件八补充内容第（三）项约定，通信、有线电��预埋接口到户，管道燃气接口预埋到户，交房后由买受人自行办理开户和缴费手续。因此，虽然附件四中没有提到燃气管道接口和有线电视电话接口，但在补充协议中作了说明，故其所购房屋703、704号房的交房条件不存在不一致的地方。三、其所购买的703、704是两套房屋，做的是两个房产证，签的是两份合同；在没有特别约定的情况下，遵守的应是《商品房买卖合同》交房的条件，房屋应具备的基本设施一样；四、本案所涉“东方和园.亲情子母房认购协议书”不能作为房屋的交房标准。该协议主要约定的内容是同时购买703、704号两套房屋；该协议第9条明确约定签订《商品房买卖合同》后本协议终止；协议第5条虽注明母房、子房交房条件有所不同，但这只是签协议时的约定；即便签了认购协议，也不代表认可该协议中的交房标准，因为《商品房买卖合同》中对交房标准也作了约定，协议在前，合同在后，应以合同为准。五、一套用于居住的房屋，应该具备独立的厨房、供水供电，通信、通风及供气设备，是房屋设计建设以及交付使的强制性标准。涉案703号房屋是独立做房产证的住房，必须具备上述设施。六、原审判决认定两套房屋一套设施没有依据，703房屋是一套房屋，就应具备基本的设施。新厦公司将不具备基本设施的房屋交给其就是违约，应承担违约责任。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。新厦公司在二审中辩称：原审程序合法，事实认定清楚，法律适用正确，体现了民法的诚信原则，李锋的上诉理由和请求不能成立，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。二审中，李锋未向本院提交新的证据，新厦公司向本院提交照片四张、房屋平面结构图一页并申请本院现场勘查，证明李锋和王振雷已经把本案所涉的房屋进行了装修施工。李锋质证认为：照片和本案没有任何关联，不能证明是李锋的房屋，同一幢的房屋平面结构图都一样。本院认证认为：本案双方所争议的主要是涉案房屋是否应安装有水表、电表、通信、有线电视接口、煤气管道接口等，而房屋是否已进行装修施工与该争议焦点无关，现场勘查亦无必要，故本院对该证据不予确认，对新厦公司提出的现场勘查申请不予准许。本院认定的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：本案争议焦点主要在于新厦公司是否存在违约行为。从2011年4月22日的更名申请书来看，明确为703＋704号商品房购买人的姓名更名为李锋、王振雷，李锋、王振雷亦在该更名处签字捺印，且李锋在二审庭审中陈述当时是为了买婚房而购买涉案房屋，而李锋、王振雷于2011年8月18日登记结婚。可见，李锋、王振雷在购买703、704房屋前清楚认购协议书的相关内容，明白703、704需捆绑销售，亦是将该两套房屋是作为一套婚房而购买。因此，该更名申请书经新厦公司同意后，金美娴将其在认购协议书的权利义务概括转让给了李锋、王振雷，李锋、王振雷经更名取得金美娴所享有的向新厦公司购买703＋704房屋的权益，亦应承担认购协议书中的相应义务。涉案认购协议书属于预约合同，李锋、王振雷基于该协议书与新厦公司签订了两份的商品房买卖合同属于本约合同。预约合同中对“子母房”合并出售及交房标准的具体约定，应视为本约合同的组成部分。在本约合同签订后，预约合同虽已终止，但双方仍应遵循诚实信用原则，履行后合同义务。根据认购协议书第5条约定，两套房屋不单独出售，且子母套房交付标准略有不同，具体为：母房厨房预埋管道、烟囱，卫生间预埋管道；子房厨房预设烟囱无水龙头，电器开关箱、弱电箱、燃气管道接口、有线电视电话接口与母房共用。客户签此协议，则表示认同该交房标准，无异议。此外，根据李锋、王振雷与新厦公司所签订的两份《商品房买卖合同》附件一、四的内容来看，两套房屋厨房的结构不同、交房标准不同。因此，李锋、王振雷共同购买703＋704号商品房时是认可两套房屋作为子母套房销售并采用一套设施的约定。新厦公司按照合同约定履行交房义务，并未构成违约。李锋关于新厦公司交付的房屋不符合交房标准应承担相应违约责任的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，李锋的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2376元，由上诉人李锋负担。本判决为终审判决。审判长　宋文茹审判员　楼　俊审判员　吴　伟二〇一三年十二月十日代书记员　盛　菲微信公众号“”