（2013）市民初字第3084号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2015-01-16
案件名称
长城物业集团股份有限公司济南分公司与张尚红物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长城物业集团股份有限公司济南分公司,张尚红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第八十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2013）市民初字第3084号原告长城物业集团股份有限公司济南分公司，住所地济南市。代表人梁志军，总经理。委托代理人张延峰，该公司员工。委托代理人李媛，该公司员工。被告张尚红，女，1975年5月28日生，汉族，职业不详，住济南市。原告长城物业集团股份有限公司济南分公司与被告张尚红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告长城物业集团股份有限公司济南分公司代表人梁志军的委托代理人张延峰到庭参加了诉讼，被告张尚红经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长城物业集团股份有限公司济南分公司（以下简称长城物业济南分公司）诉称：2011年1月1日，山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称鲁能亘富公司）与原告签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告对鲁能亘富公司开发建设的鲁能领秀城C区实施物业服务，物业服务费按1.2元∕平方米∕月的标准收取（该费用不包括电梯、二次加压泵等机电设备运行的电费），且水、电费由长城物业济南分公司代为收取。此后，在原告按合同约定履行了物业服务义务的情形下，被告无故拖延向原告支付物业服务费，经原告多次催收，被告均拒绝履行，累计拖欠物业费计1378.51元、电费79.85元。现原告诉至法院，请求法院依法判决被告向原告补交拖欠的物业费1378.51元、电费79.85元，由被告承担本案的诉讼费用。被告张尚红在本案审理期间未进行答辩。经审理查明：2011年1月1日，案外人鲁能亘富公司与原告长城物业济南分公司签订关于鲁能领秀城A1、B、C1、E、F地块《前期物业服务合同》一份，合同中约定由原告长城物业济南分公司为其开发建设的上述小区提供前期物业服务，合同约定期限为1年，自2011年1月1日起至2011年12月31日止，合同中约定的物业服务费收费标准为：住宅按1.2元∕平方米∕月（按建筑面积计算）的标准收取，该费用不包括电梯、二次加压泵等机电设备运行电费，交费方式为按季度或半年预收，对于新入住的业主，先行预收一年的物业服务费，以后再按半年或季度收取。合同中未有对业主逾期或拒交物业服务费用违约责任的约定，合同落款处加盖了鲁能亘富公司的合同专用章及原告长城物业济南分公司公章，并有经办人及委托代理人的签字确认。合同到期前，于2011年12月，双方又签订《补充协议》一份，约定将合同期限延长至2012年6月30日，同时鲁能亘富公司每月按照16万元的标准给原告长城物业济南分公司5个月的费用支持。被告所居住的C区包括在该合同约定的服务范围之内，其所居住的C区房屋的建筑面积为63.82平方米，自2011年1月1日至2012年6月30日，该被告未向原告长城物业济南分公司交纳物业服务费共计1378.51元（1.2元×63.82平方米×18个月＝1378.51元）、电费79.85元（欠费期间为2011年1月1日至2011年2月25日，起止码为3915-4061）。原告长城物业济南分公司诉至法院，请求法院依法判令被告张尚红补交拖欠的物业服务费1378.51元、电费79.85元，由被告张尚红承担本案全部的诉讼费用。以上事实，由前期物业服务合同、补充协议及原告方的陈述等证据予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告长城物业济南分公司与鲁能亘富公司签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2011年1月至2012年6月，原告为被告所居住的鲁能领秀城C区提供了物业服务，被告应当及时向原告交纳物业服务费，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。对于个别业主是否可拒交物业费的问题，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。被告未提供任何证据证实原告在物业服务过程中存在重大瑕疵，在没有任何理由的情况下拒交物业费用，明显具有过错，故对原告长城物业济南分公司要求被告张尚红补交2011年1月至2012年6月30日的物业费1378.51元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于水、电费的问题，本院认为，被告张尚红作为小区业主，在其正常的生活过程中，水、电是其必不可少的需求，在原告方依据合同约定为其代缴的情况下，被告应当及时将原告所代缴的款项支付给原告，故对原告长城物业济南分公司要求被告张尚红支付由该公司已经代为垫付的电费79.85元的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告张尚红于本判决生效之日起十日内给付原告长城物业集团股份有限公司济南分公司2011年1月1日至2012年6月30日的物业服务费1378.51元、电费79.85元。案件受理费25元，由被告张尚红承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 李 江二〇一三年十二月十日代理书记员 杨朝阳 来源：