（2013）佛中法民一终字第2792号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-08-08
案件名称
吴帆与佛山市顺德区凯丰达物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴帆,佛山市顺德区凯丰达物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）佛中法民一终字第2792号上诉人（原审被告）吴帆，女，汉族，1969年6月27日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人景佩茹，广东正罡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）佛山市顺德区凯丰达物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人张冰，该公司总经理。委托代理人陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。委托代理人李欣蕾，广东实丰律师事务所律师。上诉人吴帆因与被上诉人佛山市顺德区凯丰达物业管理有限公司（以下简称凯丰达公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法良民初字第1038号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零九条，��物业管理条例》第四十二条，《广东省物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，作出如下判决：一、吴帆应于判决发生法律效力之日起十日内向凯丰达公司支付2010年1月至2013年3月间拖欠的物业管理费38562.42元及其逾期违约金（截至2013年1月5日止的逾期违约金为6347.62元；2013年1月5日之后的逾期违约金以38562.42元为本金按照每日万分之三的利率的标准计至判决确定的还款日）；二、驳回凯丰达公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取645.63元（凯丰达公司已预交），由吴帆负担。上诉人吴帆上诉提出：一、凯丰达公司没有按照合同约定完成物业服务合同义务。1.凯丰达公司没有巡查和维护楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、公共的水管道、公共照明、水泵房、区内消防设施设备、道路、公共化粪池、沟渠、池、井、停车场等。没有对共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。没有对共用环境卫生、共用场所、共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运。没有维持公共秩序，包括安防巡视、门岗执勤，全小区只有两名保安。2.现部分商铺业主集体联名反对凯丰达公司管理。二、佛山市顺德区大良新基大厦业主委员主任曾惠蘋说其业委会只代表住宅用户，不代表商铺用户，所以佛山市顺德区大良新基大厦业主委员会所签订的《新基大厦物业服务合同》对商铺用户是无效的，是没有约束力的。三、此案���部分时效已过期，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，2011年6月17日之前的物业费不受法律保护。四、吴帆与开发商顺德市新基房产有限公司所签订的物业管理费合同有效，合同约定每月管理费200元，期限为2000年3月23日至物业的使用年限期止，该合同真实有效，物业费应按此协议履行。五、2009年11月30日凯丰达公司与佛山市顺德区大良街新基大厦业主大会签订的新基大厦物业服务合同无效。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第二项关于物业服务合同无效的认定与处理中第3款规定：业主委员会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定，没有取得业主大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认的。业主委员会选举、成立均没有通知吴帆，所以吴帆认为业主委员会成立不合法。六、滞纳金过高，《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三项第八款规定：“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”据此，不应支持凯丰达公司滞纳金的请求或依法减少。综上所述，请求撤销原审判决。被上诉人凯丰达公司答辩称：一审判决合理，应当予以维持。上诉人吴帆在二审期间向本院提交照片4张，证明凯丰达公司没有尽心尽责，疏于管理。被上诉人凯丰达公司对照片的真实���、合法性有异议，认为该证据不能反映涉案物业的真实情况，不能反映是何时拍摄的，也不能证明凯丰达公司的管理存在问题。经审查，上述照片拍摄时间不详，且不足以证明凯丰达公司未尽到合同约定的管理义务，故本院对吴帆提供的上述证据的证明内容不予采纳。被上诉人凯丰达公司在二审期间未向本院提交新的证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。2009年11月30日，佛山市顺德区大良街新基大厦业主委员会与凯丰达公司签订《新基大厦物业服务合同》，约定将涉案商铺所在的新基大厦委托于凯丰达公司实行物业服务，该合同是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。吴帆上诉主张《新基大厦物业服务合同》无效，理据不足，本院对其该项主张不予采纳���至于《新基大厦物业服务合同》效力是否及于吴帆的问题，由于事实上凯丰达公司为涉案商铺所在的新基大厦提供物业管理服务，吴帆作为新基大厦的业主，根据权利义务对等的原则，其在享受权利的同时，理应承担与之相对应的交付物业管理费的义务，因此，凯丰达公司依据《新基大厦物业服务合同》约定的物业费标准向吴帆主张欠付的物业管理费，理据充分，应予支持。吴帆主张按照其于2000年3月23日与原顺德市新基房产有限公司签订的《前期物业管理协议》约定的标准计算物业管理费，理由不成立，本院不予支持。对于吴帆以凯丰达公司没有按照合同约定履行物业服务义务为由拒付物业管理费的问题。由于吴帆提供的证据不足以证明凯丰达公司未尽到合同约定的管理义务，且物业公司的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。因此，本院对吴帆的该项上诉主张不予支持。对于诉讼时效的问题。物业管理费的收取依据是当期物业服务合同，因此，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应视为一个整体，而业主每月或者每个季度交纳物业管理费则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》关于“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，诉讼时效应自物业服务合同约定的最后一期物业管理费交纳期限届满之日起开始计算。本案中，吴帆欠交的物业管理费尚在物业服务合同期间，凯丰达公司主张吴帆支付拖欠的2010年1月至2013年3月期��的物业管理费，未超出2年的诉讼时效，对此，原审法院认定正确，本院予以维持。吴帆上诉主张2011年6月17日前的物业管理费超过诉讼时效，理由不成立，本院不予支持。对于逾期违约金的问题，原审法院根据本案的实际情况，对《新基大厦物业服务合同》约定的逾期违约金予以调整，确定吴帆应支付截止2013年1月5日的逾期违约金6347.62元，2013年1月5日之后的逾期违约金以38562.42元为本金按照日万分之三的利率标准计算，并无不当，本院予以维持。综上，吴帆的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费764.06元，由上诉人吴帆负担。本判决为终审判决。审 判 长 周���代理审判员 吕 振 云代理审判员 安 静二〇一三年十二月十日书 记 员 袁 嘉 莹 关注公众号“”