（2013）东中法民一终字第1563号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-02-17
案件名称
卞祖仕因与东莞市益田奥城房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卞祖仕,东莞市益田奥城房地产投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《建设工程质量管理条例》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）东中法民一终字第1563号上诉人（原审原告）：卞祖仕，男，汉族，1981年12月出生。上诉人（原审被告）：东莞市益田奥城房地产投资有限公司。住所地：广东省东莞市凤岗镇竹塘村凤清路翡翠山湖会所*楼。法定代表人：姚嫏，董事长。委托代理人：张毅，该公司法务部经理。委托代理人：钟志，该公司法务助理。上诉人卞祖仕因与上诉人东莞市益田奥城房地产投资有限公司（以下简称益田公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第1798号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年3月13日，卞祖仕向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、益田公司按合同要求对房屋出现的问题进行维修；二、益田公司赔偿卞祖仕逾期交房违约金38756.19元以及长时间维修带来的误工费、精神损失费等180000元。原审法院查明：2010年8月31日，卞祖仕与益田公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由卞祖仕购买益田公司开发的位于东莞市凤岗镇官井头村龙平街大运城邦花园一期6栋1单元3004号房作住宅使用，房屋建筑面积为92.22平方米，总价款为774886元，其中首期款234886元卞祖仕应于2010年8月31日前付清，剩余房款540000元由卞祖仕向银行申请按揭贷款（或住房公积金贷款）的方式支付给益田公司。《商品房买卖合同》第八条第一款约定：“出卖人应在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《交付使用通知书》确定的最后收楼期限届满之次日起，视为出卖人已将该商品房交付给了买受人，有关风险亦应转移给买受人，买受人即应承担与该商品房有关的一切合理费用（包括但不限于物业管理费、水、电费用及专项物业维修资金等）。”《商品房买卖合同》附件五其他补充部分第七条还约定：“买受人应当在出卖人书面通知的时间前往指定地点办理交付手续，并在付清本合同及附件规定的各种费用后方可与出卖人办理房地产交付手续。收楼时如该商品房有未妥善之处，双方应在进行交付验收时签署清单确认，如非房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重以致无法正常使用外，不构成买受人拒绝接收出卖人交付房产的理由，买受人仍须收楼。该商品房的交付标准以工程质量监督部门出具的‘商品房验收合格证明’为书面证明文件，买受人在收楼时发现该商品房存在属于保修范围内的质量问题，应接收商品房并在房屋交接单中载明，出卖人应在核实情况后及时进行维修（维修承诺的时间以房屋交接单中约定的时间为准），买受人以上述原因拒绝收房的，视为出卖人交付该房屋。”截至2010年8月31日，卞祖仕已向益田公司支付了首期款234886元（包含已支付的定金）及代收契税费用23247元。益田公司确认卞祖仕申请的银行按揭贷款也已经发放到位。2010年12月11日，益田公司向卞祖仕发出《益田大运城邦交付使用通知书》，通知卞祖仕携本《交付使用通知书》及附件二所述资料于2010年12月31日前往“大运城邦花园一期”营销中心办理入住手续。2010年12月31日，东莞市住房和城乡建设局作出一份《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，认为大运城邦花园一区一期1-6座（4#、5#）工程竣工验收合格，备案文件齐全，准予备案，验收日期为2010年11月26日。另查，双方确认卞祖仕在2010年12月31日之前有来大运城邦花园一期营销中心办理涉案商品房的验收手续。但卞祖仕主张，在验收过程中发现涉案商品房还有一个房间的整扇窗户未安装危及安全，遂要求益田公司整改并拒绝进行交接；益田公司于2011年3月份第二次通知卞祖仕前来验收交接时，卞祖仕虽然签署了房屋交接单，但发现前述窗户装高了50公分严重影响房屋的采光，遂要求益田公司整扇拆下来整改重装；在之后的3月至9月期间，卞祖仕多次催促益田公司对前述窗户完成整改，但益田公司均未处理。在不得已之下卞祖仕才接受了物业管理单位关于边整改边装修的建议；益田公司于9月份才开始整改，直到11月底才整改完成，由于窗户的整改需要将整扇窗户拆下，期间如果入住会严重影响人身安全，故整改完成之前不能视为益田公司完成了交付使用义务。卞祖仕还主张，自2011年12月至2012年7月期间，曾多次向管理处反映大厅推拉门无法正常使用、多个窗户关起来困难、主卧墙壁渗水等问题，要求维修整改，截至2012年12月20日仍未彻底解决。卞祖仕对其主张的上述整改和维修过程提供了一份《大运城邦6-1-3004维修记录确认》予以证实，上面有益田公司员工王毓才的签名确认，益田公司认可王毓才为其水电修理工，但否认王毓才签名的真实性。再查，益田公司主张，在卞祖仕前来办理验收交接手续时卞祖仕已出示双方合同第十一条约定的证明文件并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但没有相应证据可以证明，卞祖仕亦予以否认。益田公司提交的显示有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的“大运城邦入伙应发放业主资料清单”上并无卞祖仕的签名确认，而益田公司提交的有卞祖仕签名确认的“业主收楼相关物品发放登记表”则没有显示有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。益田公司认为，涉案商品房已经竣工验收合格并取得验收备案证书，在合同约定的交付使用期限届满前已符合交付使用的条件，卞祖仕以涉案商品房存在非主体结构质量问题以外的瑕疵为由拒绝实际收楼，应视为益田公司已完成交付使用义务，益田公司对交付使用后卞祖仕反映的瑕疵问题进行整改维修属于积极履行保修义务行为，不能成为卞祖仕拒绝收房的正当理由。卞祖仕要求益田公司承担逾期交房的违约责任未果，遂起诉至原审法院要求判如所请。原审庭审及补充质证过程中，卞祖仕确认其诉求主张的逾期交房违约金是以已付首期购房款234886元（含定金）为基数按合同约定的每日万分之五标准从2010年12月31日起计至2011年11月30日止；卞祖仕还明确，其第一项诉讼请求是要求益田公司彻底解决涉案商品房主卧墙渗水的问题，但卞祖仕确认益田公司有对渗水处进行处理，现在不渗水了但主张未彻底解决。原审法院认定以上事实的证据，有商品房买卖合同、收款收据、维修记录确认单、交付使用通知书、邮件回执、东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书、业主收楼相关物品发放登记表、大运城邦入伙应发放业主资料清单以及原审庭审笔录、质证笔录等。原审法院认为，卞祖仕和益田公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。本案争议的焦点为：益田公司是否存在延期交房的违约行为，应否承担延期交房的违约金；卞祖仕诉求主张的误工费及精神损失费是否合理有据，涉案商品房主卧墙渗水问题是否已经得到解决。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院2000年1月30日颁布实施的《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”该条第三款还规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”从以上规定可以看出，对于建设工程竣工验收，目前国家实行的是竣工验收备案制度，由建设单位负责组织设计、施工和工程监理等有关单位进行竣工验收，工程经竣工验收合格取得《工程竣工验收报告》，应视为已符合国家规定的交付使用条件，可以交付使用。本案中，涉案商品房已于2010年11月26日经竣工验收合格，取得了《工程竣工验收报告》，并于2010年12月31日经东莞市住房和城乡建设局竣工验收备案，按照上述规定理应符合可以交付使用的条件。但双方合同已经明确约定涉案商品房的用途为住宅，除了商品房经验收合格以外，符合安全入住这一基本标准是达到交付使用条件的应有题中之义。从卞祖仕提交经益田公司员工王毓才签名认可的《大运城邦6-1-3004维修记录确认》来看，卞祖仕在益田公司指定期限内前来办理验收交接手续时确实发现其中一房间的窗户未安装并已向相关人员提出整改要求，在2011年3月益田公司再次通知卞祖仕前来验房时又存在卞祖仕要求益田公司将窗台底部拆除重新安装窗户的事实，也有关于益田公司于2011年9月开始整改直到11月底才完成整改的记录。尽管益田公司否认王毓才在《大运城邦6-1-3004维修记录确认》上签名的真实性，但益田公司未提交任何反证予以佐证，原审法院对益田公司的反驳主张不予采纳。考虑到拆换整改整扇窗户确实会对房屋的安全产生重大隐患，故在益田公司未安装或彻底整改好窗户前不能认定为涉案商品房已经实际符合交付使用的条件。况且，益田公司确实没有任何有效证据可以证明其已向卞祖仕出示涉案商品房已符合经验收合格的证明文件并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，仅凭这一点卞祖仕就享有依照《商品房买卖合同》赋予的拒绝交接权，由此产生的延期交房责任应由益田公司承担。延期交房违约金应自合同约定的交付期限届满之次日（即2011年1月1日）起计算至益田公司最后实际完成涉案商品房的窗户整改并经卞祖仕验收交接之日止，因益田公司未举证证明其实际完成窗户整改的具体日期，故卞祖仕主张延期交房违约金应计算至2011年11月30日止，原审法院予以采纳，延期交房天数应为334天。卞祖仕选择继续履行《商品房买卖合同》，根据该合同第九条的约定，益田公司应向卞祖仕支付延期交房的违约金，该违约金本应以已付购房款774886元为基数、按合同约定的每日万分之五的标准来计算，但卞祖仕诉求自愿主张以已付首期款234886元（含定金）为基数来计算，并只主张延期交房天数为330天，是对其自身权利的合法处分，原审法院予以准许。故对卞祖仕要求益田公司支付延期交房违约金38756.19元（234886元×0.0005×330天）的诉讼请求，原审法院予以支持。卞祖仕诉求主张的误工费，但未提供任何证据证明其存在误工损失及损失的具体数额，该诉求缺乏事实依据，原审法院不予支持。本案是商品房销售合同纠纷，属于违约之诉，故卞祖仕诉求精神损失费缺乏法律依据，原审法院亦不予支持。卞祖仕已明确，其第一项诉讼请求是要求益田公司彻底解决涉案商品房主卧墙渗水的问题，但卞祖仕确认益田公司有对渗水处进行处理，现在的状态是不渗水了，故卞祖仕的该项诉讼请求也缺乏现实依据，原审法院同样不予支持。但如果日后涉案商品房再次出现渗水等问题或瑕疵，按照双方合同约定或相关法律法规规定属于益田公司保修范围内的质量问题且还在保修期间内的，卞祖仕仍然有权要求益田公司履行保修义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、东莞市益田奥城房地产投资有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向卞祖仕支付延期交房的违约金38756.19元；二、驳回卞祖仕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2291元，由卞祖仕负担1885元，由东莞市益田奥城房地产投资有限公司负担406元。卞祖仕不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实不清。1、关于渗水问题，因为原审审理时候不是雨季，当时是没有渗水，故卞祖仕回答法院房屋当时没有渗水。2、因为渗水墙面是主卧墙，是主要承重墙，涉及到房屋主体结构问题，存在安全隐患，故卞祖仕要求是彻底修葺完毕，而不是随便粉刷墙面。3、现有的证据明显看出房屋内部还没有处理完毕，不存在整改完成的事实。（二）原审法院未对推拉门问题进行相应的阐述。客厅的推拉门是进出阳台的必经之路，推拉门的损坏，对日常生活的使用造成极大的不便。由于益田公司的处理问题的不及时，对卞祖仕的生活造成极大的伤害，严重影响卞祖仕的正常生活和工作，对此理应予以赔偿。（三）原审法院程序错误，且未对已付房款基数和日期计算进行释明，显失公平。（四）原审法院未对案涉合同中的附件五进行相应的审查。基于以上的事实和理由，卞祖仕请求判决：1、益田公司立即按合同要求对房屋未处理完的问题进行维修；2、改判益田公司赔偿卞祖仕延期交房违约金129405.96元以及长时间维修带来的误工费、精神损失费等50000元。益田公司没有在法定期限内就卞祖仕的上诉向本院提交书面答辩意见。益田公司也不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院对于案涉商品房能否交付使用存在自相矛盾的陈述，明显不合理。（二）原审法院认为益田公司没有任何有效的证据证明已经向卞祖仕出示案涉商品房已符合验收合格证明书并提供两书，明显不符合事实。益田公司没有必要在已经取得备案证书以及其他业主都签名领取两书的情况下，仅仅针对卞祖仕不出示两书。卞祖仕是因为个人原因放弃领取两书，故没有签名确认。（三）原审法院认为在2011年2月24日后益田公司仍未安装窗户，甚至将房屋保修范围与房屋交付条件混淆，认为未安装窗户前不能认定案涉商品房已经符合交付使用的条件，明显有误。益田公司已经在2011年2月24日之前安装窗户完毕，只是因为卞祖仕声称安装有误。窗户的尺寸和标准均符合国家规定，不存在安装错误的情况。（四）在本案中，一直拖延收楼的是卞祖仕，故延期违约责任应当是在卞祖仕承担。基于以上的事实和理由，益田公司请求改判益田公司无需承担延期交房的违约责任，也无需向卞祖仕支付延期违约金38756.19元。卞祖仕答辩称：（一）房屋没有安装窗户，理应不符合交楼条件，也可能存在益田公司的误导导致质检部门不抽查有问题房屋。（二）益田公司提交的资料清单中可以看出是由一个人填写全部内容，明显存在造假情况。（三）案涉房屋的窗户与其他房屋的窗户不同，明显是安装错误。（四）益田公司无法及时处理推拉门问题，明显不愿意维护良好的客户关系。经本院审理查明，对原审认定的事实，本院依法予以确认。二审补充查明，案涉《商品房买卖合同》第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2、出卖人可以同等品质的材料、设备替代……。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。围绕上诉人卞祖仕以及益田公司的上诉，本案二审的争议焦点为：一、益田公司是否存在延期交房的违约行为，应否承担延期交房的违约责任；二、卞祖仕主张的案涉商品房渗水、推拉门损坏问题以及误工费、精神损失费理据是否充分。关于第一个争议焦点。我国实行的是竣工验收备案制度，商品房竣工验收合格即可交付使用，不以备案为必要条件。案涉《商品房买卖合同》第八条的约定交付条件为该商品房经验收合格，亦即系竣工验收合格。案涉《竣工验收备案证书》显示，案涉商品房在2010年11月26日完成验收，因此根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定以及案涉《商品房买卖合同》第八条的约定，应依法认定案涉商品房在2010年11月26日符合交付条件。案涉《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间是2010年12月31日前，益田公司已按照合同的约定，在2010年12月31日前通知卞祖仕办理交付手续，符合合同约定，并不存在违约行为，故卞祖仕主张益田公司承担逾期交楼的违约责任，于法无据，本院不予支持。至于卞祖仕提出的商品房内其中一房间的窗户未安装问题，该问题依约属于出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任问题，卞祖仕应根据《商品房买卖合同》第十三条约定与益田公司协商或诉讼解决。另外，从益田公司提交的《业主收楼相关物品发放登记表》和《大运城邦入伙应发放业主资料清单》来看，益田公司已经向大部分业主发放了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，卞祖仕认为益田公司没有向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的主张不符合常理，本院不予采信。关于第二个争议焦点。关于案涉商品房渗水问题，卞祖仕在一审庭审中已确认益田公司有对渗水处进行处理，且当时已经不渗水了。卞祖仕上诉主张案涉商品房再次渗水，但没有提供证据予以证明，本院不予采信。关于案涉商品房推拉门损坏问题，卞祖仕亦确认推拉门现已维修好，不存在需要维修问题。综上，本院对卞祖仕关于要求益田公司按合同要求对房屋未处理完的问题进行维修的上诉主张不予支持。至于卞祖仕主张的误工费和精神损失费，原审法院已作详细论述，本院不再赘述。原审认定并无不当，本院予以维持。综上所述，原审法院认定事实部分有误，上诉人卞祖仕的上诉理由不成立，本院对其上诉请求依法不予支持。上诉人益田公司的上诉理由成立，本院对其上诉请求依法予以支持。原审法院查明事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第1798号民事判决。二、驳回卞祖仕的全部诉讼请求。一审案件受理费2291元，二审案件受理费4657元，均由卞祖仕负担。本判决为终审判决。审 判 长 高 斌代理审判员 魏 术代理审判员 冯婉娥二〇一三年十二月十日书 记 员 莫少聪刘敏超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来自