（2013）丰（汉）民初字第128号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2016-04-11
案件名称
唐山市京港房地产开发有限公司与唐山市汉沽管理区恒信恒达房地产经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书
法院
唐山市丰南区人民法院
所属地区
唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐山市京港房地产开发有限公司,唐山市汉沽管理区恒信恒达房地产经纪有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河北省唐山市丰南区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰（汉）民初字第128号原告唐山市京港房地产开发有限公司法定代表人孙国强委托代理人于继民委托代理人赵春标被告唐山市汉沽管理区恒信恒达房地产经纪有限公司法定代表人宋兴成委托代理人姜涛委托代理人宋兴双。原告唐山市京港房地产开发有限公司（以下简称京港房地产公司）与被告唐山市汉沽管理区恒信恒达房地产经纪有限公司（以下简称为恒信恒达房地产经纪公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，原适用简易程序，后因案情复杂依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人于继民、赵春标，被告委托代理人姜涛、宋兴双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告京港房地产公司诉称，2009年10月份，原、被告签订了一份《京港国际城销售代理合同》，合同约定原告委托被告以销售代理商的身份为汉沽管理区京港国际城住宅项目提供营销策划、广告设计、制作、及销售代理等方面服务事宜。合同约定：一期工程住宅整体销售均价不低于4050元／m2，2011年6月底整体一期工程销售到85%。连续三个月销售任务完成达不到50%，原告有权考虑重新更换销售代理公司。被告应承担在此期间对原告方造成的经济损失。同时合同约定：本合同签订生效后，甲乙双方应严格遵守本合同，任何一方如出现以下违约事实，向对方支付人民币50万元整的违约金。（1）合作期间一方没有任何法律或事实理由，终止、解除本合同。（2）一方违约造成本合同无法继续履行或继续履行所需要费用过高而超过预计所得收入，导致合同解除。合同签订以后，被告开始还能积极进行工作。但是，随着时间的推移，被告没有尽心尽职的履行合同约定的义务。不仅销售的房屋长期达不到预期的数额，而且还造成了部分客户退房。特别是在销售环境不好的情况下被告竟不辞而别，单方面终止合同的履行。由于被告单方面违约，不仅合同义务，给原告造成了极大的资金压力，造成了极大的社会影响，造成房屋销售混乱。为维护原告的合法权益，依据法律规定提起诉讼，请法院依法判决。诉讼请求为：一、判令被告给付原告违约金50万元并赔偿经济损失，二诉讼费用由被告承担。被告在庭审中明确了诉讼请求，即要求被告承担50万违约金，并退还原告佣金309185.20元、待退佣金155416.4元。被告恒信恒达房地产经纪公司辩称，原告诉讼请求不符合事实，请求驳回原告诉求。理由：1、根据双方合同约定原告全案独家代理京港国际城的销售策划相关细节，代理合同中原告投入了奖金，提供了销售策划广告设计及制作和广告宣传等多种销售手段并取得了可观的业绩。至少在2011年6月之前销售业绩一直是很好的．但是合同签定后履行过程中，原告多次改变合同意向，强行要求被告签定补充充协议，改变了原告合同中所代理销售的基础单价，在后期2011年6月原告陆续交房时发生交房质量存在问题，开发的项目以及销售管理存在严重混乱，导致引发社会群体事件，打砸原告售楼处，严重影响到被告的销售质量，导致被告无法开展销售业务。2、原告违约应当承担违约责任，已经另案处理。3、根据合同，被告不构成违约，原告诉请的50万元根据合同第八条第四项，无证据证明被告单方撤场。被告销售代理主要是起中介作用，房屋卖掉之后被告的销售代理义务就完成了，之后发生退房及退款，属于原告自身原因，与被告没有关系。原告因退房发生的损失不应该由被告承担，待退的15万元更没有法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交了如下证据：证据1、《商品房全案代理销售合同》。原告用以证明原、被告之间签订了合法有效的全案代理合同，规定了双方的权利义务、销售任务等内容。被告对真实性没有异议，对证明目的不认可，合同条款后来有变更，用补充协议的形式做了变更，应以后来的补充协议内容为准，销售任务原告是按原合同，我们认为是应按后来的补充协议。证据2、北京天润嘉成房地产经纪有限公司的证明文件。原告用以证明被告于2011年底单方违约撤离，未与原告公司做任何交接。被告认为其真实性不能确认，是北京天润公司单方做出的，其与原告存在利益关系，此证据反而可以证明原告在2012年1月未与被告正当解除合同的前提下与第三方签订销售合同，更证明原告的过错，本案的销售代理是独家销售代理，未经被告同意原告无权让任何第三方代理销售。证据3、2011年6月30日已售商品房汇总表及2011年12月31日已售商品房汇总表。原告用以证明被告未能于2011年6月30日完成合同约定销售任务，且直到2011年12月31日其离场时仍未完成合同约定的2011年6月30日销售任务。被告对其真实性和证明目的均不认可，汇总表是原告单方做出的，其统计的记录被告不认可。证据4、《销售退房明细表》、《A区待退房明细表》、《B区待退房明细表》、《赔款重新计算佣金明细》。原告用以证明由于被告工作失误及玩忽职守给原告造成的损失，按合同约定应该扣除被告已获取的佣金。被告对其证明目的不认可，根据原、被告双方签定的合同第三条明确约定，若乙方未能按时完成销售计划甲方有权利解除合同，也就是在签定合同时双方都能预见由于市场变化可能完不成销售计划。本案中根据被告统计的记录，前期是足额完成了任务，是按照底价每平米4050元完成了任务。后期由于原告发现被告完成任务所取得的收益比较高，陆续提高销售底价。但是提高了几次底价被告依然足额完成了任务，第一阶段是2009年11月15日开盘，截止到2009年12月底，B2、B3全部售完，第二阶段是2010年1月初到2010年2月初B1、B4全部售完，第三阶段2010年4月8日开盘到2010年5月初A4、A5、A10、A11全部售完，第四阶段2010年7月开盘的A7、A8完成了部分销售，但业绩也较好，业绩的下滑是由于原告不断提高底价还有市场预期变化造成的。截止到2010年7月之后的销售业绩下降有三个原因，一是原告不断的强行要求变更协议提高底价，好卖的不让卖，不好卖的让卖，国家政策变化，第二个是2010年7月原告售出房屋交房质量原因造成客户打砸售楼处，销售业绩下降，第三是2010年之后，即双方签定补充协议之后未明确约定销售任务。针对提到的退房明细、赔款重新计算佣金明细被告不认可，被告在合同中的义务是商品房的代理销售，而且代理销售的是期房不是现房，有一部分期房有一部分是现房，被告的销售义务是把房屋销售出去以及销售出去后配合原告过户，未约定在完成销售后由于质量问题等相关原因不影响被告销售代理合同，被告履行合同完毕后客户退房与被告无任何关系，被告不应当承担任何责任，而且被告销售完成后客户退房被告也不能预见。现在原告提到的在销售任务中曾经有退还佣金问题，不是我们的合同义务，存在的原因是在合同代理期间原被告双方合作融洽，被告也是为了继续合作迫于无奈做出的让步，但这不是被告的义务。后期原、被告双方合作出现争议，原告擅自单方解除合同强行让第三方代理，在此情况下被告一方面有损失，第二方面被告不再承担退房退佣金。对退房明细表《销售退房明细表》、《A区待退房明细表》、《B区待退房明细表》均不认可。证据5、《唐山市汉沽管理区恒信恒达房地产经济有限公司违约损失说明》。原告用以证明被告违约未能完成合同约定销售任务，给原告所造成的直接和间接经济损失。被告对其真实性、证明目的不认可。证据6、原告提交的《拆借资金明细表》及其借款收据。原告用以证明由于被告违约未能完成合同约定销售任务，原告方不得已只得自行拆借资金明细，给原告造成了极大的经济压力。被告认为与本案无关联，不予质证。证据7、《A11-1-303商品房买卖合同》给业主版与其他版不同。原告用以被告在销售过程中违规采取欺诈行为，给业主的正常生活及原告的信誉均造成了几位恶劣的影响。被告对其真实性、证明目的不认可，此合同是原告制订的格式合同，任何人不能更改，合同从代理销售与客户接触、付款到最后完成合同都有原告派员在场，全场监督。此证据与本案无关，不予质证。证据8、《A5-1-702商品房买卖合同》。原告用以证明被告为骗取销售佣金，在明知客户无购买能力的情况下仍骗取业主填写无效空白合同，给业主正常生活及原告的信誉造成了极为恶劣的影响。被告认为该证据与本案没有关联，不予质证。被告在举证期限内向本院提交了如下证据：证据1：《京港国际城全案销售代理合同》及四个《补充协议书》和声明书复印件各一份，签订日期为2009年10月。被告用以证明双方委托合同权利义务关系，委托事项、佣金、违约责任等均作了详细约定。同时证明被告拖欠佣金的事实，构成违约。原告对合同没有异议。通过合同能反映出双方的权利和义务，原告没有及时恰当地履行合同义务，恰是被告违约，被告应在2011年6月30日完成合同约定的85%，但到了2011年的12月30日85%的任务仍然没完成。该组证据证明了被告违约。证据2：《设置户外广告设施行政许可申请书》、《准予行政许可决定书》、《京港国际城广告整合推广代理合同》、《房屋租赁合同》、《关于营销中心装修的建议》、天津《无忧工作网》服务合同四份、《户外广告发布合同》和《户外广告发布协议》、《京港国际城认筹、开盘执行方案》、《京港国际城A组团3、7、8销售执行方案》、《港国际城A、B组团商业销售执行方案》、《恒信恒达“京港国际城”项目组一期尾盘销售计划及推广计划》、《委托活动合同》、《信息发布服务合同》、京港国际城“电视媒体合作方案”。被告用上述证据证明双方委托合同权利义务关系，委托事项、佣金、违约责任等均作了详细约定。我们积极履行了合同不存在违约情况。同时证明原告拖欠佣金的事实，构成违约。原告对有甲方签字的认可，没有甲方签字的不承认，现在来看此证据没有甲方签字认可，则此证据是无效证据。证据3、2011年9月、10月11月、12月及2012年1月拖欠佣金数据表格。被告用以证明被告已经全面履行合同，原告拖欠的佣金数额。原告对2011年9月到12月未结算的佣金认可。对之后的不认可。关于23万多元的剩余未结佣金不认可。证据4、宣传广告及资料、被告对外支付的广告等相关费用及促销活动。被告用以证明被告为履行合同所作的推广宣传等销售工作。同时证明被告通过多种渠道大力销售房屋的事实。原告认为宣传策划是被告应该做的工作，按合同约定该费用本应由被告承担。这些策划证明不了他履行了合同，也证明不了他卖了多少房子。被告所有的活动情况必须有我方认可，没有我们认可，我们不承担。证据5、销售明细表。被告用以证明被告所售出房源的详细信息，证明其履行合同创造业绩的事实。该商业客户统计表在汉沽管理区房管局有备案，但不包括退房的。原告认为此期间卖了多少房子，还有多少没有卖，如果和我们提交的证据中房数一致的话我们认可，如果有超出的我们不认可。其次，卖房卖了一部分是事实，在此期间他们也提走了部分佣金，现在未支付的佣金是暂时滞留。证据6、原告2011年6、7、8月三月向原告支付佣金的盖章手续。被告用以证明原告的付款日期是截止到2011年的8月，9月之后的佣金和溢价分成均未支付。原告对2011年6、7、8三个月的佣金没有异议，都给完了。对于未给部分的，原告认为是到一月份，我们认为是2011年9、10、11、12四个月的未结算。此外的佣金不认可。之所以未结算佣金是我们正常履行合同的约定，是根据合同第九页第四段的约定。原告代理销售后的退房，应该返还退房的原告已支走的佣金。2011年12月份以后被告突然撤场，与被告也没交接。按照代理销售合同第九页约定的支付方式都做了约定，原告扣留8月份以后的佣金，原因是被告没达到销售任务。本院对以上证据认证如下：原、被告双方对《京港国际城全案销售代理合同》和四个《补充协议书》、2011年9月至12月份的原告应提取的佣金数额均无异议，对双方无异议的证据，本院予以确认。对原告提交的证据2：北京天润嘉成房地产经纪有限公司出具的证明只能较客观的反映该公司入场时间，并不能证明被告撤场系违约单方撤场。对原告提交的证据3、4、5，被告提交的证据3中的2012年1月佣金表和证据5，均为原、被告单方收集制作、计算，未有双方签字确认，也未得到双方当庭认可，对该部分证据本院不予采信。原告提交的证据6、7、8系原告与案外人的资金拆借情况，及与案外业主的《房屋买卖合同》，无法证明与本案有关联性。经审理查明，原告京港房地产公司系房地产开发公司，被告恒信恒达房地产经纪公司系房地产经纪公司，原、被告之间为委托代理销售关系。原、被告于2009年10月签订了《京港国际城全案销售代理合同》一份，合同约定由原告作为代理销售方负责销售京港房地产开发公司开发方的京港城住宅小区，小区位于唐山市汉沽管理区大丰路北侧，其功能为住宅及部分商业。合同第三条约定：2011年6月底整体一期（A、B组团）工程销售到85%，及如乙方一期未能按时完成最终销售计划，甲方有权解除合同。合同同时约定：本合同签订生效后，甲乙双方应严格遵守本合同，任何一方如出现以下违约事实，向对方支付人民币50万元整的违约金。（1）合作期间一方没有任何法律或事实理由，终止、解除本合同。（2）一方违约造成本合同无法继续履行或继续履行所需要费用过高而超过预计所得收入，导致合同解除。该合同细化了合作双方的权利义务关系。合同签订后，原告开始对所售楼盘进行广告宣传并组织人员进行销售。在此过程中，原、被告经协商又签订了四个《补充协议》，补充协议主要对所售商品房的价格调整进行约定。后双方终止了合作。恒信恒达房地产经纪公司以京港房地产公司拖欠售房佣金及违约金为由诉至本院后，京港房地产公司又以恒信恒达房地产经纪公司为被告诉至本院，要求其承担违约金50万元及退还退房、待退房退还原告佣金309185.20元、待退佣金155416.4元。另查明，原告在签订《京港国际城全案销售代理合同》时公司名称为汉沽管理区恒信恒达房地产经纪有限公司，该公司于2010年6月28日在唐山市汉沽管理区工商分局做了名称变更，变更后的名称为唐山市汉沽管理区恒信恒达房地产经纪有限公司，即汉沽管理区恒信恒达房地产经纪有限公司与唐山市汉沽管理区恒信恒达房地产经纪有限公司系一家公司。本院认为原、被告于2009年10月签订了《京港国际城全案销售代理合同》及在合同履行中陆续签订的四个《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同。对于原告主张的违约金，原告主张违约金的依据是原、被告双方签订的《京港国际城全案销售代理合同》第八条第四项中关于违约金的约定：本合同签订生效后，甲乙双方应严格遵守本合同，任何一方如出现以下违约事实，向对方支付人民币50万元整的违约金。（1）合作期间一方没有任何法律或事实理由，终止、解除本合同。（2）一方违约造成本合同无法继续履行或继续履行所需要费用过高而超过预计所得收入，导致合同解除。庭审中原告认为被告系2011年底单方违约撤场，但原告并未提供相关证据证明被告为单方撤场，而北京天润嘉成房地产经纪有限公司出具的证明只能较客观的反映该公司入场时间，并不能证明被告撤场系违约单方撤场。且原告对2011年12月份被告应提取的佣金数额也进行了确认。另外，原、被告双方签订的《京港国际城全案销售代理合同》于2011年6月30日到期后，在被告恒信恒达房地产经纪公司未完成85%的销售任务的情况下，双方未解除合同，也未签订新的销售代理合同，而作为甲方的原告也未取消作为合同乙方的原告的销售代理权限，而是让其继续为原告代售房屋，并按每月销售房屋数量从原告处提取佣金，在此期间双方对违约责任未进行相关约定。故此，原告京港房地产公司在无证据证明合同终止系被告恒信恒达房地产经纪公司的原因情况下，关于其违约金的主张本院不予支持。对于原告主张的业主已退房屋及待退房屋应退回相应佣金的主张，本院认为被告销售代理主要是起中介作用，即促成开发商与业主完成房屋交易，且本案争议的焦点为《京港国际城全案销售代理合同》，而该合同中并没有关于退房的相关约定。故此，对于原告的此项主张本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告唐山市京港房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费17069元，由原告唐山市京港房地产开发有限公司承担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于唐山市中级人民法院。审判长 孙伯函审判员 武文翠审判员 翟晓玉二〇一三年十二月十日书记员 张红梅 来源：百度搜索“”