（2013）朝民初字第26629号

裁判日期: 2013-12-10

公开日期: 2014-05-28

案件名称

宋晓雷与北京市朝阳区嘉美风尚中心小区业主委员会业主撤销权纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宋晓雷,北京市朝阳区嘉美风尚中心小区业主委员会

案由

业主撤销权纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款，第七十八条第一款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2013）朝民初字第26629号原告宋晓雷，女，1970年8月22日出生。委托代理人陈凤山，男，1969年3月5日出生。被告北京市朝阳区嘉美风尚中心小区业主委员会，办公地址北京市朝阳区望京阜荣街15号院1号楼3单元旁。法定代表人于慧梅，主任。委托代理人薛峰，北京市凯誉律师事务所律师。原告宋晓雷（以下称原告）与被告北京市朝阳区嘉美风尚中心小区业主委员会（以下称被告）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及原、被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：我是北京市朝阳区嘉美风尚中心小区（以下称涉诉小区）业主，自涉诉小区业主大会2008年设立以来，我一直希望了解被告的工作情况和物业服务企业选聘以及合同签订的情况，以行使自己的业主权利，但被告至今未答复，为此我已提起业主知情权诉讼。2013年4月，我得知北京市京东旭日物业管理有限责任公司（以下称京东旭日公司）第一分公司以拖欠物业费为由将我诉至法院，我收到的该案证据包括：1、2005年9月28日开发商北京金冠达房地产开发有限公司与北京嘉美时代物业管理有限公司签订的《嘉美风尚中心一期（北京望京新城B1-3#地）前期物业服务合同》；2、2009年7月8日被告与京东旭日公司第一分公司签订的《物业服务合同》，以及双方于2009年7月10日签订的《嘉美风尚小区物业管理服务补充协议》。此外，在我提起的业主知情权诉讼案件中，被告还向我出示了2012年7月18日其与京东旭日公司签订的《物业服务合同》。综合阅读上述合同后我发现，两份《物业服务合同》中对小区物业管理收费面积的描述与事实上的物业管理区域不符，且2012年7月的《物业服务合同》将2009年7月的《物业服务合同》中约定的酬金制改为了包干制。此外，被告作出签署上述两份《物业服务合同》的决定也存在违反法定程序的情形。综上，我诉至法院，要求撤销被告作出的签订上述两份《物业服务合同》的决定。被告辩称：首先，原告所述两个决定系依法作出，经过了派出所、居委会以及众多业主代表的监督，不存在违反法定程序的情形，因此不存在撤销事由。其次，作出签订2009年《物业服务合同》的决定已经公示，且该合同也已履行完毕，原告也已交纳了物业费，因此原告对相关决定的内容知晓，其起诉已经超过了法律规定的除斥期间。作出签订2012年《物业服务合同》的决定也已在2012年上半年多次公示，业主大会作出该决定的时间是2012年5月9日，当天即进行了公示，后来由于公示内容存在笔误，我们在2012年5月18日更正后进行了再次公示，因此原告的起诉也已超过了除斥期间。再次，涉诉两项决定不存在侵犯原告合法权益的情形，涉诉小区物业公司一直��用包干制，没有实行过酬金制。最后，在物业服务成本不断上升的情况下，我们一直要求涉诉小区的物业公司按照前期物业服务合同约定的标准收取物业费，物业费一直没有上涨。综合上述原因，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：北京市朝阳区望京阜荣街15号院2号楼6单元1302号房屋登记在原告名下，原告系涉诉小区业主。2005年9月，北京金冠达房地产开发有限公司（甲方）与北京嘉美时代物业管理有限公司（乙方）签订《嘉美风尚中心一期（北京望京新城B1区1-3#地）前期物业服务合同》，约定乙方为涉诉小区提供前期物业管理服务；涉诉小区地上建筑面积130000平方米；物业服务收费采用包干制，公寓物业为2.78元／月／建筑平方米，商业物业为18元／月／建筑平方米；合同期限自2005年10月1日至2008年9月30日止，本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物��管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2009年7月8日，被告与京东旭日公司第一分公司签订《北京市物业服务合同》，约定涉诉小区住宅总建筑面积为116766.62平方米，商业建筑面积（含底商和3号楼）为15339.51平方米，本物业合同仅适用于住宅和底商，不包括3号楼（世宗大厦）；物业服务期限为三年，自2009年7月8日至2012年7月7日；物业服务收费方式为酬金制，住宅为2.78元／建筑平方米／月，底商（不含3号楼）为4元／建筑平方米／月，底商地下室为2元／建筑平方米／月。2012年7月18日，被告与京东旭日公司签订《北京市物业服务合同》，约定涉诉小区住宅总建筑面积为116766.62平方米，商业建筑面积（底商）为3047.77平方米；物业服务期限为6年，自2012年7月8日至2018年7月8日；物业服务收费方式为包干制，高层住宅为2.78元／建筑平方米／月，商业物业为4元／建筑平方米／月，底商地下室物业为2元／建筑平方米／月。关于上述三份合同，原告表示：1、《嘉美风尚中心一期（北京望京新城B1区1-3#地）前期物业服务合同》中物业服务区域为整个涉诉小区，包括3号楼，而后两份《北京市物业服务合同》的物业服务区域对此进行了变更。被告变更物业服务区域没有经过涉诉小区业主大会的授权，且其免除了3号楼业主的缴费义务，侵害了原告的合法权益。2、《嘉美风尚中心一期（北京望京新城B1区1-3#地）前期物业服务合同》中物业服务收费方式为包干制，2009年的《北京市物业服务合同》中变更为了酬金制，2012年的《北京市物业服务合同》又变更为了包干制。被告变更合同约定的物业服务收费方式亦未取得涉诉小区业主大会授权，侵犯了原告的合法权益。3、2012年的《北京市物业服务合同》将2009年《北京市物业服务合同》中约定的物业服务期限三年变更为了六年，未取得涉诉小区业主大会授权，侵犯了原告的合法权益。对此，被告表示：1、涉诉小区物业服务区域确实包含3号楼，但因3号楼为商业楼，故其与涉诉小区物业公司单独签有合同，不存在原告所述的变更物业服务区域以及免除3号楼业主缴费义务的情形。2、涉诉小区物业服务收费方式一直是包干制，从未实行过酬金制。3、因被告第一届业主委员会委员的任期为3年，第二届任期为6年，故两份《北京市物业服务合同》约定的物业服务期限有所变化。被告提交其与京东旭日公司于2012年7月18日签订的《嘉美风尚中心小区三号楼物业管理服务协议》，载明：“三号楼属于嘉美风尚小区的物业管理区域，产权归北京市金冠达房地产开发有限公司单独所有，面积为12157.72平方米。考虑到该栋楼作为独栋商业楼，在物业服务需求上��小区一、二号楼存在较大的差异，现双方特别协商，达成以下协议：物业服务方式：部分委托管理；物业收费标准及方式：4元／平方米／月，由京东旭日公司按月收取；京东旭日公司对三号楼的物业服务实行包干制，盈余或者亏损均由京东旭日公司享有或承担；本协议一式二份，与2012年7月18日签订的《北京市物业服务合同》具有同等法律效力。”被告提交此份证据用以证明其与京东旭日公司就涉诉小区3号楼单独签有合同，没有变更物业服务区域，亦没有免除3号楼业主的缴费义务。原告表示此份合同被告此前从未出示，也没有到有关行政管理部门备案，故对合同真实性无法确认。被告提交京东旭日公司第一分公司于2013年11月7日出具的《说明》，载明：“1、我公司2009年、2012年都与被告签订了两份物业服务合同，双方自合同签订后至今都能依约履行合同，三号楼��立业主北京市金冠达房地产开发有限公司亦能按物业服务合同的约定缴纳物业费。因物业费是我公司的主要收入来源，且我公司在经营过程中存在亏损情形，故，我公司不可能免去三号楼的物业费。2、自2009年与被告订立物业服务合同以来，我公司得到了小区众多业主的认可和表扬，更与众多业主建立了深厚的友谊。我公司物业费的收缴率更是达到了85%以上。3、2009年，我公司与被告确定的最终物业服务收费方式为包干制，我公司亦实际按包干制向小区各业主收取物业费。”原告对此份证据的真实性不持异议，但表示2012年《北京市物业服务合同》的签约主体系京东旭日公司而非京东旭日公司第一分公司，且物业公司不能证明3号楼业主实际缴纳了物业费，其物业费收缴率达85%也不能证明被告作出的签订物业服务合同的决定合法。关于业主大会投票情况，被告提交：1、2012年5月9日的《北京市朝阳区嘉美风尚中心小区业主大会决议》，载明：“2012年4月7日至2012年5月7日，采用书面征求意见方式召开业主大会，本物业管理建筑物总面积共134614.67平方米，业主总人数741人。表决书共发放和送达537份，实收反馈意见515份，对应建筑物专有部分面积96832.96平方米，占建筑物总面积71.93%，业主人数515人，占业主总人数69.5%。本次会议真实有效，会议表决通过以下事项：1）同意被告的2012年工作计划；2）同意京东旭日公司第一分公司为本小区提供物业服务，并授权被告与之签订合同；3）同意2012年度的小区预收益计划。”2、其于2012年5月18日出具的《情况说明》，载明：“在2012年定期业主大会会议决议中的建筑物总面积由于笔误，写成了134614.67平方米，现进行改正为131705平方米。我们已对2012年定期业主大会会议决议各表决事项的票权数百分��进行了重新计算，各项议题均通过。我们并重新公示更改后的2012年定期业主大会会议决议，具体见附件。”3、2012年5月18日的《北京市朝阳区嘉美风尚中心小区2012年度定期业主大会决议》，载明：“2012年4月7日至2012年5月7日，采用书面征求意见方式召开业主大会，本物业管理建筑物总面积共131705平方米，业主总人数741人。表决书共发放和送达537份，实收反馈意见515份，对应建筑物专有部分面积96832.96平方米，占建筑物总面积73.24%，业主人数515人，占业主总人数69.5%。本次会议真实有效，会议表决通过以下事项：1）同意被告的2012年工作计划；2）同意京东旭日公司第一分公司为本小区提供物业服务，并授权被告与之签订合同；3）同意2012年度的小区预收益计划。”对于此组证据的真实性，原告均不持异议。原告提交一组照片，用以证明被告曾于2012年3月对物业服务合��及业主大会会议表决票进行了公示，但公示的均为空白文本，仅载明了物业服务企业为京东旭日公司第一分公司，没有写明合同的具体内容，因此被告作出的签订物业服务合同的决定程序违法。被告对照片的真实性不持异议，同时亦提交一组照片，用以证明其分别于2012年3月18日、5月9日、5月18日、5月21日等进行了多次公示，公示的内容包括上述两份业主大会决议、空白物业服务合同、加盖公章的物业服务合同以及多次会议记录。原告表示被告提交照片的真实性、拍摄时间、拍摄地点均无法确认。被告提交证据：1、2012年4月7日的《嘉美风尚中心小区业主委员会关于对宋晓雷业主参与2012年定期业主大会投票处理意见的会议记录》，载明：“由于宋晓雷业主长期以来对业委会委员及业委会进行侮辱、谩骂。为了小区的和谐及稳定，不造成其他矛盾的产生，我们此次会��决定：对于宋晓雷业主的《2012年定期业主大会表决票》，我们将送达到对我们的监督管理部门居委会处，宋晓雷业主直接到居委会进行投票。”2、被告于2012年3月16日出具的《通知》，载明：“涉诉小区2012年度定期业主大会因资料准备事宜将延迟于2012年4月7日至2012年5月7日以书面征求意见的方式进行。请各位业主及受托人携带身份证及房屋产权证原件到被告办公室（1号楼3单元旁）领取2012年业主大会会议表决票进行投票！”3、北京市朝阳区望京街道阜荣街社区居民委员会（以下称居委会）于2013年11月15日出具的《证明》，载明：“兹证明涉诉小区2012年度定期业主大会召开的各个环节的公告是在我居委会在场监督下进行的，在我居委会在场监督下表决的，在我居委会及望京街道办事处、花家地派出所、众多业主代表的共同在场监督下验票、统计结果的，其最终做出的决议内容与投票结果相一致。另，关于涉诉小区宋晓雷的《2012年定期业主大会表决票》已由被告送至我居委会处，当时由被告通知原告来我居委会投票，我居委会当时也及时通知原告前来投票。但原告至涉诉小区2012年业主大会结束也未来我居委会投票。”原告对上述证据1、2的真实性不予认可，对证据3的真实性不持异议，但表示居委会仅能证明其进行了监票，不能证明业主投票、被告收发票的具体过程，且没有人通知原告前往居委会投票。关于除斥期间，原告提交京东旭日公司第一分公司起诉要求其交纳物业费一案的起诉书及证据目录，起诉时间为2012年11月，用以证明其系在该案审理过程中才得知2009年、2012年两份《北京市物业服务合同》的真实情况。被告对此份证据的真实性不持异议，但表示与除斥期间的起算无关。被告提交发票，用以证明原告于2010年1月29日向京东旭日公司第一分公司交纳了2007年12月至2010年12月的物业费17655.70元，从而说明原告知晓并认可物业公司及物业费的交费标准；提交2012年3月15日原告向其递交的《信息查阅申请》，用以证明原告一直关注涉诉小区物业服务的相关情况。原告对发票的真实性不持异议，但表示发票不能证明其了解物业服务合同的详细情况；对《信息查阅申请》的真实性不持异议，但表示该份证据仅能证明其主张了知情权，不能证明被告满足了原告的主张。经询，原告表示其自2007年底入住涉诉小区至今。原告认可其知晓2009年《北京市物业服务合同》的物业服务企业及物业费标准，但表示不清楚合同的其他内容。以上事实，有《嘉美风尚中心一期（北京望京新城B1区1-3#地）前期物业服务合同》、2份《北京市物业服务合同》、《嘉美风尚中心小区三号楼物业管理服务协议》、《证明》及当事人陈述等相关证据在案为证。本院认为：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案中，原告要求撤销被告作出的两个决定，一个是签订2009年《北京市物业服务合同》的决定，另一个是签订2012年《北京市物业服务合同》的决定。对于涉诉两项决定，每一项决定的内容都可以分为以下两个部分，一是选聘物业服务企业，二是决定物业服务合同的具体内容。关于选聘物业服务企业一节，虽然相较《嘉美��尚中心一期（北京望京新城B1区1-3#地）前期物业服务合同》而言，2009年的《北京市物业服务合同》变更了物业服务企业，但原告于2010年1月29日交纳了物业费，发票上载明了收款单位为京东旭日公司第一分公司，原告自该日起对此便已知晓。因此，就被告于2009年选聘物业服务企业一节，无论是否违反了法定程序以及是否侵害了原告的合法权益，原告的起诉均已超过法律规定的除斥期间。对于被告2012年选聘物业服务企业的决定，结合被告2012年5月9日和5月18日的两份业主大会决议，以及居委会出具的《证明》，可以认定符合“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的程序性法律规定，不存在违反法定程序的情形。虽相关业主大会决议上载明的物业服务企业为京东旭日公司第一分公司，而2012年《北京市物业服务合同》的签约主体系京��旭日公司，但京东旭日公司第一分公司并不具备法人资格，相关合同的履行仍系由京东旭日公司最终承担责任。因此，不能认定涉诉小区的物业服务企业发生了变更。在物业服务企业保持不变的情况下，不存在侵害原告合法权益的情形。综上，从选聘物业服务企业的角度而言，原告主张撤销权缺乏依据。关于被告对物业服务合同具体内容的决定权，法律没有对业主委员会行使决定合同内容的权利作出程序性的规定，因此不存在违反法定程序的情况。关于两份物业服务合同的内容，涉及原告的物业费标准与此前的《嘉美风尚中心一期（北京望京新城B1区1-3#地）前期物业服务合同》没有变化，现有证据亦不能证明存在侵害原告合法权益的情形。原告所述的被告变更物业服务区域、变更物业服务收费方式、变更物业服务合同期限，侵害了其合法权益的主张，均没有依据��综上所述，对于被告作出的涉诉两个决定，无论从选聘物业服务企业还是从决定物业服务合同内容的角度而言，均不能认定存在违反法定程序或侵犯原告合法权益的情形。对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，本院判决如下：驳回原告宋晓雷全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告宋晓雷负担（已交纳35元，于本判决生效后七日内交纳35元）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审　判　长　余　昉代理审判员　曲　鹏人民陪审员　王京玉二〇一三年十二月十日书　记　员　蒋艳君来自：