（2013）穗番法石民初字第1362号

裁判日期: 2013-12-10

公开日期: 2014-06-26

案件名称

吴××与××、刘××房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市番禺区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴××,××,刘××

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十七条，第九十一条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省广州市番禺区人民法院民事判决书（2013）穗番法石民初字第1362号原告吴××（以下简称原告），男。被告××（以下简称被告一），男。被告刘××（以下简称被告二），女。被告梅××、刘××的共同委托代理人欧××，律师。原告吴××与被告梅××、刘××房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭审判，公开开庭进行了审理。原告吴××，被告梅××、刘××的共同委托代理人欧××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称（归纳）：梅××与刘××是夫妻关系，本人于2013年2月2日与梅××、刘××夫妇签订《存量房买卖合同》，梅××、刘××购买本人所有的位于广州市番禺区的房屋。2013年5月15日，梅××、刘××夫妇在本人没有做出任何表示不履行《存量房买卖合同》的情况下发出了解除《存量房买卖合同》通知书，主动解除《存量房买卖合同》，也就意味着他们不愿意买入本人的房子。梅××、刘××夫妇所谓的依法解除《存量房买卖合同》，没有经本人同意，也没有在法院主持下解除，这样解除合同是不符合法定程序的。因梅××、刘××解除《存量房买卖合同》的程序违法，构成违约，该行为已实际造成本人的损失，为维护合法权益，本人向法院起诉，要求梅××、刘××支付违约金7.15万元。两被告共同答辩称：我们在《存量房买卖合同》履行过程中，不存在违约行为。双方在签订存量房买卖合同后，我们向吴××支付了定金20000元，支付了中介服务费7000元及按揭服务费和保险费9500元，并办妥了网签手续，且办妥了公积金房贷500000元的手续。我们具备办理产权登记变更的手续后，要求吴××办理相关手续，但其却不按约定配合我们办理。我们通过第三方中介公司在2013年4月2日向吴××发出《履约催促函》，要求吴××履行。吴××在2013年4月6日收到该函后并未理会。为了敦促吴××配合办理房产过户手续，我们于2013年4月22日向吴××发出《关于要求吴××7日内配合办理房产过户手续的通知》，吴××在收到该通知后，于2013年4月25日回复同意配合我们办理房产过户手续中的个人所得税手续，在吴国强同意按500000元交税的情况下向税务机关提交了报税申请。但当晚再行约定办理手续的具体时间时，吴××明确意思表示不愿意卖房给我们。2013年5月5日，我们再次向吴××发出《关于要求吴××在五个工作日内配合办理房产过户手续的再次通知》，但吴××在2103年5月6日收到该通知后也不配合。2013年5月17日，我们被迫向吴××发出《解除存量房买卖合同通知书》，要求解除双方之间的合同。吴××的各项行为表明其故意不履行合同，在合同履行过程中违约，而我们在履行合同守约，不存在违约行为，有事实和法律依据，由此，我们不同意支付违约金7.15万元，请求法院依法驳回吴××的诉讼请求。经审理查明，2013年2月2日，原告与两被告及居间方广州市中联房地产中介服务有限公司签订《存量房买卖合同》，两被告以715000元的价格购买原告名下的位于广东省广州市番禺区大石镇海滨花园海兴阁B座803号的房屋一间。合同中约定定金为20000元，购房款的交付为：首期购房屋款191500元在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接交付。余款500000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给原告。违约责任的处分标准为交易价格的10%。合同签订后，两被告交付定金20000元给原告，并向房地产中介服务公司支付了佣金7000元，向广州市房贷通按揭代理服务公司支付了服务费及保险费9500元。其后，两被告办理了网签手续。2013年3月18日，中国工商银行股份有限公司广州黄埔支行向两被告出具《中国工商银行个人二手房贷款初审结果通知书》，该行同意向两被告发放公积金住房贷款500000元。两被告完成房屋买卖的前期手续后，要求原告协助办理房屋的产权变更手续。双方在拟办理产权变更手续过程中，原告发现两被告以500000元的交易价格进行纳税，为此提出质疑，要求两被告以原约定的交易价格715000元进行纳税，或由两原告向其先行支付款项215000元，方再进行房屋的买卖交易，两被告不同意原告的处理方案，双方的房屋买卖遂搁置。2013年4月2日，两被告通过广州市中联房地产中介服务有限公司向原告发出《履约催促函》，要求原告履行合同，原告在2013年4月6日收到该函后，没有履行合同。两被告再分别于2013年4月22日、及2013年5月5日两次向原告发出办理房屋买卖的相应通知书，但原告仍然没有履行。于2013年5月17日，两被告向原告发出解除存量房买卖合同的通知。原告收到该通知，但没有回应。2013年9月24日，原告以两被告违约为由向本院起诉，要求两被告支付违约金71500元，并由两被告承担案件诉讼费。两被告答辩认为合同履行过程中，为原告违约，不同意原告的诉讼请求。另审理查明，本案两被告起诉本案原告，要求本案原告继续履行合同；支付违约金71500元，赔偿中介服务费7000元、按揭服务费和保险费9500元，及返还楼款20000元的案件（本院2013穗番法石民初字第868号民事案件）已由本院作出判决，该案因双方均提起上诉，案件现在二审审理过程中。案件审理过程中，原告申请本案合议庭成员中的审判长及书记员回避。本院院长作出决定驳回原告关于对本案审判长的回避申请。本案审判长作出决定驳回原告关于对本案书记员的回避申请。诉讼中，原告向本院提供的证据人：1、身份证（原告）；2、房屋产权证；3、解除《存量房买卖合同》通知书；4、身份证（被告）及结婚证；5、《存量房买卖合同》两被告对原告提供的证据的真实性、合法性均予以确认，但认为原告提供的证据不能证明其主张。诉讼中，两被告向本院提供的证据有：1、房地产权证；2、①存量房买卖合同、②收款收据；3、①支付承诺书、②房地产中介收款收据；4、①房贷通理财服务合同、②收款收据；5、房贷初审结果通知书；6、①录音光盘、②录音内容；7、①短信内容、②中国移动通讯清单；8、①履约催促函、②特快专递邮件详情单、③邮件查询；9、①关于要求吴××7日内配合办理房产过户手续的通知、②邮政特快专递、③快递发票、④妥投证明；10、①关于要求吴××五个工作日内配合办理房产过户手续的再次通知、②邮政特快专递、③快递发票、④妥投证明；11、①解除《存量房买卖合同》通知书、②邮政特快专递、③快递发票、④妥投证明；12、答辩状；13短信内容，并以此支持其诉讼请求的成立。原告对两被告提供的证据中的第1、2、3、4、5、11、12、项证据予以确认；对第6、7、8、9、10、13项证据不予确认。上述事实另有庭审笔录为证。本院认为，通过庭审查明的事实及质证确认的证据显示，原告与两被告签订的存量房买卖合同主体适格，内容没有违反法律规定，为有效合同，对双方均具有法律上的约束力。双方产生纷争的原因是原告不同意两被告降低纳税基准价格，且双方未能妥善处理所致。按双方签订的合同约定，两被告为纳税义务人，负足额纳税的义务。涉讼房屋的交易价格为715000元，纳税的基准应为该价格。两被告却以500000元为交易基准价格交纳税款，当中的原因两被告虽然有所回避，但未足额纳税的事实是确定的。依法纳税是纳税义务人的基本义务。两被告身为纳税义务人，不按房屋交易价格纳税，已违反了法律规定，同时也丧失了应有的诚信。原告就此向两被告提出先行支付现纳税价格与约定交易价格之间差额要求，就其内容而言，一方面是监督纳税义务人足额纳税，另一方面是发现自身的权益可能受到侵害时进行自我保护。原告此要求符合常理，于法亦相吻合，该要求为合理要求。相对于两被告而言，应当负有先行处理被告所提出合理要求的义务，但两被告却没有履行。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。依此法律规定，结合两被告没有处理原告提出的合理要求，应当确定两被告在合同履行过程中先违约，需要承担违约责任。诚然，原告的合理要求在未得到妥善处置之时，应当致函两被告，要求两被告先予履行，但原告没有致函两被告，为此，原告在合同履行过程中也违约。从房屋买卖合同的履行进程而言，双方需承担的违约责任大致相当。因双方均存有违约责任，故原告要求两被告支付违约金的诉讼请求，于法不合，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十一条第七款、第一百二十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：驳回原告××的全部诉讼请求。诉讼费794元，由原告××负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审　判　长　　吴森明人民陪审员　　黄苑仪人民陪审员　　何玉玲二〇一三年十二月十日书　记　员　　何英健微信公众号“”