（2013）深宝法民三初字第945号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-12-02
案件名称
姚福全、麦炳球与张贵达确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姚福全,麦炳球,张贵达
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2013）深宝法民三初字第945号原告姚福全。委托代理人孙玉涛，广东巨通律师事务所律师。原告麦炳球。委托代理人孙玉涛，广东巨通律师事务所律师。委托代理人魏炳香，女，系公民代理。被告张贵达。委托代理人吴昊、郭维，广东华商律师事务所律师。原告姚福全、麦炳球与被告张贵达确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员魏海涛独任审判，于2013年12月4日公开开庭进行了审理。原告姚福全及其委托代理人孙玉涛、魏炳香、原告麦炳球的委托代理人孙玉涛，被告的委托代理人吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，原被告双方于2011年11月25日签订合作建房及楼房分配合同书，合同约定双方在甲方所有的位于深圳市光明新区公明镇上村上辇民生路乡村自留私宅上合作建造15层楼房，由乙方请具备设计资格的单位进行图纸设计并经甲方签字确认方可施工，工程由乙方包工包料进行施工建设，待工程获得甲方验收合格，1-5层以及最顶层半层约150平方米（高度4.5米以上复式楼）归甲方所有，剩余楼层归乙方所有。孰料被告并未聘请具有合法资质的建筑公司进行工程施工，施工过程中也未使用达到国家建筑标准要求的建筑材料，且外墙宽度不足18墙，每层楼高度不足3米、顶层屋顶漏水（焊接柱筋没接好）等多处施工都与图纸和协议约定不符，原告为此多次与被告协商未果。被告利用原告文化水平较低欺骗其能办理报建手续但至今未办妥，同时通过对合作建房协议进行律师见证方式使原告主观上认为合作建房是合法的。综上所述，2011年11月25日签订的合作建房及楼房分配合同书因被告不具备上村上辇集体组织成员身份和合法的建筑资质，违反《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国建筑法》等法律法规之规定，且未办理相关报建手续，因此合作建房协议应属无效，特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告所签订《合作建房及楼房分配合同书》无效并赔偿原告损失100，000元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，两原告撤回了要求被告赔偿损失10万元的诉讼请求。被告答辩称，一、根据广东省高院的相关指导意见，用集体土地进行非农建设的案件，如果没有办理补征手续，对这一类案件应当驳回起诉。二、涉案房产已经先后向部分买房人进行出售，甚至有买房人为了购买小产权房，对外签订了借款抵押协议，如果本合同本确认无效，可能会影响社会稳定。经审理查明，2011年11月25日，在广东尚融律师事务所律师的见证下，两原告与被告签订《合作建房及楼房分配合同书》，约定两原告在深圳市光明新区公明镇上村上辇民生路有一栋二层半旧房石屋（一层二间）和围屋，占地面积共计约280平方米，由被告负责将旧房拆除，并由被告全额投资，在原地兴建一栋约15层新楼房。双方约定，旧房现未办理房产证，两原告保证该房及该房所使用的土地真实、无抵押、无担保；两原告应在本合同签字之日起10天内腾出旧房，并协助被告办理报建手续。新建的楼房，由被告包工、包料、包设计、包施工、包安全，即被告实行全包的方法完成工程，两原告不承担任何费用和责任。双方约定新建楼房的产权归属，第一层至第五层及最顶半层约150平方米，无论本栋楼房建筑楼层多少即如果实际只建七层或八层或九层时，不影响两原告分得楼房五层半的所有权的约定；消防楼梯间和电梯，归原被告双方共同使用；整栋楼房的土地使用权归两原告所有。上述合同签订后，被告即于2011年12月将旧房拆除，并投资在原址施工建设，主体结构建到13层封顶后停工至今；该房产未办理相关报建手续，也未申请行政主管部门进行处理。被告主张已经将部分房屋出售给他人。另查明，原告提供的一份房地产证显示，位于深圳市光明新区公明镇上村上辇民生路的位置有私宅1栋，建筑面积为320.79平方米，宗地面积为128.47平方米，土地用途为乡村居住自留用地，登记权利人为两原告，两原告各占50%的份额，系根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》于2006年3月15日核准登记，该房地产证上注明该宗地土地权属为集体。庭审中，对于涉案土地上的建筑物造价及双方可能存在的损失，原被告均明确表示不申请评估。上述事实，有原被告当庭陈述及原告提供的给上村居民的一封信、见证书、《合作建房及楼房分配合同书》、房地产证、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、房屋未拆除前的照片、房屋在建情况照片、两部委紧急叫停建售“小产权房”的报道，被告提供的见证书、抵押借款合同等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，两原告与被告签订的《合作建房及楼房分配合同书》中约定两原告提供占地面积280平方米的旧房，由被告拆除后投资兴建一栋约15层的新楼房，由于涉案房屋用地为农村集体土地，两原告和被告利用集体土地合作建房，违反了法律法规的强制性规定。故两原告与被告签订的《合作建房及楼房分配合同书》为无效合同。根据合同无效的处理原则，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。两原告和被告在签订合同时均明知涉案房屋用地为农村集体土地，且建房没有合法报建手续，但双方仍然签订合同，因此原、被告双方对于合同无效均有过错。由于合同无效，本案显然存在已经被拆除的原有房屋的造价损失、被告拆除房屋和建设现房屋的投入损失，由于原被告双方在庭审中均明确表示对于上述损失不申请评估，致使本院无法确定原被告双方损失的数额，故本院对于原被告的损失在本案中不予处理，原被告双方可另寻途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》、第六十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告姚福全、麦炳球和被告张贵达于2011年11月25日签订的《合作建房及楼房分配合同书》无效。案件受理费人民币1150元、由原被告各负担人民币575元，案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 魏海涛二〇一三年十二月十日书记员 张敏书记员 李燕妮附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第{$~`^y下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来源：百度搜索“”