（2013）鄂荆门民三终字第00105号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-06-27
案件名称
丁红与湖北雅斯置业有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省荆门市中级人民法院
所属地区
湖北省荆门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁红,湖北雅斯置业有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第一百零七条，第一百一十条，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂荆门民三终字第00105号上诉人（原审原告）丁红，女，1971年3月10日出生，汉族，钟祥市人，个体工商户。委托代理人姚开宝，男，1966年2月4日出生，汉族，钟祥市人，个体工商户，系丁红之夫，一般代理。委托代理人刘金梅，湖北京中金律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审被告）湖北雅斯置业有限公司。法定代表人肖玉，该公司董事长兼总经理。委托代理人马方华，男，1965年10月14日出生，汉族，系该公司法务部主任，特别授权代理。上诉人丁红因与被上诉人湖北雅斯置业有限公司（以下简称雅斯置业公司）合同纠纷一案，不服钟祥市人民法院（2013）鄂钟祥民二初字第00065号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年9月29日、12月5日公开开庭审理了本案。上诉人丁红的委托代理人姚开宝、刘金梅，被上诉人雅斯置业公司的委托代理人马方华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年1月1日，丁红与原钟祥宾馆签订了一份《门面屋租赁合同》，合同约定：钟祥宾馆将钟祥宾馆巷内201-1门面屋（地下及楼板以上的空中使用权归原钟祥宾馆）租赁给丁红做商业经营，该标的物的所有权归原钟祥宾馆所有。合同履行期限为20年，从2011年1月1日起至2030年12月31日止；双方在合同中还对房屋维修、装修、用水用电、违约责任等进行了约定。丁红按合同约定应交18万元，实交13.5万元（4.5万元因宾馆改制无人收取），在经营期间，雅斯置业公司于2013年3月19日向丁红送达《解除（终止）合同通知书》，通知内容为：2012年12月28日，本公司依法取得原钟祥宾馆地块国有土地使用权及原钟祥宾馆全部资产。根据2013年2月19日钟祥市人民政府工作报告的内容“推动城乡建设，加大城乡建设投入，启动钟祥宾馆片区开发……”，本公司决定将原钟祥宾馆房屋拆除后新建。因该拆除范围涉及到原钟祥宾馆各承租户（经营户）现通知如下，本通知到达承租户（经营户）时解除（终止）《房屋租赁合同》、《门面屋租赁合同》或《房屋经营权出让合同》；请各承租户（经营户）于2013年6月25日前腾退门面屋（房屋）；请各承租户（经营户）及时与我公司联系，我公司将对合同尚未到期的租金和使用费依法退还或补偿。丁红收到该通知后，于2013年5月20日诉至法院，请求依法确认雅斯置业公司送达的《解除（终止）合同通知书》无效，并判令雅斯置业公司继续履行丁红与钟祥宾馆签订的《门面屋租赁合同》。另查明，2012年3月10日钟祥市经济体制改革工作领导小组办公室以钟经改办（2012）01号文件批复同意钟祥宾馆改制职工安置实施方案，该方案改制的截止日期为2012年12月29日。2012年11月13日钟祥市国有资产监督管理局以钟国资函（2012）10号授权钟祥宾馆按国有资产处置程序处置该宾馆资产。2012年12月5日钟祥市住房和城乡建设局以钟建规函（2012）115号函告钟祥市国土资源局，根据《钟祥市总体规划》钟祥宾馆位于阳春大街东侧一宗面积为12099.6㎡土地的用地性质为商业兼容住宅用地。2012年12月钟祥市国有资产监督管理局、钟祥市国土资源局、湖北正大拍卖有限公司分别在中国土地市场网、楚天都市报、荆门晚报刊登国有土地使用权拍卖出让公告，决定以竞拍方式出让1（幅）地块（宗地编号：钟土（2012）-45号，宗地面积：12099.6㎡，宗地坐落：钟祥市阳春大街东侧）的国有土地使用权。2012年12月28日在拍卖会上，肖玉竞得编号钟土（2012）-45号地块的国有建设用地使用权及钟祥宾馆其它全部资产，并签订了《拍卖成交确认书》。2013年1月29日钟祥市国土资源局与肖玉签订一份编号为鄂JM（ZX）-2012-45号《国有建设用地使用权出让合同》。2013年元月31日，在钟祥市国有资产监督管理局、钟祥市国土资源局见证下，原钟祥宾馆与肖玉签订《资产及人员移交协议》，双方依据湖北大信金恒资产评估有限责任公司出具的《报告书》里所列实物资产逐一按照现状清点移交。其中约定，涉及不动产移交，交付原《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》等证件原件；涉及房屋已出租的，交付已出租房屋的《房屋租赁合同》、《门面屋租赁合同》、《房屋经营权出让合同》、《门面屋经营权出让合同》、《财产租赁合同》等原件；涉及到所有租赁合同、房屋经营权出让合同的法律关系的解除及相关拆迁补偿由接收方依法处理；接收方计划在该宗土地上投资新建“钟祥雅斯国际广场”，接收房产后不办理房产过户手续，直接将现有房屋全部拆除，拆除手续办理时若需要移交方协助办理，移交方予以配合。2013年3月14日雅斯置业公司经工商部门核准设立，股东为肖玉、湖北雅斯连锁商业有限公司。2013年3月28日钟祥市国土资源局、肖玉、雅斯置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将合同编号为鄂JM（ZX）-2012-45号《国有建设用地使用权出让合同》的受让人变更为雅斯置业公司，原合同的权利和义务由雅斯置业公司享有和承担。2013年6月6日原钟祥宾馆经工商部门核准注销。原判认为，原钟祥宾馆与丁红签订的《门面屋租赁合同》是双方真实意思表示。原钟祥宾馆改制，雅斯置业公司通过公开拍卖竞得原钟祥宾馆全部资产。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”雅斯置业公司在接收资产时，其设定在该租赁物上的合同仍然存在，丁红与雅斯置业公司无须另行签订租赁合同，即产生了租赁合同关系，雅斯置业公司成为新的出租人，继承原出租人的权利和义务。合同履行中，因雅斯置业公司根据《钟祥市总体规划》，新建“钟祥雅斯国际广场”，需将现有房屋全部拆除，已发生情势变更的情形，雅斯置业公司向丁红送达《解除（终止）合同通知书》，通知其解除合同，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：驳回原告丁红的诉讼请求。案件受理费2000元，减半收取1000元，由丁红负担。上诉人丁红不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。依据《中华人民共和国物权法》第九条关于不动产物权经依法登记发生效力的强制性规定，雅斯置业公司至一审判决后仍未办理或办妥相关不动产的变更登记手续，故其未取得原钟祥宾馆不动产资产的所有权，无资格继承原出租人的权利和义务，无权向丁红下达《解除合同通知书》。二、一审法院认定雅斯置业公司解除合同的理由符合合同的约定，也属认定事实错误。丁红与原钟祥宾馆签订的《门面屋租赁合同》，合同中根本没有约定解除合同的相关条款，一审法院认定被上诉人解除合同符合合同约定缺乏事实依据。综上，请求二审法院撤销原判，改判确认《解除（终止）合同通知书》无效或发回重审。被上诉人雅斯置业公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚。2012年12月28日，雅斯置业公司依法公开竞买取得原钟祥宾馆全部资产，并于2013年1月29日与相关各方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，2013年3月22日、6月19日到相关部门缴纳费用和提交相关手续。虽然与本案相关的房产证至2××13年9月12日才发给雅斯置业公司，但依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，雅斯置业公司受让取得原钟祥宾馆全部资产的同时，无需另行订立合同即与丁红产生了合同关系，现双方的纠纷为合同纠纷，非物权纠纷，故雅斯置业公司解除合同主体适格，行为合法有效。二、原审法院认定雅斯置业公司解除合同的理由符合法律规定。情势变更是指合同成立并生效后，因当事人不可预见的事情发生（如政府行为），导致签订合同的基础动摇或者丧失时，允许变更合同的内容或解除合同的法理。本案就是由于钟祥市人民政府在《政府工作报告》中确立了“启动钟祥宾馆片区开发”的政府行为，导致雅斯置业公司需新建“钟祥雅斯国际广场”项目的情势变更情形发生，且根据公平原则来看，原钟祥宾馆72户承租户中有66户签订的合同中约定了解除合同的条件且已成就，占承租户的92%，故原审法院综合考虑，认定雅斯置业公司解除合同符合法律规定，适用法律及处理正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，被上诉人雅斯置业公司提交了以下证据：证据一，钟祥市地税局出具的总金额为2438100元的完税证三份，分别为：（201102）鄂地完电01294765、01294391、01894866；钟祥市房地产管理所颁发的房产证××本，分别为：钟房权证郢中字第201303212、20××13、201303214、20××15、201303216、20××17、201303218、20××19；钟祥市人民政府颁发的国有土地使用证一本，证号为：钟国用（2013）第2206652-1号；钟祥市地税局出具的《证明》一份。拟证明：雅斯置业公司在2013年3月22日便交纳了本案争议不动产设立变更登记的相关税费，只因有关部门衔接问题，导致雅斯置业公司于2013年9月12日和9月25日才拿到房屋所有权证和土地使用证。证据二，《雅斯集团办公会议纪要》一份，湖北雅斯连锁商业有限公司章程、企业法人营业执照、组织机构代码证，肖玉与杜晓宜的身份证及结婚证复印件各一份。拟证明：湖北雅斯连锁商业有限公司于1997年6月9日成立，股东为肖玉和杜晓宜，二股东为夫妻关系。肖玉和湖北雅斯连锁商业有限公司是雅斯置业公司的股东，肖玉竞买的原钟祥宾馆全部资产于2013年3月15日移交给了雅斯置业公司。上诉人丁红查看证据原件后质证认为：证据一中的三份完税证，不能证明雅斯置业公司在2013年3月19日发出解除合同通知时缴纳了全部相关税费，不能证明其已经取得了产权，且雅斯置业公司在一审辩论终结前未提供相关证据；证据一中的地税局《证明》，没有单位负责人签名，对证据形式有异议，雅斯置业公司交纳税费也不能证明其已经完成了资产变动；证据一中的房产证、土地使用证，对真实性无异议。证据二中的会议纪要与本案无关，不能达到证明目的；对证据二中的其他证据无异议。本院认证意见为：证据一中除（201102）鄂地完电01894866完税证形成于2013年3月22日外，其他证据均形成于一审庭审后、二审开庭前，系二审中的新证据；证据一中的相关书证均盖有公章，且为有权机关颁发和出具，内容真实，形式、来源合法，完税证、地税局《证明》等证据与房产证、土地使用证能够相互印证，可以达到其证明目的，本院对证据一予以采信。证据二中的《雅斯集团办公会议纪要》可以证明肖玉同意将竞得的原钟祥宾馆全部资产由雅斯置业公司接管的事实，与本案相关联，结合其他证据可以达到其证明目的，对该证据的证明效力予以确认。丁红对证据二中其他证据无异议，故对证据二予以采信。本院在审理本案过程中，为查明案件事实，向钟祥市住房和城乡建设局了解涉案土地的性质，钟祥市住房和城乡建设局于2013年11月11日向本院出具了《证明》一份，并附三张图纸，证明根据《钟祥市城市总体规划2012-2030》，现钟祥宾馆片区用地性质规划为商服兼商住性质。丁红及雅斯置业公司对本院调取的上述证据经过庭审质证，均无异议。对本院调取的钟祥市住房和城乡建设局的《证明》，本院予以确认。本院经审理查明：2013年3月15日，雅斯置业公司的股东肖玉、湖北雅斯连锁商业有限公司在会议中表示，将肖玉竞买的原钟祥宾馆全部资产由雅斯置业公司接管。雅斯置业公司于2013年3月22日、6月19日、6月20日向钟祥市地方税务局莫愁湖分局缴纳“产权转移书据”印花税、“国有土地使用权出让”契税共2438100元。雅斯置业公司于2013年9月12日取得由钟祥宾馆出售的钟祥市郢中镇阳春大街45号8幢房屋的房屋所有权证，证号分别为：钟房权证郢中字第××号、第××号、第20××15号、第××号、第20××13号、第××号、第201303216号、第××号。本案争议门面屋的房产证号为钟房权证郢中字第2013032**，2013年9月25日雅斯置业公司取得本案争议门面屋所占用土地的土地证，证号为钟国用（2013）第2206652-1号。根据《钟祥市城市总体规划2012-2030》，现钟祥宾馆片区用地性质为商服兼商住性质。原审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1、雅斯置业公司是否取得原钟祥宾馆资产所有权，是否享有原出租人的权利和义务？2、雅斯置业公司能否单方解除（终止）《门面屋租赁合同》，该合同是否应当继续履行？1、关于雅斯置业公司是否取得原钟祥宾馆资产所有权，是否享有原出租人的权利和义务的问题。上诉人认为，雅斯置业公司在未取得原钟祥宾馆不动产资产所有权时，无权继承原出租人的权利，无权向上诉人下达解除合同通知书。经查明，2013年1月31日，肖玉与原钟祥宾馆签订《资产及人员移交合同》，原钟祥宾馆向肖玉移交了其通过公开拍卖竞得的原钟祥宾馆的房屋及土地等资产，肖玉成为了上述资产实际权利人。2013年3月14日，肖玉作为股东成立了雅斯置业公司。2013年3月15日，肖玉在雅斯集团办公会议中表示将竞得的原钟祥宾馆全部资产由雅斯置业公司接管。2013年3月28日，钟祥市国土资源局、肖玉、雅斯置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将原钟祥宾馆的土地等资产的受让人变更为雅斯置业公司，原合同的权利和义务由雅斯置业公司享有和承担。2013年9月12日，雅斯置业公司作为所有权人取得了原钟祥宾馆房屋的所有权证书。现雅斯置业公司是原钟祥宾馆房屋及土地等资产的权利人，其享有上诉人与原钟祥宾馆签订的《经营权出让合同》中原出租人钟祥宾馆的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，虽然2013年3月19日，雅斯置业公司向上诉人发出《解除（终止）合同通知书》时，尚未取得本案所涉房屋及土地的相关权利，但二审诉讼期间已取得房屋的所有权，其之前对房屋财产的处分及履行与房屋有关合同的行为应为有效。上诉人认为雅斯置业公司未取得原钟祥宾馆不动产所有权，无权下达解除合同通知书的上诉理由不能成立。2、关于雅斯置业公司能否单方解除（终止）《经营权出让合同》，该合同是否应当继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据“买卖不破租赁”原则，雅斯置业公司取得原钟祥宾馆房产后，理应继续履行合同，其单方终止合同的行为属违约行为。上诉人丁红诉请法院要求确认雅斯置业公司发出的解除（终止）合同通知书无效，并要求继续履行合同，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“继续履行”是判令违约方承担责任的首选方式，但“采取补救措施或者赔偿损失”亦是承担违约责任的方式。本案中，雅斯置业公司经公开拍卖取得原钟祥宾馆土地，根据《钟祥市城市总体规划2012-2030》，在该宗土地上新建“钟祥雅斯国际广场”。原钟祥宾馆含该门面房的房屋均须拆除，现原有的72户承租户中已有65户解除了租赁合同，部分房屋已经拆除，“钟祥雅斯国际广场”建设已经启动。根据规划和建设方案，不可能在原址原样建设大小相同的出租屋，继续按原合同履行已事实上不可能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案符合该条第（一）项规定的情形，故对上诉人丁红的上诉请求，本院不予支持。因上诉人丁红在履行合同中没有过错，其可以要求雅斯置业公司以其他方式承担相应的违约责任。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条属适用法律不当，应予纠正。原审认定基本事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，经合议庭评议，并报请本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由丁红负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨红艳审 判 员 董菁菁代理审判员 李园园二〇一三年十二月十日书 记 员 曾 靖 微信公众号“”