（2013）佛南法执异字第142号

裁判日期: 2013-12-10

公开日期: 2014-03-20

案件名称

孔庆良与蒋于慧执行异议一审执行裁定书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

孔庆良,蒋于慧,邱子群

案由

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第一百九十条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》：第三十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十四条第一款，第二百二十五条

全文

广东省佛山市南海区人民法院执行裁定书（2013）佛南法执异字第142号异议人孔庆良，男，住广东省佛山市南海区。委托代理人梁建华，系广东广立信律师事务所律师。申请执行人蒋于慧，女，住安徽省临泉县。委托代理人陈伟清，系广东平洲律师事务所律师。被执行人邱子群，男，住广东省佛山市南海区。本院在执行（2012）佛南法桂执字第64号案，即申请执行人蒋于慧与被执行人邱子群买卖合同纠纷一案过程中，决定强制执行属邱子群所有的位于佛山市南海区桂城街道1005房（以下简称“1005号房）及地下车库118号汽车位（以下简称“118号车位”）。案外人孔庆良对此提出异议，要求确认其对“1005房”和“118号车位”享有承租权，并在拍卖中保留其承租权。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人称，法院拟将拍卖邱子群所有的并由异议人承租使用的“1005号房”和“118号车位”，为此，异议人请法院确认异议人对上述财产享有承租权，并在拍卖执行上述财产过程中保留异议人的承租权。然而，法院以邱子群另案的债权人中国农业银行股份有限公司南海分行平洲分行对上述财产享有先于异议人承租权成立的抵押权为由，驳回异议人对上述拟拍卖财产保留承租权的请求。为此，异议人特向法院提出执行异议。2011年9月27日，异议人与邱子群就异议人承租“1005号房”和“118号车位”事宜，签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限从2011年9月27至2041年9月26日，异议人向邱子群一次性支付租金人民币48万元，另外合同第六条第一款明确约定，租赁期间，邱子群有权转让该出租房屋。转让后，本合同对新的房屋所有人和异议人继续有效。合同签订后，异议人已依约向邱子群付清租金，邱子群亦依约将租赁物交付异议人使用。在使用期间，异议人不仅依约合法使用租赁物，而且承担支付相应的管理费、水电费等费用。依上所述，《房屋租赁合同》为异议人与邱子群双方的真实意思表示，合同依法成立，双方形成的租赁关系合法有效，而且异议人已依约付清租金，在租赁期间内依法对上述租赁物享有承租权，应受法律保护。根据《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，与《民通意见》第119条规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”，及《房屋租赁合同》第六条第一款的约定，即使法院对上述租赁物进行拍卖执行，致使租赁物所有权发生变动，也不能影响异议人在租赁期间对租赁物享有的承租权。综上所述，异议人对“1005号房”和“118号车位”所享有的承租权合法有效，应受到法律保护。然而法院作出不同意保留异议人租赁权的决定严重损害异议人的合法权益，为此，异议人特向法院提出执行异议申请，请法院依法执行，在拍卖上述财产的过程中保留异议人的承租权，确切保障异议人的合法承租权。异议人向本院提交如下证据：1、异议人的身份证1份，证明异议人的主体资格。2、2011年9月27日签订的《房屋租赁合同》1份，证明异议人孔庆良与被执行人邱子群于2011年9月27日签订《房屋租赁合同》，约定邱子群将“1005号房”和“118号车位”出租给孔庆良，租期360个月，从2011年9月27日起至2041年9月26日止，一次性支付租金48万元。租赁合同的第六条第一款明确约定了，在租赁期间，被执行人是有权转让房屋，转让后，异议人与房屋新的所有权人之间的租赁关系继续有效。3、网上银行电子回单原件、转账汇款结果信息单打印件、收据原件、康怡丽苑管理处出具的收条复印件、代缴费用授权书原件、发票原件各1张、鸿晖物业交费通知单打印件7张、鸿晖物业收款收据原件8张，证明租赁合同签订后，异议人按照合同约定向邱子群支付租金和支付相应的管理费用。经审理查明：本院在执行（2012）佛南法桂执字第64号案，即申请执行人蒋于慧与被执行人邱子群买卖合同纠纷一案过程中，决定强制执行登记在被执行人邱子群名下的“1005号房”及“118号车位”。异议人孔庆良提出要求在拍卖过程中，确认其对拍卖标的享有承租权。本院执行部门审查后认为，“1005号房”和“118号车位”已办理抵押登记，抵押在先的房屋再出租的租约不能对抗抵押权，故决定不带租约拍卖被执行人的上述房屋及车位。异议人孔庆良遂提出本案执行异议。另查明：本院另受理执行申请执行人中国农业银行股份有限公司南海平洲支行与被执行人邱子群金融借款合同纠纷两案，案号分别为（2013）佛南法桂执字第269、270号。根据（2013）佛南法桂执字第270号案的执行依据，即本院作出的生效判决（2012）佛南法民二初字第2671号民事判决确认的事实，“1005号房”已于2006年4月24日登记抵押给中国农业银行股份有限公司南海平洲支行。根据（2013）佛南法桂执字第269号案的执行依据，即本院作出的生效判决（2012）佛南法民二初字第2672号民事判决确认的事实，“118号车位”已于2008年2月26日登记抵押给中国农业银行股份有限公司南海平洲支行。本院认为：本案的争议焦点为是否应带租约拍卖“1005号房”和“118号车位”。《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，“1005号房”和“118号车位”已经抵押给中国农业银行股份有限公司南海平洲支行，现抵押权人已持法院生效法律文书向本院申请强制执行，并主张对抵押物予以优先受偿。从异议人提交的证据看，异议人所主张的租赁事实，发生在“1005号房”和“118号车位”登记抵押之后。而且，异议人主张其承租“1005号房”和“118号车位”的租期为2011年9月27日至2041年9月26日，租金480000元已经一次性付清。若带租约拍卖，从一般生活常理推断，无人会购买一套在几十年内不能享有占有、处分权利的房屋，异议人所主张的承租权已对在先抵押权的实现产生了实质性的阻却，故异议人要求拍卖过程中保留其承租权的异议主张，于法无据，本院对其不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定裁定如下：驳回异议人孔庆良的异议主张。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。审判长　　叶志标审判员　　郭敏谊审判员　　敬志超二〇一三年十二月十日书记员　　梁淑仪来源：百度“”