（2013）岳坪民初字第00613号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-07-07
案件名称
广州莱佛士物业服务有限公司与郑凯物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州莱佛士物业服务有限公司,郑凯
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第七条，第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2013）岳坪民初字第00613号原告广州莱佛士物业服务有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2804、2805室。法定代表人梁顺源，职务董事长。委托代理人钟荣华，湖南湘华律师事务所律师。委托代理人刘国民，男，1976年7月7日出生，汉族。被告郑凯。原告广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士公司）诉被告郑凯物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月30日立案受理后，依法由审判员龙付送适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员张灿红担任记录，原告的委托代理人钟荣华到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告莱佛士公司诉称，根据相关规定，2010年12月28日原告参与长沙市岳麓区含浦科教园麓山别墅会所小区物业管理服务招标会的竞标并中标，中标后原告依法与开发建设单位湖南凯达财信投资有限公司于2011年1月21日签署《麓山别墅物业管理委托合同》，由原告负责为该小区提供专业物业管理服务。因该小区至今未成立业主委员会，故在合同到期后原告与开发建设单位续签合同。原告于2011年1月3日进行了小区内的实物交接并于当月5日正式接管该小区的各项物业工作，开始为该小区提供相关物业管理服务并得到了大多数业主的支持，但自2011年1月5日原告为小区提供物业服务起至今被告未交纳物业服务费，经催要至今未果。故诉至法院，请求判令：被告支付2011年1月5日起至2013年9月30日的物业管理费24152.93元，并由被告承担本案的诉讼费用。被告郑凯未到庭，亦未作任何答辩。经审理查明，被告郑凯从案外人处购买湖南凯达财信投资有限责任公司（以下简称凯达投资公司）开发的位于长沙市岳麓区原含浦镇的香格里·麓山别墅浅水湾28栋房屋，房屋面积为367.39㎡，购房后被告进行改建和装修，2011年1月11日被告向原告书面承诺：房屋改建中出现的任何问题由其负责，次日原告就该房屋装修和改建中出现的问题要求被告整改。现该房被告没有入住。2010年12月28日原告参加香格里·麓山别墅小区物业管理服务招标会，次日原告中标，之后凯达投资公司与原告签订《麓山别墅物业管理委托合同》，合同约定：凯达投资公司委托原告对该小区进行物业管理，管理期限自2011年1月5日起至2012年12月31日，服务收费标准为每月每平方米建筑面积人民币2元，已收房户（含已入住未收房）按上述标准由原告足额向相关业主收取，已收房及从未入住的空置房由原告参照长沙市相关的法规自行向相关业主收取。合同签订后原告入住该小区并于2011年1月5日开始为该小区提供物业服务。合同到期后，该小区尚未成立业主委员会，2012年12月30日凯达投资公司与原告签订《香格里·麓山别墅物业管理服务合同》，由原告继续为小区提供物业服务，服务期限自2013年1月1日起至2013年12月31日，服务收费标准与《麓山别墅物业管理委托合同》约定的相一致。被告受让房屋后至今一直没有交纳物业服务费，2013年10月30日原告诉至本院。另查明，原、被告没有签订物业服务合同。原告在庭审中表示愿意按《麓山别墅物业管理委托合同》中约定的已入住户的收费标准的90%向被告收取物业服务费。上述事实，有原告的陈述，原告提交并经本院庭审审查认定的中标通知、《麓山别墅物业管理委托合同》、《香格里·麓山别墅物业管理服务合同》、楼宇接收记录、函件、承诺书、物业服务费发票、电费发票、四张照片、律师函及快递跟踪记录等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告通过参加香格里·麓山别墅小区物业管理服务招标会并中标，小区的建设单位凯达投资公司据此委托原告对该小区提供物业服务，双方签订了物业服务合同，故原告接管该小区的物业服务符合法律规定。经审查，物业服务合同的内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签订双方当事人具有法律约束力。原告已依约为香格里·麓山别墅小区提供了物业服务，被告作为小区业主依法应当交纳相应的物业服务费，现被告不能就其未交纳物业服务费具有法定免责事由或系原告的原因造成的举证，应承担举证不能的法律后果，故被告应按照合同约定的标准交纳相应的物业服务费。对于交纳期限和交纳标准。被告不是本案所涉及房屋的第一任业主，原告也不能提供证据证明自2011年1月5日起被告就是该房屋的业主或使用人，应承担举证不能的法律后果，故原告诉请被告自2011年1月5日起开始交纳物业服务费缺乏事实依据，本院不予认可。原告也不能就被告已于2011年1月5日已对该房进行装修举证，同样应承担举证不能的法律后果，故被告的物业服务费应自2011年1月11日起算。现原告自愿按照房屋尚未入住的收费标准（即入住房屋的90%）向被告收取物业服务费，本院认为，原告自愿降低收费标准的行为系原告对自己权利的处分，不违反法律的相关规定，本院予以确认。故被告应按照每月每平方米建筑面积2元的90%的标准支付原告自2011年1月11日当天起至2013年9月30日止的物业服务费，为21609.64［（2×90%×367.39×32）＋（2×90%÷31×21×367.39）］元。综上所述，根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑凯在本判决生效之日起三日内支付原告广州莱佛士物业服务有限公司物业服务费21609.64元；二、驳回原告广州莱佛士物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费404元，因适用简易程序减半收取202元，由被告郑凯承担。该款原告已垫付，被告在兑现本判决的款项时一并将该款支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 龙付送二〇一三年十二月十日书记员 张灿红附本案所适用法律条文：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。