（2013）晃民一初字第347号

裁判日期: 2013-12-10

公开日期: 2014-09-22

案件名称

新晃侗族自治县第一中学与田火林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

新晃侗族自治县人民法院

所属地区

新晃侗族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

新晃侗族自治县第一中学,田火林

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百二十五条第一款，第二条第一款，第八条第一款，第二百三十五条

全文

湖南省新晃侗族自治县人民法院民事判决书（2013）晃民一初字第347号原告新晃侗族自治县第一中学（以下简称新晃一中），又称新晃侗族自治县民族中学，住所地新晃侗族自治县（以下简称新晃县）新晃镇太阳坪路27号，组织机构代码44842670-4。法定代表人杨永旭，职务校长。委托代理人吴晓勤，男，1965年6月15日出生。委托代理人杨祖顺，男，1963年8月18日出生。被告田火林，男，1961年9月20日出生。委托代理人戴青健，新晃县法律援助中心律师，一般代理。原告新晃一中与被告田火林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月23日立案受理后，依法由审判员申毅适用简易程序于2013年11月13日、2013年12月10日两次公开开庭进行了审理。原告新晃一中委托代理人吴晓勤、杨祖顺，被告田火林及其委托代理人戴青健均到庭参加诉讼，原告法定代表人杨永旭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新晃一中诉称：2007年4月10日，原、被告签订一份房屋租赁合同，合同约定出租中山广场青少年活动中心靠学校大门方向裙楼一层四个门面，用于经营冷饮及速冻食品，租期为五年，即从2008年1月1日至2012年12月30日。合同到期后，原告因出租门面另有用途遂向被告提出返还门面的要求，被告以夏季是其生意销售的旺季和一时拆除冷库困难为由，要求原告延长门面租期，并以书面形式向原告提交了报告，原告考虑到被告的实际情况，在其递交的书面报告上签署了“根据承租户的实际情况，同意自合同期满后（2013年1月1日）顺延六个月至2013年6月30日，学校将收回门面，依县政府及教育局的要求用于公共事业”的意见。2013年4月10日，原告将签署意见的报告送达给被告，被告拒收，后原告又多次送达，经耐心做工作，2013年4月16日被告签收了该报告。到了2013年6月30日，被告仍不肯返还门面，强行占用门面经营。原告多次要求被告搬走店内设施、返还门面，被告不予配合。原告认为，原、被告之间是房屋租赁法律关系，租赁合同中明确约定了租赁的期限，合同期限届满后，原告有权收回租赁物，被告在合同期满后仍长期占用租赁物，原告多次催促，被告也不予配合。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告立即返还租赁物；2、本案的诉讼费由被告承担。被告田火林辩称：一、原告诉称有部分与事实不符：原告诉称是依照县政府及教育局的建议收回门面用于公共事业，但是据被告了解县政府和教育局没有提出过这个建议，原告没有提供政府的相关政策规定，也没有提供教育局的相关文件，也没有讲明将门面收回用于什么样的公共事业，据被告了解是政府施压要求原告收回门面给“龙脑樟”经营，如果没有政府施压，原告还是愿意将门面继续出租给被告的；原告诉称被告一直强行占用门面不属实，被告接到原告收回门面的通知后就积极配合，积极寻找门面，并与原告谈妥了续租6个月，原告还收取了被告缴纳的5%的上浮租金及5万元的押金；二、合同签订时，原告承诺如被告需续租，享有优先续租权，被告遂投资安装了冷库，现原告收回门面，被告的投资尚未收回，且原告采取锁门、断水等措施后，被告无法正常营业，原告需赔偿被告损失。原告为了支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交如下证据：1、2007年4月10日《房屋租赁合同》复印件1份，拟证明原、被告就房屋的租金、位置及租赁期限等作出书面约定的事实；2、《关于请求延长门面租期的报告》复印件1份，拟证明原、被告签订的门面租赁合同已经到期，合同到期后原告已经向被告下达了停租通知，被告以当时是生意旺季和一时找不到门面为由要求原告将租期延长至2013年夏天，后原告同意延长租期至2013年6月底的事实；3、2013年9月30日《通知》复印件1份，拟证明原告于2013年9月30日再次以书面通知形式要求被告退回门面的事实。被告对原告在举证期限内提交证据的质证意见为：证据1、对证据的真实性没有意见；证据2、内容是真实的，被告的确签收了，但是不代表被告同意合同到6月30日止；证据3、对真实性没有异议，确实收到过这份通知。原告逾举证期限向本庭提交如下证据：《关于青少年活动中心门面租赁到期收回用途的说明》原件1份，拟证明原告按照“两会”中政协委员、人大代表的建议将按照租赁合同期限逐步收回门面作为青少年学生教学、培训、社会实践等活动场所。被告对原告逾期提交证据的质证意见为：该证据为逾期证据，从证据内容来看，这份证据是原告方自己写的，没有人大、政协的相关材料来说明，且“两会”不会对个案提出意见，这份证明与事实不符；原告和与“泰豪”签订的合同有十年之久，如果原告要收回门面就必须一次性收回，现在原告只收回被告的门面，是有歧视性的，被告不认可这份证据。被告为了支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交如下证据：1、《房屋租赁合同》复印件1份，拟证明原、被告之间的租赁关系及合同中约定的事项；2、2013年7月3日《通知》复印件1份，拟证明原告提出收回门面的理由是依县政府及教育局的要求用于公共事业，但实际上原告是要将门面出租给“龙脑樟”，收回门面不是原告的本意；3、《关于请求延长门面租期的报告》复印件1份，拟证明被告要求继续承租门面，被告享有优先续租权，被告要求暂时延长半年租期的原因及被告积极配合原告的事实；4、2013年9月30日《通知》复印件1份，拟证明原告要求收回门面的理由不充分且称被告长期强占原告教育公共资源的观点是错误的；5、2013年1月20日《关于请求帮助协商承租新晃一中门面相关问题的报告》1份，拟证明被告请求人大出面帮助解决关于门面的租赁问题；6、2013年9月2日《报告》1份及照片4张，拟证明被告就与原告的门面租赁问题请求政府解决，请求政府取消和“龙脑樟”的合约，让被告继续租赁原告门面的事实；7、湖南省非税收入一般缴款书原件、收条原件各1份，拟证明原告收取了被告2012年与2013年上浮5%的物业管理费和租金5800元及押金5万元的事实。原告对被告提交证据的质证意见为：证据1、没有异议；证据2、没有异议；证据3、没有异议，报告是被告自己写的，被告讲了经营完今年夏天；证据4、没有异议，原告收回门面的原因与本案没有多大关系，本案的合同已经到期，原告已经通知了被告，被告应该退回门面；证据5、与本案没有关联性；证据6、与本案没有关联性；证据7、这5800元是2012年被告所欠物业管理费和租金的尾款，收取5万元押金的收条没有异议。对原、被告双方提供的证据，本院综合认证如下：原告的证据1、2、3，被告对真实性均无异议，本院予以采信。被告的证据1、2、3、4，原告质证均无异议，且符合民事诉讼证据“三性”的要求，本院予以采信；证据5、6，与本案不具关联性，本院不予采信；证据7，5800元的缴款书，根据房屋租赁合同的约定，2012年的上浮租金应为53250元×5%＝2662.5元，2013年的上浮租金应为55910元×5%＝2795.5元，两年合计应为5458元，故对被告主张原告已收取了2012、2013年度上浮租金的举证目的，本院不予采信，5万元押金的收条，原告质证无异议，本院予以采信。原告逾期提交的证据，系原告的自述材料，无其他证据佐证，系孤证，被告不予认可，本院不予采信。根据本院采信的证据，并结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案的法律事实如下：2007年4月10日，原（甲方）、被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于新晃镇中山广场青少年活动中心左侧（方向以面向中山广场而定）裙楼的一楼共4个门面出租给乙方使用，被告用于经营冷饮和速冻食品；租期为五年，即从2008年1月1日起至2012年12月31日止；租金及物业管理费为第一年肆万陆仟元，其中租金贰万陆仟元，物业管理费贰万元，从第二年开始，租金及物业管理费每年递增5%，即2008年为肆万陆仟元，2009年为肆万捌仟叁佰元，2010年为伍万零柒佰壹拾伍元，2011年为伍万叁仟贰佰伍拾元，2012年为伍万伍仟玖佰壹拾元；且每年提前30日（即12月1日前）一次交清下一年度租金及物业管理费；租期满后如乙方需续租，在同等条件下优先租给乙方，并在距本合同期满日尚有九十日前与甲方协商；被告承租门面后，与其妻子陈彩云共同经营新晃晃洲第一冰经营店至今。2012年12月1日，原告向被告下达了停租通知单；2013年3月31日，被告向原告递交了《关于请求延长门面租期的报告》，报告中称“贵校以收回门面为由，于2012年12月1向我下达了停租通知单，之后本人多次与贵校交涉请求续租门面，请求按照合同保留我的优先续租权，并于2013年1月向贵校递交了《关于请求继续承租新晃一中门面的报告》，详细说明了门面因改装成冷库而无法轻易拆除，以及拆除后冷库即报废的经济损失严重的情况，以望贵校能够酌情同意续租门面。在等待贵校的回复期间，正值我店生意的销售旺季，从而进购了货物保存在冷库中，达20余万元。自1月以来，我一直在努力寻找新门面，由于时间紧迫，一时确实无法找到合适的店面搬迁。鉴于上述情况，特请求贵校能够对本人予以延长租期，同意本人经营完今年夏天”；2013年4月10日，原告在报告上签署了“根据承租户的实际情况，同意自合同期满后（2013年1月1日）顺延六个月至2013年6月30日止。学校将收回门面，依县政府及教育局的要求用于公共事业”的意见；2013年4月16日，被告签收了该意见。2013年7月3日，原告向被告下达通知，要求“请你于2013年7月3日22：00前作退场安排，学校将从2013年7月3日22：00点后停水进行水管线路维修”；2013年7月18日，原告收取了被告田火林门面押金5万元；2013年8月底，原告对本案争议门面采取了锁门（锁了临街面的大门，四个门面的侧门仍可出入）、断水等措施；2013年9月30日，原告再次向被告下达通知要求被告搬迁，被告仍未予以配合；原告遂于2013年10月23日向本院提起诉讼，请求：1、判令被告立即返还租赁物；2、本案的诉讼费由被告承担。另查明，被告田火林已于2013年5月在新晃镇通达路111号另租门面并安装了冷库。本案中，被告田火林并未就损失问题提起反诉。本院认为，原、被告于2007年4月10日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，所订合同的内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同依法有效，原、被告双方均应按合同约定行使权利、履行义务。本案中原、被告争议的焦点是：一、被告的优先续租权。原、被告在房屋租赁合同中约定“租期满后若乙方（被告田火林）需续租，在同等条件下优先租给乙方”，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占用、使用、收益和处分的权利”，本案中，租赁合同期限届满后，原告收回门面是法律赋予原告的合法权利，而被告的优先续租权是建立在原告对外出租的前提下的，即被告的续租权只是优先于原告以外的第三人；至于原告收回门面后是否会如被告所述另行出租给“龙脑樟”使用，该行为尚未发生，被告也没有提供证据证明原告已与“龙脑樟”签订了房屋租赁合同，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，对于被告主张原告侵害了被告优先续租权的辩驳，本院不予采信；若原告收回门面后，在没有通知被告竞标的情况下另行出租给“龙脑樟”使用，被告可另案起诉。二、合同顺延的期限和尚未缴纳的物业管理费及租金。被告称，其在《关于请求继续承租新晃一中门面的报告》表示的“经营到今年夏天止”是指到“2013年国庆节以后”，《中华人民共和国合同法》第一百二十五第一款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应该按照合同所使用的词语、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，本院认为，一年春、夏、秋、冬四个季节，一个季节三个月，“夏天止”通常意义上应理解为6月30日止，原告在被告的报告上签署“同意自合同期满后（2013年1月1日）顺延六个月至2013年6月30日止”的意见后，被告签收该意见时对房屋租赁合同顺延的期限已然知悉，却没有提出书面异议，视为原、被告已就顺延的期限达成了一致意见，即从2013年1月1日起至2013年6月30日止；关于尚未缴纳的物业管理费及租金，本院认为，虽然原、被告一致同意房屋租赁合同顺延至6月30日止，但是在原告采取锁门、断水等措施之前，被告一直实际占有、使用门面，并获取了收益，故被告理应缴纳2013年8月底前的物业管理费和租金；关于物业管理费和租金收取的标准，原、被告在庭审过程中一致同意按照2007年4月10日签订的房屋租赁合同中约定的标准计算，即在2012年物业管理费和租金的基础上增加5%，则被告应缴纳的物业管理费和租金为（55910元×（1＋5%）÷12个月］×8个月＝44029.16元，因原告已收取了被告5万元的押金，故原告应退还被告5970.84元；鉴于原、被告均未对尚未缴纳的物业管理费和租金提出诉请，建议原告自行将剩余的5970.84元押金退还给被告田火林。三、被告的损失。本案中，被告田火林并未就损失问题提起反诉，原告是否应对被告进行赔偿不属于本案审查的范围。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第一百二十五条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：限被告田火林于本判决生效后5日内返还原告新晃侗族自治县第一中学所有的位于新晃镇中山广场青少年活动中心左侧裙楼一楼的4个门面。案件受理费965元，减半收取482.5元，由被告田火林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员　申　毅二〇一三年十二月十日书记员　杨立英附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应该按照合同所使用的词语、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第二百三十五条租赁合同届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。更多数据：搜索“”来源：