（2013）菏牡民初字第88号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-11-21
案件名称
武锁山与菏泽市牡丹区何楼办事处武寺社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
菏泽市牡丹区人民法院
所属地区
菏泽市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武锁山,菏泽市牡丹区何楼办事处武寺社区居民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国村民委员会组织法》：第四十二条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百三十四条第一款
全文
山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2013）菏牡民初字第88号原告：武锁山，农民。委托代理人：黄运明，山东君诚仁和律师事务所律师被告：菏泽市牡丹区何楼办事处武寺社区居民委员会。法定代表人：武建华社区主任。委托代理人：何思信，职务：委托代理人：孙艳阳，男，市民。原告武锁山与被告菏泽市牡丹区何楼办事处武寺社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月11日受理后，依法由审判员吉耀华担任审判长与审判员霍玉山、刘树军组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武锁山及其委托代理人黄运明、被告菏泽市牡丹区何楼办事处武寺社区居民委会的委托代理人何思信、孙艳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武锁山诉称：2007年10月1日，我与被告菏泽市牡丹区何楼办事处武寺社区居民委员会签订协议书一份，协议约定我租赁被告的房屋2间，空地面积东18米×南17米，租赁期为30年，租金每年900元，每年10月1日自觉交清二年租金，共15次交清。我没有拖欠被告的租赁费，被告却违反协议，于2012年12月在未经我同意的情况下，擅自将租赁给我的部分场地又租赁给第三人，将我建的院墙强行扒掉12米，被告的行为，严重损害了我的合法权益，为此，特诉至人民法院，要求：1、要求判令被告继续履行我与被告于2007年10月1日签订的租赁协议，并恢复被被告扒掉的我建的院墙。2、诉讼费用由被告负担。在我与被告签订上述房屋租赁协议之前，我与被告方于2007年8月1日签订过一个房屋租赁协议，因那个租赁协议租赁期限较短，我在上面建房可能会给我造成损失，并且未约定使用院子的宽度和长度，在村委会开全体会议时我将原来的合同退给了他们，要求他们延长承包期和确定我使用院子的长度和宽度，后来武新民就交给了我上述房屋租赁合同。我交两次租赁费的具体情况是：第一次是2007年10月8日村委会借的15000元钱，当时是武新民自己去借的，他说排灌站上需要修机子，东面的路也要修，需要钱，他说借我钱我不用怕，反正我租赁着村里的房子的，可以抵房租。他借钱后第二天他就给了我盖有居委会公章的欠条。第二次是2007年11月20日村委会成员武少耕、王汉平去给我要的，我问他们为什么又要钱，他们说修机子买零件需要钱，你不用怕，这个钱当房租就行。被告菏泽市牡丹区何楼办事处武寺社区居民委员会辩称：原告所诉不属实，我居民委员会只与原告在2007年8月1日签订过一个房屋租赁合同，该租赁合同的租赁期限是10年，该租赁合同因武锁山不按合同约定交付租金，我居民委员会已在另一案中主张解除合同，我居民委员会与原告在2007年8月1日签订的房屋租赁合同中，并未租给武锁山院落，武锁山在没有使用权的我居民委员会的院落中建墙，侵犯了我居民委员会的合法权益，我居民委员会随时都有清除违法建筑的权利。原告所提交的2007年10月1日的租赁合同不是事实，原告说这个合同来源于武新民（武新民已去世），但签订这个合同除武新民去世外其他原村委会成员均不知情，也没有召开居民会议。从该合同可以看出，该合同是先盖的章，后填写的内容。该合同违背村民委员会组织法第二十四条第二款、第八款、第二十八条、第三十条、第三十六条的相关规定，该合同是无效合同。原告所提交的15000元的盖有我居民委员会印章的借款条，也不是事实，原告称该借款是武新民去借的，是借款后第二天武新民交给他的，但其他居委会成员均不知情，行政村会计、现金保管均不知道此事，在何楼办事处经营管理站管理的我居民委员会的帐目中也没有记载，我们有武新民亲笔签字的书证，能证明借款条上“武新民”三个字不是武新民本人所签。经审理查明：原、被告无争议的事实是：2007年8月1日，原告武锁山与被告菏泽市牡丹区何楼办事处武寺社区居民委员会签订房屋租赁合同一份，合同内容为：“协议书经甲乙双方讨论确定：关于乙方租赁学校两间房子及院内使用建筑面积协议如下：一、租期为十年，租期内小型漏雨由乙方维修，大型维修由甲方。二、租期内，社区如有变化，需拆除的一定拆除，拆除费自理，乙方有什么变化，租期费按月计算（租期从2007、8、1日到2017、8、1日）。三、租费按每年900元（玖佰元）计算。四、每年的八月一日自觉交清二年的租金，共5次交清。协议书一式二份，双方同意方可再续。甲方：居民委员会印章乙方：武锁山签名加手印2007、8、1日”。2007年武寺社区两委会成员为：支书－武新民、会计－武继轩、委员－王汉平、武绍耕（武少耕）。至2007年11月20日村委会成员武绍耕、王汉平代表武寺村委会收取武锁山房租费2000元。2007年年底，原武寺社区党支部书记武新民去世，后，武寺社区党支部及居民委员会进行了改选。新一届居民委员会以武寺居民委员会未租赁给原告院落，原告在其没有使用权的土地上建墙，侵犯了武寺居民委员会的权益为由，将原告在涉案院落里建的院墙部分拆除，将本案争议的部分院落出租给他人，原告称其有租赁合同，本案争议的院落（东18米×南17米）其已承租，其是在其承租的院子上建墙，为此双方发生纠纷，为此，原告诉至本院，要求：1、要求判令被告继续履行其与被告于2007年10月1日签订的租赁协议，并恢复被被告扒掉的其建造的院墙。2、诉讼费用由被告负担。原、被告双方争议的主要事实是：1、原告提交的签订时间为2007年10月1日的房屋租赁合同是否合法有效？2、原告提交的经办人签名为“武新民”的加盖有武寺社区居民委员会印章的借款条上的借款是否是武寺社区居民委员会的借款？针对以上争议事实，原告提供如下证据：（1）、2007年10月1日甲方加盖有“菏泽市牡丹区何楼办事处武寺社区居民委员会”，乙方签名为“武锁山”的房屋租赁协议书一份，用以证明其与被告之间存在合法有效的租赁关系。该合同内容为：“协议书经甲乙双方讨论确定：关于乙方租赁学校两间房子及院内使用建筑面积，使用空地面积东18米×南17米。一、租期为三十年，维修由甲方负责。二、租期内社区如遇国家修路或政府建设开发等为公共利益需要而必须拆迁的政府行为时，租赁房可以被拆迁，拆迁费协商解决，其余情况下，甲方均不得中途解除合同。（租期从2007年10月1日－2037年10月1日）。三、租费按每年900元（玖佰元）计算。四、每年的10月1日自觉交清二年的租金，共15次交清。五、院内房屋（6米×8米）两间系乙方经甲方允许乙方自建，该房屋归乙方所有，租赁期满，地如不续租，该房屋折价给甲方，房屋价值由甲、乙双方协商，若协商不成以评估价为准。协议书一式二份，合同到期可再续，租金按900元／年计算。本协议书一式二份，自签字盖章之日起生效。甲方：居民委员会印章乙方：武锁山签名2007年10月1日”。被告对该证据发表如下质证意见：有异议，原告提交的该协议除原社区党支部书记武新民去世外，其他居民委员会成员均不知情，该协议是先盖章后填写内容，该合同违背村民委员会组织法第二十四条第二款、第八款、第二十八条、第三十条、第三十六条的相关规定，该合同是无效合同。（2）、2007年10月8日加盖有武寺社区居民委员会印章的经办人签名为“武新民”的借款条一份，内容为：“武寺社区今借到武锁山现金壹万伍仟元整，立字为证，此款可作为房租费”。用以证明交房租15000元。被告对该证据发表如下质证意见：有异议，该借款条不属实，对该借款条其他居委会成员均不知情，居委会会计、现金保管均不知道此事，在何楼办事处经营管理站管理的我居民委员会的帐目中也没有记载，我们有武新民亲笔签字的书证，能证明该借款条上“武新民”三个字也不是武新民本人所签。（3）、武少耕、王汉平2007年11月20日收房租费收条一份，内容为：“武寺今收到房的费2000元武少耕王汉平贰千元正07、11、20”.用以证明交房租费2000元。被告对该证据发表如下质证意见：对武少耕、王汉平收房租费收条真实性无异议，但是，这是收的2007年8月1日的房屋租赁合同的房租费。针对以上争议事实，被告提供如下证据：（1）、2007年居民委员会两委成员武继轩、武绍耕、王汉平书面证人证言，用以证明原告提交的2007年10月1日的协议及15000元欠款条，原社区成员武继轩、武绍耕、王汉平均不知情。原告对上述证据发表如下质证意见：有异议，出具证据的证人均是两委成员，与被告有利害关系。居委会档案中是否保留10月1日的合同及居委会财务中是否记载有该15000元借款，均不影响居委会盖章出具的协议书和借据的效力，假如居委会及财务档案中无相关手续，这也只能是居委会内部管理问题。（2）、证人武继轩当庭证人证言、证人王汉平当庭证人证言，用以证明武继轩作为会计、王汉平作为现金保管均不知道借15000元的事，均不知道2007年10月1日租赁合同的事，武绍耕、王汉平收的2000元房租费是收的2007年8月1日签订的协议书中的房租费。原告对上述证据发表如下质证意见：1、两证人均是两委成员，与被告有利害关系。2、证人证言不能推翻盖有公章的协议书和借款条的效力。（3）、2013年5月27日何楼办事处农村合作经济经营管理站证明一份，内容为：“证明武寺社区借武锁山壹万伍仟元的借据在何楼办事处经管站管理的武寺社区帐目中没有反映”。原告对上述证据发表如下质证意见：有异议，该证明无法否认盖有被告公章的借据的有效性，该证明最多能够证明被告帐目管理混乱。（4）、2005年12月1号签有“武新民”字样的证明一份，用以证明15000元借款条上“武新民”三个字不是武新民本人所签。原告对上述证据发表如下质证意见：有异议。1、该证明与本案没有关联性。2、被告无法证明该证明上“武新民”三个字是武新民本人书写。3、假如该证明上“武新民”三个字是武新民本人书写，也不能推翻盖有被告公章的15000元借条的真实性。关于经办人签名为“武新民”的加盖有武寺社区居民委员会印章的借款条的效力问题，通过举证、质证，结合本案情况，应认定原告提供的证据的证明力大于被告提供证据的证明力，原告主张的武寺社区借其15000元抵作房租费的事实，应予以认定。以上事实，由当事人的陈述、证人证言、书证等在卷佐证。本院认为：《中华人民共和国村民委员会组织法》第四十二条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；……”。原告未提供其称的其与武寺社区居民委员会签订的土地、房屋租赁合同是经村民会议讨论决定的相关证据，其应承担举证不能的对其不利的法律后果，被告关于原告提交的租赁合同未经村民会议讨论决定的辩解意见，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。故原告提交的2007年11月20日加盖有武寺社区居民委员会和武锁山签名的租赁合同因违反法律规定，应认定为无效合同，故原告武锁山要求被告菏泽市牡丹区何楼办事处武寺社区居民委员会继续履行其与被告于2007年10月1日签订的租赁合同及恢复被被告拆除的其在涉案土地上所垒院墙的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，经审判委员会研究，判决如下：驳回原告武锁山的诉讼请求。案件受理费100元，由原告武锁山负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判长 吉耀华审判员 霍玉山审判员 刘树军二〇一三年十二月十日书记员 宁 鲁 关注微信公众号“”