（2013）沈中民二终字第02237号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-03-25
案件名称
张雪峰与辽宁恒生房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张雪峰,辽宁恒生房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)沈中民二终字第02237号上诉人（原审原告）：张雪峰，男，1981年12月25日出生，汉族，无职业。委托代理人：孙晓影，女被上诉人（原审被告）：辽宁恒生房地产开发有限公司。法定代表人：陆长春，系该公司总经理。委托代理人：蒋强，系辽宁名望律师事务所律师。上诉人张雪峰因与被上诉人辽宁恒生房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院[2012]北新民初字第5477号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年11月15日受理后，依法由审判员那卓担任审判长，与审判员周海鹏、代理审判员韩彩霞（主审）组成合议庭，于2013年11月28日公开开庭审理了本案，上诉人张雪峰及其委托代理人孙晓影，被上诉人辽宁恒生房地产开发有限公司的委托代理人蒋强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告张雪峰与被告辽宁恒生房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）一份，约定原告购买被告开发的位于沈北新区辉山经济开发区人和街107-6号第6幢4-6单元1号商品房一处，建筑面积96.25平方米，总价款250250元，付款方式为首付80250元。《合同》第八条写明房屋交付期限为2008年7月30日前，约定交付条件为通水、通电、具备装修条件。《合同》第九条第一款约定逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金合同继续履行；第二款约定出卖人逾期交付超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。《合同》第十四条规定煤气在小区入住后，按煤气公司规定交付使用。《合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，由出卖人继续协助办理产权手续。被告于2008年8月14日邮寄通知原告入住并办理了公证手续，原告确认收到，原告认为交付房屋小区道路不平整，供应的是临时水、临时电，且没有供暖，截至目前仍没有煤气不符合入住条件，直至2009年6月16日办理了入住手续。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，被告应按双方约定的日期将符合交房条件的房屋交付给原告。本案中，根据原、被告的当庭陈述及向本院提供的证据，被告于2008年8月14日以公正邮寄形式通知原告入住时已逾期15天交付房屋，应该承担逾期交房违约责任。按照《合同》约定逾期交房违约金为原告已付房款的日万分之十，过分高于被告所照成的损失，应予调整，因原告未能向本院提供逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房产地评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，故参照沈阳市物价局、沈阳市房产局《关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知》（沈价发[2011]68号）的相关规定并结合本案实际情况，该房屋租金价格酌定为10元/平方米/月，期间不足月按一个月计算，被告应支付原告逾期交房违约金计算为962.5元（10元/平方米/月x96.25平方米x1个月）。关于原告提出被告应立即为其办理房屋产权证书的主张，被告辩称已经向房产登记部门提交了相应手续，但并未提供证据证明该房屋已完成相关初始登记，故被告应当继续按照合同约定履行协助办理产权手续的义务；关于原告提出要求被告支付逾期办理房屋权属登记赔偿金的主张，因涉案房屋一直未完成初始权属登记，现也无法预测被告能够完成房屋初始登记的时间，为便于根据被告总体违约的程度确定支付违约金数额，原告可待房产权属登记完成后另行主张权利，本案不宜一并处理。关于原告提出涉案房屋没有按合同铺设煤气管网，要求被告立即予以铺设的主张，被告辩称因煤气公司原因导致，经审查，《合同》中对煤气安装无明确约定，故对该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、被告辽宁恒生房地产开发有限公司给付原告张雪峰逾期交房违约金962.5元；上述款项应于本判决发生法律效力后十五日内付清。如逾期，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费410元，减半收取205元，由原告张雪峰承担95元，由被告辽宁恒生房地产开发有限公司承担110元。宣判后，上诉人张雪峰不服，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，本案的诉讼费由被告承担。理由是：被上诉人未能按照合同约定完全履行其义务，属于违约，应该向上诉人支付违约金；原审判决适用法律不当；逾期交房违约金计算时限应至2009年6月16日，共计320天，因数额较大，考虑被上诉人的赔偿能力有限，折后为24240元。被上诉人辽宁恒生房地产开发有限公司答辩称：同意原审判决。被上诉人对于房屋入住没有违约，被上诉人是通过邮寄的方式通知上诉人入住，且房屋根据合同约定符合入住条件。关于房屋权属登记一节，双方在合同中并未约定违约金；至于上诉人逾期办理入住系上诉人原因。上诉人请求违约金过高。本院查明的事实与原审法院认定的事实相一致。上述事实，双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、公证书等证据经原审法院开庭质证及本院审查，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被上诉人应当在2008年7月30日前将符合合同约定的商品房交付上诉人使用，现被上诉人未在合同约定的时限内交付涉案房屋，应当承担赔偿逾期交房违约金的责任。关于上诉人提出逾期交房违约金计算至实际入住的问题，因被上诉人已经按双方合同签订时上诉人所留地址邮寄了准住通知单，上诉人亦实际收到，故原审认定逾期交房违约责任计算至公证邮寄准住通知之时为止并无不当，上诉人请求被上诉人承担逾期交房违约责任至其实际入住时止没有法律依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。双方合同中约定的逾期交房违约金为已付房款的日万分之十，高于上诉人因迟延入住的实际损失，故被上诉人请求减少违约金符合法律规定，应予支持。依据《解释》第十七条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原审法院参照沈阳市物价局、沈阳市房产局《关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知》（沈价发[2011]68号）的相关规定并结合本案实际情况，酌定该房屋租金价格为10元/平方米/月，期间不足月按一个月计算逾期交房违约金的处理方法并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的诉讼主张依据不足，原审法院判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费410元，由上诉人张雪峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 那 卓审 判 员 周海鹏代理审判员 韩彩霞二〇一三年十二月十日书 记 员 张潇元 微信公众号“”