（2013）一中民终字第13397号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-06-17
案件名称
宋丽娟上诉北京城市展望物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋丽娟,北京城市展望物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民终字第13397号上诉人（原审被告）宋丽娟，女，1964年1月19日出生。被上诉人（原审原告）北京城市展望物业管理有限公司，住所地北京市崇文区永定门内东街中里9-17号241房间。法定代表人黄仁生，董事长。委托代理人王振洲，北京市方禾律师事务所律师。上诉人宋丽娟因物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第5198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宋丽娟，被上诉人北京城市展望物业管理有限公司（以下简称城市展望公司）的委托代理人王振洲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。城市展望公司诉至原审法院称：被告宋丽娟系我公司所服务管理的康和园小区业主。被告宋丽娟于2006年5月31日与北京震环房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，合同中明确约定依法选聘我公司为该小区物业管理公司及相关物业服务的收费标准。我公司已提供了相应的物业管理服务，但被告未依约按期缴纳物业管理费。现提起诉讼要求：1、判令被告立即支付2010年1月1日至2013年3月31日的物业管理费13476.45元；2、本案诉讼费用由被告承担。宋丽娟在原审法院辩称：2010年我家楼下漏水时，原告城市展望公司经排查认为是我家地板下暖气管漏水所致。原告与我协商对我家地板下管道进行维修。后来，原告认为该漏水区域非物业维修范围，未实际进行维修工作，导致我一直无法正常使用暖气。我的汽车车锁在小区内被撬，是该小区保安疏于管理。同时，我家单元楼门门禁已损坏，楼道内有广告，故原告城市展望公司未尽到物业服务管理义务。原审法院经审理查明：被告宋丽娟系北京市大兴区黄村镇康和园（原生墅小区）64号楼1单元402室房屋的业主，房屋建筑面积为145.88平方米。2006年5月31日，被告宋丽娟与北京震环房地产开发有限公司（以下简称震环开发公司）签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定依法选聘物业管理企业为原告城市展望公司，物业服务收费价格为每月2.38元／平方米等。合同签订后，原告城市展望公司受震环开发公司委托一直为康和园（原生墅）小区提供物业管理服务。被告宋丽娟未交纳自2010年1月1日起至2013年3月31日止的物业管理费13476.45元。被告宋丽娟认为原告城市展望公司未尽到物业服务的义务，在安保、维修管理等方面工作不到位，并以此作为其抗辩理由。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、城市展望公司提交的北京市商品房预售合同、入住登记单、宋丽娟提交的照片、北京市商品房预售合同、证明等证据材料在案佐证。原审法院判决认为：案外人震环开发公司与宋丽娟签订的《北京市商品房预售合同》中约定依法选聘的物业管理企业为城市展望公司及物业费收费标准，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，且城市展望公司一直为宋丽娟所在小区提供物业服务，双方存在物业服务合同关系。本案中，虽然宋丽娟提出原告城市展望公司在物业管理方面的服务瑕疵，但从本案事实看，城市展望公司一直对包括宋丽娟在内的小区业主进行物业服务，至今该小区运转正常，据此可以确认城市展望公司基本履行了物业管理服务义务，故对于城市展望公司要求宋丽娟支付自2010年1月1日起至2013年3月31日物业管理费的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：被告宋丽娟给付原告北京城市展望物业管理有限公司二○一○年一月一日至二○一三年三月三十一日的物业管理费一万三千四百七十六元四角五分（于本判决生效后十日内给付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，宋丽娟不服原审判决上诉至本院。宋丽娟上诉理由是：一、2010年上诉人楼下漏水，经被上诉人排查认为是地板下暖气管漏水所致，被上诉人与上诉人协商维修，最终未实际进行，导致上诉人无法使用暖气；二、上诉人的汽车锁在小区内被撬，被上诉人未尽到安全管理义务；三、上诉人居住的单元楼门门禁已损坏，一直未修理；四、上诉人所居住的楼道内随意张贴小广告，小区内私搭乱建现象严重且道路多处损坏，被上诉人均未妥善予以解决，影响业主的出行。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或查清事实后依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。城市展望公司同意原判。针对上诉人的上诉请求和理由答辩称：房屋内的管道是开发商负责的，我公司只是对室外的设施负责。上诉人的车锁被撬不是我公司的管辖范围，其应该去公安局派出所报案。关于门禁问题，已经修理更换完毕，我公司已尽到了物业服务的责任。宋丽娟及城市展望公司在本院审理中，均未提交新证据。本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。上述事实，有合同、登记单、照片、证明及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：根据本案查明的事实，宋丽娟作为北京市大兴区黄村镇康和园（原生墅小区）64号楼1单元402室房屋的业主，城市展望公司作为该小区的物业管理单位，为小区内的业主提供物业管理服务，宋丽娟在接受城市展望公司提供服务的情况下，双方之间已形成事实上的物业服务关系，城市展望公司据此向宋丽娟收取相应的物业服务费用，宋丽娟理应支付。原审法院根据城市展望公司的诉请并结合相关证据作出的判定，并无不妥，予以维持。宋丽娟上诉称2010年楼下漏水，经排查认为是地板下暖气管漏水所致，被上诉人与上诉人协商维修，最终未实际进行，导致上诉人无法使用暖气一节，本院认为，根据宋丽娟与震环开发公司签订的购房合同，宋丽娟居住的房屋为分户采暖，相应的设备应由震环开发公司提供，故如确为暖气管问题，可向震环开发公司主张解决；宋丽娟上诉称汽车锁在小区内被撬、单元楼门门禁损坏、楼道内随意张贴小广告以及私搭乱建现象严重影响业主的出行，均为城市展望公司未尽到管理义务所致一节，本院经审查后认为，城市展望公司作为物业服务机构，应按约行使管理责任。在小区内发生汽车被撬事件后，应积极协助公安机关进行处理，但城市展望公司的管理服务与汽车被撬事件之间无直接关系；对于其他问题，宋丽娟可督促城市展望公司完善相关工作。综上，宋丽娟的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费六十八元，由宋丽娟负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一百三十六元，由宋丽娟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 夏晓红审 判 员 赵文哲代理审判员 钟家正二〇一三年十二月十日书 记 员 李国华 搜索“”