（2013）大东民（2）初字第2085号

裁判日期: 2013-12-10

公开日期: 2014-09-17

案件名称

原告沈阳美都绿化装饰工程有限公司与被告辽宁百草益寿保健品销售有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市大东区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈阳美都绿化装饰工程有限公司,辽宁百草益寿保健品销售有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条

全文

沈阳市大东区人民法院民 � � 判决书（2013）大东民（2）初字第2085号原告：沈阳美都绿化装饰工程有限公司，住所地：沈阳市大东区滂江街123号（907）。法定代表人：李晓丹，职务：总经理。委托代理人：张天宝，系辽宁衡锐律师事务所律师。被告：辽宁百草益寿保健品销售有限公司，住所地：沈阳市大东区八王寺街53-3号2门。法定代表人：李权恒，职务：董事长。委托代理人：邹斌，系辽宁欣合律师事务所律师。原告沈阳美都绿化装饰工程有限公司与被告辽宁百草益寿保健品销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判长张品、审判员刘奇（主审）、人民陪审员于洪君组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告沈阳美都绿化装饰工程有限公司（以下简称美都绿化公司）的委托代理人张天宝与被告辽宁百草益寿保健品销售有限公司（以下简称百草益寿公司）的委托代理人邹斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年6月8日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定原告将自己所有位于沈阳市大东区房屋租赁给被告使用。一层租赁期限为2010年9月19日至2014年9月19日，二、三层租赁期限为2010年6月11日至2014年6月10日。双方约定租金支付方式为上打租，每半年支付一次租金。合同签订后，原、被告双方正常履行合同至2012年3月，从此时起直至今日，被告已逾期四期未再按合同约定定期限支付一层及二、三层房屋的租金，原告虽经屡次催要，被告均拒不支付。依照《中华人民共和国合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以解除合同。被告自2012年3月起至今，已逾期四期未交租金。鉴于此，原告恳请法院判令解除原、被告签订的房屋租赁合同。按照原、被告双方签订的租赁合同第十一条第3款的约定，原告现逾期被告补交2012年3月19日至2013年3月19日一层租金433300元，2012年6月11日至2012年3月10日二、三层租金649950元，共计1083250元。1请求法院判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、请求法院判令被告支付拖欠原告的租金1083250元；3、请求法院判令被告支付原告违约金350000元；4、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告在庭审中变更第二项诉讼请求要求被告支付拖欠原告的租金32.5万元（一层从2012年6月18日之后三个月租金；二、三层从2012年6月11日之后三个月租金）；变更第三项诉讼请求要求被告支付原告违约金97500元，被告辩称：对原告变更诉讼请求没有意见。双方房屋租赁合同已于2012年4月经双方口头协商予以解除，因此本案不存在再次解除问题。双方已经达成口头解除合同，被告作为承租人将租用房屋于2012年4月交还给原告，不存在给付原告房租问题。被告向原告支付的租金分别支付到一层2012年6月18日、二、三层2012年6月10日。这期间原告所请求的给付租金被告已经支付完毕。被告认为双方通过协商已经达成口头一致意见，被告已经将使用的房屋交付给原告，原告也未提出异议，所以并不是被告违约，也不应支付违约金。经审理查明：2010年6月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，约定原告将位于沈阳市房屋出租与被告，一层租期从2010年9月19日至2014的9月19日，二、三层楼租赁期为2010年6月11日至2014年6月10日止。每年租金总额为130万元，租金支付方式为上打租，每半年支付一次，一层每半年租金为216650元，二、三层每半年租金为433300元。第十一条第二款约定，在租赁期内，乙方中途擅自退租的，应按照合同三个租金的额度向甲方支付违约金。第三款约定，乙方如逾期支付租金，除��补交欠租外，还应按租金总额的3%以天数计算向甲方支付违约金。被告最后一次向原告交付租金是按照季度交纳，被告一层租金交付至2012年6月18日，二、三层租金交付至2012年6月10日。2010年5月28日，被告向原告交纳押金8万元。2010年6月9日，被告向原告交纳押金2万元。合计10万元。2012年5月20日，原告委托房产中介公司对外出租房屋。2012年5月30日，被告交纳电费2320元。另查，2012年11月13日，沈阳百草益寿销售有限公司变更为辽宁百草益寿保健品有限公司。上述事实，有房屋租赁合同、收条、现金存款凭证、电业局的收款凭证、短信记录、原、被告当庭陈述等证据材料，经当庭质证，本院予以确认。本院认为：原告与被告于2010年6月8日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同成立并生效。在合同履行过程中，被告提出解除合同，不再承租房屋，故合��因被告的违约而解除。原告请求解除与被告签订的租赁合同，本院予以支持。合同解除后，被告向原告交纳的押金10万元，原告应当予以返还。关于合同解除的时间，被告主张在2012年4月双方已经口头解除合同，而原告对此表示否认。被告提供二位公司员工王艳伟、杨连好证实在2012年4月、6月被告将房屋钥匙交给原告的事实，另一位员工王爱丽证实被告在交纳房租时就已经与原告口头解除了合同。三位证人系公司员工且未能有其他间接证据相佐证，该三位证人的证言不能证明在2012年4月双方已口头解除合同及被告已将房屋腾出交付原告的事实。原告陈述被告是在2012年6月才将房屋腾空的，提供了其与被告的短信记录及在2012年5月30日时被告仍然交纳电费的证据，以证明此时被告还在使用租赁房屋，这与被告陈述其在2012年5月时拆除牌匾的事实相印证。虽然原告曾在2012��5月20日时对外委托出租，但是只能证明原告知晓被告不再承租的事实，但不能证明此时被告已经搬离承租房屋，原告为减少损失提前对外出租并无不当。因此，被告主张合同已于2012年4月解除不能成立。被告交纳一层租金至2012年6月18日，二、三层租金已交付至2012年6月10日。故合同解除的时间应以交付租金日为准。按照双方约定，被告中途退租的，应按照三个月租金的额度向原告支付违约金，被告还应给付一层从2012年6月18日至2012年9月18日的租金108325元（216650元／2）。二、三层2012年6月10日至2012年9月10日租金216650元（433300元／2）。关于原告要求被告另行给付违约金的诉讼请求，按照合同约定是逾期支付租金的违约金，并且如上述被告已经向原告支付了三个月租金作为违约金，故对原告要求被告另行给付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳美都绿化装饰工程有限公司与被告辽宁百草益寿保健品销售有限公司于2010年6月8日签订的房屋租赁合同；二、被告辽宁百草益寿保健品销售有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳美都绿化装饰工程有限公司房屋租金324975元；三、原告沈阳美都绿化装饰工程有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还被告辽宁百草益寿保健品销售有限公司合同押金10万元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费7738元、财产保全费5000元，由被告负担。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如不服本判决，可于判决书送达之日��15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　张　品审　判　员　　刘　奇人民陪审员　　于洪君二〇一三年十二月十日书　记　员　　王　宁搜索“”