（2012）高民初字第1569号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-09-18
案件名称
梅秋桂与沈雪顺、南京高陶房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市高淳区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈雪顺,梅秋桂,南京高陶房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百三十条
全文
江苏省南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书（2012）高民初字第1569号原告沈雪顺（反诉被告），男，1970年2月16日生，汉族，水电工。原告梅秋桂（反诉被告），女，1971年8月20日生，汉族，无业。两原告共同委托代理人谷勇敢、曹华，江苏奋发律师事务所律师。被告南京高陶房地产有限公司（反诉原告），住所地南京市高淳区淳溪镇淳南路109号。法定代表人江顺福，总经理。委托代理人陆亚建。原告沈雪顺、梅秋桂与被告南京高陶房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月5日立案受理后，先由审判员杨国华适用简易程序独任审判，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告沈雪顺、梅秋桂的委托代理人谷勇敢、曹华，被告南京高陶房地产有限公司的委托代理人陆亚建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈雪顺、梅秋桂诉称，2009年10月19日，其购买了被告开发的双湖景苑11幢201室房屋1套，建筑面积236.39平方米，总价款1132308元，双方签订了商品房现售合同，合同约定房屋交付时间为2009年12月30日前，若被告迟延交付商品房，按照已收价款日万分之二向其支付迟延期间的违约金。合同签订后，其依照合同约定履行了付款义务，被告以对房屋进行维修，待修复即交付为由一直拖延交房日期，现已超过三年，至今未交付房屋。现要求判令被告履行房屋的维修义务，交付维修好的房屋给付原告，并承担因房屋质量问题造成原告的经济损失166795.95元（按照房屋近三年市场租金价格计算236.39平方米×15元／平方米×47月＝166795.95元），并承担本案诉讼费。被告南京高陶房地产有限公司辩称，对原告诉称的双方签订商品房认购协议的时间、房屋价款无异议，其已经按照合同的约定履行了房屋交付义务，且在交付后原告曾向其提出过房屋质量问题，其曾安排维修人员对房屋进行了维修，其已经履行了维修义务。故原告要求其给付维修好的房屋及要求其承担经济损失的诉讼请求没有事实及法律依据。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。庭审中，被告南京高陶房地产有限公司于2013年4月19日向本院提出反诉，要求原告支付拖欠的房屋装修款527692元及违约金211076.8元（按欠款本金的40％计算），合计738768.8元。原告沈雪顺、梅秋桂对被告的反诉请求辩称，1、反诉原告的反诉不能成立，反诉被告起诉反诉原告的是买卖合同纠纷案件，基础的法律关系确定是双方签订的房屋买卖合同，而房屋买卖合同中就房屋的装修款没有约定，反诉原告提起反诉的依据是商品房买卖的依据，双方基于的关系不是同一个合同关系，基于的事实也不一样，所以反诉不能成立，被告应当另行提起诉讼；2、反诉原告的反诉诉请也与事实及法律规定不符。第一，527692元是房屋的装修款而不是房款，房屋的装修款是基于承揽合同关系；第二，由于反诉原告没有按照合同约定的质量标准交付房屋给反诉被告，造成反诉被告无法入住买受房屋，反诉原告所提供的房屋装修价值已经严重贬损，四年期折旧20%（成新率80%），到现在装修物的价值已经无法达到527692元；第三，反诉原告计算的违约金过高；第四，反诉被告由于反诉原告违约在先造成装修款的逾期付款，因此，反诉被告不应当承担违约责任。综合上述意见，从程序上来说，反诉原告应撤回反诉另行诉讼，从实体上来说，反诉被告不同意反诉原告的诉请，请求法庭依法驳回反诉原告的诉讼请求。如果违约成立，反诉原告的损失最多也就是利息损失。反诉原告诉请的违约金已经远远超过了实际造成的损失。经审理查明，2009年10月19日，原告购买了被告开发的双湖景苑11幢201室房屋1套，建筑面积236.39平方米，总价款1660000元（其中装修款527692元），双方签订了商品房现售合同，合同对房屋的交付时间、违约责任作了约定。合同签订后，原告支付房款1132308元，余款527692元至今未付。后因房屋有质量问题，原告多次找被告协商，被告虽对房屋进行维修，但并未维修好，致使原告至今未入住。以上事实，原、被告提供的证据及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原、被告间的买卖关系依法成立，应依法予以支持。从双方庭审意见及举证、质证意见来看，原、被告双方对双方签订商品房认购协议及房屋价格均无异议。本诉中，被告认为其已经按照合同约定履行了房屋维修及交付义务，而是原告本人不肯入住。庭审中，虽然被告提供了证据证明其替原告房屋进行了维修，但该证据只能证明被告对原告房屋的两次维修情况，而不能足以证明被告对原告房屋维修的全部情况，也不能证明被告已经将原告房屋完全维修好可以入住的情况，故被告提供的证据不能证明其目的，本院视为被告在三年时间并未将原告的房屋完全维修好，导致被告不能入住，故被告应按照法律规定承担未按合同约定履行义务的责任，赔偿原告因迟延交付房屋造成的损失166795.95元（236.39平方米×15元／平方米×47月＝166795.95元）。反诉中，反诉被告认为527692元系房屋装修款并不是购房款，不应当纳入本案中计算，且现在房屋装修价值已经严重贬值，无法达到527692元。本院认为，527692元虽为装修款，但在购房时，该房屋系精装房，原告出售房屋是以精装房的价格出售给被告，其中就包含了装修款在内，双方对房屋的价格也无异议，且反诉被告应当在购房时就缴清房屋价款，但反诉被告至今未缴清，即使房屋装修价值已经贬值，也是因反诉被告自己的过错造成的，故反诉被告未按照约定支付购房款应当承担责任。反诉原告提出的要求反诉被告按照欠款的40％计算违约金的意见因无证据证明，故本院不予认可，本院将根据双方合同约定，以未付到期价款为基数，按照中国人民银行同期、同类贷款利率计算违约金。综上，被告未按照合同约定履行维修义务，及原告未按照合同约定履行付款义务，均应承担相应的民事责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告南京高陶房地产有限公司交付两原告位于高淳区淳溪镇宝塔路366号11幢201室房屋，并承担因房屋质量问题造成原告的经济损失166795.95元（按照近三年房屋市场租金价格计算236.39平方米×15元／平方米×47月＝166795.95元）；二、原告沈雪顺、梅秋桂给付被告南京高陶房地产有限公司购房款527692元，并承担逾期付款违约金（以本金527692元，按中国人民银行同期、同类贷款利率的130％，自2009年12月1日计算至本判决确定给付之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费5018元，由被告南京高陶房地产有限公司负担，反诉诉讼费11188元，由反诉被告沈雪顺、梅秋桂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 杨国华代理审判员 吴鸣衡人民陪审员 张青泰二〇一三年十二月十日书 记 员 杨鹏飞