（2013）昌民初字第03898号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-02-17
案件名称
郝献军诉张佳兴房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郝献军,张佳兴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百一十二条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第03898号原告郝献军（反诉被告），男，1966年10月2日出生。被告张佳兴（反诉原告），男，1990年9月22日出生。委托代理人任家玉，北京市新达律师事务所律师。原告郝献军与被告张佳兴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹元元担任审判长，与人民陪审员闫素霞、王会清组成合议庭。本案审理过程中，被告张佳兴提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告郝献军与被告张佳兴的代理人任家玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郝献军诉称：2013年1月1日，原告与被告张佳兴签订《北京市房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于北京市昌平区×房屋，建筑面积101平方米，租赁期自2013年1月1日至2013年12月31日止，租金为每月5000元，约定支付方式为押1付12，被告应在租期开始前10日支付租金，即被告需要交纳租赁押金五千元，租金六万元。合同签订当日，被告提出其没有带够租金，先支付定金5000元，余款不迟于2013年1月5日前付清，并要求当日即交接房屋并入住。我按照合同约定履行了房屋交接手续。但自2013年1月5日起，我多次电话短信催促其缴纳拖欠房租，但被告始终没有支付。为避免损失扩大，原告于2013年1月9日向被告短信告知，要求其履行支付义务的。被告没有任何答复且2013年1月23日晚我发现被告及其在房间内物品也消失不见。依据《北京市房屋租赁合同》第九条第4款项1的约定，因被告不按照合同约定支付租金达5日，其违约致使本合同无法履行的，原告有权单方终止合同并收回房屋。依据《北京市房屋租赁合同》第十条第1款的规定，被告方应就其违约行为按月租金的200%向原告支付违约金，扣除其已经缴纳的定金5000元，其应付原告5000元。同时被告应按照其租住日起至判决执行日止的房屋租金及相关水电气费用。原告诉至法院，请求依法判令：1、确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》已于2013年3月1日解除；2、被告张佳兴支付拖欠的房租10000元、水电气费、有线电视费、卫生费共计69.76元；3、被告赔偿原告违约金10000元整，其中5000元可用已交纳的合同定金折抵，再支付5000元即可；4、本案诉讼费用由被告承担。被告张佳兴辩称：不同意原告的诉讼请求。原告起诉中隐瞒了事实，双方在2013年1月1日经中介公司签订了租赁合同由被告承租原告的房屋，租期一年，由于当天签订的合同，所以双方在中介公司见证之下有一个口头约定，先交纳定金5000元，租金是1月5日缴纳。按照合同约定，如果被告没有在1月5日前交纳租金，有一个五天的延迟期，即1月10日之前没有交纳原告有权解除合同，但1月6日原告就将房屋钥匙强行取走，导致被告无法入住房屋，这才是纠纷的原因，被告也报了警。警察来了说是民事纠纷，后来被告找了一个开锁公司开了锁，原告没有把将钥匙及电卡强行取走的事实如实陈述。请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告张佳兴诉称：反诉人与被反诉人双方签订的房屋租赁合同无法履行，是由于被反诉人违约造成的，被反诉人将出租房屋锁死，并拒绝反诉人进入，致使反诉人签订房屋租赁合同的目的无法实现。故提起反诉，反诉请求为：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、被反诉人双倍返还反诉人房屋租赁合同定金人民币10000元；3、被反诉人赔偿因合同目的无法实现给反诉人造成的损失人民币5000元；4、反诉费用由被反诉人承担。反诉被告郝献军辩称：1月1日签合同时，根据合同第9条规定，我跟被告说了可以延迟五日，所以不存在他不知道延迟时间，口头约定也是最迟是1月5日。1月1日被告就已经实际入住了，我不可能将房钥匙强行拿走，而且被告对我殴打和辱骂，他在派出所也对我进行道歉。不同意反诉请求，反诉原告起诉不是事实，是他不付款在先。经审理查明：2013年1月1日原告郝献军（甲方）与被告张佳兴（乙方）在北京鑫尊房地产经纪有限责任公司居间下签订北京市房屋租赁合同，约定由张佳兴承租位于昌平区×房屋。房屋租赁期自2013年1月1日至2013年12月31日。租金标准为每月5000元，总计人民币6万元，支付方式为现金支付，押1付12。乙方应当于每期租期开始前十日支付租金。押金人民币5000元，租赁期满或合同解除后，房租租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方应承担燃气费、卫生费、上网费、水费、电费、电视收视费等费用。合同第九条约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。···（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5日的···（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5日的。2、欠缴各项费用达月租金标准以上的。···”，合同第十条约定违约责任：“甲方有第九条第三款约定的情形之一的，乙方解除合同的，甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，甲方解除合同的，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。”当日，张佳兴向郝献军交纳了定金五千元，郝献军向张佳兴交付了涉案房屋。2013年1月6日双方因租金交纳问题产生矛盾。郝献军认为依据合同约定1月5日是张佳兴交纳房租的最后时间，若1月5日仍未支付即可解除合同。张佳兴认为双方在签订合同时口头约定支付房租日期为2013年1月5日，按照合同约定不交纳房租超过5日才可以解除合同。本案审理过程中，本院依据张佳兴的申请，依法向北京市公安局昌平分局龙园派出所调取了2013年1月7日张佳兴报警的视频录像。录像中张佳兴向到场民警陈述事情经过时称其于1月6日告知郝献军不承租涉案房屋了，郝献军认为张佳兴构成违约，要求张佳兴承担违约责任，双方因此产生纠纷。录像显示张佳兴无法进入涉案房屋，经与郝献军沟通，仍未达成一致。庭审中，张佳兴称其于2013年1月7日前告知郝献军要求解除合同，但郝献军不同意。郝献军称张佳兴于2013年1月6日要求解除合同，郝献军同意解除合同，但要求张佳兴支付违约金，因双方产生纠纷，郝献军于2013年1月6日在涉案房屋门上加了一把锁。张佳兴称他的物品放在涉案房屋内无法取回，于2013年1月8日找开锁公司将涉案房屋房门打开并取走其物品。张佳兴认可水费为4元，电费为17.58元，燃气费为3.08元，以及有线电视费为每月18元，卫生费为每年30元，并要求降低违约金数额。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、收条、出警记录、录像、物业费管理标准、银行交易明细及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，郝献军与张佳兴签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。租赁合同约定张佳兴应于每期租期开始前十日支付租金，租赁期限于2013年1月1日开始，且2013年1月1日郝献军即将涉案房屋交付给张佳兴，因此张佳兴应于租期开始时支付租金。张佳兴辩称双方达成口头协议约定张佳兴应于2013年1月5日支付租金，但未提供充分证据予以证明，故本院不予采信。因张佳兴逾期未支付租金达5日且张佳兴提出要求解除合同，故张佳兴构成违约。郝献军称在2013年1月6日表示同意与张佳兴解除合同，但发生纠纷后，郝献军在未与张佳兴办理房屋交接手续的情况下，将房屋加了一把锁，导致张佳兴无法进入房屋，郝献军实际上已收回房屋，因此双方的租赁合同已于2013年1月6日解除。张佳兴要求确认租赁合同于2013年1月6日解除的反诉请求，本院予以支持。张佳兴应支付2013年1月1日至2013年1月6日的租金1000元并支付水费4元、电费17.58元、燃气费3.08元、有线电视费3.6元及卫生费0.5元。因张佳兴构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金数额，因双方发生纠纷后郝献军将房屋加锁导致张佳兴无法进入涉案房屋，也无法办理房屋交接手续，因此郝献军对房屋未能办理交接手续之后另行出租负有一定过错，且张佳兴要求调整违约金数额，故根据本案实际情况，本院酌情确定违约金数额为五千元。郝献军主张张佳兴已支付的五千元可折抵违约金，故其要求张佳兴再支付五千元违约金的诉求，本院不予支持。张佳兴要求郝献军双倍返还定金并赔偿损失的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、郝献军与张佳兴签订的房屋租赁合同于二○一三年一月六日解除；二、张佳兴于本判决生效后七日内支付郝献军房屋租金一千元、水费四元、电费十七元五角八分、燃气费三元零八分、有线电视费三元六角、卫生费五角，以上共计一千零二十八元七角六分；三、驳回原告郝献军的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张佳兴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一百七十七元，由原告郝献军负担（已交纳）。反诉案件受理费八十八元，由反诉原告张佳兴负担（已交纳）。如不服本判决，可在判书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曹元元人民陪审员 闫素霞人民陪审员 王会清二〇一三年十二月十日书 记 员 姚 倩 更多数据：搜索“”来源：