2013年绿民二初字第704号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-06-30
案件名称
黄艳玲与长春市金华建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市绿园区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄艳玲,长春市金华建筑工程有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书2013年绿民二初字第704号原告黄艳玲，女，1979年7月7日生，汉族，住长春市南关区。委托代理人王永田，吉林华盟律师事务所律师。被告长春市金华建筑工程有限公司，住所地长春市绿园区。法定代表人张为民，经理。委托代理人关兴山，男，1950年12月15日生，汉族，该单位副经理，住长春市朝阳区。委托代理人杨胜利，吉林金证律师事务所律师。原告黄艳玲诉被告长春市金华建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄艳玲的委托代理人王永田、被告长春市金华建筑工程有限公司的委托代理人关兴山、杨胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年原告通过亲属认识了蔡宇馨。蔡宇馨说其是康盛时代小区、水、电工程的承包商，能帮助联系买到便宜房子，蔡宇馨领原告到小区售楼处，当时看了该小区3幢614号房，讲好价格后（建筑面积173.37平方米，2，550.00元／平方米）原告交了购房款440，000.00元。被告收款后开具了收据，并让原告回去等通知尽快交房，但被告至今未履行交房义务，经原告了解，该房又卖给了别人。故原告诉至法院，要求：1、判令被告返还购房款440，000.00元及利息，并赔偿损失；2、诉讼费由被告承担。被告辩称：黄艳玲与蔡宇馨是买卖614室房屋的双方当事人，无论行为事实还是法律事实，二者之间的房屋买卖关系成立。被告与原告无合同关系。原告自2008年4月10日购房到2013年9月24日起诉，诉讼时效已超过5年，早已超过法定的诉讼时效，我公司不同意返还原告购房款44万元及利息并赔偿损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。开庭审理时，原、被告为证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证、质证以及辩论，原告当庭提供了收据一枚（时间：2008年4月10日，内容：交款单位黄艳玲，收款人长春市金华建筑工程有限公司即本案被告单位，收款额44万元，收款事由为购房款），证明原、被告间存在着房屋买卖关系，买房人为黄艳玲，卖房人为被告单位，收款额为44万元。被告质证：真实性没有异议，对证明问题有异议，1）在2008年1月17日金华公司与蔡宇馨签订了15套房屋的买卖合同，已将15套房屋交付和出售给蔡宇馨，按照该合同第3条约定，双方已经在2008年1月底之前将15套房屋中的4套房屋进行了调整，其中含614房屋。2008年3月11日金华公司与蔡宇馨买卖15套房屋的合同双方认可终止履行，按照08年3月11日金华公司送达给蔡宇馨的终止合同的通知中的规定，虽然合同已经终止，但蔡宇馨仍将15套房屋的全部房款交付给金华公司，2008年4月10日，蔡宇馨将614房屋出售给黄艳玲之后，与黄艳玲一起到金华公司财务处交付了44万元的房款，是符合合同约定的，也正是说明蔡宇馨出售的614房屋应当交付该房款。被告当庭提供了如下证据材料：1、2006年1月10日长春市中级人民法院（2005）长民一初字第149号民事调解书，证明法院判决被告长春冠洋国际房地产开发有限公司给付原告长春市金华建筑工程有限公司工程款，金华公司对其施工的长春市平泉路12号住宅楼享有优先受偿权；2、2006年10月12日长春市中级人民法院（2006）长执字第54号民事裁定书，证明法院将被执行人冠洋公司所有的、座落在长春市平泉路12号3号住宅楼中的72套房屋（含614室房屋）裁定给金华公司；3、2006年11月16日长春市中级人民法院（2006）长执字第54号通知，证明被执行人冠洋公司提供相关手续协助申请执行人金华公司办理72套房屋手续；4、2008年1月17日金华公司与蔡宇馨签订了《康盛时代3号楼认购合同书》，2008年3月11日金华公司交付给蔡宇馨的终止履行合同的《通知》一份，证明：1）该合同第二条约定：“甲方金华公司限定乙方蔡宇馨在2008年1月底之前将乙方售房款85%付给甲方金华公司（房间号可适当调整）”。金华公司出售给蔡宇馨的15套房屋中的4套房屋的房间号调整就是在2008年1月17日之后和2008年1月底之前，经合同双方协商一致进行调整的。2）该合同第10条约定：“甲方决定派一名代表现场全程监控乙方售楼，乙方每售出一套房屋，必须通知甲方代表，否则视为乙方违约，甲方有权终止合同”。证明了蔡宇馨出售的15套中的房屋必须通知金华公司。蔡宇馨出售614室房屋后，蔡宇馨与黄艳玲一同到金华公司财务室交付房款时，金华公司在出具的收款收据上标明了黄艳玲的名字，符合金华公司与蔡宇馨签订的合同的约定，也便于金华公司掌握蔡宇馨出售房屋的情况；3）蔡宇馨在该《通知》上签字认可承担包括给付15套房款和承担违约金的合同义务。蔡宇馨与黄艳玲一同到金华公司财务室交付房款的行为事实，符合该《通知》第二条中应交付15套房款的规定。蔡宇馨交付15套房屋中的房款和金华公司出具收款收据，证明了金华公司与蔡宇馨签定合同后，已将15套房屋交付和出售给了蔡宇馨。5、2011年12月8日长春市南关区人民法院（2011）南民重字第47号审理金华公司蔡宇馨房屋买卖合同纠纷一案第一次庭审笔录，该庭审笔录记载“2008年1月17日签定合同后，被告金华公司就将15套房屋交付给了原告蔡宇馨，法庭问蔡宇馨：金华公司交付的房屋是否是合同约定的房屋号是否进行了调整？答：调整了4套（402、403、404、1201）调整为（608、614、806、1220）。法庭问金华公司：房屋号是否进行了调整？答：调整了4套（402、403、404、1201）调整为608、614、806、1220。证明在2008年3月11日金华公司送达蔡宇馨终止履行合同的通知之前，金华公司就与蔡宇馨协商将15套房屋中402、403、404、1220室更换为608、614、806、1220室。6、2012年3月27日长春是南关区人民法院（2011）南民重字第47号民事判决书，该判决书所述，法院经审理查明：合同签订后，被告金华公司将15套房屋交付原告蔡宇馨，在合同履行过程中，经原、被告协商，将15套房屋中402、403、404、1220室更换为608、614、806、1220室。2008年3月11日金华公司送达蔡宇馨通知一份。其内容一至四条（略），因购房者违约，根据合同书的约定购房合同自行终止。自2008年3月12日至2009年12月13日期间，蔡宇馨先后给付金华公司2，325，021.00元，尚欠15套房屋的购房款469，525.00元，上述房屋蔡宇馨均已出售。证明1）在2008年3月11日金华公司送达蔡宇馨终止履行合同的《通知》之前，在该合同第二条约定的2008年1月底之前，金华公司就与蔡宇馨共同协商已将15套房屋中402、403、404、1220室更换为608、614、806、1220室。2）该通知第二条所述：本合同终止，购房者仍然承担给付15套房款和违约金的义务。原告质证：1、对长春市中级人民法院诉讼阶段和执行阶段的相关法律文书的客观真实性没有异议，这些证据证明本案被告取得了72套房屋的权利，我们认为这些证据与本案没有关联性，也证明不了被告答辩中的主张。2、对于南关区人民法院的（2011）南民重字第47号民事判决书真实性没有异议，该判决与本案没有关联性，也证明不了被告的抗辩主张。该判决书是被告与案外人蔡宇馨就履行认购合同发生争议向法院提起诉讼，诉讼当中认定的事实也没有认定蔡宇馨将15套房屋每套房屋具体卖给谁，认定不了蔡宇馨把房屋卖给本案原告，房间号是否调整与本案没有什么关系。3、根据被告出示的相关证据康盛时代3号楼认购书（系被告与案外人蔡宇馨签订）08年3月11日被告与蔡宇馨签订的解除合同的相关法律文书，对这两个法律文书原告不持有异议，根据文书的内容72套房屋及蔡宇馨认定的15套房屋所有权自始至终都掌握在被告手中，我认为此约定是清楚的。第二双方在书面解除合同协议当中条款非常清楚，自08年3月11日起双方解除了原来的2008年1月16日、17日签订的认购协议，解除合同第1、2条非常清楚，按照合同约定甲方收回15套住房，即没有收回之前认购协议上也不发生所有权变更，08年3月11日开始15套房屋由被告收回了，同时写明蔡宇馨之前所有的售房行为无效。我们购买被告单位的房屋是在2008年4月10日，即本案被告收回房屋之后卖给原告了。7、2013年7月24日黄艳玲的《民事起诉状》。黄艳玲在该起诉书中所述：“蔡宇馨领其到小区售楼处，看了3幢614号房，讲好价格后，原告交了购房款44万元，金华共了收款后开具了收据”。证明黄艳玲所述“蔡宇馨另其到售楼处，看了房，讲好价格”。印证了黄艳玲与蔡宇馨之间买卖关系（看房定价）的行为事实已经成立。黄艳玲并不否认这一行为事实，该售楼处就是蔡宇馨出售15套房屋的售楼地点。黄艳玲所述：“被告进华公司收款后开具了收据，并让原告黄艳玲回去等通知尽快交房，但被告至今未履行交房义务，经原告了解，该房又卖给了别人。”黄艳玲所述的“金华公司让其等候通知后交房，至今未交房且又卖给了别人”的说法，完全是捏造事实，并不存在。这是黄艳玲反悔要求退款而编造的谎言。金华公司代理人认为：蔡宇馨出售的614室房屋，应由蔡宇馨向黄艳玲交付房屋，与金华公司无关。金华公司在2008年1月17日已将15套房屋交付给了蔡宇馨，在2008年1月底之前，金华公司与蔡宇馨已将614房屋进行了调整。在2008年3月11日之后，金华公司与蔡宇馨签订的15套房屋的买卖关系已形成了债权、债务关系。现金华公司无权向黄艳玲交付房屋，也无义务向黄艳玲给付房款及利息。金华公司不存在违约问题，请求法院依法驳回其诉讼请求。黄艳玲自2008年4月10日购买蔡宇馨出售的614号房屋至其2013年7月24日起诉已过5年之久，早已超过法定诉讼时效，其诉讼请求已不受法律保护，金华公司代理人请求法院依法驳回其诉讼请求。原告质证：我认为这不是证据，不发表质证意见。8、建筑工程规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房销（预）售许可证，证明开发商的手续齐全，通过法院裁定的72套房屋，法院也通知开发商为金华公司办理产权，如开发商同意就可以办理产权。原告质证：我们对五证不表示有异议，是开发商的证，但销售许可证有效期是2005年7月12日-2005年12月31日，现在已经不在有效期内了，而且被告要证明的事实与本案无关，被告要证明冠洋与被告之间的72套房屋的事，与本案原告与被告之间的房屋买卖没有关联性，虽然市法院有相关的协助执行，可是至今该房屋没有办理到被告的名下。9、法律生效证明一份、申请法院执行申请书一份、2011年南民重字第47号民事判决书一份，证明我们与蔡宇馨之间的15套房屋买卖纠纷已经发生法律效力，该15套房屋中包括本案的争议614号房屋，该15套房屋已形成了债权债务关系，被告公司已交付给蔡宇馨，自交付之日起至今被告公司已无权再出售该房屋，614室房屋是蔡宇馨出售的，本案原告蔡宇馨主张权利。被告公司没有法定权利和义务返还房款和退回房屋。原告质证：对法律生效证明和执行申请书没有异议，对被告要证明的问题有异议，我们认为被告陈述的不准确，南关区法院2011年南民重字第47号民事判决书是被告公司与蔡宇馨之间就履行合同发生争议向法院提起的诉讼，该判决我们认为与本案原告没有关系，本案的被告一直强调15套房屋的判决，我认为该说法不准确，在蔡宇馨向法院提起诉讼之前，被告与蔡宇馨之间在2008年已经以书面的形式解除了，2011年南民重字第47号的判决已经解除的该合同，被告陈述是蔡宇馨将614室房屋卖给原告，但是被告没有提供证据证明，根据被告的陈述，614室房屋至今由被告控制，所以与蔡宇馨将614室房屋卖给原告的说法相互矛盾，再次开庭，我们也申请法院到房屋处核实一下，该房屋到底是卖了还是怎样，是否有人居住。经审理查明，2008年4月10日原告经人介绍，向被告交440，000.00元购买康盛时代小区3幢614号房屋，被告给原告开具了收据1枚，被告收了原告购房款后一直未将房屋交付给原告，该房屋仍由被告控制。现原告诉至法院，要求被告返还购房款440，000.00元及利息，并赔偿损失。本案争议的焦点为：1、本案是否超过诉讼时效；2、被告是否应返还原告购房款440，000.00元及利息，并赔偿损失。依据审理查明的事实，本案争议的焦点及当事人陈述及其提供的证据，本院综合评判如下：一、本案不超诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”原告向被告交付购房款，双方当时并未明确约定具体交房时间，原告的权利从何时被侵害无法计算，被告不能提供出计算起止的依据，本院认为本案的诉讼时效应从原告主张权利，即起诉时开始计算，故本案不超诉讼时效。二、被告应返还原告购房款440，000.00元及利息。原告向被告交付了440，000.00元钱，被告给原告开具了1枚收据，可以证明原、被告间形成房屋买卖关系，被告在庭审中承认收取了原告购房款440，000.00元，并且到目前为止原告所购买的房屋在其控制之下。庭审中被告明确表示不同意退还购房款，亦不同意交付房屋，原、被告间的房屋买卖合同应予解除。原告自2008年4月10日交购房款至今已有7年之久，致使原告不能实现购买房屋的目的。故原告要求返还购房款440，000.00元及利息的诉讼请求本院予以支持。被告庭审中称，原告所购买的房屋是蔡宇馨所卖，不是被告所卖的主张，因其所提供的证据不能证明其主张成立，从原告提供的证据体现，是被告收了原告购房款440，000.00元，盖被告公司的财务专用章，被告承认收了原告的购房款，被告的辩称与正常交易买卖习惯不符，此主张本院不予支持。关于被告要求追加蔡宇馨参加诉讼一节，因原告所提供的证据足以证明原、被告存在买卖合同关系，并且被告所提供的蔡宇馨地址及联系电话无法通知到蔡宇馨参加诉讼，故其此项要求本院不予支持。原告诉讼请求中要求被告赔偿损失一节，庭审中原告没有提供出证据证明其损失存在，此项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、被告长春市金华建筑工程有限公司于本判决生效后立即返还原告黄艳玲购房款440，000.00元及利息（自2008年4月10日起至本判决生效之日止，按中国人民银行规定同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告黄艳玲的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，900.00元、保全费2，720.00元，合计10，620.00元，由被告长春市金华建筑工程有限公司承担（于本判决生效后立即给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 杨立春人民陪审员 郭 力人民陪审员 刘桂茹二〇一三年十二月十日书 记 员 ＸＸ恒 来源：