（2013）东二法民一初字第1302号
裁判日期: 2013-12-01
公开日期: 2014-12-15
案件名称
石双清与杨九生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石双清,杨九生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2013）东二法民一初字第1302号原告：石双清，女，苗族，1986年9月15日出生，重庆市人，住重庆市委托代理人：容伟现，广东汉章律师事务所律师。被告：杨九生，男，汉族，1959年1月28日出生，安徽省安庆市人，住安徽省安庆市。委托代理人：周龙先，广东尚智和律师事务所律师。原告石双清诉被告杨九生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月23日立案受理后，依法由代理审判员黄琪适用简易程序进行独任审判，于2013年11月19日公开开庭进行了审理。原告石双清的委托代理人容伟现、被告杨九生及其委托代理人周龙先均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石双清诉称：原、被告双方于2013年8月1日签订《转让承包协议合同》，约定原告租赁位于东莞市上角青龙西区三巷X号及上角新居路XX号、XXX号共计三栋房屋，并向被告一次性支付转让费130000元。原告向被告支付转让费后，房屋所有人告知原告其不同意被告将案涉房屋转租给原告，原告多次与被告协商无果。原告为了维护其自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方签订的《转让承包协议合同》；2.被告向原告退还转让费130000元；3.被告向原告支付律师费8000元及担保金2000元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告称如果法院判定案涉合同无效，其请求将第一项诉讼请求变更为：确认原、被告双方签订的《转让承包协议合同》无效。被告杨九生辩称：被告不同意解除双方签订的《转让承包协议合同》，被告是基于占有而转租的，原告主张解除的依据不成立，原告方要求继续履行合同。经审理查明：被告杨九生与案外人王某某签订了一份《房屋租赁合同》，约定王某某将其位于上角青龙西区三巷X号的一栋房屋租赁给被告杨九生，租金为5600元／月，租赁期限为3年，即从2011年5月1日起至2014年5月1日止。2011年5月1日，被告杨九生与案外人王某甲签订了一份《协议书》，约定王某甲将其位于新居路XX号、XXX号两栋房屋出租给被告杨九生使用，双方明确该两栋房屋未取得建设工程规划许可证，被告杨九生清楚相关法律后果。租金为10300元／月，租赁期限为5年，即从2011年5月1日起至2016年5月1日止，租赁期间被告杨九生不得转租他人。2013年8月1日，被告杨九生作为合同甲方，原告石双清作为合同乙方，双方签订了《转让承包协议合同》，约定被告杨九生将上述从案外人处承租来的上角青龙西区三巷X号及上角新居路XX号、XXX号房屋转让给原告石双清承包，实行原一手房东合同。合同期满，由一手房东退还石双清55000元押金。合同下方空白处有“收到石双清转让及押金总共13万，收款人杨九生”字样，原告称其已经支付被告130000元转让费，并提供银行取款业务回单予以证明，被告对此予以确认，双方确认130000元的转让款包括55000元的押金。原告称案外人王某某和王某甲不同意杨九生转租给原告，导致原告无法履行合同，为此，原告申请王某甲作为证人出庭作证，王某甲出庭作证证实杨九生转租没有经过其同意，且王某甲对杨九生转租的事情亦不知情，在2013年9月10日王某甲报警以后，原告已将案涉房屋退还给王某甲，目前由王某甲自己管理。原告称其因此损失了律师费8000元及担保费2000元，并提供了委托代理合同、发票、委托担保合同、收据等予以证明。被告对此不予确认，被告称其转租是经过王某甲同意的，且其是基于占有而转租，原告所称损失没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。另查明，原、被告均未能提供证据证明案涉房屋已经产权登记，亦未能提交该房屋的建设工程规划许可证或其他报建审批的证据。在本案庭审中，案外人王某甲明确表示属其所有的上角新居路XX号和XXX号房屋没有办理房产证和建设工程规划许可证。本院前往东莞市房产管理局调查，东莞市房产管理局出具的房产登记信息查询结果显示上角青龙西区三巷X号没有进行产权登记。以上事实，有转让承包协议合同、房屋租赁合同、协议书、中国农业银行取款业务回单、委托代理合同、发票、委托担保合同、收据、证人证言、房产登记信息查询结果以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为：由于双方未能提供证据证明案涉租赁房屋已经产权登记，且已办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告双方签订的《转让承包协议合同》明确约定被告杨九生将案涉房屋转让给原告石双清承包，实行原一手房东合同，故《转让承包协议合同》应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还¨¨¨”的规定，原告向被告支付的转让费及押金130000元，被告应返还给原告。至于原告请求被告支付律师费8000元与担保费2000元于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告石双清与被告杨九生于2013年8月1日日签订的《转让承包协议合同》无效。二、限被告杨九生于本判决发生法律效力之日起五日内向原告石双清退还承包款及押金130000元。三、驳回原告石双清其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1550元，由原告石双清负担112元，由被告杨九生负担1438元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 黄 琪二〇一三年十二月××日书 记 员 邓秀琳 来源：