（2013）磐民二初字第1067号
裁判日期: 2013-12-01
公开日期: 2016-04-27
案件名称
徐大君与聂福君、高彩玲、磐石市乾宇房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
磐石市人民法院
所属地区
磐石市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐大君,聂福君,高彩玲,磐石市乾宇房地产开发有限公司,徐世奎
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
吉林省磐石市人民法院民 事 判 决 书（2013）磐民二初字第1067号原告徐大君，男，汉族，无职业。委托代理人常忠山。被告聂福君，男，汉族，无职业。被告高彩玲，女，汉族，无职业。被告磐石市乾宇房地产开发有限公司。法定代表人雷玉忠，总经理。委托代理人赵凤阁，吉林凤阁律师事务所律师。第三人：徐世奎，男，汉族，无职业。委托代理人马海霞，吉林洁廉律师事务所律师。原告徐大君诉被告聂福君、高彩玲、磐石市乾宇房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐大君及其委托代理人常忠山、被告聂福君、被告磐石市乾宇房地产开发有限公司委托代理人赵凤阁、第三人徐世奎及其委托代理人马海峡到庭参加诉讼，被告高彩玲第二次庭审时经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告徐大君诉称：2011年9月26日，被告聂福君挂靠被告磐石市乾宇房地产开发有限公司开发建设磐石市富太镇富兴花园并负责相关手续的办理及该项目的拆迁、施工、销售商品房、办证等事宜。2012年9月18日及2013年3月9日，原告分别以286，000.00元及299，354.00元的价款向被告聂福君及其妻子高彩玲购买了1号楼面积为130平方米的南数3号及面积为136.07平方米的南数7号门市，并与二被告签订了房屋买卖合同。合同签订后，原告如期履行交付购房款的合同义务，被告将钥匙交付给原告。2013年9月3日，原告对诉争门市进行了诉前保全。因此，根据相关法律的规定，请求判令原告与被告聂福君、高彩玲签订的房屋买卖合同合法有效，由三被告协助原告办理产权登记手续，诉讼费及保全费由三被告承担。第二次庭审时，原告明确表示同意法院确认合同无效，但要求被告双倍返还购房价款及给付利息。被告聂福君辩称：原告的诉讼请求不能成立，因为原告与二被告虽然形式上签订了两份合同，但实质上是为了从原告处借款所做的担保。根据《房地产管理法》的相关规定，被告开发的房地产没有五证，不符合法律规定，故原告诉讼请求不能成立。原告与本案被告存在真实的民间借贷关系，而不是房屋买卖关系。原、被告间的借贷关系中借条在原告手中保管。被告磐石市乾宇房地产开发有限公司辩称：1、原告与被告聂福君、高彩玲间是什么关系我们不清楚；2、即使是房屋买卖关系也应认定合同无效。理由是被告聂福君开发的商品房没有商品房预售许可证等证件，所签订的买卖合同无效。3、由于该商品房前期没有办理任何审批手续，因此也无法办理房屋产权证。4、我公司与聂福君没有挂靠合同。授权委托书是聂福君骗取的。公司只有开发资质，没有施工资质。无法委托聂福君进行施工。综上，乾宇公司不应承担责任。第三人徐世奎述称，2012年8月我与本案二被告签订了两份富太镇富兴花园1号楼南数7号和3号门市的售楼合同，后该两门市被原告加装卷帘门并占有，现为维护我的合法权益特申请加入诉讼。我认为原、被告间是一种抵押关系，并非真正的买卖关系，应认定为买卖合同无效。我已向本案二被告交付了房款并已实际履行，应确认二被告与我签订的买卖合同有效。第二次庭审时，经本院释明后第三人同意法院认定买卖合同无效。庭审中，原告针对其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、授权委托书一份，证明聂福君有权对其建设的房屋进行销售。2、售楼合同一份，证明原告与被告聂福君、高彩玲签订了7号门市售楼合同。3、收据一份，证明被告聂福君收到原告所交的7号门市款。4、3号门市售楼合同及收据各一份，证明原告与被告聂福君、高彩玲签订了3号门市售楼合同及被告聂福君收到原告所交的3号门市款。上述证据经庭审质证，对原告提供的第1份证据被告聂福君、高彩玲表示真实性没有异议，但对其合法性有异议，认为该授权委托书是被告聂福君从被告乾宇公司职员小马处骗取的；被告乾宇公司认为原告提供的授权委托书不是原件，而是彩色复印件，不能认定其真实性，即使授权委托书的真实性能够确认，其来源也不合法，是被告聂福君骗取的。并且乾宇公司只有开发资质，没有施工资质；第三人对该证据没有异议。对原告提供的第2、3、4份证据被告聂福君、高彩玲表示对真实性有异议，认为是被告从原告处借款，以签订合同的形式做抵押担保。对该证据的合法性也有异议，认为被告聂福君不具备销售房屋的资质，没有办理商品房预售许可证，买卖合同应属无效；被告乾宇公司认为即使甲乙双方签订的合同是真实的，也应认定合同无效，聂福君是售楼缺少四证，并且楼房没经过验收，同时公司也不清楚是借款关系还是抵押关系，故对此不发表意见；第三人表示对真实性有异议，不能确认原、被告间的买卖关系，合同的签订已经严重侵犯了第三人的权利，第三人在合同签订前已经购买了合同标的物并已实际履行。被告聂福君为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据：1、农行存款业务回单两份、ATM打款凭证两份、存款业务凭证一份。业务回单显示收款人为本案原告，每次14，000元，日期分别为2013年2月16日、7月31日。证明本案原告与被告聂福君之间存在债权债务关系，聂福君按照双方约定定期向原告支付利息；存款业务凭证证明2013年5月9日被告聂福君、高彩玲曾向原告还款，原、被告之间不是房屋买卖关系，而是借款抵押关系。2、2013年8月3日电话录音视听资料一份，证明原、被告间是借款抵押关系，并非房屋买卖关系。经质证，原告对被告提供两份证据真实性无异议，但认为不能证明双方之间是抵押行为，也不能证明双方之间在本案所争议房屋中存在借款关系。被告高彩玲表示对被告聂福君提供的两份证据没有异议。被告乾宇公司及第三人徐世奎均对第1份证据无异议，认为第2份证据与其无关，没有质证意见。被告高彩玲未向法庭提供证据。被告乾宇公司为了证明其抗辩主张，向本院提供了由被告聂福君出具的情况说明一份。证明被告聂福君从被告乾宇公司的员工处骗取了授权委托书。经庭审质证，原告徐大君及第三人徐世奎均表示有异议，认为聂福君是本案当事人，他出具的任何证据都不能作为证据使用。被告聂福君、高彩玲表示对该证据无异议。第三人徐世奎向本院提供如下证据：2011年9月26日授权委托书、2012年8月28日1号楼南数3号门市及南数7号门市购楼合同及交楼款收据、取暖费交费收据各一份，证明第三人购买被告聂福君房屋，并交纳了取暖费。经庭审质证，原告徐大君表示对委托书没有异议。对两份合同及收据真实性没有异议，但要说明的是被告称该楼的门市房在开盘时售价是3000元每平方米，但第三人购买的价格低于该价格也低于原告购买价格，显然不符合情理，不能抗辩原告购买房屋是无效的，对取暖费是否收取不清楚。被告聂福君、高彩玲表示对委托书没有异议，对其他证据真实性没有异议，认为恰恰能证明被告能得到现金偿还原告所有借款利率。被告乾宇公司表示委托书是复印件，不是原件不能证明其效力，因为工程没有四证，合同应认定无效。经本院审查，对于原告提供的授权委托书，由于原告并非被授权人，因此客观上不可能持有委托书原件，经本院向被告聂福君释明后，被告聂福君仍拒不提供原件与原告提供的复印件进行核对。因此，本院对原告提供的授权委托书的真实性予以确认。对原告提供的售楼合同及收据，因被告聂福君、高彩玲对其真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。被告聂福君、高彩玲虽认为本案买卖合同及收款收据均为因借贷而进行的抵押担保，但被告聂福君提供的证据与原告提供的证据的证明力相比较，原告提供的证据证明力要大于被告的证据证明力。因此，本院对原告主张的其与被告聂福君、高彩玲间为房屋买卖合同关系的事实予以确认。被告聂福君提供的证据能证明原、被告之间存在借贷关系，但不能证明只是针对本案诉争房屋之间存在借贷抵押关系，故本院对被告聂福君提供的证据本身予以采信，对其要证明的问题不予采信。被告乾宇公司提供的情况说明不足以证明其抗辩主张，故本院对该证据不予采信。对第三人提供的证据因其能证明与本案被告之间存在买卖关系，故本院对其证据予以采信。通过庭审调查及以上分析，本院确认如下案件事实：2011年9月26日，被告聂福君挂靠被告磐石市乾宇房地产开发有限公司开发建设磐石市富太镇富兴花园并负责相关手续的办理及该项目的拆迁、施工、销售商品房、办证等事宜。2012年9月18日及2013年3月9日，原告徐大君分别以286，000.00元及299，354.00元的价款向被告聂福君及其妻子高彩玲购买了1号楼面积为130平方米的南数3号及面积为136.07平方米的南数7号门市，并与二被告签订了房屋买卖合同。合同签订后，原告于当日交付了购房款，被告将钥匙交付给原告，后又加装了卷帘门，并实际占有了该两处门市。2013年9月3日，原告又对诉争门市在磐石市人民法院进行了诉前财产保全。2012年8月28，本案二被告与第三人徐世奎签订了两份关于富太镇富兴花园1号楼南数7号和3号门市的售楼合同，但第三人并未实际占有该两处门市。现原告诉至法院，请求法院判令原告与被告聂福君、高彩玲签订的房屋买卖合同合法有效，并由三被告协助原告办理产权登记手续及由三被告承担本案诉讼费及保全费等费用。第三人为维护自己合法权益申请加入诉讼，请求法院判令自己与被告聂福君、高彩玲签订的房屋买卖合同合法有效，并由三被告协助原告办理产权登记手续及由三被告承担本案诉讼费。第二次庭审时，经本院向其释明，原告及第三人均明确表示同意法院认定买卖合同无效，要求被告聂福君、高彩玲双倍返还购房款并给付利息。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案被告聂福君为磐石市富太镇富兴花园的实际开发人，然而该房地产项目未办理任何审批手续，也没有证据表明该项目系挂靠被告乾宇公司。原告提供的授权委托书无法认定被告聂福君与被告乾宇公司系挂靠关系。原、被告间买卖无土地使用权及建筑物审批手续的房屋违反了法律的强制性规定，买卖合同应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据该规定，原告要求被告聂福君、高彩玲双倍返还购房款的前提应是被告故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实。因原告及第三人在购买房屋时也未尽到其相应的注意义务，并非被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证。因此，原告及第三人在庭审中要求被告双倍返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。但原告及第三人已向被告聂福君、高彩玲实际已支付购房款，合同无效后，被告聂福君、高彩玲对该款项应当返还，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息。因本案原告徐大君已实际占有了本案诉争房屋，故在原告徐大君收到被告聂福君、高彩玲返还的购房款及相应利息后须将诉争房屋返还被告。第三人徐世奎因未实际占有该两处房屋，故在收到被告聂福君、高彩玲返还的购房款及相应利息后无须返还房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐大君与被告聂福君、高彩玲于2012年9月18日及2013年3月9日签订的房屋买卖合同无效；二、第三人徐世奎与被告聂福君、高彩玲于2012年8月28日签订的房屋买卖合同无效；三、被告聂福君、高彩玲于本判决发生法律效力之日起三日内返还给原告徐大君购房款总计585，354.00元，原告徐大君收到返还的购房款后将所购买房屋返还给被告聂福君、高彩玲；四、被告聂福君、高彩玲于本判决发生法律效力之日起三日内返还给第三人徐世奎购房款总计478，929.00元；五、被告聂福君、高彩玲于本判决生效后三日内按照中国人民银行同期贷款利率向原告徐大君支付购房款299，354.00元的利息（从2012年9月18日起开始计算）及购房款286，000.00元的利息（从2013年3月9日起计算）；于本判决生效后三日内按照中国人民银行同期贷款利率向第三人徐世奎支付购房款478，929.00元的利息（从2012年8月28日起计算）；六、被告磐石市乾宇房地产开发有限公司不承担本案民事责任；七、驳回原告徐大君的其他诉讼请求；八、被告聂福君、高彩玲对本判决第三、四、五项承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费110.00元，保全费3，450.00元，合计3，560.00元。由被告聂福君、高彩玲承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 赵 君代理审判员 刘晓梅代理审判员 代仁龙二〇一三年十二月一日代理书记员 许 威 更多数据：