（2013）拉民一终字第164号

裁判日期: 2013-12-01

公开日期: 2014-12-31

案件名称

颜金莲与胡伟岷、姚艳红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

西藏自治区拉萨市中级人民法院

所属地区

西藏自治区拉萨市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

颜金莲,胡伟岷,姚艳红

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2013）拉民一终字第164号上诉人（原审被告）颜金莲，女，1970年3月7日出生，汉族，湖南省邵阳市人，经商，现住堆龙德庆县。被上诉人（原审原告）胡伟岷（又名胡伟民），男，1970年10月9日出生，汉族，湖南省邵阳市人，经商，现住堆龙德庆县。被上诉人（原审原告）姚艳红，女，1974年5月4日出生，汉族，湖南省邵阳市人，经商，现住堆龙德庆县。上诉人颜金莲因与被上诉人胡伟岷、姚艳红房屋租赁合同纠纷一案，不服堆龙德庆县人民法院（2013）堆民一初字第307号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年12月9日公开开庭进行了审理。上诉人颜金莲，被上诉人胡伟岷、姚艳红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明的基本事实：2011年6月1日原告胡伟岷与堆龙德庆县机关后勤服务中心签订了一份《租房合同书》，约定由原告胡伟岷从堆龙德庆县机关后勤服务中心处租赁位于堆龙德庆县团结路22号门面房。2011年8月16日，两原告与被告签订《门面转租协议》，约定被告租赁两原告位于堆龙德庆县团结路22号门面房，租期为2011年7月10日至2013年5月13日，租金每月500元，转让费20000元和相关的权利义务及违约责任。经两原告与被告协商，2011年9月16日双方又签订了《门面转租协议之补充协议》，约定转让费由20000元减少到15000元。两原告与被告之间的租赁合同期满后双方未续签合同，涉案房屋一直由被告占有使用。原审法院另查明，经调查核实，对涉案房屋，胡伟岷于2011年6月1日与堆龙德庆县机关后勤服务中心签订为期三年的《租房合同书》。在合同履行期间，胡伟岷和堆龙德庆县机关后勤服务中心协议解除合同，后堆龙德庆县机关后勤服务中心将涉案房屋租赁给西藏三丰矿业开发有限公司。2012年6月1日原告胡伟岷与西藏三丰矿业有限公司签订《租房合同书》。原审法院认为，原、被告双方签订的《门面转租协议》、《门面转租协议之补充协议》，系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，协议内容合法有效，对两原告与被告之间存在合法的租赁合同关系予以认定。对于两原告要求被告搬离位于堆龙德庆县团结路22号门面房的诉讼请求，因《门面转租协议》、《门面转租之补充协议》中第一条明确载明“租期为2011年7月10日至2013年5月30日”。被告在租赁期限届满后未与两原告就续约的相关事项达成任何协议，而继续占用使用涉案房屋，严重违反双方合同约定。故对两原告的该项诉讼请求予以支持。对于两原告要求被告支付因延期搬离而产生的房租1000元的诉讼请求。因租赁期限届满后，涉案租赁物实际由被告继续占用使用，已对两原告的合法权益造成实际损害，故对两原告按照其与被告租赁期间约定的每月租金500元为标准，从2013年5月31日至2013年7月31日进行计算（即500元／月＊2个月=1000元）的诉讼请求予以支持。对于两原告要求被告因延期搬离而产生的经济损失4050元的诉讼请求。因原告未向法院提供相应的实际损失依据，因此，应承担举证不利的结果。故对两原告的该项诉请不予支持。原审法院据此判决：一、被告颜金莲于本判决生效之日起十五日内向原告胡伟岷、姚艳红返还位于拉萨市堆龙德庆县团结路22号门面房；二、被告颜金莲于本判决生效之日起十五日内向原告胡伟岷、姚艳红支付因延期搬离而产生的房租人民币1000元（2013年5月31日至2013年7月31日）；三、驳回原告胡伟岷、姚艳红的其他诉讼请求。宣判后，颜金莲不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其依据的事实理由为：一审法院的判决缺乏事实和法律依据。首先，本案的被上诉人姚艳红不是本案适格的原告，没有权利起诉原告，根据一审提供的被上诉人胡伟岷与堆龙德庆县机关后勤服务中心于2011年6月1日签订的《租房合同书》，可以认定，只有胡伟岷承租了堆龙德庆县团结路县政府招待所的门面房，而被上诉人姚艳红却没有承租该门面房，根据上诉人与两被上诉人于2011年8月16日签订的《门面转租协议》，是被上诉人胡伟岷和被上诉人姚艳红共同把门面房出租给上诉人，而被上诉人姚艳红根本对此门面房没有任何处分的权利，更没有把门面房转租给上诉人。在本案中，被上诉人姚艳红根本就不是适格的原告，因此，一审法院判决由上诉人返还位于拉萨市堆龙德庆县团结路22号门面房给胡伟岷和姚艳红完全是认定事实不清，导致判决错误。其次，依据胡伟岷与堆龙德庆县机关后勤服务中心于2011年6月1日签订的《租房合同书》，胡伟岷租赁的堆龙德庆县团结路22号门面房在2013年6月1日就到期了，之后该房屋是否是胡伟岷继续租用，在一审的庭审过程中，被上诉人也没有提供任何证据予以证明，而该房屋本身归堆龙德庆县机关后勤服务中心所有。因此，一审法院判决由上诉人返还位于拉萨市堆龙德庆县团结路22号门面房给胡伟岷和姚艳红也是认定事实不清。再次，即使上诉人所承租的房屋已经到期，但根据上诉人与被上诉人当初口头约定门面房到期后由上诉人直接与业主方签订租房协议的约定，也应当由上诉人直接与业主签订协议，但上诉人与业主欲签订续租协议时，被上诉人却横加阻拦，完全违背诚实信用原则，因此，他们的诉讼请求不应得到法律的支持。最后，即使上诉人与被上诉人胡伟岷于2011年8月16日签订的《门面转租协议》中所约定的租赁期限已到，但实际上上诉人还在继续租用，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，上诉人与被上诉人胡伟岷之间实际上已经形成了不定期租赁，被上诉人即使要解除合同，也应该在合理期限之前通知上诉人，在本案当中，上诉人也从来没有接到过被上诉人的任何通知，况且，上诉人是实际的经营者，现在该店面还有数万元人民币的货物没有处理，一审法院这样判决将造成上诉人巨大的经济损失，也不利于维护社会的和谐及经营者的合法权益。二审中，上诉人颜金莲未向法庭提供证据。被上诉人胡伟民、姚艳红向法庭提供一组照片，欲证明上诉人颜金莲并未搬离涉案房屋，并不断进货至今。本院另查明，2011年12月13日，堆龙德庆县机关后勤服务中心将位于堆龙德庆县团结路一号的“堆龙德庆县政府招待所”（包括本案中发生争议的门面房）出租给西藏三丰矿业开发有限公司（以下简称三丰矿业公司），双方签订了《堆龙德庆县政府招待所租赁合同》，约定租期从2012年1月1日起至2022年6月1日止。三丰矿业公司承租该楼房后，于2012年6月与胡伟民签订了《租房合同书》，约定租期为一年，从2012年6月1日起至2013年6月1日止。合同到期后，三丰矿业公司与胡伟民于2013年6月18日重新签订了《租房合同书》，约定由胡伟民承租该房屋，并交纳房屋转租费45000元，租期为2013年6月1日起至2015年5月30日止，月租金为2000元。合同签订后，胡伟民向三丰矿业公司交纳了房屋转租费45000元及2013年6月1日至11月30日的租金12000元。以上事实，由本院对三丰矿业公司所做的调查笔录及堆龙德庆县政府与三丰矿业公司签订的合同予以证实。本院审理查明的其他事实及依据的证据与一审法院一致。本院认为，胡伟民、姚艳红与颜金莲签订的《门面转租协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律的强制性规定，协议有效，双方应当严格依照协议履行各自的义务。该协议第一条约定：租期从2011年7月10日起至2013年5月30日止。期满后，双方并未续签合同，但颜金莲依然在继续使用涉案房屋，则双方之间形成不定期租赁关系，依照法律规定，胡伟民可随时解除租赁协议，要求颜金莲返还房屋。虽然颜金莲主张胡伟民与堆龙德庆县政府就该房屋的租赁合同已到期，胡伟民对该房屋不再享有使用权，无权要求颜金莲返还房屋。但经本院向三丰矿业公司核实，胡伟民已通过与三丰矿业公司签订合同的方式取得了涉案房屋的使用权。现胡伟民要求颜金莲返还房屋，并支付占用房屋期间的使用费，理由正当，于法有据。一审法院认定事实清楚，本院予以维持。关于颜金莲对姚艳红不是涉案房屋的承租人，无权主张返还的主张。本院认为，在《门面转租协议》中，姚艳红与胡伟民共同作为出租人在该协议上签字，颜金莲对此并未提出异议，故一审法院将姚艳红列为当事人并无不当，本院对颜金莲的该项上诉主张不予支持。关于颜金莲解除不定期租赁合同时应当给予承租人合理的时间搬离房屋的主张。本院认为，一审法院在判决项里已给颜金莲预确定了15日的搬离期限，符合法律规定。颜金莲的该项上诉理由不成立，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律适当。本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人颜金莲已预交），由上诉人颜金莲承担。本判决为终审判决。审判长　杨东平审判员　索朗卓嘎审判员　欧阳建川二〇一三年十二月月二十七日书记员　永青措姆来源：百度搜索“”