（2013）港民初字第1044号
裁判日期: 2013-12-01
公开日期: 2014-11-28
案件名称
孙士昌与韩加弟、纪树巧房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市连云区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙士昌,韩加弟,纪树巧
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2013）港民初字第1044号原告孙士昌，无固定职业。委托代理人朱贵珊，江苏明亮律师事务所律师。被告韩加弟，无固定职业。被告纪树巧，无固定职业。两被告共同委托代理人胡维芝。原告孙士昌诉被告韩加弟、纪树巧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙士昌及其委托代理人朱贵珊，两被告韩加弟、纪树巧及其共同委托代理人胡维芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙士昌诉称，被告因拆迁补偿享有一套房屋，被告愿意将该房屋卖与他人。经过他人介绍，原告同意支付给被告8000元好处费购买该房屋。被告和原告于2006年8月4日，以被告名义与连云港市经济技术开发区国有资产投资经营公司签订《购房协议书》。2006年8月5日，原告与被告签订《房屋买卖协议》。协议约定：被告将位于昌圩小区，待建的面积为90平方米的房屋卖与原告；原告交付首付款1.8万元。余款按照开发房屋价格计实交付。被告收取原告房屋补偿金，房屋交付使用时由被告负责办理交接手续。合同签订时，2006年8月5日，原告给被告好处费（房屋补偿金）8000元，被告出具收据。房屋开发单位收取款项时，原告方都在被告陪同下，在开发商处按照规定交付现金房款、物业管理费：18000元＋31061元＋845元=60751.80元。因是被告户名，需要被告履行手续，购房合同以及票据均在原告处。合同签订时，房屋尚未开建。后原告与开发商确定房屋面积92.8平方米以及一间18.1平方米的车库。房号是昌圩小区23号楼4单元102室。由于开发商原因，在结算房款时（2010年10月16日），又签订以江苏新海连发展有限公司为甲方的《连云港经济技术开发区房屋买卖合同》，该合同明确了房屋具体位置、面积等。该房屋已经被被告受领。原告履行了《房屋买卖协议》的付款义务。被告应当按照约定交付房屋、协助办理相关手续。但是，被告见到房屋升值，受领房屋、变卦，说不卖房子了，拒绝交房。《房屋买卖协议》是双方共同意思，合法有效。双方都应诚信履行。被告现拒不履行协议，构成严重违约。现在，原告请求法院保护其合法权利：判决被告继续履行协议，交付房屋，协助办理相关手续。当然，被告如果拒绝交房，应当承担违约责任：赔偿原告的损失。被告赔的数额应是房屋现价减去合同价的差价部分。即房屋所在地房屋价格在3000元／平方米以上。按照3000元／平方米计算，为（92.8＋18.2）平方米＊3000元／平方米=333000元，减去已交付的款项60751.80元，等于272248.20元。两被告系夫妻关系，应当承担连带责任。原告从2006年开始翘首期待的房屋，不能因为被告见利忘义，违约而遭受如此巨大的损失。请求法院判令两被告继续履行《房屋买卖协议》，交付位于猴嘴街道昌圩小区23号楼4单元102室及车库，协助办理过户手续。如果两被告拒绝履行协议，请求法院判令两被告向原告赔偿其违约造成原告的损失272248.2元。被告被告韩加弟、纪树巧共同辩称，1、原告的诉求没有事实与法律依据。2006年8月5日原告与被告韩加弟签订了房屋买卖的协议我们认为是无效的，签订该份协议时，该协议中的标的物是安置房并不存在，因此，协议没有实际履行也无法履行。2、2010年10月16日被告韩加弟与江苏新海连公司签订房屋买卖合同，这份合同是被告韩加弟购买的昌圩湖花园B23号楼4单元1曾102室，房屋面积92.64平方米，车库为B2号楼4单元102号，面积是18.01平方米。房屋以及车库的总价为85969元。此房屋至目前为止没有办理房屋产权登记手续，是两被告的共有财产。按照城市房地产管理法及物权法的相关规定，未依法取得权属证书及其他共有人书面同意的房屋不得转让。因此即使2006年8月5日原告与被告韩加弟签订的房屋买卖契约系针对该房屋订立的也是无效协议。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中向本院提交以下证据：1、房屋买卖契约一份，内容为甲方韩加弟、乙方孙士昌，甲方现将昌圩小区安置房出售给乙方，此房屋坐落于花果山北路东、东港大道南、昌圩湖西边，昌圩路北边，房屋面积90平方米，房价按开发区安置房价格计算。甲方卖给乙方的房屋款由乙方自行付款，付款方式首期付款按开发区预收款为准，即18000元整，余款按后期开发区房屋价格计实交付。乙方在预付款金付期内，将房屋补偿金交付给甲方。房屋交付使用时由甲方负责办理交接手续。乙方在迁入小区内的一切事项，必须按小区的规章制度执行。房产的过户手续所发生的费用由乙方自付。甲方不负任何费用。安置房屋如发生补偿费用，有甲方负责结算，乙方不享受此房补偿的一切费用。证明原告与被告有房屋买卖关系。合同签订时间为2006年8月5日。2、收据，内容为甲方收到乙方孙士昌昌圩小区安置房的房屋补偿金8000元整，时间为2006年8月5日。落款人韩加弟。3、购房协议书一份、连云港经济技术开发区房屋买卖合同一份，证明涉案房屋的具体位置、价款等。4、录音一份，证明房款由原告交付，票据在被告处，被告方同意卖房。两被告对上述证据的质证意见为：1、对该证据的合法性存在异议，该份协议是一份无效协议，协议中规定的安置房并不存在，当时也没有建设，因此就没有履行。2、对该收据的真实性予以确认，的确收到原告8000元。原告提供的证据1合同及证据2收据均是由两被告女儿代书，双方当事人签名的。3、对其真实性没有异议，但是这两份协议主体不一样，并不像原告所有的从内部进行调整的问题。4、录音我们认为不能作为证据使用，因此从录音中无法确认是谁的声音，录音也不是很清晰。两被告在庭审中向本院提交以下证据：1、2010年10月16日被告韩加弟与江苏新海连公司签订的房屋买卖合同，证明涉案房屋是被告韩加弟从江苏新海连公司处购买的。2、收据三份，证明签订合同后，本案被告交付了房屋款85969元，包括装修的押金和物管费共计845元。原告对上述证据的质证意见为：1、对证据1的真实性无异议，这一份合同项下的房屋就是原、被告所约定的房屋，原告与被告之间的协议就是付款方按照开发区预收款为准，18000元，余款按后期开发房屋的价格计算。2、真实性没有异议，按时这些款项全部都是原告在被告的陪同下到开发区相关部门交付的，票据之所以在被告处是因为要有被告方具体办理产权登记后后续相关的手续。被告所说是由其所交，完全违背了事实。原告在与被告方交谈的的录音清楚的说明，被告确认款项是原告交纳的，只不过是说现在房子不卖给原告了。经审理查明，被告韩加弟为台北盐场职工。2004年6月15日，被告韩加弟（乙方）与拆迁受托人连云港市新浦房屋拆迁安置公司、连云港市经济技术开发区基建办公司（甲方）签订《房屋货币安置协议书》，约定因绿化回填工程建设，经连拆许字（2004）第8号许可证批准，甲方拆迁该工程内的乙方位于大浦工业区124号的房屋，建筑面积77.62平方米，总补偿金额为55730元。该拆迁协议双方已实际履行。2006年8月4日，被告韩加弟（乙方）与连云港经济技术开发区国有资产投资经营公司（甲方）签订《购房协议书》一份，合同约定，根据《台北盐场片区2005年12月31日前拆迁项目补充实施办法》的规定，经甲乙双方协商，经乙方申请，甲方同意将位于昌圩湖西、花果山北路东、东方大道南、昌圩湖路北住宅小区的房屋提供给乙方购买。按照《台北盐场片区2005年12月31日前拆迁项目补充实施办法》，乙方购买房屋面积与原拆迁评估面积相等部分按实施办法结算，超评估面积7.5平方米以内部分按优惠价（市场价下浮300元／平方米）结算，以外部分按市场价计算。按《台北盐场片区2005年12月31日前拆迁项目补充实施办法》，购买房屋面积约90平方米一套，总面积约90平方米，具体面积以房管部门核定为准。双方确定的时间（具体时间另行通知）抽签或者摇号选择房屋的幢号、单元、室号、并可购买相应车库一个。房屋的交付时间：甲方无特殊情况应将乙方选购的房屋在本协议签订起18个月内交付乙方使用。乙方在本协议签订时，以本协议选购房屋的面积按200元／平方米向甲方支付选房费用18000元。房屋交付时结清购房差价款，逾期不交，视为放弃购房权利。甲方逾期交房的，按12元／月／平方米支付违约金。该合同签订后，被告韩加弟（甲方）与原告孙士昌（乙方）于2006年8月5日签订《房屋买卖协议》一份，该协议约定，甲方现将昌圩小区安置房出售给乙方，此房屋坐落于花果山北路东、东港大道南、昌圩湖西边，昌圩路北边，房屋面积90平方米，房价按开发区安置房价格计算。甲方卖给乙方的房屋款由乙方自行付款，付款方式首期付款按开发区预收款为准，即18000元整，余款按后期开发区房屋价格计实交付。乙方在预付款金付期内，将房屋补偿金交付给甲方。房屋交付使用时由甲方负责办理交接手续。乙方在迁入小区内的一切事项，必须按小区的规章制度执行。房产的过户手续所发生的费用由乙方自付。甲方不负任何费用。安置房屋如发生补偿费用，有甲方负责结算，乙方不享受此房补偿的一切费用。双方另约定，由韩加弟办理房屋交接手续，房屋先过户至被告韩加弟名下，再过户至原告名下。2010年10月16日，被告韩加弟（乙方）与甲方江苏新海连发展有限公司签订《连云港经济技术开发区房屋买卖合同》一份，约定，根据相关法律及《台北盐场片区2005年12月31日前拆迁项目补充实施办法》，甲方提供昌圩湖花园房屋，供乙方购买，为此达成以下协议：乙方所购的第一套房屋位于昌圩湖花园B23号楼4单元1层102室，该房屋的建筑面积为92.64平方米，车库为B2号楼4单元101号，车库面积为18.01平方米。根据《台北盐场片区2005年12月31日前拆迁项目补充实施办法》，乙方共选一套房屋，建筑面积共计92.64平方米。该房屋为建筑面积92.64平方米。其中77.62平方米680元／平方米，计52782元；7.5平方米1220元／平方米，计9150元；52平方米1520元／平方米，计11430元。合计人民币73362元。车库18.01平方米700元／平方米，计12607元。乙方所选一套房屋及车库共应付购房款为85969元。乙方需在签订合同当天，依据已付房款和应付房款，采用多退少补的方法，结清全部房款。甲方应在2010年10月18日前，依照有关规定，将通过验收合格的房屋交付乙方使用。甲方逾期交房的，每逾期一天按购房总额的千分之一向乙方支付违约金。乙方凭本合同、身份证、发票和入住通知单，到物管公司办理房屋交接手续，签订物管合同并在交接单上签字确认后，领取房屋钥匙。韩加弟在与江苏新海连发展有限公司签订该份协议时，原告孙士昌在场，在该合同韩加弟联系方式一栏中留有原告孙士昌手机号码。目前被告韩加弟已于2010年10月18日领取了昌圩湖花园小区B23号楼4单元102室及捆绑车库钥匙。该房屋及车库目前尚未办理产权登记手续。双方在庭审中一致确认：目前昌圩湖花园B23号楼4单元1层102室房产单价为2700元／平方米，车库为1500元／平方米。原告根据双方确认的房屋及车库价格，要求解除与被告签订的《房屋买卖协议》，要求两被告返还已支付的款项：8000元＋18000元＋31061元＋845元=57906元。赔偿原告损失：房产价值为250128元（2700元／平方米＊92.64平方米），车库的价值为27015元（1500元／平方米＊18.01平方米），共计277143元，故两被告应赔偿原告的损失为277143元-57906元=277143元。本案的争议焦点为：2006年8月4日交纳的预付购房款18000元，2010年10月10日交纳的购房款31061元，2010年10月18日交纳的物业费845元是哪一方交纳。原告孙士昌认为，已经交纳的三笔款项均是由原告及其妻子在被告韩加弟的陪同下交纳。三笔费用的票据原件之所以在被告韩加弟处，是因为根据双方约定，需要由被告办理房屋交接手续，故票据原件放在被告处是要被告办理房屋的相关手续之用，且根据其提供的录音，已经清楚的表明该三笔费用是原告所交纳。两被告则认为，上述三笔款项均是由被告韩加弟交纳。被告韩加弟称交纳两笔购房款时是原告的妻子陪同其去交纳的，但钱都是由其本人交纳，原告的妻子之所以一起去只是去看看房子到底多少钱。并称其中第二笔交纳的3万元多元是在交纳前的一两天从其本人在中国工商银行猴嘴营业厅账户中取出的。物业费的时候是原告本人陪同其去交纳，但钱也是由其本人所交纳。韩加弟另称，虽然合同约定购房款是由原告交纳，但都是由其交纳的，其付完钱后再向原告要钱。本院认为，一、根据原告提供的录音，在第二次开庭时，两被告本人均到庭，且被告韩加弟明确向法庭陈述该份录音是双方当时谈话的内容，被告纪树巧也明确向法庭陈述其之前不在家里，录音的后半段内容反映的是其回到家以后和原告关于买卖房子的对话。故该录音证据可以作为证据使用。通过该份录音，可以清楚的表明涉案房产的三笔费用均是由原告方所交纳。第二、双方签订的房屋买卖契约中明确约定，韩加弟卖给孙士昌的房子由孙士昌自行付款，付款方式首期付款按照开发区预收款为准，即18000元，余款按后期开发区房屋价格计实交付。故在此合同签订后，被告韩加弟称其支付了上述三笔购房款并不符合常理。第三、被告韩加弟在庭审中陈述，其交纳三笔款项时均有原告或其妻子到现场，但只是他们只是为了看看房子的价格到底是多少，并称虽然合同有约定，但是由其付完款后再向原告索要。本院认为，被告韩加弟的此番陈述不符合常理。按照合同约定，被告韩加弟在收取了原告支付的名额补偿费8000元，负有的义务是协助原告办理相关的交房手续，其并没有义务为涉案房屋交纳相关款项，在每次交款原告方均有人陪同的情况下，被告韩加弟称是由其支付，随后在再原告方主张，韩加弟并不能合理解释其为何要先为原告垫付上述房款，这一行为明显的加重了己方的义务和经济负担，并不符合生活常识。故本院认定，涉案所交纳的三笔款项均是由原告孙士昌所交纳。本院认为，在合同履行期限届满前，当事人一方已明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。在本案中，被告韩加弟、纪树巧明确表示不愿意将涉案房产卖与原告孙士昌，故两被告行为已构成根本违约，现原告要求解除合同，本院予以准许。合同解除后，两被告应返还原告为购买房屋所支付的对价，并赔偿原告因两被告违约对原告所造成的损失。对于被告纪树巧是否应承担合同违约责任的问题，根据本院查明的事实，原告孙士昌与被告韩加弟签订的购房合同及被告韩加弟出具给原告孙士昌的8000元收据均是由韩加弟女儿代书，双方当事人签名，且被告韩加弟当时与被告纪树巧共同生活，在被告韩加弟及其女儿均参与买卖房屋这一行为的情况下，作为家庭共同成员的纪树巧不知情并不符合生活常识，被告纪树巧应对该情况知情并同意，故被告纪树巧应对原告承担违约责任。在本案中，原告为购买房屋共交纳18000元＋31061元＋845元=49906元，故两被告应将该笔款项返还原告。对于原告的损失部分，目前房产及车库总价为277143元，相较于原告之前的出资49906元，差额部分为227237元，该金额为原告通过出资49906元而获得的增值部分，故应视为原告无法取得该房屋所有权的损失，故对原告的该项损失应予支持。对于原告要求返还其支付的房屋好处费（补偿金）8000元的问题，本院认为，如果原、被告之间的合同顺利履行，按约定，该8000元应归两被告所有。现被告违约，应赔偿原告相当于合同履行而获得的利益，而该利益并不包含该笔8000元费用，故该8000元应归两被告所有。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：被告韩加弟与被告纪树巧于本判决生效后十日内共同返还原告孙士昌49906元并赔偿原告孙士昌损失227237元。本诉案件受理费5457元，由被告韩加弟、纪树巧连带承担（因原告已预交，被告于本判决生效后十日内支付原告潘建英）。如被告未在上述规定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5457元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，帐号：44×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 宋 虎代理审判员 孙红岭人民陪审员 孙道银二〇一三年十二月一日书 记 员 李 涛法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同。因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未或批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 微信公众号“”