（2013）东商初字第175号

裁判日期: 2013-12-01

公开日期: 2015-08-12

案件名称

广东中奥物业管理有限公司鄂尔多斯分公司与鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司服务合同一审判决书

法院

鄂尔多斯市东胜区人民法院

所属地区

鄂尔多斯市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广东中奥物业管理有限公司鄂尔多斯分公司,鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司

案由

服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院民事判决书（2013）东商初字第175号原告广东中奥物业管理有限公司鄂尔多斯分公司（反诉被告）。负责人梁兵，该公司总经理。地址：内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什新区东方纽蓝地会所二楼201室。委托代理人严向星，内蒙古广博律师事务所律师。委托代理人李兴国，内蒙古广博律师事务所实习律师。被告鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司（反诉原告）。法定代表人赵侯兰，该公司总经理。地址：鄂尔多斯康巴什新区。委托代理人王蓓，内蒙古赫扬律师事务所律师。委托代理人张利华，男，满族，该公司副总经理。原告广东中奥物业管理有限公司鄂尔多斯分公司诉被告鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘媛适用简易程序公开开庭进行了审理，原被告的代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2010年6月12日，原被告双方签订了《﹤君泰华府﹥物业管理驻场顾问服务合同》，期限为2010年6月15日至2012年6月14日，约定每年由被告向原告支付服务费300000元，其中12万元作为首付款，剩余18万元分12次每月支付15000元。被告违反合同，经原告方催要，拒不支付2012年2月至2012年5月共计4个月的服务费共计60000元。现原告请求人民法院判令：一、判令被告支付原告物业费6万元，违约金18000元，共计78000元；二、由被告承担诉讼费用。被告辩称，不同意原告的诉讼请求及事实理由，一、原告无权主张答辩人支付60000元物业服务费。二、原告主张违约金18000元没有任何依据。原告就其诉讼请求所主张的事实，向法庭出示以下证据：《君泰华府物业管理驻场顾问服务合同》复印件，证明原被告双方存在合同关系，每月顾问服务费金额为15000元。以上证据经过庭审质证，被告对证据一的真实性认可，对证明的问题也认可。但是该证据第10条，违约责任的约定恰好证明了原告存在违约行为。未能按照合同约定完成相关的合同义务，无权向被告主张顾问费。本诉被告没有证据向法庭提供。反诉原告鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司诉称，2010年6月12日，原被告双方签订了《﹤君泰华府﹥物业管理驻场顾问服务合同》，合同第九条约定：“（一）乙方驻场三个月内建立完善培训体系，保证相关岗位人员受训率100%；（四）项目的年度物业服务费当年收缴率应不低于90%；（六）乙方承诺在小区符合政府规定的考评条件的前提下，本物业两年内达到省级或国家级物业管理示范小区的相应管理标准。合同第十条第四款明确规定：“服务期间，一方违反合同条款，另一方有权单方面提前终止合同，并向违约方索取顾问总费用的20%作为违约金。合同签订后，反诉人按照合同约定履行了合同义务，但是被反诉人并没有按照合同约定培训相关岗位人员，没有将物业费收缴率达到90%，2011年-2012年的物业费收缴率仅有62.81%，并且被反诉人也没有按照约定将小区的物业管理标准达到省级或国家级物业管理标准。现反诉原告请求人民法院判令：一、请求依法判令被反诉人支付反诉人违约金6万元。二、判令被反诉人承担案件全部诉讼费用。反诉被告辩称，不同意对方的诉求及事实理由，1、相关岗位受训率达到100%，我公司已经完成。2、2012年物业服务费收缴率没有达到90%，我方不予认可，其计算方法没有依据。我公司的实际物业费收缴率已达到90.82%。3、该物业2年内达到省级或国家级物业管理的标准，是由于反诉人的条件不符合政府规定的考评条件，我方不存在违约事宜，反诉人没有成立小区物业业主委员会，不符合申请条件。4、反诉人主张违约金没有法律依据。反诉人违约在先，没有支付顾问费，我方没有任何违约事宜，故违约金的请求不成立。5、合同第9条规定为管理目标反诉人主张我方的违约事由不是合同项下的义务。该管理目标不应作为我方的义务来履行。将管理目标不能实现作为违约事由有违公平正义原则。反诉原告针对其诉讼请求，向法庭出示以下证据：君泰华府物业管理驻场顾问服务合同复印件，君泰华府1-8号楼2011-2012年物业收缴率统计表（包括阁楼），全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则，物业管理国家标准二级基本要求，证明存在服务关系及相关合同义务约定及违约责任约定，没有按照合同义务完成90%，没有按照合同约定达到省级或国家级物业管理的标准。反诉被告针对其辩解，向法庭出示以下证据：证据一：7月培训计划表、培训签到表，证明我公司完成相关岗位人员受训率100%。证据二：君泰华府1-8号楼2011年物业收缴率统计表（包括阁楼）、君泰华府1-8号楼2012年物业收缴率统计表（包括阁楼），证明我公司2012年物业费收缴率超过90%。以上证据经过庭审质证，反诉被告对反诉原告的证据的真实性认可，但是被告所说的依据是没有法律依据的，合同已经履行完毕了，反诉人没有法律依据。全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则，物业管理国家标准二级基本要求不能作为证据使用，物业管理的合同所约定的要求，按照我们接收物业的时候没有成立业主委员会，不构成违约，我们按照合同约定已经达到90.82%，并不存在反诉人所说的62.81%，反诉人的主张没有法律依据。反诉原告对反诉被告的证据一的真实性不认可，证明的问题也不认可，7月培训计划表不能证实原告完成了培训，培训签到表上的人签字也不是物业上的人。对证据二关于收缴率，在2011年交房时房地产公司向业主收费的时候是收的4笔款项包括1房款，2物业费，3、装修押金4、垃圾清理费。其中物业费应由物业公司收取，但是2011年的房地产公司就已经代收了。与原告的业绩没有关系。2011年的具体收缴数额不清楚。2012年的计算方法不对，按照原告表里显示的收缴户数，收缴率也只到达了70%。应该按照户数计算收缴率的，不是按照原告说的计算方法。而且原告的户数也有差距。以上证据经审查，《﹤君泰华府﹥物业管理驻场顾问服务合同》，双方均认可，本院予以确认。对于收缴率的统计表，被告提供的数据存在矛盾，原告的统计表的证明力高于被告提供的，本院对原告的统计表予以确认，对被告提供的不予认可。对于反诉被告提供的7月培训计划表、培训签到表，符合证据的有效性要件要求，本院予以确认。经审理查明，2010年6月12日，原告广东中奥物业管理有限公司鄂尔多斯分公司与被告鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司签订了《﹤君泰华府﹥物业管理驻场顾问服务合同》，约定，由原告为被告提供驻场物业顾问服务，顾问期为2010年6月15日至2012年6月14日，每年度的顾问服务费为30万元，被告支付12万元作为驻场顾问服务酬金首付款，每年度剩余的180000分12次，每次15000元，于次月度首5日支付该笔上月顾问服务酬金余款。第九条“管理目标”约定：被告驻场三个月内建立完善的培训体系，保证相关岗位人员受训率100%，驻场5个月内完成现场整改内容基本达到当地的物业管理平均水准，8个月进入物业提升阶段，员工精神面貌、服务意识、工作状态得到切实提升。项目的物业服务费当年收缴率应不低于90%，被告承诺，在小区符合政府规定的考评条件的前提下；自本物业两年内达到省级或国家级物业管理示范小区相应管理标准。又查明，合同期已届满，被告下欠原告60000元的顾问服务酬金（4个月×15000元）未给付。本院认为，《﹤君泰华府﹥物业管理驻场顾问服务合同》系双方当事人所做的真实的意思表示，且没有违反法律规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务，原告履行了顾问服务，故被告应当给付下欠原告的顾问服务费60000元。对于原告请求被告支付的18000元的违约金，本院认为，被告没有按照约定的期限，支付顾问服务费，已构成违约，故被告应当给付原告违约金18000元。被告辩解，原告的受训率没有100%，本院认为，原告只有7月培训计划表中的7月7日的签到表，计划表并不能证明原告已100%完成培训，故原告已构成违约，原告应当支付一定数额的违约金，但原告的违约行为并不构成根本性的违约，而被告也没有证据显示实际损失数额，被告请求的60000元违约金（顾问总费用30万元×20%）明显高于可能造成的损失，有悖于公平原则和诚实信用原则，本院根据合同的履行情况认为，原告应当支付给被告违约金18000元（下欠60000元×30%）。对于物业服务费的收缴率，原被告分别举出了相反的证据，但被告提供的君泰华府1-8号楼2011-2012年物业费收缴率统计表中，缴费户数与备注是相互矛盾的，如五号楼户数50、缴费户数26，备注6户未收；六号楼56户、缴费户数39，备注1户未收等，而被告的统计表中的备考未收户数与原告提供的统计表的基本是一致的，故原告提供的统计表的证明力明显大于被告提供的统计表的证明力，原告的统计表已经表明故本院对被告的辩解不予采信。对于被告辩解的要求达到省级或国家级物业管理示范小区的相应管理标准，本院认为，合同约定，达到省级或国家级标准的前提下为小区符合政府规定的考评条件的，而被告没有证据证明该小区已经具备了政府规定的考评条件，故本院对被告的辩解不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条、第七十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、被告鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司给付原告广东中奥物业管理有限公司鄂尔多斯分公司顾问服务费60000元以及违约金18000元，于本判决书生效之日起五日内给付。二、反诉被告广东中奥物业管理有限公司鄂尔多斯分公司给付反诉原告鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司违约金18000元。三、驳回反诉原告鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费875元，反诉案件受理费850元，由鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。代理审判员　刘　媛二〇一三年十二月一日书　记　员　连瑞芳微信公众号“”