太原市万柏林区人民法院民 事 判 决 书（2013）万民初字第1287号原告太原军益房地产开发有限公司，住所地太原市小店区亲贤西街5号1幢2层206号。法定代表人刘经重，经理。委托代理人马金香，女，1964年3月28日出生，住太原市。被告山西日升盛实业有限公司，住所地太原市漪兴路1号。法定代表人段林燕，经理。被告刘义明，男，1964年12月18日出生，住太原市。委托代理人张少华，女，1969年2月28日出生，住太原市，系被告刘义明之妻。
原告太原军益房地产开发有限公司与被告山西日升盛实业有限公司、被告刘义明确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人马金香、被告刘义明及其委托代理人张少华到庭参加诉讼，被告山西日升盛实业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告太原军益房地产开发有限公司诉称，原告与被告山西日升盛实业有限公司曾因太原市西渠路警乐苑小区6、7号住宅楼的所有权及相关权利发生纠纷并形成诉讼。原告曾向太原市万柏林区人民法院提起诉讼，要求被告山西日升盛实业有限公司腾出上述房屋。太原市万柏林区人民法院曾以（2008）万民初字第674号民事判决书判定由被告山西日升盛实业有限公司腾出上述房屋，归原告所有。
被告山西日升盛实业有限公司不服该判决，上诉至太原市中级人民法院，该中院以（2008）并民终字第879号民事判决书撤销了太原市万柏林区人民法院（2008）万民初字第674号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。上述判决生效后，原告又向太原市中级人民法院提出再审申请，太原市中级人民法院于2009年4月21日下达（2009）并民监字第2号民事裁定书，决定对该案提起再审，并于2010年3月3日以（2009）并民再终字第126号民事判决书判决：撤销太原市中级人民法院（2008）并民终字第879号民事判决，维持太原市万柏林区人民法院（2008）万民初字第674号民事判决，依法确认上述房屋归原告所有，同时认定：被告山西日升盛实业有限公司在诉争房屋建设期间和二审判决下达后将诉争房屋出售、抵顶其拖欠他人的工程款和抢占房屋的行为均为无效行为，其应自行承担由此造成的后果。被告山西日升盛实业有限公司的购房户在该争议房产无合法手续的前提下对争议房产的购买、抢占及装修行为亦属无效，并应将其抢占的住房腾出。该判决已发生法律效力。依据此生效判决，被告山西日升盛实业有限公司将位于太原市万柏林区警乐苑小区6号楼西单元4层西户的房屋销售给被告刘义明的行为无效，应将该房屋腾出并返还给原告。诉请：1、依法确认被告山西日升盛实业有限公司将位于太原市西渠路警乐苑小区房屋销售给被告刘义明的行为无效；2、判令被告刘义明腾出从被告山西日升盛实业有限公司处取得的上述房屋并返还原告；3、诉讼费由二被告负担。被告山西日升盛实业有限公司未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。
被告刘义明辩称，2005年起我就承揽了警乐苑的土方工程，发包方山西日升盛实业有限公司一直拖欠我工程款不能给付，为此该公司于2007年1月22日和我签订以房屋抵顶欠款的协议一份，约定按每平方米3000元的价格，将警乐苑小区6号楼西单元4层西户及6号楼西单元3层西户房屋抵顶给我。2008年3月13日山西日升盛实业有限公司向我交付上述两套房屋的钥匙，当时我只进去挂了窗帘，没有装修入住。后来房屋的防盗门被撬，房屋被别人占有。2008年8月山西日升盛实业有限公司第二次交付房屋钥匙，我只拿到6号楼西单元4层西户的钥匙，3层西户就没有再给我。之后我花了15万多元将6号楼西单元4层西户房屋装修，并居住至今。我认为，太原市中级人民法院2010年下达的再终审判决认定警乐苑小区6号楼4层以下是山西日升盛实业有限公司建造的，而顶给我的房屋就在4层，该房屋应当归我所有。如果原告接收了该工程，原告就应当清偿我工程款。而且到目前为止原告也未取得涉案房地产开发建设的行政许可，原告无权主张所有权及其他权利。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年1月22日，被告山西日升盛实业有限公司作为甲方与作为乙方的被告刘义明签订《协议》一份，协议约定：乙方同意甲方以警乐苑小区6号楼中的房屋，按甲方所欠乙方的工程款计算抵顶面积，每平方米3000元起价顶给乙方；工程竣工后交付房屋；办理房产证时产生的费用由乙方负担；甲方用6号楼西单元4层西户及3层西户两套房屋，面积107.1平方米×2顶给乙方作为结算；本协议不包括土地出让金的费用。协议签订后，被告山西日升盛实业有限公司于2008年3月13日将该房屋交付被告刘义明，后太原军益房地产开发有限公司与山西日升盛实业有限公司因该处楼盘开发权发生纠纷，被告刘义明未能占有上述房屋。2008年8月，山西日升盛实业有限公司再次将警乐苑小区6号楼西单元4层西户钥匙交付被告刘义明，后被告刘义明入住该房屋。另查明，原告与被告山西日升盛实业有限公司因太原市西渠路警乐苑小区6、7号住宅楼的所有权及相关权利侵权纠纷于2008年形成民事诉讼，原告太原军益房地产开发有限公司向我院提起诉讼称：2008年3月12日下午，被告山西日升盛实业有限公司纠集一伙人进入其正在施工的工地，侵占其尚未完工的住宅，妨害正常施工，原告以严重破坏了其正常的工作秩序为由，要求判令被告停止侵权，排除妨害，立即退出西渠路警乐苑小区6、7号住宅楼在建工地。我院于2008年6月2日作出（2008）万民初字第674号民事判决书，判决被告山西日升盛实业有限公司停止侵权，排除妨害，腾出警乐苑小区6、7号楼所占房屋。
被告山西日升盛实业有限公司不服，上诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院2008年11月28日以（2008）并民终字第879号民事判决书判决：
一、撤销太原市万柏林区人民法院（2008）万民初字第674号民事判决。
二、驳回被上诉人太原军益房地产开发有限公司的诉讼请求。上述判决生效后，本案原告又向太原市中级人民法院提出再审申请，太原市中级人民法院于2009年4月21日下达（2009）并民监字第2号民事裁定书，决定对该案提起再审。2009年5月26日，太原市中级人民法院在警乐苑小区5、6、7号楼房及山西日升盛实业有限公司张贴公告，内容如下：”警乐苑小区5、6、7号楼相关单位和人员：兹因太原军益房地产开发有限公司与山西日升盛实业有限公司侵权纠纷一案，本院于2009年4月21日下达（2009）并民监字第２号民事裁定书决定对本案提起再审。鉴于纠纷双方公司已将5、6、7号楼分别向社会出售，造成业主间抢房等矛盾和冲突的发生，极易激化矛盾，影响社会的和谐稳定，不利于相关购房人合法权益的保护和纠纷的依法处理。故本院依法下达（2009）并民再终字第126号民事裁定书，依法查封警乐苑小区5、6、7号楼，查封期间，应保持房屋现状（建筑单位正常施工除外），不得随意抢占、买卖和处分，以免矛盾激化和财产损失扩大，如有违法，将依法承担相应的法律责任。”2010年3月3日太原市中级人民法院以（2009）并民再终字第126号民事判决书判决：
一、撤销太原市中级人民法院（2008）并民终字第879号民事判决。
二、维持太原市万柏林区人民法院（2008）万民初字第674号民事判决。
三、判令太原军益房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付山西日升盛实业有限公司投资补偿款110万元。该判决已生效。现原告根据此判决诉至本院，要求确认被告山西日升盛实业有限公司将位于太原市西渠路警乐苑小区6号楼西单元4层西户的房屋销售给被告刘义明的行为无效，判令被告刘义明腾出上述房屋并返还原告。庭审中原告称，根据上述判决，相关土地、房屋权属审批手续正在办理中，但尚未取得权属证书。另外，2007年12月19日本院因一执行案件向被告山西日升盛实业有限公司发出通知，准许其以合理价格变卖警乐苑小区5、6、7号楼房，并将所得款直接交付本院。该执行案件与本案其他当事人无关。以上事实，有协议书、判决书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。太原市中级人民法院（2009）并民再终字第126号民事判决书已经生效，在该判决书中确认了如下两个基本事实：第一，太原军益房地产开发有限公司通过太原市尖草坪区河渠建设开发中心和山西省河渠中心取得了诉争房屋所占用土地的开发权。第二，在诉争房屋建设期间和二审判决下达后，山西日升盛实业有限公司将诉争房屋出售、抵顶其拖欠他人工程款和抢占房屋的行为均为无效行为，其应自行承担由此造成的法律后果。本院据此确认，原告对诉争房屋所占用土地的开发权应依法受到法律保护，被告山西日升盛实业有限公司无权处分诉争房屋。依据法律规定，无权处分人转让他人财产的，权利人有权追回，但符合善意取得的除外。我国物权法第一百零六条规定了善意取得的构成要件，依据该条规定，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。依据该规定，善意取得需具备三个条件，第一个条件为取得人的善意，第二个条件为有偿，第三个条件是取得，指取得动产或不动产的所有权，取得动产所有权的标志是交付，取得不动产所有权的标志是登记。本案中，被告刘义明虽已占有了涉案房屋，主观上是善意的，且为有偿取得，但原告取得了该诉争房屋所占用土地的开发权，被告山西日升盛实业有限公司转让的诉争房屋不具备办理登记的条件，被告刘义明取得诉争房屋没有进行登记，不属于善意取得。故被告刘义明应将诉争房屋返还原告，对于因返还房屋给被告刘义明造成的财产损失，因在本案审理过程中，当事人未主张，可另行处理。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、被告山西日升盛实业有限公司以太原市西渠路警乐苑小区房屋抵顶欠被告刘义明工程款的行为无效；
二、被告刘义明于本判决生效之日起30日内将位于太原市西渠路警乐苑小区房屋一套返还原告太原军益房地产开发有限公司。案件受理费200元，由被告山西日升盛实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 郭金凤
审 判 员 马蕊红
人民陪审员 杨 玲
二〇一三年十二月三日
书 记 员 刘 文 搜索“”