广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）东中法民一终字第1578号
上诉人（原审被告）：东莞市盈泰房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市南城区胜和路金盈大厦1006室。
法定代表人：郭映光，该公司经理。
委托代理人：张念，广东陈梁永钜律师事务所律师。
委托代理人：陈建，该公司员工。
被
上诉人（原审原告）：胡建红，男，1972年9月出生，汉族。
上诉人东莞市盈泰房地产开发有限公司（以下简称盈泰公司）因与被上诉人胡建红定金合同纠纷一案，不服东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第3662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。胡建红因本案于2013年4月22日向原审法院提起诉讼，请求判令盈泰公司退还其购房定金20000元。原审法院
经审理查明：2013年3月30日，胡建红向盈泰公司认购东江豪门二期29栋2306号商品房，胡建红在盈泰公司提供的一式二份《认购书》上签字捺印，并支付20000元作为定金。盈泰公司向胡建红出具定金收款收据。胡建红、盈泰公司双方各提交《认购书》一份，该二份《认购书》版式、条文内容一致，备注栏均手写加注“客户”于公积金预审通过后三日内签约享受总价优惠的条款。胡建红持有的《认购书》落款处仅有胡建红作为认购方签名捺印，出售方签署栏处空白，无盈泰公司签名盖章。盈泰公司持有的《认购书》落款处认购方署有胡建红签名捺印，出售方署有“邓伟仁”签名并加盖盈泰公司东江豪门销售专用章。原审法院另查明，《认购书》“买卖条款”第3条载明“上述认购楼款不包括乙方（认购方）应承担的下列费用：签署《商品房买卖合同》律师费、办理按揭手续费、契税、住宅专项维修资金、办理房地产权证费用、有关购买该物业的物业管理费、入伙需向市政部门缴交的有线电视、电话等其他所需费用”，第13条载明“本认购书一式贰份，甲乙双方签字确认后生效，每份具有同等法律效力”。原审庭审中，胡建红、盈泰公司双方对胡建红认购盈泰公司预售的东江豪门29栋2306号商品房并支付20000元作为定金的事实均予以确认，对定金收款收据的真实性均予以确认。胡建红主张盈泰公司向其出具的《认购书》未经盈泰公司签章而无效，并提交其所持有的《认购书》予以证明。盈泰公司对胡建红提交的《认购书》的真实性不予确认，并提交盈泰公司一方持有的署有胡建红、盈泰公司双方签名盖章的《认购书》，主张其出具给胡建红的《认购书》亦署有盈泰公司签章、胡建红所提交之《认购书》虚假，但未能提交证据证明，且表示不申请对双方各提交的《认购书》上手写备注笔迹进行同一性鉴定。盈泰公司主张《认购书》有效，并以其一方持有的上述《认购书》予以证明。胡建红对盈泰公司所提交《认购书》上盈泰公司签章的真实性不予确认，主张该签章系盈泰公司事后单方补签，但未能提交任何证据证明。胡建红另主张其向盈泰公司认购商品房过程中并不知晓需要交纳契税、房屋维修基金、律师费、他项权证费等费用，存在重大误解。盈泰公司对此不予确认，主张《认购书》买卖条款已注明认购楼款不包括上述费用。原审法院认定以上事实的证据：有《认购书》二份、收款收据、商品房预售许可证、房地产开发企业资质证书、企业机读档案登记资料、企业法人营业执照、身份材料以及原审庭审笔录等。原审法院认为：本案为购房定金纠纷，胡建红、盈泰公司争议的焦点是盈泰公司是否应将定金返还胡建红。根据胡建红、盈泰公司各自提交的《认购书》可见，无论版式、条文内容均一致，盈泰公司作为《认购书》一式二份的出具方，主张胡建红所持有之《认购书》虚假，但未能提交证据证明，且其不申请对二份《认购书》备注“客户”优惠条款手写笔迹进行同一性鉴定，应承担举证不能的法律责任。结合胡建红、盈泰公司各自提交的《认购书》的一致性，原审法院采信胡建红持有之《认购书》为盈泰公司所出具《认购书》一式二份其中之一。胡建红主张盈泰公司持有的《认购书》上盈泰公司之签章系盈泰公司事后单方补签，但未提供证据证明，原审法院不予采纳。由此，对胡建红、盈泰公司分别提交的同式二份《认购书》的真实性，原审法院均予以认定。《认购书》买卖条款已载明认购楼款不包括契税、房屋维修基金、签署《商品房买卖合同》的律师费、办理房地产权证费用等费用，其中缴纳契税、房屋维修基金为购房者法定义务，胡建红以认购商品房时不知晓需要交纳上述费用为由主张存在重大误解，据理不足，原审法院不予支持。至于胡建红手持的《认购书》中，盈泰公司未签名盖章的问题，由于双方已约定胡建红、盈泰公司均应在两份《认购书》中签字确认后生效，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”以及第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，胡建红、盈泰公司均必须在两份《认购书》上签字或盖章后，双方的预约合同关系方能成立并生效。盈泰公司未在胡建红持有之《认购书》上签名盖章，以致该《认购书》的成立条件尚未具备，预约合同并未生效。而预约合同未能成立的责任在盈泰公司，胡建红请求盈泰公司返还20000元购房定金，于法有据，原审法院予以支持。综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决东莞市盈泰房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内返还胡建红购房定金20000元。原审案件受理费150元，由东莞市盈泰房地产开发有限公司负担。盈泰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）基于盈泰公司与胡建红签订的《东江豪门认购书》及履行之实际，《东江豪门认购书》已经成立且生效，双方均应按约履行。原审认定《东江豪门认购书》未成立生效属事实认定错误。理由是：1、《东江豪门认购书》签订后，胡建红向盈泰公司支付了20000元定金，盈泰公司出具了《收款收据》。2、2013年4月5日，案涉项目的现场签约律师就案涉商品房《商品房买卖合同》的签署事宜与胡建红进行了面谈，盈泰公司已将签署《商品房买卖合同》所涉及的银行按揭须提供的资料、费用等情况告知胡建红，胡建红也已签名确认知悉该事实，却拒绝签署《商品房买卖合同》。同时，从胡建红在原审起诉状中“自其交定金后，按照盈泰公司的要求准备好所有资料并将准备好的资料交给盈泰公司，同时准备19000元”等陈述来看，也可以进一步认证胡建红实际也承认认购书生效。故自案涉认购书签订之日起至本案起诉时，双方均在按认购书的约定履行各自的义务。（二）本案应当适用《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥司法解释（二）》第一条的规定，认定案涉认购书成立且生效。理由是：1、案涉认购书系盈泰公司与胡建红双方真实意思的表示，且胡建红已经按照约定支付了20000元定金，而盈泰公司接受了定金并出具了收款收据，并于2013年4月5日就签署商品房买卖合同事宜进行面谈，说明双方已经按约定履行义务，尽管胡建红提交的认购书上没有盈泰公司的签章，但依照《合同法》第三十七条、第四十四条的规定，此也不能影响案涉认购书生效的事实。2、依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥司法解释（二）》第一条的规定，当事人对合同是否成立存在争议，法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般认定合同成立。结合本案实际，可进一步认定案涉认购书已成立并生效。（三）胡建红拒绝支付签署《商品房买卖合同》所需的契税、住宅专项维修资金、律师费等相关费用及购房款，已严重违反案涉认购书的约定，盈泰公司有权没收胡建红的定金。据此，盈泰公司上诉请求本院判令撤销原审判决，改判驳回胡建红的全部诉讼请求。胡建红答辩称：（一）胡建红在云南省购集资房只交购房款、办房地产权证的工本费，不交其他任何费用，故胡建红确信在东莞市购房亦应如此。胡建红看不懂认购书的内容，认购书的所有条款都是维护盈泰公司的利益、损害胡建红的利益的，盈泰公司一直没有在两份认购书上签名、盖章，应属无效。（二）直到销售员邓伟仁告知，胡建红才知晓需要交纳多项费用，此存在重大误解。（三）盈泰公司提供的认购书上的公司盖章及签名是胡建红提起本案诉讼后补加的。盈泰公司是公司企业，无权没收胡建红的定金以及其他财产。本院
经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为定金合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对盈泰公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是《东江豪门认购书》是否已生效。胡建红与盈泰公司分别提交的打印体《东江豪门认购书》内容完全一致，备注栏的手写部分虽然个别文字表述不一，但均涉及公积金贷款及公积金手续通过后三天内签约享受总价363000元优惠的内容，文义基本相同，虽然盈泰公司不确认胡建红提交的认购书的真实性，但未提供证据反驳，亦未申请对二份认购书备注内容的手写笔迹同一性进行鉴定，应承担举证不能的责任，原审认定胡建红提交的《东江豪门认购书》为盈泰公司出具认购书中的其中之一正确。同时，胡建红虽然不确认盈泰公司提交的认购书的真实性，但其确认该份认购书由其签名捺印，故在胡建红未举证予以反驳的情况下，本院亦确认盈泰公司提交的认购书的真实性。案涉两份认购书第13条约定：“本认购书一式贰份，甲乙双方签字确认后生效，每份具有同等法律效力。”此为双方关于认购书生效条件的约定，该约定并未违反法律法规的强制性规定，对于认购书的生效与否应根据该约定进行认定。本案中，虽然盈泰公司提交的认购书经盈泰公司签名、盖章，但胡建红一方持有的认购书中未经盈泰公司签名、盖章，依照上述约定，案涉认购书并未生效。盈泰公司抗辩主张胡建红已履行主要义务，而盈泰公司亦已接受，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，合同已成立。然而，胡建红仅向盈泰公司支付了定金20000元，相对于双方约定的胡建红需支付的价款而言，此并不符合已履行主要义务这一法律要件。盈泰公司该上诉理由依据不足，本院不予采纳。如上论述，胡建红与盈泰公司之间的合同关系并未生效，而未生效的原因在于盈泰公司未在胡建红持有的认购书上签名盖章，故胡建红请求盈泰公司返还购房定金20000元合法有据，本院予以支持。综上所述，盈泰公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由东莞市盈泰房地产开发有限公司负担（已预缴）。本判决为终审判决。
审 判 长 郑月嫦
代理
审判员 陈巧玲
代理
审判员 陈加雄
二〇一三年十二月三日
书 记 员 陈子宁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第9页，共9页 更多数据：搜索“”来源：