盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2013）都大民初字第0343号原告盐城市盐都工商行政管理局法定代表人冯国超委托代理人王传春委托代理人汤永昌被告徐信华委托代理人徐天娣原告盐城市盐都工商行政管理局（以下简称盐都工商局）与被告徐信华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月31日受理后，依法由
审判员朱文峰适用简易程序，于2013年11月20日、2013年11月27日两次公开开庭进行了审理。原告盐都工商局的委托代理人王传春、汤永昌，被告徐信华及其委托代理人徐天娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告承租原告的房屋，租赁关系于2012年12月31日到期，但被告一直占用租赁房屋。原告于2013年7月3日向被告发送告知书，要求被告自行搬出，但被告仍拒不搬出。现要求被告立即迁出占用的房屋，赔偿原告自2013年1月到2013年10月的损失3333元，诉讼费用由被告负担。
被告辩称：在租赁关系发生时，原告承诺该房屋由被告长期租赁。原告方采用哄骗的方法让被告签订了告知书，该签字行为不是被告的真实意思表示。原告曾承诺负担维修费用。要求继续履行租赁合同，愿意缴纳租金，并要求原告承担被告对租赁房屋的修缮费用。
经审理查明：本案租赁的房屋位于盐都区大冈镇卧龙西路盐都工商局大冈分局门前东侧由东向西数第三、四间门市，该房屋原属于大冈镇政府所有，后该房屋出售给原告所有。2000年5月9日，盐都工商局出具授权委托书一份，将大冈镇卧龙西路大冈工商分局办公楼前10间门面房含本案租赁房屋委托大冈工商分局管理。2000年，大冈工商分局（因原告委托大冈工商分局管理本案租赁房屋，故本案涉及租赁合同中的出租方均以原告统称）将该房屋租赁给被告使用，租赁初期未签订书面租赁合同，2010年12月30日，双方签订2011年度《房屋租赁合同》一份，约定了年租金、租期等权利义务事项。2012年1月4日，原、被告签订2012年度《房屋租赁合同》，主要约定：租赁期限从2012年1月1日起至2012年12月31日止，房屋租赁用途为车床加工经营，年租金为每间2000元，租赁方在承租期间不得损坏房屋，不得擅自改变房屋结构，否则除必须恢复原状并确保安全外，还要承担2000元违约金。屋顶可能漏雨，如要修理，由乙方自费修理。被告方的租金交付至2012年12月31日，合同期满后，被告继续使用该房屋但未缴纳租金，原告于2013年7月3日向被告发送《关于限期退出承租门面房的告知书》一份，载明：自2013年1月以来，租赁方与出租方既未签订合同又没有交纳租金，故要求自收到本告知书二日内，按2012年原合同约定月租金额交足1-5月份租金；自收到本告知书之日起限在10日内自行清空所在门面房的所有物品。将钥匙交给出租方，退还门面房给出租方；出租方免收6、7月份租金，以贴补承租人搬迁费用，该告知书下方送达回执上有被告于2013年7月4日的签名。原告为主张其权利，遂诉至本院。以上事实，有原告提交的村镇房屋所有权证、国有土地使用权证书、授权委托书、房屋租赁合同，被告提交的拆迁补偿费用明细、送货单及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。
本院认为：合法的租赁关系受法律保护，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对本案争议的问题分别分析如下：
一、本案租赁关系的性质及终止时间问题2012年1月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定租赁期限从2012年1月1日起至2012年12月31日止。
本院认为，在该合同履行期限届满后，被告继续使用租赁物，原告主张其于2013年7月3日前已经要求被告交纳租金并搬出，但未能提交证据予以证明，本院对原告的该主张不予采信，并视为原告在2013年7月3日之前对被告继续使用租赁房屋未提出异议，故2012年1月4日原、被告签订的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限变成不定期。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2013年7月3日原告向被告发送的《关于限期退出承租门面房的告知书》要求被告在收到告知书之日起10日内自行清空所在门面房的所有物品，退还门面房给出租方，该告知书有明确的要求被告搬出的意思表示，并说明原因是承租方未交纳租金，应视为原告对被告解除《房屋租赁合同》的通知，故本案原、被告之间的租赁关系自被告签收告知书后的10日后即2013年7月14日起解除。被告主张其签订告知书是受哄骗而签订的，但其未能提交证据予以证明，本院对被告的该主张不予采信。
二、关于原告主张的损失问题根据上述分析，自2013年1月1日起至2013年7月14日止，原、被告之间的租赁关系为不定期租赁，原《房屋租赁合同》继续有效，被告应当给付原告不定期租赁期间的租金。根据相关法律规定，合同解除后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。原告主张以租金标准计算损失不违反法律规定，故本院对自2013年7月15日起至原告主张的截止日期2013年10月31日止的损失亦予以支持。
三、关于被告主张的维修费问题被告主张原告曾承诺负担维修费用，但原告不予认可，被告也未能提交证据予以证明，本院对被告的该主张不予采信。被告在庭审中提交了屋面防水、卷闸门修理的送货单及拆迁补偿费用明细。对屋面防水费用，2012年1月4日原、被告签订的《房屋租赁合同》中明确约定：屋顶可能漏雨，如要修理，由乙方自费修理，故该费用按约由被告承担。对卷闸门费用，被告未能提交曾要求原告维修的证据，也未能提交原告同意更换的证据，故本院对被告的该主张也不予采信。对被告主张的搬迁费、地板砖、三相电开户、电线电器设备等费用，被告仅提交明细，而未能提交证据证明，故本院对被告的该主张不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律、法规之规定，
判决如下：
一、被告徐信华搬出原告盐城市盐都工商行政管理局所有的位于盐都区大冈镇卧龙西路盐都工商行政管理局大冈分局门前东侧由东向西数第三、四间门市房。
二、被告徐信华偿付原告盐城市盐都工商行政管理局3333元。上述第一、二判项均限在本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由被告徐信华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（汇款户名：盐城市财政局，开户行：盐城市农行中汇支行营业部，账号：400101040227821）预交上诉案件受理费。
审判员 朱文峰
二〇一三年十二月三日
书记员 周欢欢 更多数据：