河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）郑民再终字第150号申请再审人（一审被告、二审上诉人）张加海，男，汉族，1965年2月18日出生。委托代理人李筱静，河南金色阳光律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）袁登峰，男，汉族，1973年2月21日出生。委托代理人程鹏，河南银基律师事务所律师。被申请人（一审被告）中国人民解放军第一五三医院。法定代表人程正祥，该医院院长。委托代理人王振安，该医院法律顾问。申请再审人张加海因与被申请人袁登峰、中国人民解放军第一五三医院（以下简称一五三医院）租赁合同纠纷一案，河南省郑州市中原区人民法院于2011年12月15日作出（2011）中民二初字第621号民事判决，张加海不服提起上诉，本院于2012年7月31日作出（2012）郑民三终字第606号民事判决，已经发生法律效力。张加海不服向本院申请再审。本院于2013年7月25日作出（2013）郑民申字第122号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人张加海及其委托代理人李筱静，被申请人袁登峰及其委托代理人程鹏，被申请人一五三医院的委托代理人王振安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2011年5月17日，一审原告袁登峰起诉至河南省郑州市中原区人民法院称，2010年11月3日左右，袁登峰通过广告得知张加海转让郑州市友爱路门面房，通过协商达成转让协议并约定转让费75000.00元，袁登峰接房两天后收到一五三医院下发的拆迁通知。袁登峰认为该转让合同无法实现合同目的，请求解除与张加海之间的房屋转让协议，袁登峰支付的转让费、装修损失费共91000.00元和本案诉讼费用由张加海和一五三医院承担。一审被告张加海辩称：
一、袁登峰、张加海之间的转让合同已经于2010年11月16日全部履行完毕，袁登峰陈述的房屋拆迁等事由与该转让合同无关联性；
二、袁登峰主张因一五三医院下发拆迁通知致使袁登峰的合同目的无法实现与事实不符。袁登峰与张加海的转让合同已经履行完毕，袁登峰已经实现店面转让的合同目的。袁登峰与一五三医院在履行房屋租赁合同过程中，因一五三医院进行拆迁而对袁登峰造成的损失不应当由张加海承担；
三、袁登峰要求解除转让合同依据的是有关情势变更的法律规定，但情势变更应当是在合同订立后未履行完毕之前发生了双方当事人都无法预见的客观事由，而袁登峰、张加海已将合同履行完毕，且房屋拆迁是在袁登峰能够预见的范围之内，故袁登峰不能以无法实现合同目的为由要求解除与张加海之间的转让合同；
四、袁登峰的损失不是由张加海造成的，故袁登峰要求张加海赔偿其转让费和装修损失费共91000.00元没有法律依据。综上，请求依法驳回袁登峰对张加海的诉讼请求。一审被告一五三医院辩称：
一、因为袁登峰和一五三医院之间没有合同关系，故袁登峰将一五三医院列为被告主体不适格；
二、一五三医院没有同意过袁登峰和张加海的转让行为。河南省郑州市中原区人民法院一审查明，2010年5月31日，一五三医院作为甲方、张加海作为乙方签订《军队房地产租赁合同》一份，其中约定：甲方将坐落在郑州市中原区友爱路42号的房屋出租给乙方使用，租金为每年43920元；租赁用途为开办沙宣创意室；租赁期限自2010年6月1日起至2011年5月31日止；乙方不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股经营；甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金；甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金。租赁合同签订后，张加海在合同履行期间，因欲转让其经营的沙宣发型创意室，便在绿城资讯亚太广告中发布了门面房转让信息。袁登峰看到转让信息后，即找到张加海协商转让一事。协商后，袁登峰于2010年11月10日向张加海支付了转让费，张加海向袁登峰出具证明条一份，载明：“沙宣店手续已结清，11月15日——16日晚交房给袁登峰。全部付清”。除此之外，袁登峰、张加海未订立书面合同。张加海在收到转让费当天将其与一五三医院签订的《军队房地产租赁合同》交给袁登峰，后于2010年11月16日将店铺腾空后交给袁登峰。袁登峰与张加海口头约定房屋租金自袁登峰接手该店铺后，由袁登峰直接交纳给一五三医院。但袁登峰接手后，未向一五三医院交纳过租金。诉讼中，袁登峰称其向张加海支付的转让费为75000元，张加海不予认可，认为转让费应为65000元，而不是75000元。2010年11月18日，袁登峰接到一五三医院送达的拆迁通知一份，内容为：“根据部队营区规划需要此房近期需要拆迁，请你们在接此通知后一个月之内搬迁完毕”。袁登峰认为被张加海欺骗，遂于2010年12月9日到郑州市公安局中原第二分局报案，公安机关未予立案。袁登峰还曾将张加海以故意隐瞒事实，采用欺骗手段将房屋转让为由诉至法院，后于2011年3月31日撤诉。另查明，张加海转租给袁登峰的房屋至今未拆迁。诉讼中，一五三医院称其与张加海签订的租赁合同到期后，因张加海未与一五三医院续签合同，且张加海自2010年12月起未再交纳租金，故其已将房屋出租给他人使用。河南省郑州市中原区人民法院一审认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。一五三医院与张加海签订的《军队房地产租赁合同》明确约定张加海不得擅自将所承租的房地产转租给他人，确实需要转租的，应当在不违背原约定权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意。故张加海如果将门面房转租给第三人使用时，须与第三人签订转租合同，并经一五三医院房地产管理部门审核同意。但其在未经一五三医院同意的情况下，即将其承租的门面房转租给袁登峰，且一五三医院对其转租行为不予追认，故张加海与袁登峰的转租协议无效。张加海称此转租行为经过一五三医院同意，但只提交了郑州市公安局中原第二分局对赵进的询问笔录为证，赵进在公安机关的陈诉亦属于证人证言的性质，赵进未出庭接受当事人的质询，张加海亦未提交其他证据予以佐证，并且《军队房地产租赁合同》中约定张加海如需转租，须签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，赵进的陈述与该约定也不相符，故对张加海的意见不予采纳。因张加海与袁登峰的转租协议无效，而袁登峰要求依法解除其与张加海之间的转让协议、其支付的转让费75000元、装修损失费16000元由张加海、一五三医院承担的诉讼请求是建立在其与张加海的转租协议有效的基础之上，法院向袁登峰释明后，袁登峰不同意变更诉讼请求，故法院对袁登峰的诉讼请求不予支持。河南省郑州市中原区人民法院作出（2011）中民二初字第621号民事判决：驳回袁登峰的诉讼请求，案件受理费2075元，由袁登峰负担。张加海不服一审判决，上诉称，一审判决认定事实错误。一审中袁登峰诉讼请求是解除与张加海的店面转让协议，即袁登峰对店面转让协议的效力不持异议。而张加海在一审中答辩、举证也均针对袁登峰是否“不能实现合同目的”、“店面转让协议是否应当解除”而提出。因此一审违反不诉不理的审判原则。张加海与袁登峰之间签订的是店面转让协议，袁登峰一审诉请的也是解除店面转让协议，而并非一审认定的转租协议。且张加海将店面转让给袁登峰经营已经由一五三医院认可，一审认定张加海与袁登峰的转租协议无效没有事实依据和法律依据。综上，请求依法撤销郑州市中原区人民法院（2011）中民二初字第621号民事判决书，依法改判。上诉费由袁登峰承担。袁登峰答辩称，原判认定事实清楚，证据确凿，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据出租人一五三医院与张加海签订的《军队房地产租赁合同》约定，张加海享有位于郑州市中原区友爱路42号的房屋使用权与收益权。而张加海将该房屋转让给袁登峰经营的行为也是转让房屋的使用权与收益权，即承租权。因此张加海与袁登峰之间关于房屋转让的行为实质为房屋的转租行为。本案中，出租人一五三医院与张加海签订的《军队房地产租赁合同》明确约定张加海不得擅自将所承租的房地产转租给他人，确实需要转租的，应当在不违背原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意。故张加海如果将门面房转租给第三人使用时，须与第三人签订转租合同，并经一五三医院房地产管理部门审核同意。但其在未经一五三医院同意的情况下，即将其承租的门面房转租给袁登峰，且一五三医院对其转租行为不予追认，故张加海与袁登峰的转租协议无效。因此张加海的上诉请求因缺乏事实依据，不能成立，不予采纳。判决：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费2075元，由张加海负担。张加海申请再审称，有新的证据，足以推翻原判决认定的事实，提供一五三医院院务处、处长邰海军、工作人员赵进出具的证明，证明“2010年11月10日左右，张加海转租其租用一五三医院位于郑州市友爱路门面房一间，医院院务处作为门面房租赁工作主管部门，院务处同意了张加海转租，由赵进具体办理”，该证明与赵进在公安机关的询问笔录相互印证，证明张加海店面转让时，征得了一五三医院的同意，张加海与袁登峰之间的店面转让协议有效。请求依法撤销原判，驳回袁登峰的诉讼请求。诉讼费用由袁登峰承担。被申请人袁登峰辩称：
一、张加海与袁登峰之间的转租未签订书面合同，违反《军队房地产租赁合同》中关于转租须签订书面合同的规定；
二、张加海与袁登峰之间的转租未依照约定经军队房地产管理部门审核同意；
三、对张加海出示的证据均有异议，证据都是证人证言且都一致，但证人均未出庭接受当事人的质询。请求依法维持原审判决。本院再审
经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院再审认为，一五三医院在原审中并未对张加海与袁登峰之间的转租行为予以认可，但其在再审过程中却作出了与原审主张相反的意思表示，又对张加海的转租行为予以认可。一五三医院作为诉讼参加人，应当对自己在原审诉讼中所持的观点和主张负责，其无正当理由随意推反自己之前在一、二审诉讼阶段所坚持的主张，意思表达前后不一致，故对其出具的院务处的证明、院务处处长及工作人员的证言不予采纳。张加海与袁登峰之间关于房屋转让的行为系房屋的转租行为，根据一五三医院与张加海签订的《军队房地产租赁合同》的相关约定，张加海不得擅自将所承租的房地产转租给他人，确实需要转租的，应当在不违背原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意。张加海在无足够证据证明征得一五三医院同意且一五三医院原审均不认可转租的情况下，即将其承租的门面房转租给袁登峰，原判认定张加海与袁登峰的转租协议无效并无不当。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：维持本院（2012）郑民三终字第606号民事判决。本判决为终审判决。
审判长 胡 涛
审判员 范艳宏
审判员 付大文
二〇一三年十二月三日
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