广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）东中法民四终字第98号
上诉人（原审原告）：东莞市丰业房地产经纪有限公司。住所地：东莞市常平镇丽城花园金城苑**号地铺。
法定代表人：韦岳顺。
委托代理人：陈房坤，男，汉族，1984年12月出生。被��诉人（原审被告）：王龙光，男，1952年9月出生。
被
上诉人（原审被告）：李家恒，男，汉族，1979年2月出生。
上诉人东莞市丰业房地产经纪有限公司（以下简称为丰业公司）因与被上诉人王龙光，李家恒居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民二初字第235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：2011年6月4日，李家恒与王龙光在丰业公司处签订《临时房地产买卖合同》，合同约定：王龙光将东莞市常平镇丽城开发区丽丰花园龙城苑M座1层04号房产的全部权利转让给李家恒；李家恒与王龙光签订本合同后，王龙光即着手办理一手房产证；王龙光在领取该一手房产证的10天内，应协助李家恒办理过户登记所需的一切有关手续。李家恒与王龙光约定：案涉房产的成交���格为187000元，双方同意于2011年6月4日签订合同当日预付定金20000元，余款在王龙光房产证出证后过户给李家恒当日一次性付清。关于违约责任，双方约定：王龙光中途不卖或违反了该合同的条款，作王龙光中途违约处理，王龙光应在违约之日起7日内赔偿李家恒双倍定金40000元，并承担违反该合同的所有责任及丰业公司本次约定的佣金费用；李家恒中途不买或违反了合同的条约，作李家恒毁约处理，李家恒所交定金20000元，不予退回，归王龙光所有，并承担违反该合同的所有责任及丰业公司本次约定的佣金费用。《临时房地产买卖合同》同时约定佣金支付另附佣金承诺书。同日，王龙光向丰业公司出具一份佣金承诺书，约定王龙光经丰业公司出售案涉房屋，总房款为187000元，王龙光应向丰业公司付佣金4500元，该款在过户当天支付。李家恒亦向丰业公司出具一份佣金���诺书，约定李家恒经丰业公司购买案涉房屋，总房款为187000元，王龙光应向丰业公司付佣金4500元，该款在过户当天支付。李家恒向王龙光支付定金20000元，并由王龙光出具收据一份。另查，东莞市中级人民法院2012年12月19日作出的（2012）东中法民一终字第1292号民事判决书确认：李家恒、王龙光未能就办理房屋过户登记的时间变更达成一致意见，应该视为双方没有变更合同内容，王龙光仍负有协助李家恒办理过户手续的义务。王龙光于2011年10月29日将案涉房屋转卖给案外人的行为，事实上已经表明其不再履行《临时房地产买卖合同》，且王龙光也明确表示不同意继续履行案涉合同，因此，《临时房地产买卖合同》并非双方协商一致解除，王龙光关于解除合同的主张也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因此，王龙光的行为构成违约。以上事实，有丰业公司提供的临时房地产买卖合同、佣金承诺书两份、（2012）东中法民一终字第1292号民事判决书及庭审笔录等附卷证实。原审法院认为：丰业公司与王龙光，李家恒之间的《临时房地产买卖合同》是双方真实意思的表示，各方应全面履行合同义务。王龙光辩称，由于丰业公司并未促成王龙光，李家恒之间的交易，收取居间服务费及利息没有事实和法律依据。经查，丰业公司在王龙光与李家恒房屋买卖合同关系中，为王龙光与李家恒提供了订立合同的媒介服务，且促成了王龙光与李家恒签订《临时房地产买卖合同》，丰业公司已经促成了王龙光与李家恒之间合同的成立，故王龙光与李家恒应向丰业公司支付佣金费用。根据《临时房地产买卖合同》的约定，由买卖双方中的违约方承担丰业公司本次约定的佣金费用，在王龙光与李家恒的房屋买卖关系中，王龙光的行为已经构成违约。故王龙光应承担相应的佣金费用。丰业公司诉求李家恒承担佣金责任，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。关于佣金金额。丰业公司主张王龙光应按照佣金承诺书约定支付佣金。王龙光辩称，对丰业公司收取李家恒佣金不知情，且丰业公司收取的佣金超过法律的标准。经查，《临时房地产买卖合同》注明佣金支付另附佣金承诺书，该佣金承诺书上的日期与合同签订日期一致，也与王龙光出具定金收据的日期一致，故可以认定佣金承诺书作为合同的附件，王龙光、李家恒在签订合同时是应当知道的。关于佣金承诺书约定佣金是否合法的问题。依据《中华人民共和国价格法》第十二条关于“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施”、第十五条关于“各类中介机构��供有偿服务收取费用，应当遵守本法的规定。法律另有规定的，按照有关规定执行”和第十九条第一款关于“政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据”的规定，以及《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条第二、三款关于“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。实行独家代理的，收费标准上委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％”的规定，丰业公司与王龙光、李家恒约定的上述收费标准违反了价格法律的强制性规定，依法应认定超过有关规定的部分无效。在本案中，《临时房地产买卖合同》并未约定丰业公司属独家代理，故丰业公司在本次交易中向买卖双方收取的佣金最多不能超过4450元（178000元×2.5％），对丰业公司诉求超出部分，原审法院不予支���。关于佣金的利息问题。丰业公司与王龙光，李家恒双方并未约定未支付佣金时的违约责任，且在（2012）东中法民一终字第1292号民事判决中确认王龙光违约并负有给付佣金的义务，故佣金利息应从该判决确定之日即2012年12月19日起开始按照中国人民银行同期贷款利率计算，对丰业公司诉求超出部分，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国价格法》第十二条、第十五条，《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、限王龙光于判决生效之日起五日内向东莞市丰业房地产经纪有限公司支付佣金4450元及利息（按照人民银行同期贷款利率从2012年12月19日计至判决确定清偿之日止）；
二、驳回东莞市丰业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人丰业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、丰业公司分别与王龙光、李家恒签订委托代理合同，每份合同约定的佣金服务费未超过相关行政法规的规定。《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条第三款和第四款规定中并未规定中介机构向房屋买卖双方收取的中介费用总和不得超过3%。丰业公司分别向王龙光、李家恒收取中介费用符合《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条最后一款的规定。
二、合同中约定由王龙光、买方李家恒各支付丰业公司4500元佣金服务费，是各方真实意思表示��也不损害国家或者社会公共利益和当事人各自的利益。为促成王龙光与李家恒的交易，丰业公司付出了辛勤的劳动，约定的佣金服务费并不高。
三、丰业公司主张王龙光支付合计9000元的佣金服务费，其中4500元是合同约定王龙光本人应支付的佣金服务费，另外4500元是因其违反了与李家恒签订的《临时房地产买卖合同》，李家恒的4500元佣金服务费应由王龙光支付。李家恒并没有主张佣金服务费过高，根据合同相对性原则，王龙光无权就李家恒的佣金服务费提出调整。
四、李家恒应向丰业公司支付佣金，该责任不以王龙光的违约而免除。丰业公司可向李家恒主张佣金服务费，在李家恒支付后其有权向王龙光追偿。
六、在双方有约定佣金的具体金额，且所约定的佣金具体金额又高于一般代理佣金金额上限的情况下，应就高不就低，推定为独家代理更为适宜，这样才更接��双方当事人签订代理合同的真实意思表示。综上，丰业公司不服东莞市第三人民法院（2013）东三法民四初字第235号民事判决，请求撤销一审判决，改判王龙光、李家恒各支付丰业公司佣金服务费4500元以及相应的利息（按照人民银行同期贷款利率计算至王龙光实际清偿之日止）；王龙光对李家恒应支付给丰业公司的佣金服务费4500元以及相应的利息承担连带赔偿责任；王龙光、李家恒承担本案一、二审案件受理费用。被上诉人王龙光、李家恒没有向本院提交书面答辩状。经阅卷与询问当事人，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人王龙光为香港居民，本案为涉港居间合同纠纷案件。原审法院对本案行使管辖权和适用中华人民共和国内地法律审理本案，符合法律规定，当事人亦无异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对丰业公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。首先，李家恒与丰业公司签订的《临时房地产买卖合同》第五条第2款清楚写明“乙方（李家恒）中途不买或违反了该合同的条约，作乙方悔约处理，乙方所交之定金：大写（人民币）贰万元整。不退回由甲方（王龙光）所得，乙方还需承担违反该合同的所有责任及丰业地产本次约定的佣金服务费。”，该条款是附条件的合同条款，李家恒是在有“中途不买或违反了该合同的条约”才需要承担佣金。而李家恒在房产购买的过程当中没有任何违约行为，房产不能成功出售的过错在于王龙光将房屋另售他人。既然李家恒需要支付佣金的前提条件并未得到成就，李家恒无需承担佣金，王龙光也无需承担连带责任。其次，整个《临时房地产买卖合同》没有任何条款约定本次房屋销售为“独家代理”，丰业公司主张可推定为“独家代理”没有法律和合同依据，本院不予采纳。王龙光与李家恒的佣金责任是各自独立的，况且李家恒根本无需向丰业公司支付佣金，因此在佣金的计算上不存在叠加的问题。《临时房地产买卖合同》中约定了房产的价格为人民币18700元，即本次居间活动的居间费限额为187000元×2.5%=4675元，王龙光与丰业公司约定的佣金是4500元，没有违反法律规定，是有效的条款，王龙光应当支付居间费（佣金）4500元给丰业公司。原审判决在计算居间费时将房产价格187000元误认为178000元，导致对佣金条款的效力认定错误，本院予以纠正。最后，上诉人丰业公司的上诉有部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，
判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民二初字第235号民事判决第二项及诉讼费、保全费承担的决定；
二、变更广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民二初字第235号民事判决第一项为：限王龙光于判决生效之日起五日内向东莞市丰业房地产经纪有限公司支付佣金4500元及利息（按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率从2012年12月19日计至判决确定清偿之日止）；
三、驳回上诉人东莞市丰业房地产经纪有限公司的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人东莞市丰业房地产经纪有限公司承担40元，被上诉人王龙光承担10元。本判决为终审判决。
审判长 张善华
审判员 萧稚娟
审判员 郭婧儿二〇一三��十二月三日
书记员 罗展锋附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 微信公众号“”