江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宿中民终字第1431号上诉人（一审被告、反诉原告）长江润发（宿迁）房地产有限公司，住所地宿迁市经济开发区东区峨眉山路北侧。法定代表人汪仁平，该公司董事长。
被上诉人（一审原告、反诉被告）王文生。
上诉人长江润发（宿迁）房地产有限公司（下称长江润发公司）因与被上诉人王文生商品房销售合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2013）宿豫民初字第0763号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王文生一审诉称：2012年1月17日，原告与被告签订商品房买卖合同一份。合同约定原告购买被告开发的长江花苑·郡王府12#西单元303号房，合同约定原告于2012年1月17日前付清全部购房款，被告于2013年3月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同还就逾期交房的违约责任进行了约定。合同签订当天原告向被告支付了全部房款并由被告向原告出具收款收据一份。2012年3月2日，被告向原告开具不动产统一发票一份，但至今被告未将房屋交付原告，已构成违约，现起诉要求：1.被告立即将长江花苑·郡王府12#西单元303号房交付给原告；2.被告向原告支付逾期交房违约金（自2013年3月31日起按照合同约定数额计算至实际交付房屋之日止）；3。本案诉讼费用由被告承担。长江润发公司一审辩称：根据合同约定，被告应于2012年1月17日前付清全部房款，但原告仅于2012年3月2日支付定金2万元，余款至今未交付，原告违约在先，被告有权解除合同并拒绝交付房屋。反诉原告长江润发公司一审反诉称：原、被告签订商品房买卖合同一份，约定反诉被告于2012年1月17日前一次性付清房款，但反诉被告仅交付定金2万元，余款至今未付，请求判令：1.解除合同；2.反诉被告支付反诉原告违约金9652元；3.反诉费用由反诉被告承担。反诉被告王文生一审辩称：反诉原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求判决驳回反诉原告的反诉请求。一审法院查明，2011年10月1日，被告长江润发公司与案外人某某公司签订《全程营销策划合同》一份，约定由案外人某某公司策划和营销被告长江润发公司开发的“长江花苑·郡王府”小区48222平方米多层住宅与商业用房，合同第四条约定，被告长江润发公司负责派专人审核、批准认购书、合同并予以签字盖章；负责派专人驻卖场收款，包括但不限于客户诚意金、定金、购房款等款项，某某公司不得收取客户任何款项。合同还就其他内容作了约定。一审法院另查明，2012年1月17日，原告王文生与被告长江润发公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的长江花苑·郡王府12#西单元303号房及21号车库，房屋建筑面积为116.34平方米，单价4088元每平方米，车库建筑面积为12.15平方米，单价2222.22元每平方米，合计502598元。合同第六条约定，原告于2012年1月17日前付清100%购房款即502598元。合同第七条约定，原告如未按合同约定的付款时间付款，逾期超过30日后，被告有权解除合同；被告解除合同的，原告按累计应付款的2%向被告支付违约金。合同第八条约定，被告应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备《宿迁市住宅项目交付管理办法》规定并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告如未按合同约定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过30日的，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，被告于2012年1月17日向原告出具收款收据一份并加盖被告公司发票专用章，载明收到原告交纳的郡王府12#303#房款502598元。2012年3月2日，被告向原告开具不动产统一发票一份并加盖被告公司发票专用章，发票载明合计金额为502598元。2013年5月6日，因被告未按照合同约定交付房屋，原告代理人向被告致函一份，要求被告在接到律师函后三日内速将本案诉争房屋交付原告并就逾期交房违约金事宜与原告进行协商，否则原告将通过法律途径维护合法权益。一审法院再查明，本案诉争房屋目前已具备交房条件，且被告未将其出卖给其他人。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订商品房买卖合同一份，就房屋面积、价格、交房日期、违约责任等事项做了约定，该约定符合法律规定，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定及时履行义务。因被告未按照合同约定及时将本案诉争房屋交付原告，其行为已构成违约，原告依据合同约定主张逾期交房违约金符合法律规定，本院依法予以支持。对于被告主张仅收到原告2万元购房定金、未收到房屋尾款并以此提出的要求解除合同、反诉被告王文生支付违约金的答辩意见和反诉请求。一审法院认为：第一，原告提交了加盖被告公司发票专用章的收款收据和不动产统一发票，该证据可以证实原告已按约定履行了付款义务。第二，原告在庭审中陈述，在合同洽谈、签订和履行过程中，均由案外人某某公司法定代表人沈某某以销售经理身份与其进行，沈某某也未向原告披露其系某某公司法定代表人的身份，原告对于被告与案外人某某公司签订的全程营销策划合同亦不知晓，故原告有理由相信沈某某系被告公司工作人员，沈某某的行为构成表见代理。第三，基于合同相对性，被告与案外人某某公司之间签订的全程营销策划合同对于原告并无法律约束力，被告主张未收到房屋尾款，可通过其他方式向案外人某某公司或沈某某主张。综合上述理由，对于被告的答辩意见和反诉请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决：
一、被告长江润发（宿迁）房地产有限公司于判决生效后十日内将符合合同约定交付条件的长江花苑·郡王府12#西单元303号房及21号车库交付给原告王文生；
二、被告长江润发（宿迁）房地产有限公司自2013年3月31日起按每日150.78元标准支付原告王文生逾期交房违约金至判决第一项确定的履行之日止；
三、驳回反诉原告长江润发（宿迁）房地产有限公司的反诉请求。案件受理费130元、反诉受理费50元，由被告长江润发公司负担（原告王文生已预交130元，被告长江润发公司于履行义务时一并给付原告王文生130元）。
上诉人长江润发公司不服一审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.一审判决认定被上诉人已经付清购房款错误，上诉人并未收到下欠的购房款48万余元，上诉人有权根据合同约定解除合同并主张违约金。一审法院仅凭被上诉人持有的收据和发票，不足以认定其已经支付了购房款。上诉人在一审中提供的由沈某某及其公司出具的书面承诺能够证明收据和发票虽已开具，但被上诉人实际只付了2万元定金，下欠的48万余元房款并没有实际支付。2.即使被上诉人向沈某某支付了购房款，也系履行错误，沈某某的收款行为不构成表见代理，对上诉人没有约束力。请求二审法院依法改判。
被上诉人王文生答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方均未提供新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本案的争议焦点为：被上诉人王文生是否已经向上诉人长江润发公司付清了购房款。
本院认为，被上诉人王文生在一审中提供了由上诉人长江润发公司出具的购房款收据、购房款发票及商品房买卖合同，故应当依法认定双方之间商品房买卖合同成立以及被上诉人王文生已经付清购房款的事实。某某公司系上诉人长江润发公司委托的代理销售公司，某某公司的法定代表人沈某某在合同洽谈、签订和履行过程中的行为属于有权代理行为，其行为的后果应当由上诉人长江润发公司承担。故上诉人关于沈某某收取购房款的行为对其没有约束力的主张，不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费717元，由上诉人长江润发公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 翟新权
代理
审判员 孙芳远
代理
审判员 王冬冬
二〇一三年十二月三日
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