广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）东中法民一终字第1753号
上诉人（原审被告）：东莞市信义房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市长安镇德政中路293号信义怡翠豪园12号楼201－204。
法定代表人：李贤义，该公司董事长。
委托代理人：梁学沛，广东莲馨律师事务所律师。
委托代理人：洪广，广东莲馨律师事务所律师辅助人员。
被
上诉人（原审原告）：黄少婵，女，汉族，1976年6月出生。
委托代理人：林智武，广东鹏派律师事务所律师。
委托代理人：刘捷，广东鹏派律师事务所辅助人员。
上诉人东莞市信义房地产开发有限公司（以下简称信义公司）因与被上诉人黄少婵商品房销售合同纠纷一案，不服东莞市第二人民法院（2013）东二法民一初字第946号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。黄少婵因本案于2013年6月4日向原审法院提起诉讼，请求判令信义公司立即支付黄少婵房屋维修费用5700元及赔偿黄少婵损失2000元。原审法院
经审理查明：2009年9月2日，黄少婵、信义公司签订《商品房买卖合同》，约定购买信义公司开发的长安镇的信义怡翠豪园住宅小区8栋1单元502房。黄少婵、信义公司双方在原审庭审中确认案涉房屋卫生间墙体内的水管发生了渗漏现象。《商品房买卖合同》第十六条约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”。《住宅质量保证书》中约定：屋面防水，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管理渗漏的保修期为5年。《房屋建筑工程保修办法》第七条“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：……（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；”黄少婵主张认为管理渗漏从条款来看是和前面墙面、厨房卫生间地面、地下室并列的，因此应当排除前面几项。对于管理渗漏应该包含几个房屋的给排水管道以及其他的可能涉及到房屋渗漏的都应该适用五年的保质期。信义公司主张该住宅质量保证书上并未对给排水管道的保修期作出约定。对于给排水管道的保修应当以《房屋建筑工程保修办法》第七条第4款的规定为准。并且要补充的是该保修办法对主体类的和设施设备类规定了明显不同的保修期，涉及地基、主体、墙体均为五年的保修期。而管道、电器系统等设备为两年的保修期。该保证书上所表明的管理渗漏是指与墙体质量有关防水以及排水方面的相关保修。并不包括水管爆裂所产生的水源泄出。黄少婵于2009年11月29日在入伙通知书签收表上签名确认并入住。黄少婵的丈夫林智武与东莞市名雕装饰有限公司签订维修协议书，约定“一、维修内容及维修费1、重新接水管；2、木地板拆装；3、局部墙面恢复乳胶漆；4、垃圾外运、清洁；5、工程维修金额为包干（包工包料）5700元（含税价）”，黄少婵并提供了该维修工程发票。信义公司提交装修审批表，主张黄少婵对室内进行过改封室内排水管，可能由于黄少婵的改封行为导致水管渗漏。黄少婵主张该改动只针对排水管，与出现渗漏的给水管没有关系。原审法院认定以上事实的证据有：照片、施伟豪名片、住户维修派工单、告知函、律师函、东莞市信义房地产开发有限公司回复函，装修审批表、渗水试验记录表、装修报建材料、商品房买卖合同、住宅质量保证书、验收备案证书、工程承包合同、入伙通知书、维修协议、银行转账单、发票及原审庭审笔录等。原审法院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。各方应按合同的约定全面履行合同义务。现黄少婵房屋存在预埋水管渗漏问题，根据信义公司出具的《住宅质量保证书》承诺：屋面防水、有防水要求的房间及外墙防渗漏保修期为五年，但该保证书并未就给排水管道的保修进行约定。《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及第六十二条规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”，而《房屋建筑工程保修办法》第七条第4款只规定了在双方有约定的情况下，给排水管的最低保修期应为2年。但本案中双方并未就给排水管道进行约定，信义公司承担的保修期应按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案房屋交付后处于正常使用中，未超过给水管的正常使用期限，黄少婵也未对给水管进行过改动，给水管渗漏属于附属设施质量问题，在合理使用期限内，出卖人应当承担修复责任。出卖人在合理期限内并未对案涉房屋修复，黄少婵已自行对房屋进行了维修，支出维修费5700元，信义公司应当予以承担。黄少婵诉请其损失2000元，未能提交相应证据予以证明，原审法院不予支持。综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：
一、东莞市信义房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三日内向黄少婵支付维修费5700元。
二、驳回黄少婵的其他诉讼请求。原审受理费25元，由黄少婵负担6元，东莞市信义房地产开发有限公司负担19元。信义公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）信义公司与黄少婵之间未对案涉房屋的排水管道保修作出约定，则应当以国家标准，即《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第四款的规定来确定保修期，该办法规定的保修期的适用并不需要双方约定，原审对法律的理解及适用存在错误。理由是：1、依照《合同法》第六十二条的规定，只有在没有国家标准、行业标准的前提下才可以按照通常标准或者合同的目的标准来履行。而本案中，在《房屋工程质量保修办法》中明确规定了最低保修期限，该规定属于国家标准及行业标准，双方无约定，应按照该规定来履行。2、根据《房屋工程质量保修办法》第七条第4款的规定给排水管道的最低保修期限为2年。在合同没有约定的情况下，均应适用该法规的最低保修期规定。本案双方没有就排水管道的保修期进行约定，所以信义公司只需承担两年的保修责任。（二）信义公司于2009年10月3日将竣工验收合格的案涉房屋交付黄少婵使用，并且黄少婵验收管道质量合格。本案的水管保修期应为两年，因此，2011年10月2日保修期已届满。黄少婵房屋的给排水管道已超过了保修期，信义公司在保修期限之外无需承担保修责任，更无需支付维修费用。据此，信义公司上诉请求本院撤销原审判决第一项，依法驳回黄少婵的全部诉讼请求。黄少婵答辩称：（一）房屋室内水管为开发商所销售房屋的附属设施，开发商有责任确保其合理使用寿命内的安全使用。故信义公司需支付黄少婵为此垫付的5700元。（二）信义公司出具给黄少婵的《住宅质量保证书》中约定管理渗漏的保修期为5年，案涉水管渗漏发生在保修期内。1、《住宅质量保证书》中约定管理渗漏的保修期为5年应理解为包括给排水管道在内的房屋渗漏保修期为5年。首先，《住宅质量保证书》第2页保修范围中的“管理渗漏”的保修范围根据其文义来解释是与前面的墙面、厨房和卫生间地面、地下室约定的保修范围并列及作概括性补充的，且结合《住宅质量保证书》保修范围中并未直接对给排水管道的保修期作出规定，可推断《住宅质量保证书》中管理渗漏的保修期为5年的约定应理解为“包含房屋给排水管道等导致房屋渗漏的保修期为5年的概括性约定”。其次，建设部1998年颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第3款的规定的保修项目包括“墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏、墙面、顶棚抹灰等等”，该项规定与信义公司提供的《住宅质量保证书》对比，除了上述规定中的“管道渗漏”这一保修项目在《住宅质量保证书》表述为“管理渗漏”之外，其余《住宅质量保证书》中的保修项目均与上述规定的保修项目一样，可见，信义公司是根据上述规定来制定《住宅质量保证书》的，故可以推测信义公司出具的《住宅质量保证书》所标明的“管理渗漏”应当等同或是包含了“管道渗漏”的保修范围。2、即使信义公司与黄少婵对于“管理渗漏”这一格式条款的解释有争议的，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，也应作出不利于信义公司一方的解释。本院
经审理查明，对于《住宅质量保证书》中约定的“管理渗漏”的理解，黄少婵主张应理解为包含或者等同于管道渗漏，其与墙面、厨房和卫生间地面、地下室并列为同一保修期限；信义公司则主张管理渗漏仅指墙面、厨房和卫生间地面、地下室的渗漏。对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对信义公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是案涉房屋墙体内的水管渗漏应否列入信义公司的保修范围，信义公司应否对水管渗漏产生的损失承担赔偿责任。黄少婵与信义公司对于案涉房屋墙体内的水管渗漏是否属于《住宅质量保证书》中的管理渗漏存在争议，首先，从《住宅质量保证书》中“墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管理渗漏”的文义理解来看，管理渗漏与墙面、厨房和卫生间地面、地下室之间均以“、”（顿号）停顿，从顿号的使用场合来分析，应理解四者为并列关系。信义公司主张管理渗漏仅是前三者的渗漏不合文义表述。其次，《住宅质量保证书》为信义公司出具的格式条款，现双方对于该格式条款的个别词语理解出现争议，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应作出不利于信义公司的解释。故，在信义公司不能合理解释管理渗漏所指向的保修项目时，黄少婵主张水管渗漏应适用于管理渗漏的范围合理，则案涉房屋墙体内的水管渗漏应列入信义公司的保修5年的项目范围之内。在约定的5年保修期内，信义公司应保证案涉房屋的水管能正常合理使用，以防渗水，但现已出现渗水，并因此给黄少婵造成实际损失，信义公司应对该损失承担赔偿责任。信义公司未在合理期限内对水管进行修复，黄少婵则自行维修，并支出维修费5700元，有维修协议、银行转账单及发票佐证，本院予以采纳，信义公司应赔偿黄少婵5700元。综上所述，信义公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由东莞市信义房地产开发有限公司负担（已预缴）。本判决为终审判决。
审 判 长 郑月嫦
代理
审判员 陈巧玲
代理
审判员 陈锦波
二〇一三年十二月二日
书 记 员 陈子宁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第7页，共9页 关注公众号“”