河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）开民初字第05304号原告李加松。委托代理人史跃辉，河南路德律师事务所律师。委托代理人王培，河南路德律师事务所律师。被告孙彦霞。委托代理人胡冰，河南艾斯律师事务所律师。
原告李加松与被告孙彦霞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王培到庭，被告委托代理人胡冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告位于郑州市郑东新区农业南路与商鼎路交叉口东方鼎盛时代10号楼和光街1#附12#商铺，建筑面积111.16平方米，租赁期限自2013年5月7日至2018年5月6日。合同签订后，原告于2013年4月10日向被告支付押金10000元及半年租金80053元。被告收到原告支付的租金后，经原告多次催促，一直未向原告交付房屋钥匙。直至2013年7月，原告见到第三方进驻该房屋并进行装修时，才得知被告将该房屋又另租给案外人张永涛使用。原告认为被告未履行交付义务，擅自将房屋另租给他人的行为违反了合同约定，已构成违约，故诉至法院，请求判决解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，责令被告返还原告租金80035元、押金10000元，并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率从2013年4月10日计算至实际退款之日），支付原告违约金8003.5元、赔偿原告损失30000元。
被告辩称，原告的起诉属于违反诉讼诚实信用原则、滥用诉权的恶意不实之诉，应予以驳回，并按照民诉法的规定追究原告的法律责任。原告方诉状所述事实是虚假的，租赁合同经原告同意转租给张永涛时原合同自行解除作废，被告的违约事实不存在，合同的真正违约方是原告。
原告方诉称的所谓装修事实及装修保证金损失不真实，原告在租用房屋不足1个月进行违约转租招租，不可能存在装修损失，况且按照原告说的2013年7月份，还没有交付房屋的说法，6月13日是不可能进入房子测算装修面积的，原告提供的装修合同以及三万元装修费的证据是不真实的，不能采信。
经审理查明：2013年4月7日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定原告承租被告位于郑州市郑东新区农业南路与商鼎路交叉口东方鼎盛时代10号楼和光街1#附12#商铺，建筑面积111.16平方米，租赁用途为销售有机用品及食品，租赁期限为五年，自2013年5月7日至2018年5月6日，装修期间（免租）自2013年4月7日-2013年5月6日，原告须按约定用途使用，未经被告书面同意，不得擅自转租、转让商铺。关于租金及租金递增方式双方约定，第一年每月租金为120元／平方米，半年支付一次，年递增10%，第二年开始每十二个月付一次。合同签订时，被告收取原告10000元作为押金。合同约定被告在合同生效之日起2日内，将房屋交付原告。关于违约责任约定：任何一方违反合同规定，应按年度向对方交纳年度租金的5%作为违约金；承租方逾期未支付租金的，每逾期一日，出租方有权按月租金的5%向承租方加收滞纳金。合同签订后，原告于2013年4月10日向被告支付押金10000元及半年租金80035元，被告向原告出具了收据。原告于2013年6月12日与郑州青马装饰设计工程有限公司签订《装修合同》一份，约定对上述承租的房屋进行装修，并支付装修定金30000元。2013年9月21日，郑州青马装饰设计工程有限公司出具书面证明一份，称因李加松违约造成合同不能履行，按照约定李加松支付的定金30000元没有退还。2013年7月9日，被告孙彦霞与案外人张永涛签订《房屋租赁合同》，将上述房子出租给案外人适用，合同约定第一年每月租金为130元／平方米。庭审时，本院询问被告是如何履行解除合同手续的，被告称被告知道原告擅自转租后，要求解除合同，原告承诺找到下家承租后解除合同，原告在场介绍被告与案外人张永涛签订合同的时间就是解除合同的时间；原告对被告的该项陈述不予认可，称双方所签合同起诉之前没有解除过，被告将房子另租给案外人原告不知情。双方曾因租房事宜发生过纠纷，图纸显示的审案房屋面积与双方合同约定的面积存在一些误差。案件流程表显示，原告于2013年9月3日向本院提起诉讼。本院受理该案后，经多次调解未果。以上事实有原告提交的2013年4月7日房屋租赁合同一份、押金及房租收据各一份、2013年7月9日房屋租赁合同一份、《装修合同》一份、定金收据一份、证明一份；被告提交的光盘一张、涉案房屋原始平面图一份、装修平面测量示意图一份及本案开庭笔录在案佐证。被告申请的证人郑某出庭作证称，自己的朋友想租房子开美容院，打电话咨询过房屋情况，但没见过原告本人。被告申请的证人方某称，2013年4月份去被告孙彦霞办公室谈业务，孙彦霞让他手下的人把钥匙给小李，后来说把房子租出给了做有机食品的；庭审询问方某小李是否为本案原告李加松，证人方某称有点像，不确定钥匙为房屋钥匙还是汽车钥匙。原告质证称对郑某、方某的证言不予认可，证言无本案无关，不能达到证明目的。张永涛出庭作证称，2013年5月原告李加松将本案争议商铺介绍给自己，当时张永涛看到李加松出租商铺上的电话，后约时间去看房，当时孙总（指被告孙彦霞）不想让做洗车行，后李加松说负责协调，协调好之后就签了合同；后证人在开业的时候李加松带人过来闹事，不让开业。
原告质证称该证人与被告存在利害关系，当时张永涛与被告签订合同时原告不在场，也不是原告介绍的，故对证人所述不予认可。
本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经查原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约向被告支付押金10000元及半年租金80035元，对此双方均无异议，本院予以认定。关于合同解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。经查，被告既没有充足的证据证明双方协商一致解除合同或者本案符合一方解除合同的条件，也没有充足的证据证明被告履行了解除合同的手续，故被告辩称被告与案外人张永涛签订合同的时间就是解除合同的时间缺乏事实和法律依据，本院不予采信。2013年7月9日，被告又与案外人张永涛签订《房屋租赁合同》，在未履行与原告解除合同手续的情况下将房屋转租给案外人的行为致使与原告签订的租赁协议无法继续履行，合同目的无法实现，故原告起诉要求解除合同，返还租金80035元、押金10000元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告主张从2013年4月10日起案银行同期贷款利率计算利息，并支付违约金8003.5元，根据根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。从合同法关于违约金的规定看，其立法目的在于弥补损失，故原告同时主张利息和违约金不宜同时支持，本院酌定违约金不再予以支持；对于利息，鉴于2013年4月10日合同尚在履行期限内没有解除，故从该时间点计算利息无法无据，综合本案案情，本院酌定从2013年9月3日起参照银行同期贷款利率计算至本判决确定的债务履行之日。对于原告主张的装修损失3万元，鉴于原告在诉状中自认签订合同后一直未将房屋交付原告，在这种情况下原告与装修公司签订装修合同、支付定金的行为系其自行扩大的损失，不应由被告承担，故对该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、解除
二○一三年四月七日原告李加松与被告孙彦霞签订《房屋租赁合同》。
二、被告孙彦霞退还原告李加松租金八万零三十五元、押金一万元，并支付利息（以九万零三十五元为基数，自
二○一三年九月三日起参照银行同期贷款利率计算至本判决确定的债务履行之日），于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告李加松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千九百七十二元，由被告孙彦霞负担二千一百八十元，原告李加松负担七百九十二元。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 李建涛
二〇一三年十二月二日
书记员 魏 磊 来源：