湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂江夏五民初字第00140号原告毛明新，男，1968年12月15日出生，汉族，湖北省公安县人，无固定职业。委托代理人高政，湖北尊而光律师事务所律师。特别授权。委托代理人尹青，湖北尊而光律师事务所律师。特别授权。被告刘翠红，女，1973年1月20日出生，汉族，湖北省武汉市人，无固定职业。委托代理人李繁（系被告刘翠红之夫），1975年12月31日出生，汉族，湖北省武汉市人，无固定职业。特别授权。
原告毛明新与被告刘翠红租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月4日立案受理，依法由
审判员宋任忠适用简易程序分别于2013年6月20日、9月18日、11月1日公开开庭进行了审理。原告毛明新及其委托代理人高政、尹青以及被告刘翠红及其委托代理人李繁到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，期限三个月，但未达成调解协议。本案现已审理终结。
原告毛明新诉称，我与被告刘翠红于2012年4月18日签订租赁合同一份，合同约定被告刘翠红将位于湖北省武汉市江夏区藏龙岛开发区拓创公寓龙郡美食城A区B段B-3号商铺租给我经营早点熟食生意，租赁期限为一年（从2012年4月30日起至2013年4月30日止），租金为38000元，我向被告刘翠红交纳2000元的保证金。同年5月25日，我们双方签订补充合同一份，将租赁期限变更为从2012年7月1日起至2013年6月30日止，同时约定营业时间内被告不得进行装修，因治安环境、经济纠纷、停水停电及其他等主客观因素造成我无法正常营业浮动时，被告应承当相应的责任。合同签订后，我对B-3号商铺进行了装修，并于2012年9月6日开张经营。2012年10月28日，经与被告协商，被告同意将我租赁的商铺进行变更，从B-3号商铺调整到A-8-A号商铺继续经营。2013年5月24日，拓创公寓二楼开始装修，在龙郡美食城左前门堆放泥沙，封住重要的出入口，停水断电，导致我无法正常经营只好停业，因合同约定被告在营业期间内不得进行装修，被告的行为已经构成违约，即使因他人的装修行为导致我无法正常营业时，被告也应承担赔偿责任。现起诉，要求被告返还保证金2000元，赔偿经济损失12025元，返还未履行租约期间的租金4686.70元，赔偿B-3号商铺装修损失10000元。
被告刘翠红辩称，一、我与原告毛明新签订的是拓创公寓龙郡美食城B-3号商铺的租赁合同及补充合同，双方并未签订A-8-A号商铺的租赁合同。2012年9月28日，原告因生意不好，未经我同意，擅自从B-3号商铺搬到A-8-A号商铺经营，因当时A-8-A号商铺闲置无人经营，我未表示反对。2013年5月，拓创公寓二楼进行装修，在A-8-A号商铺附近修建楼梯间，我要求原告毛明新搬回B-3号商铺或者调整到位置更优越的商铺经营，遭到拒绝。同年5月24日，原告毛明新收到二楼装修方的500元赔偿款后主动停业。在合同履行期间，我没有违约行为，不应赔偿原告的装修损失及其他经济损失。
二、原告毛明新应按时交纳租赁期间的水电费和物业管理费，合同约定在原告毛明新交清上述费用后，才能退还保证金，原告毛明新至今欠水电费及物业管理费共计2561.70元未付清，故保证金2000元不予退还。
经审理查明，2011年11月29日，被告刘翠红与武汉拓创科技有限公司签订房屋租赁合同一份，由武汉拓创科技有限公司将其所有的拓创产业园内拓创公寓A区B段第一层出租给被告刘翠红使用，总建筑面积为1262平方米，租赁期限为5年，合同约定被告刘翠红可以对外招租、招商和经营。合同签订后，被告刘翠红将该第一层分为A、B、C三个区域，并将三个区域隔断成若干个商铺对外招租。2012年4月18日，被告刘翠红与黄继龙签订租赁合同一份，合同约定：甲方（刘翠红）将拓创公寓A区B段B-3号商铺出租给乙方（黄继龙）经营，租赁期限为一年（自2012年4月30日至2013年4月30日止），租金为38000元；乙方按时交纳租赁期内的水电费、物业管理费等相关费用，如未按期交纳则等同违约；乙方应向甲方交纳保证金2000元，合同期满后，乙方如果不再续租，在交清相关费用及没有违约的情况发生时，甲方如数退还乙方。同年5月25日，被告刘翠红与黄继龙签订补充合同一份，将租赁期限变更为从2012年7月1日起至2013年6月30日止，同时约定营业时间内甲方不得装修；在治安环境、经济纠纷、停水停电及其他等主客观因素造成乙方无法正常营业时，甲方应承担相应责任。合同签订后，黄继龙将其承租的B-3号商铺转租给原告毛明新，原告毛明新将租赁合同和补充合同上的乙方“黄继龙”涂改变更为“毛明新”，被告刘翠红对原告毛明新上述行为予以认可。同年8月31日，原告毛明新依约向被告刘翠红交纳保证金2000元。同年9月6日，经装修后，原告毛明新开始在B-3号商铺营业，经营早点熟食生意。同年9月28日，因认为B-3号商铺的人流量较小，原告毛明新自行从B-3号商铺搬到同层的A-8-A号商铺继续经营。2013年5月24日，武汉拓创科技有限公司与武汉汉驿旅店管理有限公司签订房屋租赁合同一份，由武汉拓创科技有限公司将其所有的拓创产业园内拓创公寓第二层出租给武汉汉驿旅店管理有限公司使用，总建筑面积为3030平方米，租赁期限为15年。合同签订的当天，武汉汉驿旅店管理有限公司开始装修，在原告毛明新经营的A-8-A号商铺对面的正上方凿开一个大洞，修建一条从一楼通往二楼的楼梯。原告毛明新认为武汉汉驿旅店管理有限公司的装修行为影响其经营，要求该公司停工。武汉汉驿旅店管理有限公司与原告毛明新进行了协商，随后赔偿了原告毛明新经济损失500元。其后，被告刘翠红表示，原告毛明新可在该层中任选无人经营附近无装修设施的商铺继续经营，遭到原告毛明新拒绝。当日，原告毛明新自行停止A-8-A号商铺的经营，将经营设施搬到B-3号商铺堆放，亦不在B-3号商铺经营。另查明，原告毛明新在经营期间，下欠被告刘翠红物业管理费1440元、水费284.70元、电费837元、共计2561.70元。因未就善后处理事宜达成协议，原告毛明新遂以被告刘翠红违约为由，诉至本院五里界人民法庭。本案在审理过程中，经本院释明，原告毛明新坚持以被告刘翠红违约为由选择合同之诉，不在本案中主张侵权损害赔偿。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，原告毛明新提交的原、被告双方签订的租赁合同、租赁补充合同、保证金收款收据、照片；被告刘翠红提交的被告与武汉拓创科技有限公司签订的租赁合同、水电费、物业管理费收据以及证人证言；本院向武汉拓创科技有限公司调取的笔录、武汉拓创科技有限公司与武汉汉驿旅店管理有限公司签订的租赁合同等证据证实，并经当庭质证属实，足以认定。
本院认为，原告毛明新与被告刘翠红签订的租赁合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，依法成立、生效，应受法律保护，双方当事人应当按照合同的约定履行各自义务。原告毛明新依据合同中关于“营业时间内甲方（被告刘翠红）不得装修”、“在治安环境、经济纠纷、停水停电及其他等主客观因素造成乙方无法正常营业时，甲方应承担相应责任”的约定和《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定主张本案中的装修行为影响了其在A-8-A号商铺的经营活动，出租方被告刘翠红构成了违约，应承担违约责任。被告刘翠红则认为，其未有装修行为，且合同并未约定他人的装修行为应由其承担违约责任，故其并未违约，不承担违约责任。结合原被告双方当事人当庭陈述以及本院调取的证据材料，证实了本案中的装修行为非被告刘翠红所为而系案外人所为，且原告毛明新并未举证证明装修行为系被告刘翠红所为，故被告刘翠红并未违反“营业时间内甲方不得装修”的合同约定。原告毛明新主张即使系案外人装修，由于影响了其在A-8-A号商铺的经营，依据合同的约定和法律的规定，被告刘翠红亦应承担违约责任。因双方当事人签订租赁合同的租赁标的物系B-3号商铺，并非A-8-A号商铺，原告毛明新对B-3号商铺进行了装修，未对A-8-A号商铺进行装修，在合同履行过程中，原告毛明新自行将租赁标的物从B-3号商铺变更为A-8-A号商铺，但双方当事人未重新约定、未再签订变更履行标的物商铺的合同，且原告毛明新并未退出B-3号商铺，依据公平原则和《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，本院确认双方当事人租赁合同的标的物仍系B-3号商铺，A-8-A号商铺仅系原告毛明新临时使用。因原告毛明新并未举证证明案外人的装修行为对其经营B-3号商铺产生无法正常营业的影响，且双方当事人“其他等主客观因素造成乙方无法正常营业时，甲方应承担相应责任”中关于其他主客观因素和甲方应承担相应责任的约定，约定不明；《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”，因原告毛明新自行停止租赁合同标的物B-3号商铺的经营，原告毛明新并未举证证明相对方被告刘翠红有违约行为。故原告毛明新关于装修行为导致其无法经营，被告刘翠红应承担违约责任的主张，因举证不能和于法无据，本院不予支持。原告毛明新未再举证证明被告刘翠红有其他违约行为，故其基于出租方被告刘翠红违约，主张由被告刘翠红赔偿经济损失12025元、返还未履行租约期间的租金4686.70元、赔偿B-3号商铺装修损失10000元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。原告毛明新还主张返还保证金2000元，因双方当事人合同约定“合同期满后，乙方如果不再续租，在交清相关费用及没有违约的情况发生时，甲方如数退还乙方”，现原告毛明新仍差欠被告刘翠红物业管理费、水电费，原告毛明新并未交清上述费用，该保证金退还的条件尚未成就，故原告毛明新的该主张，于法无据，本院亦不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，
判决如下：驳回原告毛明新的诉讼请求。本案受理费518元，减半收取259元，由原告毛明新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时应预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；帐号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 宋任忠
二〇一三年十二月二日
书记员 赵佶英 微信公众号“”