北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第25046号原告（反诉被告）北京市海淀区鹍鹏农工商公司，住所地北京市海淀区西小口路88号院。注册号：110108004163517法定代表人杨浩，总经理。委托代理人胡斌，男。委托代理人江波，男。被告（反诉原告）陈进宝，男，1970年10月16日出生。委托代理人张玉英，女，北京广荣达陶瓷经营部单位职员。委托代理人黄惠兴，男，北京广荣达陶瓷经营部单位职员。
原告北京市海淀区鹍鹏农工商公司（以下简称鹍鹏公司）与被告陈进宝租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员唐卫京独任审判，公开开庭进行了审理。
原告鹍鹏公司之委托代理人胡斌、江波与被告陈进宝之委托代理人张玉英、黄惠兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹍鹏公司诉称，2012年7月17日，我公司与陈进宝签订《房屋租赁合同》，陈进宝自愿承租我公司所有的海淀区东升镇小营村四拨村东侧的房屋经营使用，年租金为8.5万元，租期1年，自2012年8月1日至2013年7月31日。合同签订后，我公司依约将租赁标的物交付陈进宝使用，陈进宝亦交纳了租金。合同期满前，我公司书面通知陈进宝不再续签，并要求其将土地和房屋腾空交还。但陈进宝接到通知后，拒不履行腾退义务，并继续占有使用该租赁标的物。为维护我公司合法权益，现起诉要求解除双方于2012年7月17日签订的《房屋租赁合同》，陈进宝将位于海淀区东升镇小营村四拨村东侧的房屋（总占地面积1116.72平方米、建筑面积1116.72平方米）腾空交还我公司，陈进宝按日232��支付自2013年8月1日至实际腾退之日止的房屋使用费，并按日464元支付自2013年9月1日至实际腾退之日止的违约金，诉讼费由其承担。陈进宝辩称，2009年8月1日，我承租鹍鹏公司位于四拨村东一处总占地面积940.64平方米、建筑面积283.64平方米的房屋，租期1年。合同期满双方续签时，鹍鹏公司同意由我出资对年久失修的房屋及水电设施进行翻扩建及改造，我出资450万余元建设了现1116.72平方米的房屋，投入了大量人物力，花去极大的心血。故我扩建的833.08平方米房屋不属于租赁物，这一点有鹍鹏公司原经办人王×、施工人黄×、村民袁×等人及历年收取租金未大幅增长的收据可以证实。2012年12月18日，鹍鹏公司的王×承认误将我公司出资扩建的房屋写成鹍鹏公司所有的租赁物，并承诺只要四拨村在就不会租给别人，如遇拆迁或调整拆除，按国家拆迁法规定给予补偿���2012年7月17日签署《房屋租赁合同》时，现鹍鹏公司负责人陈×仍将上述错误内容写入条款，并把承诺书作为附件。我认为鹍鹏公司抓住我急于正常营业，否则将承受重大经济损失的心理，利用其优势地位，以其提供的格式条款，逼迫我签订《房屋租赁合同》及附件，其主观上存在恶意，从而牟取不正当利益，故我不同意鹍鹏公司的诉讼请求。同时，我反诉要求撤销双方于2012年7月17日续签的《房屋租赁合同》及附件，并按每平方米4000元对我出资建设的1116.72平方米房屋予以补偿，即4466880元，反诉费由鹍鹏公司负担。鹍鹏公司针对陈进宝的反诉辩称，《房屋租赁合同》是双方自愿签订的，不存在显失公平和欺诈的行为。合同第一条明确约定租赁房屋系我公司所有，陈进宝自愿承租的。现租赁期限已经届满，不同其全部反诉请求。
经审理查明，位于海淀区东升镇小营村四拨子村（东至八达岭高速公路辅路、南至汽修厂路、西至安宁庄界、北至陶瓷厂路）的集体土地所有权为东升镇经济合作社所有，使用权为东升镇下属经济组织鹍鹏公司。2009年8月1日，鹍鹏公司与陈进宝签订《房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》2009版），双方约定，陈进宝自愿承租鹍鹏公司所有的、位于北京市海淀区东升乡小营村四拨村东，总占地面积940.64平方米、建筑面积283.64平方米、土地面积657平方米（约1亩）的租赁物；租赁期限1年，自2009年8月1日至2010年7月31日，其中房屋年租金41411元，土地年租金2万元；陈进宝应于租赁期满之日起3日内将租赁标的物交还鹍鹏公司。合同签订后，双方均依约履行。2010年7月29日，鹍鹏公司与陈进宝续签了《房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》2010版），陈进宝仍在原地址承租���鹏公司所有的总占地面积1116.72平方米、建筑面积1116.72平方米房屋，该标的物现有四至范围及平面图详见合同附件一，该附件作为鹍鹏公司按照本合同约定交付陈进宝使用和陈进宝在本合同期满或终止交还该标的物时的验收依据；租赁期为1年，自2010年8月1日至2011年7月31日，2010年8月1日至10月31日为陈进宝建设期，建设期内免收租金，租赁期满，鹍鹏公司有权收回该租赁物；陈进宝一次性向鹍鹏公司支付租金46058元。2011年7月28日，鹍鹏公司与陈进宝再次签订《房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》2011版），合同中除年租金增至61410元外，其他条款与《房屋租赁合同》2010版均一致。2012年7月17日，鹍鹏公司与陈进宝续签了《房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》2012版），该合同再次明确陈进宝自愿承租鹍鹏公司所有的、位于北京市海淀区东升乡小营村四拨村东侧的房屋，总占地面积1116.72平方米、建筑面积1116.72平方米，该租赁物现有《四至范围图》、《乙方承诺》、《安全协议书》作为合同附件，是鹍鹏公司交付和陈进宝在租赁期满或终止交还租赁物时的验收依据；租赁期为1年，自2012年8月1日至2013年7月31日，年租金为85000元；合同期满或合同解除时，陈进宝应于期满之日起3日内或租赁关系解除之日3日内将该租赁物交还给鹍鹏公司，逾期未归还，则每逾期1日应向鹍鹏公司支付两倍的房屋日租金，并承担因此给鹍鹏公司造成的损失。同时，陈进宝还在上述合同的附件：《四至范围图》、《乙方承诺》、《安全协议书》上签字确认，其中《乙方承诺》中载明，在《房屋租赁合同》签订之前，陈进宝已经清楚的了解该租赁物可能随时存在被拆迁或拆除的情形，并保证不以任何借口及理由向鹍鹏公司及拆迁单位提出赔偿或���偿要求，同意双方所签订的《房屋租赁合同》自然终止时，陈进宝无条件将租赁物腾空交与鹍鹏公司。合同签订后，双方依约履行。2013年7月22日，鹍鹏公司向陈进宝送达通知，内容是由于陈进宝承租的地块拟进行整体规划，故双方间签订的《房屋租赁合同》在2013年7月31日到期后不再续签，并在2013年8月31日前将承租的房屋及土地腾空交还鹍鹏公司。陈进宝接到上述通知后，未依约腾退房屋及土地。陈进宝就承租土地地上物系其所建一节向本院提供王×、黄×、郑×、袁×等人的证言，上述证人均×出庭接受质证。鹍鹏公司对上述证人证言均不予认可，但认可陈进宝曾对房屋进行过扩建。上述事实，有双方当事人陈述、北京市海淀区东升镇人民政府规划建设科出具的土地使用权证明、《房屋租赁合同》2009至2012版、《乙方承诺》、《四至范围图》及《安全协议书》、通知及照片等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。鹍鹏公司与陈进宝自2009年至2012年签署的、关于海淀区东升镇小营村四拨村东侧（总占地面积为1116.72平方米土地及建筑面积1116.72平方米）房屋的一系列《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的规定，应属有效。签约各方在严格按照合同约定行使权利的同时，亦应履行各自的义务。现承租场地上的房屋虽经陈进宝扩建，但双方签署的上述合同均对房屋的权属进行了明确约定，即房屋为鹍鹏公司所有。陈进宝在其逐年签订的《房屋租赁合同》中对房屋权属均有约定，且相关附件《乙方承诺》中对此亦有阐述，现其在事隔多年之后、合同到期解除时对此提出异议，其理由显然难以成立。自2009年至今，鹍鹏公司都是逐年与陈进宝签约，故陈进宝在签约前对租赁到期不再续签是有预见的，其现以合同显失公平及鹍鹏公司利用优势地位迫使其签约，要求撤销双方间签订的《房屋租赁合同》并给予补偿之诉请，缺乏事实根据及法律依据，本院均不予支持。现双方对《房屋租赁合同》2012版之义务均已履行完毕，鹍鹏公司在合同到期日前已向陈进宝发出到期不再续签及腾退房屋及场地的通知，故双方的租赁合同关系自合同到期之日即已解除，陈进宝应按约定在合同到期日后3日内将承租的房屋及场地腾空交还鹍鹏公司，考虑到陈进宝承租区域较大，本院将酌情判定腾退的时间。自合同到期解除至今，陈进宝仍占用承租的场地及房屋，故鹍鹏公司要求给付房屋使用费之诉请，于法有据，但具体起算时间应按约定的合同到期日3日后起算。《房屋租赁合同》2012版中就合同到期未交还租赁物的违约责任已明确约定，故鹍鹏公司主张的违约金，符合双方的约定，数额合理，本院支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，
判决如下：
一、北京市海淀区鹍鹏农工商公司与陈进宝于二Ｏ一二年七月十七日签订的《房屋租赁合同》自二Ｏ一三年七月三十一日解除；
二、陈进宝于本判决生效后三十日内将双方《房屋租赁合同》及《四至范围图》约定的、位于北京市海淀区东升镇小营村四拨村东侧的土地及房屋（总占地面积一千一百一十六点七二平方米、建筑面积一千一百一十六点七二平方米）腾空，交还北京市海淀区鹍鹏农工商公司；
三、陈进宝于本判决主文第（二）项执行完毕后七日内，按日人民币二百三十二元向北京市海淀区鹍鹏农工商公司支付自二Ｏ一三年八月四��起至其实际腾退之日止的使用费；
四、陈进宝于本判决主文第（二）项执行完毕后七日内，按日人民币四百六十四元向北京市海淀区鹍鹏农工商公司支付自二Ｏ一三年九月一日起至其实际腾退之日止的违约金；
五、驳回北京市海淀区鹍鹏农工商公司其他诉讼请求；
六、驳回陈进宝的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由陈进宝负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉费二万一千二百六十八元，由陈进宝负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上���于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理
审判员 唐卫京
二〇一三年十二月二日
书 记 员 赵鸣鸣 百度搜索“”