广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠香法民三初字第337号
原告：罗建新，男，汉族，住广东省深圳市罗湖区，身份证号码：×××1375。
委托代理人：杜斌，广东友邦方达律师事务所律师。
被告：珠海市粤海国际有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人：邢国铭，董事长。
委托代理人：陈亮，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市斗门区。
原告罗建新诉被告珠海市粤海国际有限公司（以下简称粤海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，由
审判员崔少俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗建新及其委托代理人杜斌、被告粤海公司的委托代理人陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告��建新诉称：2012年1月17日，原告罗建新与被告粤海公司签订《粤海国际车位认购合同》（以下称《车位认购合同》），约定原告认购由被告开发的珠海市拱北国防路xxx号x区地下xx号车位（以下称：xx号车位），xx号车位建筑面积12.5平方米，总价款149150元；车位定金5万元，于2012年1月19日付清；合同签署之日起四日内，即2012年1月21日前，须付清房屋总价款（含定金），双方签署《珠海市商品房买卖合同》。《车位认购合同》签订后，原告按照约定支付了定金以及全部房款，但被告未与原告签订《珠海市商品房买卖合同》，也未为原告办理该xx号车位的产权登记。原告多次催促被告签订商品房买卖合同，并办理产权登记，但被告一再推诿，拒绝履行合同。原告认为，虽然原被告是否签订的是车位认购合同，但该认购合同约定了房屋基本状况、销售方式、总价款、付款方式及付款时间、办理产权登记原告事宜、违约责任等，属于《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据有关司法解释的规定，《车位认购合同》应当认定为商品房买卖合同，被告应当按照合同的约定，向原告交付房产，并办理产权登记。被告的行为，违反了合同约定，原告有权要求其继续履行合同，并承担违约责任。为此原告诉至本院，请求：
一、判决被告继续履行合同，向原告交付珠海市香洲区拱北国防路xxx号x区地下车库xx号车位；
二、判决被告为原告所购买的珠海市香洲区拱北国防路xx号xx区地下车库xx号车位办理产权登记；
三、判决被告自2012年4月22日起，每日按房屋总价款的万分之三支付逾期办理产权登记的违约金，并付至办理产权登记之日止（暂计至原告起诉之日为22148元）。原告罗建新在举证期限内提交如下证据：1.粤海国际车位认购合同；2.收据；3.产权登记表；4.二区车位平面图。
被告粤海公司答辩称：
一、涉案标的系人防车位，不是商品房屋，原告将人防车位等同于商品房屋错误。涉案标的二区地下车库第xx号车位系人防车位，《人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”珠海作为一类防空重点防护城市，其《珠海市人民防空办法》第二十四条规定：“城市凡新建、改建、扩建的民用建筑，不论其投资来源，建设单位均应修建人民防空工程，必须到人民防空主管部门进行人民防空工程报建”。所以，住宅小区建设地下人防工程（车库）属于强制性规定。并且，该等人防工程（车库）不得买卖，《珠海市人民防空工程开发使用管理办法》（2009年12月17日施行）第五条第三项规定：“以下人防工��，除人防主管部门外，任何组织和个人不得进行各种形式的处分：……（三）、国家和省规定的结合地面建筑修建的；……”。据此，也就是说这种人防工程（车库）中的特定人防车位是不允许出售的，更不可能办理产权证。同时，该办法第十三条规定：“结合地面民用建筑住宅修建的防空地下室作为停车位出租时，应当优先满足本小区业主的需要”。由此，该地下人防车位只能出租，即进行使用权转让，而不能将其等同于商品房屋进行买卖交易并办理产权证。事实上，该人防车位也是无法办理产权证的，原告仅享有该人防车位的优先承租权。从该车位的平面图可以看出，该xx号车位位于人防工程外墙结构外边缘所合围的人防工程使用面积范围内，该使用面积范围内的空间能提供人员使用、物资储存、车辆停放及生活设施、设备设施使用，因而该xx号车位属���人防工程（车库）范围内特定人防车位。并且该人防车位系完全敞开式的通过施划线确定的人防车位，不具备完全独立排他使用，不具备满足日常生产、居住生活的封闭性空间的房屋之物理特征，即不具有房屋的属性，无法办理房屋产权证。因此，原告将人防车位等同于商品房屋是错误的。
二、在法律属性上，双方签订的《车位认购合同》实质上系车位使用权转让预约合同，而不是商品房买卖预约合同，更非商品房买卖合同，因此，原告要求办理车位产权证没有法律依据。鉴别合同的法律属性，不能仅依据合同的标题进行判断，而要结合合同具体条款，以及依据有关法律法规规定进行判断。双方在2012年1月17日所签订的《车位认购合同》并不满足《商品房销售管理办法》中第十六条所规定的商品房买卖合同中的全部重要内容，且该合同本身是“认购��同”，在法律属性上是一种车位使用权转让预约合同，而不是正式的商品房买卖合同。因此，原告援引商品房买卖合同中应有重要内容的规定是错误的。该《车位认购合同》仅是原告想要预约使用人防车位的一种方式。原告通过支付价款这种有偿方式所获得的只能是该人防车位的使用权，而非该人防车位的所有权。表面上的“认购”或“购买”仅仅是决定原告对该人防车位的一种使用方式，并不代表或决定其所有权归属。根据该办法第五条第三款规定，该人防工程（车库）中特定的人防车位的所有权除了人防主管部门外，其他任何组织和个人不得进行各种形式的处分，这里处分显然系指其所有权的处分，换言之，该人防车位不得买卖，使用者只能采用转让使用权的方式使用，因而是不能办理产权证的。即使原告当时真实意思表示是想认购或购买该人���车位，那也是原告对涉案标的存在重大误解。如果属于重大误解，根据合同法有关规定，原告可以申请法院变更或撤销该认购合同，但原告已经超过行使撤销权的1年除斥期间。基于上述事实和理由，原告认购的该车位不是商品房屋，而只是通过“认购”方式预约获得该车位的使用权，而非获得该人防车位的所有权。因此，原告要求办理该人防车位的产权登记的诉讼请求于法无据，从而其要求支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求亦无法律依据。恳请贵院在查明事实的基础上，驳回原告的诉讼请求，依法维护被告的合法权益。被告粤海公司没有提交证据。
经审理查明：2012年1月17日，原告罗建新与被告粤海公司签订《粤海国际车位认购合同》，约定原告罗建新认购由被告粤海公司开发的珠海市拱北国防路101号二区地下xx号车位。合同载明xx号车位建筑面积12.5平方米，总价款149150元；并约定购车位定金5万元，须于2012年1月19日付清，逾期未补齐视为原告罗建新违约，已付定金予以没收；付款方式为一次性付款，自合同签署之日起四日内，即2012年1月21日前，须付清房屋总价款149150元（含定金），并与被告粤海公司签订《珠海市商品房买卖合同》。合同还约定了车位用途、税费承担、违约责任等内容，其中违约责任内容为：如原告罗建新在上述期限内未能依时依约缴付签署价款或不履行此《认购合同书》约定的任何条款时，视为原告罗建新违约，本认购合同自动解除，原告罗建新无权请求被告粤海公司返还已缴付的定金及其他已经实际发生的费用，被告粤海公司有权不再通知原告罗建新而将该认购单位另行出售。如被告粤海公司同意原告罗建新要求继续履行合同，原告罗建新应向被告粤海公司支付违约金，违约金按总价款的每日万分之三计算。《粤海国际车位认购合同》签订后，原告罗建新依约支付了定金，并于2012年2月20日付清了全部房款，之后至今双方没有签订《珠海市商品房买卖合同》，也没有将该xx号车位登记在原告罗建新名下。
被告粤海公司抗辩称其开发的珠海市拱北国防路xx号xx区地下车库为人防工程，无法买卖和办理过户登记，但没有提供任何证据证实。珠海市房地产登记中心出具的《房地产权登记表》载明，二区地下车库建筑面积为2803.95平方米，用途为车库，附记写明“商品房留作自用”。经本院向珠海市房地产登记中心咨询，回复称该地下车库并非人防工程可以分割后转让。
本院认为，被告粤海公司主张案涉车位所属的二区地下车库为人防工程，无法买卖和办理过户登记，但没有提供任何证据证实。珠海市房地产登记中心出��的《房地产权登记表》显示，案涉二区地下车库系“商品房留作自用”。而经本院咨询，该地下车库并非人防工程。据此，被告粤海公司上述主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。案涉xx号车库应属可依法转让的标的物。该认购合同虽然写明为“认购合同”，但在合同中已经载明了认购车位的具体位置、总价款、付款方式及期限、产权过户税费承担、违约责任等内容，且原告罗建新已经依约付清了全部价款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方签订的《粤海国际车位认购合同》应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告粤海公司在原告罗建新付清全款后，拒不按照合同约定办理交付和过户手续，其行为已构成违约，原告罗建新要求被告粤海公司交付房产并办理产权登记，有事实和法律依据，本院予以支持。至于违约责任。《粤海国际车位认购合同》约定了逾期未付清总价款的违约责任，但没有约定逾期交付和过户的违约责任，原告罗建新亦没有举证被告粤海公司违约给其造成实际损失，但逾期交付和过户必然会给原告粤海国际带来不能使用或出租的损失，故本院酌定被告粤海公司应自2012年4月22日起至完成产权登记之日止，以总房款149150元为基数，按照日万分之一的标准向原告罗建新支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，
判决如下：
一、被告珠海市粤海国际有限公司于本判决书发生法律效力之日起十五日内向原告罗建新交付珠海市拱北国防路xx号xx区地下车库xx号车位；
二、被告珠海市粤海国际有限公司于本判决书发生法律效力之日起三十日内协助原告罗建新办理珠海市拱北国防路101号二区地下车库xx号车位的产权过户登记手续（产权过户所产生的税费由双方依照相关规定各自承担）；
三、被告珠海市粤海国际有限公司于本判决书发生法律效力之日起三十日内向原告罗建新支付自2012年4月22日起至完成产权登记之日止，以总房款149150元为基数，按照日万分之一的标准计算的违约金。本案受理费减半收取1913元��由原告罗建新负担82元，被告珠海市粤海国际有限公司负担1831元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 崔少俊
二〇一三年十二月二日
书记员 张清亮 更多数据：搜索“”来源：